Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2012 г. N 17АП-8327/12

г. Пермь

30 августа 2012 г.

Дело N А60-9330/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Скромовой Ю. В., Дюкина В. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Глушенковой С. А.,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле, - не явились,

лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца Администрации города Екатеринбурга и ответчика общества с ограниченной ответственностью "Парковка",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 июня 2012 года

по делу N А60-9330/2012,

принятое судьей Парамоновой В. В.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Парковка" (ОГРН 1056605245971, ИНН 6674162440)

о взыскании задолженности,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Парковка" (далее - ответчик, ООО "Парковка") о взыскании 4 513 155 руб. 87 коп., в том числе 2 820 493 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате, 1 692 661 руб. 97 коп. пени.

Решением суда от 21.06.2012 иск удовлетворен частично. С ООО "Парковка" в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскано 283 107 руб. 16 коп., в том числе 120 851 руб. 88 коп. основного долга и 162 255 руб. 28 коп. неустойки за период с 11.07.2010 по 15.02.2012. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе и в дополнении к апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Истец полагает, что надлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, предоставив ответчику в пользование земельный участок 19.06.2008 по акту, арендная плата подлежит исчислению с 19.06.2008.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению ответчика, арендодатель не предоставил ответчику как арендатору земельный участок, пригодный для использования его по назначению, поскольку на земельном участке находятся металлические гаражи.

Стороны в суд апелляционной инстанции не явились.

Истец в отзыве просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что к моменту подписания договора аренды земельного участка и акта приема-передачи земельный участок был свободен от прав третьих лиц; при заключении договора аренды Администрация не принимала на себя обязательства по освобождению земельного участка от металлических гаражей, общество "Парковка", подписывая акт приема-передачи земельного участка, знало о нахождении на земельном участке металлических гаражей, предполагало самостоятельно освободить земельный участок. Также истец указал, что ответчик использует спорный земельный участок для размещения автостоянки.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.05.2009 на основании постановления главы Екатеринбурга от 19.06.2008 N 2338 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключил договор аренды земельного участка N 5-1825, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 5 055 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0504901:43 (категория земель - земли населенных пунктов), находящийся по адресу: улица Селькоровская напротив домов 60-62 в городе Екатеринбурге, с целевым использованием: для организации автостоянки без права капитального строительства на неопределенный срок (п.п. 2.1, 6.1. договора ).

В соответствии с п. 2.2.1. договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендой платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы, а арендатор - уплачивать измененную арендную плату.

Пунктом 2.2.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не предусмотрено расчетом арендной платы на текущий год.

За несвоевременную уплату арендатором арендной платы пунктом 3.1. договора предусмотрена ответственность в виду пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

18.05.2009 стороны подписали акт передачи земельного участка арендодателем арендатору.

Истец, обращаясь в суд с иском, указал, что за период с 19.06.2008 по 09.03.2011 арендная плата по договору составила 2 991 993 руб. 90 коп., ответчик уплатил арендную плату в сумме 171 500 руб., задолженность ответчика по арендной плате составила 2 820 493 руб. 90 коп.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что заключенный на неопределенный срок договор аренды от 18.05.2009 N 5-1825 прекращен с 28.09.2010 в связи с односторонним отказом арендатора от договора; ответчик не представил доказательств невозможности использования земельного участка в период с июля 2010 года по 28.09.2010. Суд пришел к выводу о правомерности взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за период с июля 2010 года по 28.09.2010 в сумме 120 851 руб. 88 коп., с учетом 171 500 руб. частичной оплаты, из расчета: в сумме 100 698 руб. 98 коп. за июль 2010 года, в сумме 100 698 руб. 98 коп. за август 2010 года, в сумме 97 450 руб. 63 коп. за 28 дней сентября 2010 года.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Используя земельный участок на праве аренды, ответчик обязан своевременно вносить арендную плату, на что верно указано судом первой инстанции.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка в спорный период, общество "Парковка" указало на нахождение на земельном участке металлических гаражей.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Исходя из смысла названных положений закона, арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Факт нахождения на земельном участке металлических гаражей истец не оспаривает. Данный факт подтверждается актом от 01.07.2010, письмами Администрации обществу "Парковка" от 26.09.2008 N 0601/1726, от 13.07.2010 N 23/3367, от 01.07.2010 N 68/1460, актом обследования от 01.03.2012 N 186/5-2012.

Вместе с тем, из представленных ответчиком документов не следует невозможность использования земельного участка по целевому назначению - для организации стоянки без права капитального строительства.

Довод ответчика о том, что фактическая передача арендодателем арендатору земельного участка не состоялась, опровергается актом приема-передачи земельного участка, подписанным сторонами.

Акт приема-передачи земельного участка от 18.05.2009 подписан сторонами без замечаний, у арендатора не имелось претензий по переданному имуществу.

Довод ответчика о том, что пунктом 4 распоряжения главы Екатеринбурга от 19.06.2008 N 2338 предусмотрена обязанность Администрации Чкаловского района города Екатеринбурга обеспечить прекращение договорных отношений с владельцами временных металлических гаражей, подлежит отклонению, поскольку указанное распоряжение не содержит сведений о том, что предоставляемый в аренду земельный участок не пригоден для его использования по назначению, также о возложении на Администрацию каких-либо обязанностей по приведению земельного участка в пригодное для использования состояние.

Такие сведения отсутствуют и в договоре аренды.

Из материалов дела не следует факт нахождения на спорном земельном участке объектов капитального строительства или наличия прав иных лиц в отношении указанного земельного участка.

Учитывая изложенное, довод ответчика о том, что арендодатель не предоставил арендатору земельный участок, пригодный для использования его по назначению, подлежит отклонению как не обоснованный; вывод суда о том, что арендная плата подлежит взысканию, начиная с июля 2010 года, является неверным.

Поскольку п. 6.2. договора аренды от 18.05.2009 N 5-1825 предусмотрено возникновение прав и обязанностей сторон с 19.06.2008, что не противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик обязан вносить арендную плату, начиная с 19.06.2008.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Суд первой инстанции установил, что ответчик письмом от 28.06.2010 предложил арендодателю расторгнуть договор аренды, на что Администрация в письме от 13.07.2010 N 23/3367 дала согласие.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении договора аренды с 28.09.2010, то есть по истечении трех месяцев со дня уведомления арендодателя о прекращении договора, и вследствие этого - прекращении обязанности арендатора по уплате арендной платы с 28.09.2010.

Однако, письмо ответчика от 28.06.2010 в материалы дела не представлено. Из материалов дела не следует, что данное письмо содержало уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. В письме от 13.07.2010 N 23/3367 истец истолковал письмо ответчика от 28.06.2010 не как уведомление об одностороннем отказе от договора, а как предложение о расторжении договора, на которое сообщил о подготовке проекта соглашения о расторжении договора. Более того, в письме от 07.10.2010 ответчик в ответ на письмо истца от 13.07.2010 N 23/3367 указал на отсутствие с его стороны волеизъявления на расторжение договора аренды.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для вывода о прекращении договора аренды с 28.09.2010 вследствие одностороннего отказа ответчика от договора письмом от 28.06.2010.

Истец письмом от 18.11.2010 N 32/-1-10/3314 в одностороннем порядке отказался от договора аренды. Ответчик получил указанное письмо 09.12.2010. На основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды прекращен с 09.03.2011.

За период с 19.06.2008 по 09.03.2011 ответчик обязан уплатить арендую плату в сумме 2 820 493 руб. 90 коп. на основании ст. ст. 309, 310, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

За несвоевременную уплату арендной платы истец на основании п. 3.1. договора аренды рассчитал пени в сумме 1 692 661 руб. 97 коп. пени за период с 16.12.2009 по 15.02.2012.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 Гражданского кодекса российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Учитывая нарушение ответчиком обязательств по договору, размер неустойки, согласованный сторонами в п. 3.1. договора, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению за период с 16.12.2009 до 09.03.2011 (дата прекращения договора аренды) в сумме 797 857 руб. 95 коп., из расчета: за период с 16.12.2009 по 10.12.2010 в сумме 616 272 руб. 03 коп. (согласно расчету истца); за период с 11.12.2010 по 10.01.2011 - в сумме 80 587 руб. 78 коп. исходя из задолженности по арендной плате за период с 19.06.2008 по 31.12.2010 в сумме 2 599 605 руб. 81 коп.; за период с 11.01.2011 по 10.02.2011 в сумме 83 709 руб. 45 коп. исходя из задолженности по арендной плате за период с 19.06.2008 по 31.01.2011 в сумме 2 700 304 руб. 79 коп.; за период с 11.02.2011 по 08.03.2011 в сумме 19 288 руб. 69 коп. исходя из задолженности по арендной плате за период с 19.06.2008 по 28.02.2011 в сумме 2 791 258 руб. 59 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств").

Учитывая изложенное пени за период с 09.03.2011 по 15.02.2012 взысканию не подлежат ввиду прекращения договора аренды с 09.03.2011.

Суд первой инстанции, вышеизложенные положения закона не применил, рассчитал неустойку до 15.02.2012.

Доводы апелляционной жалобы истца нашли подтверждение в материалах дела, приняты судом апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба ответчика является необоснованной и не подлежит удовлетворению.

Решение суда подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права (ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иск подлежит удовлетворению частично. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 3 618 351 руб. 85 коп., в том числе 2 820 493 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и 797 857 руб. 95 коп. пени. Оснований для удовлетворения остальной части иска не имеется.

Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе отнесена на стороны на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления и апелляционной жалобы.

С ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 36 534 руб. 64 коп. пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе Администрации. Расходы ответчика в сумме 2 000 руб., понесенные при подаче апелляционной жалобе, относятся на ответчика, поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы ответчику отказано.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2012 года по делу N А60-9330/2012 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Парковка" (ОГРН 1056605245971, ИНН 6674162440) в пользу Администрации города Екатеринбурга 3 618 351 (три миллиона шестьсот восемнадцать тысяч триста пятьдесят один) рубль 85 (восемьдесят пять) копеек, в том числе 2 820 493 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч четыреста девяносто три) рубля 90 (девяносто) копеек задолженности по арендной плате и 797 857 (семьсот девяносто семь тысяч восемьсот пятьдесят семь) рублей 95 (девяносто пять) копеек пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Парковка" (ОГРН 1056605245971, ИНН 6674162440) в федеральный бюджет 36 534 (тридцать шесть тысяч пятьсот тридцать четыре) рубля 64 (шестьдесят четыре) копейки государственной пошлины по иску и 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

В.Ю. Дюкин Ю.В. Скромова