Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 г. N 02АП-5338/12

г. Киров

03 сентября 2012 г.

Дело N А28-11428/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каранкевич А.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Малышевой Е.С., действующей на основании доверенности от 10.01.2012 N 5-01-05,

представителя ответчика Собянина Д.Н., действующего на основании доверенности от 13.09.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 05.07.2012 по делу N А28-11428/2011, принятое судом в составе судьи Агалаковой Н.В.,

по иску Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г.Кирова (ОГРН: 1034316546978, ИНН: 4348010693)

к обществу с ограниченной ответственностью "ВЯТКА инвест"

(ОГРН: 1074345015018, ИНН: 4345171597),

о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 43:40:000635:0011 и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 14 701 429,03 рублей,

установил:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее также - Управление) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском обществу с ограниченной ответственностью "ВЯТКА инвест" (далее также - Общество, ООО "ВЯТКА инвест") о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 43:40:000635:0011 (У0635-008), расположенным по адресу: г. Киров, ул. Павла Корчагина, д. 1А, за период с 01.12.2009 по 30.09.2011 в сумме 14 043 596,20 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2009 по 30.11.2011 в сумме 657 832,83 рублей.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 05.07.2012 исковые требования Управления удовлетворены частично: с Общества в пользу Управления взыскано 670044 (шестьсот семьдесят тысяч сорок четыре) рубля 50 копеек, из них: задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 43:40:000635:0011 (У0635-008), расположенным по адресу: г. Киров, ул. Павла Корчагина, д. 1А, за период с 01.07.2010 по 30.09.2011 в сумме 635206 (шестьсот тридцать пять тысяч двести шесть) рублей 41 копейка, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 34838 (тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать восемь) рублей 08 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным решением, Управление обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции об отсутствия неосновательного обогащения на стороне Общества за период с 01.12.2009 по 30.06.2010 не соответствует обстоятельствам дела.

Ссылаясь на положения частей 21, 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, истец считает, что обоснованно применил базовую ставку арендной платы в размере 5% при расчете платы за пользование земельным участком ответчиком в связи с превышением нормативного срока строительства.

Кроме того, по мнению Управления, расчет задолженности по арендной плате должен быть произведен исходя из площади земельного участка в 67500 кв.м., который предоставлялся прежнему собственнику объектов недвижимости.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу доводы Управления отклонил, просит обжалуемое решение оставить без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "НОКРАТ инвест" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 24.09.2007 N 55297 (далее также - договор аренды N 55297) (т.1 л.д. 102-105).

В соответствии с договором арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2007 (т.1 л.д.106) передан земельный участок площадью 67 500 кв. м., кадастровый номер 43:40:000635:0011 (У0635-008), расположенный по адресу г.Киров, ул. Павла Корчагина, д. 1а, для размещения комплекса зданий автотехцентра по продаже и техобслуживанию автомобилей (строительство).

Срок договора установлен с 01.10.2007 по 30.09.2011. Государственная регистрация договора произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.10.2007.

Нормативный срок строительства по пункту 1.4 договора аренды N 55297 составляет 55 месяцев. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.

31.10.2007 администрацией муниципального образования "города Киров" обществу с ограниченной ответственностью "НОКРАТ инвест" выдано разрешение на строительство комплекса зданий автотехцентра по продаже и техобслуживанию автомобилей со сроком действия до 13.12.2010, действие разрешения на строительство продлено до 31.03.2012 (т.1 л.д. 46).

01.12.2009 право собственности на объекты незавершенного строительства здание автосалона с кадастровым номером 43:40:000635:0011:21983НС/09/В, здание автосалона с кадастровым номером 43:40:000635:0011:21983НС/09/А, здание автосалона - Honda с кадастровым номером 43:40:000635:0011:21983НС/09/Б перешли к обществу с ограниченной ответственностью "ВЯТКА инвест", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.12.2009 (т.1 л.д. 14-16).

Договор аренды земельного участка под принадлежащими ООО "ВЯТКА инвест" на праве собственности объектами незавершенного строительства с Управлением не заключался.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из содержания пунктов 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанной нормы покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Государственная регистрация перехода права собственности от ООО "НОКРАТ инвест" к ООО "ВЯТКА инвест" на три объекта незавершенного строительства, расположенных по адресу: г.Киров, ул.Павла Корчагина, д.1а, произведена 01.12.2009 (Т.1 л.д.14-16).

После перехода права собственности на указанные объекты ООО "ВЯТКА инвест" права на этот земельный участок в установленном порядке не оформило. Вместе с тем, ответчиком предпринимались попытки по приобретению полномочий на земельный участок, о чем свидетельствуют письма Общества от 06.09.2010 N 3438/СД (т. 1 л.д. 112) и от 16.06.2011 (т. 1 л.д.116).

Факт пользования ответчиком земельным участком не оспаривается в части, необходимой для эксплуатации трех объектов незавершенного строительства, площадь застройки которых согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 01.12.2009 N N 43-АВ 291455, 43-АВ 291464, 43-АВ 291454 в общей сумме составляет 4466,2 кв.м. Согласно проектной документации, выданной предыдущему собственнику объектов ООО "НОКРАТ инвест", предполагалось и началось в свое время строительство других объектов, кроме тех, право собственности на которые перешло к ООО "ВЯТКА инвест".

В разрешении на строительство от 31.10.2007 N RU43306000 (т.1 л.д.46) ООО "НОКРАТ инвест" выделен земельный участок площадью 6,75 га. для строительства комплекса зданий автотехцентра по продаже и техобслуживанию автомобилей: автосалон Honda - 1397,22 кв.м., Skoda - 1373,91 кв.м., Ford - 1052,8 кв.м., СТО - 1482,42 кв.м., комплексная трансформаторная подстанция 10 кВ/0,4кВ - 12 кв.м., противопожарный резервуар емкостью 150 куб.м (2 шт.) - 107,46 кв.м., однако ООО "ВЯТКА инвест" право собственности перешло не на все вышеуказанные объекты, а только на три объекта: объект незавершенного строительства здание автосалона с кадастровым номером 43:40:000635:0011:21983НС/09/В площадью 1358,6 кв.м., здание автосалона с кадастровым номером 43:40:000635:0011:21983НС/09/А площадью 1206,2 кв.м., здание автосалона - Honda с кадастровым номером 43:40:000635:0011:21983НС/09/Б площадью 1901,4 кв.м.

Таким образом, не представляется возможным однозначно утверждать, что площадь необходимая для использования трех объектов незавершенного строительства, принадлежащих ООО "ВЯТКА инвест", составляет именно 67500 кв.м.

В силу указанного расчет задолженности по арендной плате, начисленной ответчику, исходя из площади земельного участка 67500 кв.м., который предоставлялся прежнему собственнику для строительства шести объектов недвижимости, не обоснован.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с недоказанностью истцом использования ответчиком всей площади земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:0011, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о взыскании неосновательного обогащения из расчета площади, занимаемой непосредственно тремя объектами незавершенного строительства, то есть 4466,2 кв.м.

Позиция заявителя апелляционной жалобы о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика с 01.12.2009 по 30.06.2010 признается неправомерной.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 23.03.2010 по делу N А28-15761/2009 о прекращении производства по делу ООО "НОКРАТ инвест" признал задолженность по арендной плате за землю по договору от 24.09.2007 N 55297 за период с 01.01.2009 по 31.12.2009. Помимо этого, решением Арбитражного суда Кировской области от 27.01.2011 по делу N А28-8563/2010, вступившим в законную силу, с ООО "НОКРАТ инвест" в пользу истца взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды от 24.09.2007 за период с 01.01.2010 по 30.06.2010, исполнительный лист выдан 21.03.2011. Сведений о пересмотре судебного акта от 27.01.2011 по делу N А28-8563/2010 в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.12.2009 по 30.06.2010, поскольку использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:0011, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Павла Корчагина, д. 1А, для размещения незавершенных строительством объектов за указанный период не привело к нарушению прав истца - неосновательное обогащение у ответчика по смыслу положений части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации за счет истца не возникло.

Расчет платы за пользование земельным участком, исходя из базовой ставки арендной платы в размере 5 %, произведенный истцом за период с 01.01.2011 по 30.09.2011, считается необоснованным в силу следующего.

Применение повышенной ставки арендной платы истец обосновывал пунктом 1.6 Приложения к Положению, утвержденному постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области", истечением нормативного срока строительства объекта, который согласно разрешению на строительство от 31.10.2007 установлен до 31.12.2010.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В силу положений части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается при предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок. Срок действия разрешения на строительство сохраняется при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства (часть 21 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Доказательств выдачи разрешения на строительство ответчику в материалах дела не имеется, равно как и доказательств осуществления строительства объектов капитального строительства согласно проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство объекта от 31.10.2007 N RU43306000-227 ООО "НОКРАТ инвест", договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:0011, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Павла Корчагина, д. 1А, между истцом и ответчиком не заключался, согласно письму Управления в адрес ООО "НОКРАТ инвест" от 11.05.2011 N 5079 (т.1 л.д. 113) истцом отказано в согласовании уступки права аренды по договору аренды от 24.09.2007.

Срок действия разрешения на строительство был продлен до 31.03.2012.

Нормативный срок строительства объектов на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000635:0011 продолжительностью 55 месяцев, установленный договором от 24.09.2007 N 55297, заключенным между Управлением и ООО "НОКРАТ инвест", в спорный период еще не истек.

При таких обстоятельствах, базовая ставка арендной платы в размере 5 % не подлежит применению, Арбитражный суд первой инстанции правомерно применил базовую ставку в размере 2,5 % при расчете задолженности арендной платы за период с 01.07.2010 по 30.09.2011.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 05.07.2012 по делу N А28-11428/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

Г.Г. Ившина А.В. Караваева