Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2012 г. N 15АП-9570/12

город Ростов-на-Дону

27 августа 2012 г.

дело N А32-9366/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2012

по делу N А32-9366/2011

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику - ООО инвалидов войны, армии, труда и детства "Рассвет-98"

о взыскании задолженности и пени

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "инвалидов войны, армии, труда и детства "Рассвет-98" о взыскании задолженности в размере 142959 руб. 38 коп. за период с 01.08.2010 по 28.02.2011, пени в размере 18771 руб. 89 коп.

Решением от 13.06.2012 (в редакции определения от 02.07.2012) в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что объекты капитального строительства - жилые многоквартирные дома, расположенные на спорных земельных участках введены в эксплуатацию. С момента введения жилых домов в эксплуатацию земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных жилых домах. Таким образом, ранее арендованные земельные участки перешли в собственность владельцев помещений в многоквартирных жилых домах, оснований для взыскания истцом арендной платы отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что задолженность по арендной плате образовалась в период с 01.09.2010 по 28.02.2011, договор сторонами не расторгнут. По мнению заявителя жалобы, отношения по аренде земельного участка между сторонами не прекратились, обязательства по оплате арендатором не исполняются. Заявитель также указал, что земельный участок с разрешенным использованием - для эксплуатации жилищного комплекса в установленном порядке не сформирован, в связи с чем арендатор по ранее заключенному договору аренды несет обязанность по уплате арендных платежей.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Краснодар не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

Представитель ООО "инвалидов войны, армии, труда и детства "Рассвет-98" в заседание не явился, отзыв не представил. Общество о судебном заседании извещено в порядке пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 28.02.2006 N 454-р (т. 1 л.д. 13) между администрацией г. Краснодар (арендодатель) и ООО "инвалидов войны, армии, труда и детства "Рассвет-98" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 430014262 от 13.03.2006 (т. 1 л.д. 7-12), согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель поселений земельный участок общей площадью 6943 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Думенко, 21, кадастровый номер 23:43:02 06 005:0025 (зона 3-19). Участок предоставлен для строительства 12-этажного 3-секционного жилого дома и гаража на 120 машино-мест (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 61. договор действует с течение трех лет с 28.02.2006 по 28.02.2009.сумма ежегодной арендной платы составляет 207761 руб. 78 коп. (пункт 2.2 договора).

В пункте 2.5 определено, что арендная плата (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % в день за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Договор прошел государственную регистрацию в управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.10.2011 (т. 1 л.д. 58-64).

По соглашению от 16.02.2009 пункт 1.3 названного договора изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется для строительства 14-ти этажного 3-секционного жилого дома и строительства 17-этажного односекционного жилого дома со встроенными помещениями" (т. 1 л.д. 26).

Полагая, что за период с 01.08.2010 по 28.02.2011 арендатором не исполнена обязанность по внесению арендных платежей, администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 11.02.2009 вид разрешенного использования земельного участка - для строительства 14-ти этажного 3-секционного жилого дома и строительства 17-этажного односекционного жилого дома со встроенными помещениями, земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.05.2004.

Объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02 06 005:0025 - 14-этажный 3-секционный 156 квартирный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями, подвалом литер "К", "под/К", расположенный по адресу: улица им. Думенко, 21 в Западном внутригородском округе города Краснодара, введен в эксплуатацию 03.06.2008 в соответствии с разрешением N Ru 23306000-485-в (т. 1 89-86).

Объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02 06 005:0025 - 17-этажный односекционный жилой дом по ул. Думенко, 21 МКР "Юбилейный" в г. Краснодаре", расположенный по адресу: улица им. Думенко, 21/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара, введен в эксплуатацию 30.07.2009 на основании разрешения N Ru 23306000-869-в (т. 1 л.д. 92-94).

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), в частности, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Как отмечено выше, жилые дома, расположенные на спорном земельном участке введены в эксплуатацию 03.06.2008 и 30.07.2009. Жилым домам после ввода их в эксплуатацию присвоены адреса: г. Краснодар, ул. Думенко, 21, ул. Думенко, 21/1. Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2010 по 28.02.2011, то есть после введения в эксплуатацию жилых домов.

В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суду Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка.

Таким образом, в силу закона спорный земельный участок, занятый согласно проекту застройки многоквартирными жилыми домами, перешел в общую долевую собственность собственников помещений этих домов.

Ссылка заявителя жалобы на то, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Вводного закона, только с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования, как эксплуатация многоквартирного дома, несостоятелен.

Из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона и пункта 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не следует, что возникновение права общей долевой собственности связано с указанием на определенный вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования может являться одним из доказательств формирования земельного участка для размещения и эксплуатации многоквартирного дома. Изменение вида разрешенного использования относится к компетенции администрации, которая вправе принять соответствующее распоряжение и осуществить внесение изменений в сведения государственного кадастрового учета.

Администрацией муниципального образования г. Краснодар не представлено доказательств, что для эксплуатации построенных обществом жилых домов не требуется земельный участок, изначально предоставленный для их строительства, либо что общество имеет возможность использовать земельный участок либо его часть в собственных интересах.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 22.11.2012 по делу А32-23014/2011.

В материалах дела имеются акты приема-передачи квартир и свидетельства о государственной регистрации права собственности физических лиц на квартиры во введенных в эксплуатацию домах, расположенных на спорном земельном участке (т. 1 л.д. 88-91, 96-131).

Следовательно, спорный земельный участок перешел в собственность владельцев помещений в многоквартирных жилых домах, выбыл из владения общества.

По смыслу статей 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 22, 41, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор должен иметь право и возможность временного пользования предоставленным ему имуществом, внося за это соответствующую плату. В рассматриваемом деле невозможность использования обществом спорного земельного участка, права на который в силу закона перешли к иным землепользователям, материалами дела установлена и администрацией не оспаривается.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в иске правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не оспаривает.

Ссылка заявителя жалобы на судебные акты по делу N А3247216/2009 не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку указанные судебные акты приняты по иным фактическим обстоятельствам, преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела не имеют.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2012 по делу N А32-9366/2011 (в редакции определения от 02.07.2012) оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Кузнецов С.А.