Вопрос: Могу ли я заложить долю в праве собственности на неделимое жилое помещение? Какие последствия обращения взыскания на такую долю? ("эж-ЮРИСТ", N 45, ноябрь 2007 г.)

Могу ли я заложить долю в праве собственности на неделимое жилое помещение? Какие последствия обращения взыскания на такую долю?

Правовой режим оборота долей в праве собственности установлен нормами ГК РФ (ст. 246-252), а в части ипотеки долей в праве собственности на недвижимое имущество - нормами ст. 7 Федерального закона "О залоге недвижимого имущества (ипотеке)".

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Вместе с тем своей долей в праве общей собственности участник долевой собственности может распорядиться без согласия других собственников, в том числе передать ее в залог (ст. 250 ГК РФ, ст. 7 Закона об ипотеке).

В п. 7 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 Президиума ВАС РФ указано, что "поскольку возникновение общей долевой собственности на недвижимое имущество и переход долей в праве собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации, постольку к сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью. Следовательно, к договору о залоге доли в праве собственности на здание применяются правила ГК РФ о залоге недвижимости и Закона об ипотеке".

Таким образом, и законодательство, и правоприменительная практика допускают залог долей в праве общей собственности на недвижимость, распространяя на эти сделки требования о государственной регистрации.

Вместе с тем на практике возникают вопросы о возможности залога долей в праве собственности на жилое помещение. Происходит это из-за подмены понятий - "доля в праве собственности на помещение" приравнивается к "части помещения". Путаница в понятиях влечет за собой неправильное толкование закона.

К примеру, в ст. 5 Закона об ипотеке указано, что "часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки". В этой же статье установлено, что "части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат" (то есть части делимой вещи) могут быть предметом ипотеки.

Некоторые банковские юристы, приравнивая "доли в праве" и "части помещения", толкуют указанную норму таким образом, что принимать в залог доли в праве собственности на неделимое жилое помещение нельзя. Это не верно.

Согласно ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав является жилое помещение, под которым "признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)". В силу ст. 23 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах проводится в соответствии с указанным законом и ЖК РФ. Следовательно, "наименьшим" объектом жилищных прав, подлежащим регистрации, является изолированная комната. То есть не могут быть зарегистрированы неизолированные комнаты, а также определенное количество "метров" в комнатах.

Закон об ипотеке всего лишь следует нормам ЖК РФ, признавая изолированные комнаты ("части" домов и квартир) в качестве возможных предметов ипотеки.

Однако невозможность регистрации неизолированных помещений как самостоятельных объектов недвижимости, а следовательно, и невозможность передачи их в залог никоим образом не влечет за собой невозможности передачи в залог долей в праве собственности на неделимое жилое помещение, так как указанные доли не ограничены в обороте.

В ст. 7 Закона об ипотеке установлено, что в случае обращения взыскания на долю в праве собственности по требованию залогодержателя применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ. В соответствии со ст. 255 ГК РФ залогодержатель вправе предъявить требование о выделе доли залогодателя в общем имуществе для обращения на нее взыскания. В случае невозможности выдела доли в натуре (когда объектом права является неделимая вещь) или при несогласии остальных участников долевой собственности с выделом залогодержатель вправе предъявить требование о продаже залогодателем своей доли остальным участникам общей собственности. Залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на долю залогодателя в праве собственности путем продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика по обращению взыскания на доли в праве собственности на жилые помещения пока не сформировалась.

Существует судебная практика об обращении взыскания на долю в праве собственности на нежилые помещения (Постановление ФАС ЗСО от 02.11.2006 N ФО4-6438/2006) - залогодержатель обратил взыскание на 50/100 доли в праве собственности на нежилые помещения в связи с неисполнением залогодателем обязательств по договору.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующий вывод: доля в праве собственности на жилое помещение, в том числе неделимое, может выступать в качестве предмета залога. Однако если долю закладывает только один участник общей собственности, у залогодержателя могут возникнуть сложности с реализацией такого предмета залога.

О. Каблукова,

юрист

15 ноября 2007 г.

"эж-ЮРИСТ", N 45, ноябрь 2007 г.