Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2012 г. N 15АП-14815/11

город Ростов-на-Дону

10 сентября 2012 г.

дело N А32-15344/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от истца: Тихонова Сергея Ивановича лично, представителя Викторова С.Г. по доверенности от 16.12.2011,

от ответчика: представителя Крамского А.А. по доверенности от 14.01.2012 N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тихонова Сергея Ивановича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.11.2011 по делу N А32-15344/2011

по иску индивидуального предпринимателя Тихонова Сергея Ивановича

ОГРН 304235621100342

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Интер"

ИНН 2356038152 ОГРН 1022304968102

о государственной регистрации перехода права собственности,

принятое судьей Карпенко Т.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тихонов Сергей Иванович, г. Усть-Лабинск обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к: ООО "Интер", г. Усть-Лабинск о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое помещение N 22 в здании литер "К1" площадью 29, 9 кв. м., подсобное помещение общей площадью 10,0 кв.м., крыльцо размером 4,6*2,4 м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27.

Решением от 11.11.2011 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не доказал уклонения ответчика от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорные объекты. Кроме того суд пришел к выводу о том, что истец пропустил срок исковой давности, о чем было заявлено ответчиком.

Индивидуальный предприниматель Тихонов Сергей Иванович обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить, иск удовлетворить.

Предприниматель мотивировал жалобу ссылкой на то, что судом дана неверная оценка представленному им обращению к истцу с требованием о необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты. Суду первой инстанции он представил письмо от 25.08.2011. Кроме того, истец не согласился с выводом суда о пропуске им срока исковой давности. Начиная с 10.07.2000 года (акт приема-передачи, т. 1 л.д. 17) истец владеет спорными объектами, поэтому полагает, что на его требования исковая давность не распространяется.

В судебном заседании стороны свои позиции по делу поддержали. Ответчик просил оставить без изменения судебный акт, настаивал на пропуске истцом срока исковой давности.

Как видно из материалов дела, 10.07.2000 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предмет которого обозначен так: нежилое помещение N 22 в здании литер "К1" площадью 29, 9 кв. м., подсобное помещение общей площадью 10,0 кв.м., крыльцо размером 4,6*2,4 м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27.

Со стороны продавца договор подписан ООО "Эдон" в соответствии с договором поручения от 20.06.2000 N 1, согласно которому доверитель - ответчик поручает, а поверенный - ООО "Эдон" берет на себя обязательство совершить сделку по продаже имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27, состоящего из 13 самостоятельных объектов недвижимости. Как преюдициально установлено судебными актами в деле N А32-20528/2009, ООО "Эдон" действовало по поручению ООО "Интер", продавцом по указанному договору является ответчик.

Стоимость проданного имущества определена сторонами в сумме 220 000 рублей (пункт 3.1 договора N 4). По акту приема-передачи от 10.07.2000 спорный объект передан истцу.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от 10.07.2000 N 33, от 11.07.2000 N 34, от 12.04.2001 N 3, от 26.04.2001 N 6, от 03.05.2001 N 7 истец оплатил оговоренную договором N 4 сумму за указанное в нем имущество, осуществление оплаты ответчиком не отрицается.

Доказательств возврата помещений продавцу в материалы дела не представлено, равно как отсутствуют сведения о расторжении договора купли-продажи либо о возврате истцу ответчиком ранее полученной цены за проданные помещения.

Ранее ИП Тихонов С.И. предпринимал попытку к получению внешней легитимации своего владения спорными помещениями, предъявив иск о признании за ним права собственности на них. Иск рассматривался в деле N А32-20528/2009, судом первой инстанции был удовлетворен, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 решение изменено, апелляционный суд самостоятельно переквалифицировал исковые требования и удовлетворил их в виде регистрации перехода права на спорные помещения. Постановлением от 23.08.2010 суд кассационной инстанции отменил оба судебных акта, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

08.12.2010 исковые требования вновь удовлетворены решением суда первой инстанции, причем они рассматривались как требования о признании права собственности на спорные помещения. В той же редакции исковые требования по делу N А32-20528/2009 рассматривались при проверке законности и обоснованности решения от 08.12.2010 судом апелляционной инстанции, который постановлением от 04.03.2011 решение отменил, в иске отказал. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.05.2011 вышеуказанное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения.

Довод ответчика о том, что производство по настоящему делу подлежит прекращению, отклоняется апелляционным судом. Согласно пункту 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу подлежит прекращению в том случае, когда идентичный спор уже (между теми же лицами о том же предмете и по тем же основаниям) был предметом рассмотрения в суде общей юрисдикции или арбитражного суда. Как видно из окончательных судебных актов по существу дела N А32-20528/2009, предметом рассмотрения были требования о признании права собственности на спорные помещения. В данном случае иск заявлен о государственной регистрации перехода права собственности по договору, который не идентичен иску о признании права, следовательно, оснований для прекращения производства по делу нет.

Также следует отклонить довод о преюдициальном значении вывода судов по делу N А32-20528/2009 о пропуске срока исковой давности, поскольку, во-первых, они естественно сделаны без учета правовой позиции постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 по делу N А41-13623/2011, а во-вторых, вывод о пропуске срока давности является правовым выводом, а не установленным фактом.

Довод ответчика о том, что спор не является подведомственным арбитражному суду ввиду того, что Тихонов С.И. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 22.12.2011 несостоятелен, поскольку иск по делу подан в мае 2011, когда статус у Тихонова С.И. был.

В целях выяснения правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вопросе о начале течения срока исковой давности по данной категории споров, апелляционный суд приостанавливал производство по настоящему делу до опубликования в полном объеме текста постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А41-13623/2011.

Приостановление требовалось в связи с наличием в арбитражной практике двух противоположных точек зрения относительно вопроса о том, когда продавец считается уклоняющимся от государственной регистрации перехода права на отчужденный им объект недвижимости: достаточно ли простого отсутствия активности со стороны ответчика при исполнении обязанности по государственной регистрации перехода права на отчуждаемую недвижимость, либо необходимо прямое досудебное обращение истца к ответчику за регистрацией, неполучение от него в указанный в нем срок ответа либо получение отказа.

Ответ на данный вопрос также позволяет определить начало течения срока исковой давности по иску о регистрации, который, в силу разъяснения совместного постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, задавнивается обычным сроком.

С учетом изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 правовых позиций, а также представленных в материалы дела доказательств, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Ответчик в судебных заседаниях неоднократно утверждал, что не получал от истца ИП Тихонова С.И. уведомлений о необходимости зарегистрировать переход права на спорные помещения ни ранее августа 2011 года ни позднее. В частности, такие пояснения зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания 21.05.2012 (01 мин. 15 сек. и далее). В материалы дела представлена копия письма ИП Тихонова С.И. от 25.08.2011, в котором истец требует от ответчика явиться 30.08.2011 в 11 часов 00 минут в Усть-Лабинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю для оформления документов по регистрации перехода права собственности на спорные помещения. Согласно копии уведомления о вручении, данное письмо было вручено представителю ООО "Интер" Крамскому А.А. 30.08.2011.

Установить время получения данного письма представителем ответчика из уведомления невозможно; согласно данным сайта Почты России, в место вручения данное отправление прибыло 30.08.2011 в 12:31. Вместе с тем, несмотря на невозможность обеспечения явки для государственной регистрации в указанное в письме от 25.08.2011 время, ответчик вовсе не проявил активности по данному поводу, не попытался назначить иное время для исполнения договора купли-продажи в части своей обязанности передать спорные помещения в собственность истца.

В то же время, в материалы дела представлены письма ответчика истцу от 06.04.2011 N 19, от 10.04.2011 N 19, в которых ответчик требовал освободить спорные помещения, мотивируя требование тем, их собственником является ООО "Интер". Письма датированы ранее подачи иска по настоящему делу.

Сами по себе указанные письма, в совокупности с поведением ответчика до подачи иска по настоящему делу и после таковой, указывают на то, что исполнять договор купли-продажи спорных помещений от 10.07.2000 в части обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на них к истцу ответчик добровольно не намерен. Таким образом, уклонение ответчика от регистрации перехода права на спорные помещения к истцу материалами дела подтверждается.

Относительно довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, апелляционный суд отмечает следующее.

Исковое заявление по данному делу подано в Арбитражный суд Краснодарского края 15.06.2011.

Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12, для случая, когда фактическое владение переданным по сделке объектом недвижимости сохранилось за приобретателем, последний вправе требовать регистрации перехода права на переданное ему по сделке недвижимое имущество, находящееся в его фактическом владении, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 64 совместного постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22. По смыслу названного пункта такое требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации.

Как разъяснено в пункте 64 совместного постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, поскольку законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса. По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации.

В силу статьи 16 Закона о регистрации прав обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 312/10, от 06.09.2011 N 5263/11).

В данном случае уклонение ответчика от государственной регистрации, очевидно, имело место еще в период рассмотрения спора по делу N А32-20528/2009, в частности, когда апелляционный суд переквалифицировал в своем постановлении от 16.04.2010 по указанному делу требование истца о признании права - на требование о государственной регистрации перехода права. С учетом вышеуказанной позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, срок давности не может исчисляться с какого-либо события периода рассмотрения спора по делу N А32-20528/2009 в отсутствие в материалах настоящего дела доказательств обращения истца к ответчику в указанный период с требованием о регистрации, но даже с момента подачи иска по делу N А32-20528/2009 (22.07.2009 по данным картотеки арбитражных дел) общий срок исковой давности не истек.

Первый доказанный факт обращения истца к ответчику с требованием явиться в регистрирующий орган для подачи заявления на государственную регистрацию перехода права на спорные помещения имел место в августе 2011 года, то есть, после подачи иска по настоящему делу в суд первой инстанции.

При формальном подходе к толкованию позиции Президиума ВАС РФ можно прийти к выводу, что права на обращение в суд у истца еще не было, поскольку его права не были нарушены ответчиком. Коль скоро требование о регистрации квалифицируется при отсутствии иных указаний в договоре как требование, срок исполнения которого определен моментом востребования, к отношениям сторон применяется норма части 2 пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Должник обязан исполнить обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Однако такой подход приводит только к тому, что по формальному основанию предпринимателю в иске должно быть отказано - притом, что в период рассмотрения спора он надлежащим образом обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации. То есть, при обращении с таким же иском вновь, отказывать в его удовлетворении по указанному основанию уже нельзя (прекращать производство также нельзя, поскольку обстоятельства, положенные в основание иска, изменились: ранее надлежащего обращения за исполнением обязательства не было). Указанная ситуация недопустима с учетом установленных статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задач арбитражного судопроизводства.

Кроме того, из отзыва ответчика на апелляционную жалобу следует, что ранее соответствующих обращений он от истца не получал. В то же время, он не отрицает, что оценивается по правилам части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствия у него намерений исполнять договор купли-продажи спорных помещений. Таковое подтверждается вышеуказанными письмами от 06.04.2011 и от 10.04.2011, оба за номером 19 (направление писем истцу представитель ответчика не опроверг). Письмом от 06.04.2012 ответчик требовал от истца освободить помещение, используемое для организации фотоцентра, адреса не указал, однако и доказательств наличия у него спора с ответчиком относительно иных помещений кроме комнат N 22 и N 7 по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27 не представил. Кроме того, сослался на отмену решения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2010, а оно было вынесено по делу N А32-20528/2009 по иску ИП Тихонова С.И. о признании права собственности на спорные помещения. В письме от 10.04.2012 ответчик требовал от истца освобождения помещения N 7.

Таким образом, довод о пропуске истцом срока исковой давности отклоняется с учетом позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12, поскольку из дела видно, что проигнорировано было заявление истца от 25.08.2011, однако сам по себе факт обращения истца с этим заявлением ранее подачи иска не является по мнению апелляционного суда основанием для отказа в иске. Такой подход соответствует логике рассмотрения споров, например, о выселении арендатора из помещений, занимаемых на основании аренды с неопределенным сроком. В этих случаях арбитражные суды не отказывают в иске о выселении в том случае, когда арендодателем не соблюден установленный статьей 610 трехмесячный срок, учитывая сам факт обращения в суд с иском и последующее поведение ответчика.

Повторное обращение истца к ответчику за регистрацией перехода права на спорные помещения имело место в феврале 2012, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения, уведомлением о вручении. На полученное 15.02.2012 требование ответчик также не отреагировал.

На вопрос апелляционного суда истец пояснил, что по-прежнему осуществляет владение спорными помещениями как непосредственно, так и опосредованно, на основании устного соглашения с собственной супругой индивидуальным предпринимателем Тихоновой Л.П. По указанной причине отклоняются доводы ответчика о том, что истец не владеет спорными помещениями, а ими владеет ответчик, (заседание 29.03.2012, 01:34-01:40), поскольку кроме фотоматериалов с изображением входа в спорное помещение, на котором изображен информационный лист с указанием ОГРНИП и ИНН индивидуального предпринимателя Тихоновой Л.П., иных доказательств указанного утверждения он не представил. В материалах дела есть акт приема-передачи спорных помещений Тихонову С.И., доказательств возврата этих помещений продавцу в деле нет, утверждения представителя ответчика о том, что помещениями владеет ООО "Интер", а не истец, не подтверждаются ни одним доказательством. Больше того, пояснения представителя ответчика о том, что ответчик просто закрыл спорные помещения как пустующие, опровергаются фотоматериалами, представленными самим ответчиком, из которых видно, что вход в спорные помещения свободен, в них по-прежнему оказываются услуги фотопечати, предположительно осуществляемые ИП Тихоновой Л.П. В то же время, каких-либо доказательств наличия отношений по поводу аренды или ссуды спорных помещений с ИП Тихоновой Л.П. ответчик не представил.

Равным образом опровергаются эти доводы ответчика его же письмами с требованием освободить помещения, направленные истцу в апреле 2012 - то есть, в период рассмотрения дела уже апелляционным судом. Ссылка представителя ответчика на то, что в письмах идет речь об иных помещениях отклоняется, поскольку в материалах дела нет доказательств наличия спора между сторонами относительно каких-либо иных помещений в городе Усть-Лабинске по улице Ободовского, 27. Не представил таких доказательств и ответчик.

В то же время, факт владения спорными помещениями, по мнению апелляционного суда, имеет для разрешения настоящего спора принципиальное значение. Для случая, когда истец по иску о регистрации перехода права по договору владеет объектом, как в данном случае, исковая давность не может применяться в принципе в силу следующего.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, пропуск исковой давности, при условии ее применения, заинтересованной стороной договора купли-продажи объекта недвижимости, в этом случае создаст недопустимую ситуацию: покупатель является законным владельцем объекта, его нельзя выселить, а равным образом нельзя взыскивать с него плату за пользование объектом, а продавец остался реестровым собственником объекта (в том числе лицом, обязанным платить налог на имущество), который, тем не менее, не может этим объектом распорядиться. Такую ситуацию признать нормальной с учетом свойства публичной достоверности реестра прав на недвижимость, с одной стороны, и необходимости обеспечения максимальной прозрачности и стабильности оборота, с другой, невозможно.

В то же время, помимо вышеуказанного мотива, апелляционный суд констатирует, что в данном случае исковая давность, коль скоро ее следует применить в силу широкого толкования позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в вышеуказанном постановлении N 2665/12, истцом пропущена не была, и соответствующее основание для отказа в иске отсутствует. Иных оснований суд первой инстанции не привел.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам", при обжаловании в апелляционном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена ВАС РФ, суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены судебного акта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.09.2012 по делу N А32-1405/2011).

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции надлежит отменить, поскольку вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности является неверным. Исковые требования подлежат частичному удовлетворению: регистрации подлежит переход права собственности на спорные помещения. В отношении отдельно заявленного крыльца иск удовлетворению не подлежит, поскольку таковое не является отдельным объектом недвижимого имущества, а в качестве конструктивного элемента здания, обслуживает его, обеспечивая доступ в спорные помещения с улицы.

Довод ответчика о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже есть запись о праве собственности истца на спорные помещения, в силу чего, по его мнению, в иске надлежит отказать, отклоняется. Во-первых, в Реестр внесена запись о праве Тихонова С.И. только на помещение N 22 площадью 29,90 кв.м., а по договору ему передано также подсобное помещение N 7 площадью 10 кв.м. Во-вторых, запись N 23-23-33/036/2010-231 внесена в Реестр только на основании уже отмененных решения Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2009 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А32-20528/2009. Одно только свидетельство (т. 1 л.д. 78), в отсутствие основания регистрации, правового значения для данного дела не имеет. Запись в Реестре о праве собственности Тихонова С.М. на помещение N 22 подлежит приведению в соответствие с объективной реальностью, а запись о праве на помещение N 7, соответственно, внесению в Реестр.

Поскольку исковые требования являются неделимыми, апелляционная жалоба и иск удовлетворены настоящим постановлением, судебные расходы, понесенные истцом по делу, подлежат возмещению ответчиком, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 ноября 2011 года по делу N А32-15344/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Интер" к индивидуальному предпринимателю Тихонову Сергею Ивановичу на нежилое помещение N 22 в здании литер К1 площадью 29,9 кв.м., подсобное помещение площадью 10 кв.м., расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Интер" в пользу индивидуального предпринимателя Тихонова Сергея Ивановича 6000 рублей судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко