Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2012 г. N 10АП-5946/12

г. Москва

22 августа 2012 г.

Дело N А41-40969/11

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Епифанцевой С.Ю., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания Поляковой А.А.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Васильевой Валентины Алексеевны (ИНН: 519300420500, ОГРН: 304519032200370): явилась лично; Шикин В.А. по доверенности от 14.08.2011;

от общества с ограниченной ответственностью "ГПК-СтройАльянс" (ИНН: 5038057132, ОГРН: 1075038011685): Глебов А.В. по доверенности от 21.09.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГПК-СтройАльянс" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2012 года по делу N А41-40969/11, принятое судьей Уваровым А.О. по иску индивидуального предпринимателя Васильевой Валентины Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью "ГКП-СтройАльянс" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Васильева Валентина Алексеевна (далее - ИП Васильева В.А.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГКП-СтройАльянс" (далее - ООО "ГКП-СтройАльянс") о взыскании 227 303 руб. основного долга по арендной плате за период с 01.09.2011 по 17.10.2011, 328 046 руб. неустойки за период с 08.10.2010 по 01.10.2011, 2 436 000 руб. убытков, вызванных незаконной перепланировкой, 112 108 руб. 82 коп. расходов по оплате коммунальных услуг (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.05.2012 по делу N А41-40969/11 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ООО "ГКП-СтройАльянс" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что в основание исковых требований истец ссылается на то, что между ним и ответчиком 08.10.2010 был заключен договор аренды помещения сроком на 11 месяцев.

Ответчик, продолжая пользоваться помещением по истечении срока действия договора, не произвел оплату арендной платы и коммунальных платежей с 01.09.2011 по 17.10.2011.

На указанную сумму подлежат начислению неустойка, а за период после окончания срока действия договора - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, ответчик без наличия на то согласия истицы - собственника арендованного помещения, произвел перепланировку помещения, без получения на это разрешений компетентных органов.

В связи с указанным, в целях восстановления своего нарушенного права, истец просит суд взыскать с ответчика убытки в размере стоимости работ, необходимых для демонтажа произведенных изменений и восстановления помещения в прежнем виде.

В обоснование стоимости необходимых работ истцом представлены три заключения независимых оценщиков.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из того, что задолженность ответчика, факт перепланировки помещения без согласия собственника подтверждены материалами дела. Доказательств возврата помещения и оплаты задолженности в материалах дела не имеется.

Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик указывает, что суд необоснованно прекратил проведение экспертизы. В материалах дела отсутствуют доказательства размера убытков. Вывод суда о том, что договор аренды был возобновлен с 09.09.2011 на 11 месяцев противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции, выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 ст. 655 ГК РФ.

Судом установлено, что индивидуальному предпринимателю Васильевой В.А. принадлежит на праве собственности помещение, общей площадью 146, 8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г. Апрелевка, ул. Цветочная аллея, д.15, пом. N 8.

Между истицей (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 08.10.2010 заключен договор N 8 аренды нежилого помещения по которому арендодатель предал в аренду арендатору сроком на 11 месяцев помещение общей площадью 146, 8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г. Апрелевка, ул. Цветочная аллея, д.15, пом. N 8 (п.1.1.,1.2.,2.1. договора).

В случае, если арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением после истечения срока действия договора, срок аренды считается продленным еще на 11 месяцев. (п.2.2. договора).

Помещение было передано арендодателем арендатору 08.10.2010 по передаточному акту, включающему в себя поэтажный план передаваемого в аренду помещения (т.1 л.д. 24, 25) с определением площади комнат, мест прохождения перегородок, несущих стен, санузлов, вентиляционных шахт и коммуникаций.

08 сентября 2011 года срок договора истек. Вместе с тем, доказательств возврата ответчиком истице арендованного помещения в порядке ст. 622 ГК РФ не представлено.

Согласно п. 2.2. договора аренды в случае, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения указанного в п.2.1. договора срока аренды при отсутствии письменных возражений арендодателя или уведомления арендодателя о прекращении (истечении срока) действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (11 месяцев).

Доказательств возврата арендованного помещения арендодателю, уклонения арендодателя от приемки арендованного имущества, получения арендодателем письменного отказа от продолжения арендных отношений до истечения срока действия договора аренды, ответчиком не представлено.

Таким образом, договор аренды считается возобновленным с 09 сентября 2011 года на срок 11 месяцев.

Тот факт, что ответчик направил истице сообщение об отказе от исполнения договора аренды на новый срок, не имеет правового значения, поскольку указанное сообщение было получено ИП Васильевой В.А. после 08.09.2011 года, имущество не возвращено арендодателю, как это предусмотрено п.2.2. договора аренды и 622 ГК РФ. Доказательств уклонения арендодателя от приемки арендованного имущества ответчиком не представлено.

Согласно п.5.1., 5.2. договора аренды арендная плата составляет 146 300 рублей за один месяц.

Таким образом, ответчик за период с 01.09.2011 по 17.10. 2011 обязан оплатить арендную плату в размере 229 203, 3 рублей.

Пунктом 5.4. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора возмещать арендодателю коммунальные услуги: обеспечение помещения электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой, оплата коммунальных и эксплуатационных услуг, уборка мусора.

Коммунальные услуги оказываются истице ответчиком. Согласно представленным в дело счетам, квитанциям, истица за взыскиваемый период перечислила ответчику в счет оплаты коммунальных услуг за арендованное ответчиком помещение 112108,82 рублей. Поскольку ответчик не возвратил арендованное помещение в установленном порядке, он обязан возместить арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг.

Таким образом, общая задолженность по оплате постоянной и переменной арендной платы составляет 341 312, 12 рублей.

Согласно п.5.3 договора аренды арендатор вносит постоянную арендную плату за текущий месяц безналичным путем не позднее 01 (первого) числа текущего месяца, на основании выставленного арендодателем счета.

Таким образом, стороны согласовали в договоре предоплату аренды с первого месяца аренды текущего месяца. Просрочка исполнения оплаты начинает течь со второго числа, подлежащего оплате месяца аренды.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в сроки, установленные п.п.5.2..5.5. договора, арендодатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,2 % от суммы ежемесячной арендной платы, указанной в п.5.2. договора, за каждый день просрочки.

В период исполнения договора аренды ответчик производил оплату постоянной арендной платы с нарушением сроков, установленных договором.

Начисленная неустойка за взыскиваемый период составляет 328 036, 41 рублей согласно представленному расчету. Истцом заявлено к взысканию 328 036 рублей.

Согласно п.5.5. договора аренды, переменная арендная плата подлежит оплате в срок, не позднее пяти рабочих дней со дня получения арендатором счетов от арендодателя.

Поскольку истцом не представлено доказательств вручения ответчику счетов на оплату переменной арендной платы, оснований для начисления неустойки на указанную сумму не имеется.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Заявления об уменьшении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ ответчиком не подавалось, доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушенного обязательства не представлено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В приложении N 3 к договору аренды (т.1 л.д.25) стороны согласовали технические характеристики, вид и описание передаваемого в аренду помещения. В частности на чертеже указаны несущие стены и перегородки, место расположения санитарных комнат, установленных санузлов, раковины.

Указанное приложение подписано обеими сторонами договора.

Указанный план соответствует согласованной с компетентными органами разрешенной планировки арендованного помещения.

В соответствии с требованиями Градостроительного законодательства, ст. 222 ГК РФ самовольная перепланировка и реконструкция помещения не допускается.

Согласно представленным истцом заключениям экспертов ООО "Норд Консалт" (т.1 л.д.26- 88), ООО "Оценщик" (т.3 л.д.6-61), ООО "Стройэкспертиза", в арендованном ответчиком помещении произведена перепланировка.

Доказательств получения согласия собственника арендованного помещения на проведение перепланировки арендованного помещения, получения разрешения на перепланировку у компетентного органа, ответчиком не представлено. Таким образом, по смыслу ст. 222 ГК РФ действия ответчика по произведению перепланировки являются самовольными.

В силу ст. 12, 15, 222 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе по собственному выбору требовать от лица, которое произвело незаконную реконструкцию недвижимого имущества приведения помещения в состояние, существовавшее до проведения таких работ либо возмещения убытков в виде стоимости работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние.

В соответствии с ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно отчету ООО "Норд Консалт" N 189 от 30.09.2011 об оценке рыночной стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для восстановления исходного состояния помещения, поврежденного в результате самовольной перепланировки, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г. Апрелевка, ул. Цветочная аллея, д.15, помещение 8, рыночная стоимость составляет 2 328 171 рубль, включая 18 % НДС.

По заключению ООО "Оценщик", сделанному в отчете об оценке N 12И-2603 от 30.03.2012, рыночная стоимость работ. Услуг и материалов, необходимых для восстановление в исходное состояние помещения, поврежденного в результате самовольной перепланировки, с учетом НДС составляет 2 436 081 рублей.

В заключении экспертов ООО "Стройэкспертиза" от 24 апреля 2012 года, сделан вывод о стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для восстановления помещения в исходное состояние, в размере 2 413 769, 06 рублей.

Ответчиком не представлено доказательств необоснованности любого из трех указанных отчетов об оценке.

Как следует из материалов дела, ответчиком подано ходатайство о назначении экспертизы в АНО "Центр судебных экспертиз" на предмет установления стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для восстановления в исходное состояние (согласно данных технического учета) нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г. Апрелевка, ул. Цветочная аллея, д.15, пом. 8, поврежденного в результате проведения несогласованной перепланировки.

Определением от "13" февраля 2012 г. судом удовлетворено ходатайство ответчика и назначена по делу судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости восстановительных работ. Проведение экспертизы поручено строительному эксперту АНО "Центр судебных экспертиз" Амбарданову Дмитрию Игоревичу, имеющему общий профессиональный стаж работы с 2003 г., высшее инженерно-строительное образование.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость работ услуг и материалов, необходимых для восстановления в исходное состояние (согласно данным технического учета) помещения, поврежденного в результате самовольной перепланировки, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г. Апрелевка, ул. Цветочная аллея, д. 15, помещение N 8.

В определении указано, что экспертиза должна быть завершена и заключение представлено в Арбитражный суд Московской области в срок до 13 марта 2012 г.

В указанный срок заключение эксперта не поступило.

Определением от 13 марта 2012 г. судом удовлетворено ходатайство ответчика об отложении заседания в связи с тем, что в материалы дела не поступило заключение эксперта, установлен срок для проведения экспертизы до 05 апреля 2012 г.

29.03.2012 в арбитражный суд поступило ходатайство АНО "Центр судебных экспертиз" в котором экспертная организация сообщила, что не будет проводить экспертизу, назначенную определением Арбитражного суда Московской области от 13.02.2012 в связи с тем, что ею увеличена стоимость проведения экспертизы на 30 000 рублей, по необходимости привлечения к составлению экспертизы не поименованного эксперта-оценщика.

При таких обстоятельствах суд правомерно вынес определением от 11 апреля 2012 г. о прекращении проведении экспертизы в указанной организации в связи отсутствием у названного ответчиком эксперта необходимых познаний.

Ответчиком в апелляционном суде заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

Поскольку ответчиком не выполнено требование по перечислению денежных средств за проведение экспертизы на депозитный счет суда апелляционной инстанции, в удовлетворении ходатайства отказано.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции при определении стоимости ремонта правомерно руководствовался заключениями оценщиков, представленных в материалах дела.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2012 года по делу N А41-40969/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

С.Ю. Епифанцева Н.В. Марченкова