Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2012 г. N 07АП-5357/12

г. Томск

24 августа 2012 г.

Дело N А67-866/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2012 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Ждановой Л. И.

Судей: Бородулиной И. И., Музыкантовой М. Х.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ермаковой Ю. Н. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Вилисов А. В. по доверенности от 26.06.2012 года (сроком на 1 год)

от ответчика: без участия (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славянский", г. Томск

на решение Арбитражного суда Томской области

от 14 мая 2012 года по делу N А67-866/2012 (судья Сенникова И. Н.)

по иску Открытого акционерного общества "ТомскАгроИнвест", г. Томск (ИНН 7014041391, ОГРН 1047000052659)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славянский", г. Томск (ИНН 7017095268, ОГРН 1047000138646)

о расторжении договора аренды N 177 от 10.06.2004 года,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "ТомскАгроИнвест" (далее по тексту - ОАО "ТомскАгроИнвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славянский" (далее по тексту - ООО "ТД "Славянский", ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.06.2004 года N 177 в размере 187 793,90 руб. и расторжении договора аренды от 10.06.2004 года N 177.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 23.03.2012 года производство по делу N А67-866/2012 в части взыскания с ООО "ТД "Славянский" задолженности по арендной плате в размере 187 793,90 руб. прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

Решением Арбитражного суда Томской области от 14 мая 2012 года иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области от 14 мая 2012 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, поскольку в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для расторжения спорного договора аренды.

Подробно доводы ООО "ТД "Славянский" изложены в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании, возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, поскольку апеллянтом не представлены в материалы дела доказательства, опровергающие доводы истца о нарушении условий договора аренды.

Письменный отзыв ОАО "ТомскАгроИнвест" приобщен к материалам дела.

ООО "ТД "Славянский", участвующее в деле, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции явку представителя не обеспечило.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившейся стороны.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Томской области от 14 мая 2012 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.06.2004 года между ОАО "ТомскАгроИнвест" (Арендодатель) и ООО "ТД "Славянский" (Арендатор) заключен договор аренды N 177 (с учетом дополнительных соглашений от 10.02.2005 года N 1, от 19.11.2009 года N 2), в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование. Наименование имущества - одноэтажное нежилое здание, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:5960. Адрес - г. Томск, пр. Фрунзе, д. 119/5, стр. 11. Площадь имущества - 1076,10 кв. м (включает в себя площади 5 помещений). Назначение имущества - организация розничной торговли.

Также Арендодатель предоставляет на срок до 09.06.2019 года во временное владение и пользование Арендатору земельный участок площадью 1 841 кв.м, кадастровый номер 70:21:0200019:0283, необходимый для обеспечения использования имущества в соответствии с его назначением (пункт 1.5 настоящего Договора).

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 10.06.2004 года до 09.06.2019 года (пункт 1.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2005 года N 1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается имеющимися на договоре и дополнительных соглашениях отметками регистрирующего органа.

Размер арендной платы применительно к нежилому зданию и земельному участку установлен в пункте 4.1 договора аренды от 10.06.2004 года N 177 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 19.11.2009 года), и включает в себя плату за пользование недвижимым имуществом, плату за пользование земельным участком, расходы по водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению, плату за стоки.

Пунктами 4.2, 4.3 договора аренды от 10.06.2004 года N 177 (в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2009 года N 2) установлено, что арендная плата уплачивается не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 7.5 договора аренды от 10.06.2004 года N 177 (в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2009 года N 2) обеспечением надлежащего исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору является поручительство ООО "ТД "Сибирский купец", оформленное договором поручительства от 01.01.2009 года N 07-02/353. При утрате указанного обеспечения или ухудшении его условий Арендодатель вправе в одностороннем порядке требовать расторжения настоящего договора.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился в Арбитражный суд Томской области с настоящим исковым требованием.

В соответствии со статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что выполнение истцом обязательств по передаче нежилого здания по адресу: г. Томск, пр. Фрунзе, 119/5, строение 11, площадью 1076,10 кв.м, земельного участка в аренду ООО "ТД "Славянский" по договору аренды от 10.06.2004 N 177 подтверждается передаточным актом от 10.06.2004 года, дополнительными соглашениями к договору аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 Гражданского кодекса РФ).

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу указанной нормы право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как было указано выше, при заключении договора аренды от 10.06.2004 года N 177 и в дополнительных соглашений к нему сторонами определено, что арендная плата уплачивается ООО "ТД "Славянский" не позднее 5-го числа текущего месяца. При этом согласно договору арендная плата включает в себя также расходы по водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению и плату за стоки.

Между тем, ООО "ТД "Славянский" с января 2011 года ежемесячно допускало просрочку внесения арендной платы, при этом срок просрочки достигал до 49 календарных дней. Указанные обстоятельства изложены истцом, в том числе, в исковом заявлении.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было.

В свою очередь, согласно представленному истцом расчету просрочки оплаты арендной платы за 2011 год суммы задолженности ООО "ТД "Славянский" за отчетные месяцы, включая оплату арендной платы и коммунальных платежей (водо, тепло, электроснабжение) достигают от 73 269,74 руб. до 575 583,36 руб. за каждый месяц в течение всего 2011 года. При этом имеются периоды, когда коммунальные платежи не оплачивались более 2-х месяцев подряд (май-июль 2011 года).

Имеющиеся в материалах дела документы (журнал проводок и соглашения с банком о безакцептном списании денежных средств) свидетельствуют об оплате ОАО "ТомскАгроИнвест" до 5 числа каждого текущего месяца всех коммунальных платежей, возмещение которых в результате нарушения ООО "ТД "Славянский" сроков оплаты коммунальных платежей, приходящихся на арендованные помещения, арендодатель не получает своевременно.

При этом представленный истцом расчет просрочки оплаты подтверждается представленными в материалы дела первичными документами. Факты нарушения предусмотренного договором аренды срока внесения арендной платы в 2011 года ответчиком по существу не оспорены, доказательств обратного не представлено.

Таким образом, принимая во внимание длительность периодов просрочки, значительность размера допускаемой ответчиком просроченной задолженности по арендной плате, неоднократность нарушения срока внесения арендной платы в течение 2011 года, в том числе, и в период судебного разбирательства по настоящему делу в суде первой инстанции, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что нарушение ООО "ТД "Славянский" условий договора аренды от 10.06.2004 года N 177 носит существенный характер и в значительной степени лишает ОАО "ТомскАгроИнвест" того, на что оно, исходя из предмета договора аренды, вправе было рассчитывать при его заключении.

Кроме того, нарушения срока внесения арендной платы допускались ответчиком и до 2011 года, что подтверждается представленными истцом в материалы дела письмами претензионного характера от 25.08.2008 года N 276, от 28.11.2008 года N 359, от 23.03.2009 года N 92, которыми истец предупреждал ответчика о возможном расторжении договора аренды.

Указанные выше обстоятельства заявителем апелляционной жалобы надлежащим образом не опровергнуты.

При этом суд первой инстанции правомерно не принял во внимание ссылку ответчика на погашение предъявленной ко взысканию задолженности по арендной плате и на досрочное внесение арендной платы за апрель 2012 года, поскольку данные обстоятельства сами по себе не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора, так как факты систематического, на протяжении длительного периода времени нарушения срока внесения арендной платы свидетельствуют о пользовании ответчиком арендованным имуществом с существенными и неоднократными нарушениями договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ сдача арендатором арендованного имущества в субаренду (поднаем) возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

ОАО "ТомскАгроИнвест" представило в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что ООО "ТД "Славянский" сдавало часть арендованного имущества в субаренду (договор с индивидуальным предпринимателем Ковалевой Н.А. от 04.01.2011 года N 32, дополнительное соглашение и приложением N 1 к нему, акт приема-передачи от 04.01.2011 года, Правила внутреннего распорядка работы вещевого рынка "Кулагинский", утвержденными директором ООО "ТД "Славянский", содержащие указание на передачу торговых мест, находящихся на территории рынка, в аренду юридическим и физическим лицам.

Арбитражным судом установлено, что ОАО "ТомскАгроИнвест" своего согласия на сдачу в субаренду части арендованного имущества ООО "ТД "Славянский" не давал.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, а равно в апелляционной жалобе ООО "ТД "Славянский" каких-либо возражений по доводам ОАО "ТомскАгроИнвест" о сдаче площадей в субаренду без его согласия не заявило, доказательств, опровергающих доводы истца в данной части, в материалы дела не представило.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции на основании части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно признал эти обстоятельства признанными ответчиком.

Факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц без согласия арендодателя свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Указанный вывод подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 19.05.2009 N 17426/08.

Оплата долга по арендной плате после предъявления арендодателем иска о расторжении договора также не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований при подтвержденном факте пользования арендованным имуществом с существенным нарушением договора (предоставление в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц без согласия арендодателя).

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные выше обстоятельства суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что продолжение арендных отношений будет способствовать продолжению нарушения прав и законных интересов истца в сфере предпринимательской деятельности, что не отвечает задачам судопроизводства в арбитражных судах.

Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ООО "ТД "Славянский" в 2008, 2009 годах неоднократно направлялись претензии о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору аренды от 10.04.2004 года N 177 (от 25.08.2008 года N 276, от 28.11.2008 года N 359, от 23.03.2009 года N 92).

Кроме того, истцом в материалы дела представлены: требование от 07.12.2011 года N 336 с предложением ответчику об исполнении обязательства по внесению арендной платы, возмещению расходов по водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению в размере 470 016,85 руб. и о расторжении договора аренды от 10.06.2004 года N 177 с приложением соглашения о расторжении договора, и доказательства получения указанного требования ответчиком; претензия от 29.03.2012 года N 106 с требованием об устранении допущенных нарушений в виде сдачи в субаренду арендованного имущества без согласия арендодателя и доказательства получения претензии ответчиком.

Неполучение ответа на требование, претензию, не устранение ответчиком допущенных существенных нарушений условий договора аренды от 10.06.2004 года N 177 дает истцу право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.

Ссылка апеллянта о нарушении истцом части 1 статьи 619, части 2 статьи 452 ГК РФ апелляционным судом не принимается, так как претензия от 29.03.2012 года N 106 (л.д.104 т.2 о расторжении договора аренды в случае не устранения существенных нарушений условий договора (сдача арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя) в течение 14 календарных дней с момента получения претензии (пункт 6.6 Договора) получена ответчиком 09.04.2012 года (л.д.105 т.2).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание подтверждение материалами дела факта пользования ответчиком арендованным имуществом с существенными и неоднократными нарушениями договора аренды, руководствуясь пунктом 1 части 2 статьи 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, арбитражный суд обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 10.06.2004 года N 177, заключенного между ОАО "ТомскАгроИнвест" и ООО "ТД "Славянский".

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 14 мая 2012 года по делу N А67-866/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Жданова Л.И.

Судьи

Бородулина И.И. Музыкантова М.Х.