Преимущественное право арендатора в условиях нового порядка аренды федерального имущества (А.А. Кирилловых, "Право и экономика", N 11, ноябрь 2007 г.)

Преимущественное право арендатора в условиях нового порядка аренды
федерального имущества

Федеральное имущество представляет весомую базу в экономике государственных предприятий и учреждений и активно вовлекается в гражданский оборот. При этом необходимая экономическая эффективность его использования предполагает наличие соответствующих методов, способных в полной мере реализовать эти задачи. Одним из них (первоначально установлен постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества"*(1)) является конкурсный порядок сдачи федерального имущества в аренду.

Однако если ранее существовала возможность избежать проведения конкурсных процедур, то в настоящее время постановлением Правительства РФ от 23 марта 2006 г. N 156 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу постановления Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 702" установлено однозначное требование о заключении соответствующих договоров на конкурсной основе*(2).

В настоящее время исключение составляют случаи:

передачи в аренду в соответствии с решениями Президента РФ и Правительства РФ;

предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;

заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

установления федеральными законами или изданными до принятия настоящего постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;

передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению (п. 3 постановления).

При этом применение конкурсной основы аренды объектов федеральной недвижимости связывается с моментом вступления в силу данного нормативного акта, который определяется 4 апреля 2006 г.*(3). С указанной даты заключение договоров аренды федерального недвижимого имущества должно обязательно осуществляться в порядке конкурса.

Из существующих представлений следует, что необходимым критерием эффективности использования федерального имущества служит его доходность. Между тем экономический базис, требующий правовой надстройки, должен учитывать особенности существующей практики в сфере аренды федеральной собственности.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что большая часть федерального имущества распределена между соответствующими предприятиями и учреждениями и закреплена за ними на праве оперативного управления (хозяйственного ведения). Как показывает практика аренды недвижимого имущества, большинство договоров заключаются именно такими юридическими лицами, причем без соблюдения конкурсной основы. На основе имеющихся нормативных документов некоторыми федеральными органами исполнительной власти в отношении подведомственных учреждений разработаны рекомендации по проведению соответствующих процедур. Например, Федеральным агентством по образованию в ряде ведомственных актах (приказ Рособразования от 4 июля 2006 г. N 612 "О реализации постановления Правительства Российской Федерации от 30 ноября 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества"*(4), письмо Рособразования от 1 декабря 2006 г. N 1-55-391ин/02-12 "О реализации образовательными учреждениями права Арендодателя"*(5)) установлены рекомендации к конкурсным процедурам сдачи имущества в аренду образовательными учреждениями.

Однако в условиях новых требований основа заключения договоров аренды остается без должной регламентации, прежде всего положения прежнего арендатора, нередко имеющего по договору преимущественного право аренды.

Наличие достаточно противоречивой и несогласованной правовой базы не дает четкого представления о ситуации реализации арендатором своего преимущественного перед другими лицами права на договор в условиях необходимости проведения конкурсных торгов.

Интересно, что п. 5.2. Рекомендаций проведения конкурсов, установленных письмом Рособразования от 1 декабря 2006 г. N 1-55-391ин/02-12 "О реализации образовательными учреждениями права Арендодателя", предусматривает, что информационное сообщение о проведении конкурса также направляется заказным письмом с уведомлением лицу, владеющему в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ преимущественным правом на заключение договора аренды. При этом п. 9.9 Рекомендаций установлено, что в случае если двумя или более участниками конкурса представлены идентичные предложения, признанные наилучшими, победителем конкурса признается участник, чья заявка принята и зарегистрирована организатором конкурса ранее других или имеющий преимущественное право на заключение договора аренды в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Отсюда следует, что бывший арендатор для реализации своего преимущественного права должен принять участие в конкурсе. При этом преимущественное право реализуется "при прочих равных условиях", которые понимаются как "идентичные конкурсные предложения".

По смыслу данного положения, реализация преимущественного права арендатора связывается в любом случае с проведением конкурсных процедур, где должен быть определен новый арендатор.

Между тем такой вывод не может определяться как основанный на логике закона.

Необходимо отметить, что Гражданский кодекс РФ подходит к данному вопросу также неоднозначно. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Иначе говоря, в данной норме сформулировано диспозитивное правило о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений. В свою очередь, в договоре может содержаться условие об отсутствии преимущественного права арендатора.

Таким образом, для ответа на вопрос о необходимости проведения конкурса следует обращать внимание на содержание положений обязательств между арендодателем и арендатором.

Очевидно, по смыслу положений Гражданского кодекса РФ, преимущественное право на договор исключает осуществление его арендатором в порядке конкурса. Исходя из практических рассуждений некоторых авторов "преимущественность" - вовсе не качество самого права, а одна из особенностей его осуществления, дающая о себе знать только на этапе реализации субъектом своего права"*(6). Субъективное право арендатора стоит за пределами отношений с арендодателем и возникает лишь с момента его нарушения арендодателем или третьими лицами.

Из этого исходит и судебная практика: преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду*(7).

С учетом представления преимущественного права на заключение договора на новый срок как безусловного права оно может быть реализовано самим арендатором и по собственному усмотрению. Однако это не предполагает его реализацию (преимущественного права. - А.К.) даже в случае если организатор торгов уведомил арендатора о проведении конкурса, а последний не принял в нем участие.

Поэтому проведение конкурса в отношении арендуемого имущества при указании в договоре аренды о наличии у арендатора преимущественного права (отсутствии такого указания) и заключение по его итогам договора аренды с иным лицом должно свидетельствовать о нарушении права арендатора на новый договор. В такой ситуации прежний арендатор может "разрушить" конструкцию данного договора с победителем конкурса в судебном порядке путем требования перевода прав арендатора на себя.

Однако если в договоре прямо исключается преимущественное право действующего арендатора, то условия проведения конкурса могут считаться соблюденными. Прежний арендатор вправе "на общих основаниях" заключить соответствующий договор по результатам торгов.

Видимо, в этом случае следует принять во внимание необходимость приведения содержания договоров аренды в части условий о преимущественном праве арендатора в соответствие с конкурсным порядком. Учитывая диспозитивность ст. 621 ГК РФ, для возможности проведения конкурсных торгов договоры аренды должны исключать не только условие о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, но более того, прямо указывать на отсутствие данного права по истечении срока действия договора и заключение договора на конкурсной основе, что будет служить гарантией соблюдения условий использования федерального имущества.

"Компромисс" между преимущественным правом арендатора и рыночными требованиями использования федеральной собственности состоит в регламентации осуществления конкурсов в условиях большого числа договоров, которые заключены до установления требований о проведении торгов и в соответствии с нормами гражданского законодательства в настоящий момент не прекращены.

Поэтому следует решить вопрос о распространении положений действующих "примерных" правил на арендные отношения. Если конкурсный порядок действует с 4 апреля 2006 г., то и должен быть применим к заключению новых договоров. По крайней мере, это будет отвечать соблюдению общих принципов и норм гражданского законодательства.

Такой подход может быть обусловлен тем, что изменения, внесенные в постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685, закладывают лишь "базу" для правил проведения конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости. Также следует учесть, что в соответствии с п. 3 постановления порядок заключения договора аренды устанавливается Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. В настоящее время такой порядок не установлен. Представляется, что в нем должны найти отражение основные вопросы процедуры сдачи федерального недвижимого имущества в аренду. Было бы более верным, по аналогии с рассмотренной ситуацией, распространить порядок на отношения, возникшие после введения его действие в отношении договоров, заключенных на определенный срок. Однако в случае возобновления договора на неопределенный срок в порядке ст. 610 ГК РФ должна действовать конкурсная основа последующей сдачи имущества в аренду. Это будет соответствовать более "оптимальному" управлению федеральной собственностью и "рыночным" методам ее использования.

А.А. Кирилловых,

юрисконсульт Вятской государственной сельскохозяйственной академии,

преподаватель Кировского филиала Санкт-Петербургского института

внешнеэкономических связей, экономики и права, специалист по

административному, гражданскому и корпоративному праву

"Право и экономика", N 11, ноябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СЗ РФ. 1998. N 27. Ст. 3200.

*(2) СЗ РФ. 2006. N 13. Ст. 1408.

*(3 )В соответствии с п. 6 Указа Президента РФ от 23 мая 1996 г. N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных актов федеральных органов исполнительной власти" акты Правительства РФ вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования.

*(4) Бюллетень Минобрнауки РФ. 2006. N 10.

*(5) Официальные документы в образовании. 2007. N 3.

*(6) См.: Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10.

*(7) См. ... пункт 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.