Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2012 г. N 05АП-7023/12

г. Владивосток

12 сентября 2012 г.

Дело N А51-20498/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 12 сентября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

при участии:

от истца: Коляда О.В., доверенность от 23.11.2011 со специальными полномочиями, от ответчика: не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

апелляционное производство N 05АП-7023/2012

на решение от 02.07.2012 г.

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-20498/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Березка"

к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

о внесении изменений в договор аренды и взыскании неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Березка" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Департамент) о внесении изменений в п. 2.1 договора аренды земельного участка от 20.07.2010 N 05-Ю-11212, установлении в договоре размера арендной платы, исходя из коэффициентов, установленных Решением Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736, которым внесены изменения в приложения к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке"; взыскании с Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края суммы неосновательного обогащения в размере 898629,98 руб., приобретенной им вследствие переплаты Общества с ограниченной ответственностью "Березка" по договору аренды земельного участка от 20.07.2010 N 05-Ю-11012 за период с 01.06.2011 по 01.11.2011

В судебном заседании 25.06.2012 Арбитражным судом Приморского края в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 20.07.2010 N 05-Ю-11012, заключенного между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и ООО "Березка", изложив его в следующей редакции: "За указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается плата в размере 303 008 руб. 65 коп. (Триста три тысячи восемь рублей 65 копеек) в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора"; внести изменения в Приложение N2 к договору аренды "Расчет арендной платы" в части размера коэффициента функционального использования и размера арендной платы, исходя из коэффициентов, установленных п. 5.9 Решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736, которым внесены изменения в приложения к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", а также установленных п. 5.9. Решения Думы города Владивостока от 23.05.2012 N 859, которым внесены изменения в приложения к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (Приложение в новой редакции прилагается); взыскать с Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края сумму неосновательного обогащения в размере 2171266,24 руб., приобретенной им вследствие переплаты ООО "Березка" по договору аренды земельного участка от 20.07.2010 N 05-Ю-11012 за период с июня 2011 года по июнь 2012 года.

Решением от 02.07.2012 Арбитражный суд Приморского края взыскал с Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Березка" 2 171 266 руб. 24 коп. неосновательного обогащения, а также 20973 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иск оставил без рассмотрения; взыскал с Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства в доход федерального бюджета 12 883 руб. 33 коп. государственной пошлины, возвратил Обществу с ограниченной ответственностью "Березка" из федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 30.11.2011 N 406.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части взыскания неосновательного обогащения, в удовлетворении указанных требований отказать.

Ссылается на то, что изменение размера арендной платы не может быть произведено чаще одного раза в год, однако в текущем году уже было произведено такое изменение условий договора в части расчет арендной платы путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 20.07.2010 N 05-Ю-11012.

Полагает, что поскольку договор заключен на срок более пяти лет, должен быть применен коэффициент 9, предусмотренный для таких видов договоров.

Поскольку арендная плата вносилась истцом в соответствии с условиями договора, при этом сам договор в части расчета арендной платы истцом не оспаривался, по мнению Департамента, отсутствуют для взыскания с ответчика неосновательного обогащения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Поскольку механизм расчета арендной платы не изменен, а поменялся лишь один из коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы по договору, по мнению истца, является необоснованной ссылка Департамента на п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающий невозможность изменения размера арендной платы чаще одного раза в год.

Ссылаясь на то, что договор заключен на срок 5 лет, полагает, что применению подлежит коэффициент 2,5, в связи с чем считает, что денежные средства в заявленной истцом сумме приобретены Департаментом без правовых оснований.

Представители ответчика в судебное заседание не явились. Поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст. 156 АПК РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части. Возражений по проверке только части судебного акта лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Березка" (Арендатор) 20.07.2010 заключен договор аренды N 05-Ю-11012 сроком с 01.08.2010 по 31.07.2015, по условиям которого Арендодатель на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 23.05.2008 по делу N А51-4355/2008 4-157, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 30.07.2008 по делу N А51-4355/2008 4-157 05АП-536/2008, распоряжения Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края от 12.09.2008 N 1077-р предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 45:0107, площадью 10804 кв.м. для строительства крытого рынка, расположенного по адресу: примерно в 50м по направлению на восток от ориентира - нежилого здания, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Владивосток, ул. Русская, д. 4.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 13.08.2010, что подтверждается соответствующим штампом на договоре.

Пунктом 2.1 договора аренды от 20.07.2010 стороны определили размер арендной платы 228545 руб. 66 коп. в месяц на основании расчета, являющегося приложением к договору.

27.07.2011 между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, в соответствии с которым арендная плата с 01.08.2011 установлена в размере 484813 руб. 83 коп.

Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 23.08.2011, регистрационный номер N 25-25-01/135/2011-123.

Решением Думы города Владивостока N 736 от 30.09.2011 внесены изменения в приложения к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", согласно которым данное Решение распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.06.2011.

Согласно п. 5.9 Приложения N 1 к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 с учетом указанных изменений коэффициент функционального использования для земельных участков, предоставленных для строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности до 5 лет составляет - 2,5, более 5 лет - 9 (п. 5.10 Приложения N 1).

12.10.2011 истец направил ответчику письмо N 01/131 с просьбой осуществить перерасчет стоимости арендной платы за период с 01.06.2011 по 01.10.2011, образовавшуюся переплату зачесть в счет арендной платы за последующие месяцы, а также направить в адрес ООО "Березка" дополнительное соглашение к договору аренды от 20.07.2010 N 05-Ю-11012, в котором будет отражен новый размер арендной платы, с учетом значения действующего в настоящее время коэффициента функционального использования.

Письмом N 29/04/03-02/19764 от 27.10.2011 Департаментом отказано ООО "Березка" в перерасчете размера арендной платы в связи с тем, что в текущем году уже было произведено изменение условий договора в части расчета арендной платы путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, в соответствии с которым арендная плата с 01.08.2011 установлена в размере 484 813 руб. 83 копеек.

При этом Департамент сослался на п. 3 ст. 614 ГК РФ, в соответствии с которым размер арендной платы по договору может изменяться по соглашению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Истец, полагая, что коэффициент функционального использования, применяемый при расчете арендной платы по договору, заключенному между Департаментом и ООО "Березка", снизился соответственно с 4 до 2,5, что, в свою очередь, привело к уменьшению размера арендной платы в месяц по договору с 484 813 руб. 83 коп. до 303 008 руб. 65 коп. и за период с 01.06.2011 по 01.08.2011 с 228 545 руб. 66 коп. до 142 841 руб. 03 коп., обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 2.1 договора N 05-Ю-11012 аренды земельного участка от 20.07.2010 арендная плата устанавливается в размере 228545 руб. 66 коп. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора.

Согласно расчету, являющемуся приложением к договору (Приложение N 2), установлен порядок определения размера арендной платы.

Так, итоговая сумма арендной платы рассчитывается по формуле: годовая сумма арендной платы равна ставке земельного налога, умноженной на коэффициент функционального использования земельного участка, умноженный на корректирующий коэффициент, умноженный на кадастровую стоимость земельного участка.

На момент заключения договора коэффициент функционального использования в соответствии с решением Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" составлял - 4, корректирующий коэффициент - 1.

Решением Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736 внесены изменения в приложения к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396. Согласно п. 5.9. приложения 1 коэффициент вида деятельности для земельных участков, предназначенных для строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности до 5 лет, установлен в размере 2,5.

В соответствии с п. 2 Решения Думы г. Владивостока от 30.09.2011 N 736 решение вступает в силу со дня его опубликования и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.06.2011.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Таким образом, с 01.06.2011 размер арендной платы по договору должен исчисляться исходя из коэффициента вида деятельности в размере 2,5.

Более того, поскольку сторонами арендная плата определена не в твердой сумме, а является определяемой на основании переменных, значения которых, в том числе устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициента вида деятельности (функционального использования земельного участка) не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Указанное толкование соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

На основании вышеизложенного подлежат отклонению ссылки Департамента на п. 3 ст. 614 ГК РФ в обоснование невозможности применения нового размера арендной платы ввиду запрета на изменение арендной платы чаще одного раза в год.

Являются также несостоятельными и подлежат отклонению доводы Департамента о том, что в данном случае подлежит применению коэффициент вида функционального использования земельного участка в размере 9, установленный для земельных участков, предназначенных для строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей производственной деятельности более 5 лет.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка N 05-Ю-11012 от 20.07.2010 зарегистрирован и, соответственно, является заключенным с 13.08.2010.

Поскольку срок аренды установлен по 31.07.2015, указанный договор заключен на срок менее 5 лет.

В связи с тем, что кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора аренды N 05-Ю-11012 от 20.07.2010 составляла 45709131 руб., а с 01.08.2011 согласно соглашению от 27.07.2011 применению при расчете арендной платы подлежала кадастровая стоимость земельного участка в размере 96962766,84 руб., за период с июня 2011 года по июль 2011 года арендная плата в месяц должна была составить 142841 руб. 03 коп., за период с августа 2011 года по июнь 2012 года арендная плата в месяц - 303008 руб. 65 коп.

Таким образом, за период с июня 2011 года по июнь 2012 года истец должен был заплатить 3618777 руб. 21 коп., а фактически заплатил 5790043 руб. 45 коп. Факт внесения истцом арендной платы в указанном размере ответчиком не оспаривается.

Соответственно, переплата составила 2171266 руб. 24 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.

В силу п. 2 указанной статьи правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку в соответствии с условиями договора истец был обязан оплачивать арендную плату в меньшем размере, разница между суммой фактической оплаты и той суммой, которую истец должен был заплатить, и является неосновательным обогащением Департамента, который не имел правовых оснований для получения арендной платы в сумме, превышающей 3618777 руб. 21 коп. за период с июня 2011 по июнь 2012 года.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 2171266 руб. 24 коп.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.07.2012 по делу N А51-20498/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка