Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2012 г. N 18АП-7671/12

г. Челябинск

20 сентября 2012 г.

Дело N А47-6017/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Володина Сергея Анатольевича и индивидуального предпринимателя Бикмурзиной Лилии Фаильевны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.06.2012 по делу N А47-6017/2011 (судья Федоренко А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Володина С.А. - Орехова С.В., (доверенность от 12.05.2012),

индивидуального предпринимателя Бикмурзиной Л.Ф. - Куприянов Д.В. (доверенность от 01.05.2012).

Индивидуальный предприниматель Володин Сергей Анатольевич (далее - ИП Володин С.А., истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бикмурзиной Лилии Фаильевне (далее - ИП Бикмурзина Л.Ф., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и убытков в общей сумме 313 255 рублей 20 копеек (с учётом уточнения требований, л.д. 118).

Решением суда от 09.06.2012 (резолютивная часть от 04.06.2012) заявленные требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 78 847 рублей 56 копеек арендной платы и неустойки, в удовлетворении требований о взыскании убытков отказано (л.д. 126-129).

Не согласившись в принятым судебным актом, истец и ответчик обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ИП Володин С.А. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно исключил из периода взыскания задолженности период отсутствия в арендованном помещении отопления, так как согласно акта от 14.01.2011, а также пп. "б" п. 2.1 договора аренды отопление было возобновлено в тот же день.

Немотивированным и необоснованным, по мнению апеллянта, является и вывод суда первой инстанции о взыскании пени, так как в решении отсутствует расчёт пени с указанием на период.

Не согласен предприниматель и с выводом суда о том, что истцом не доказаны требования о возмещении затрат на производство восстановительного ремонта в связи с недоказанностью обстоятельства причинения ущерба помещению истца. Так, в акте сдачи-приёмки от 08.04.2011 указаны недостатки в помещении, которые ответчиком не оспорены, возражения ответчика касались только даты прекращения договора. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда об отсутствии в деле доказательств выполнения ремонтных работ и соответствия их сметной стоимости реальной, так как в материалы дела предоставлен акт выполненных работ от 10.06.2011 (унифицированная форма КС-2), кроме того, в дело представлено платёжное поручение от 14.06.2011 об оплате по договору подряда.

ИП Бикмурзина Л.Ф. в апелляционной жалобе не согласна с выводом суда в части взыскания арендной платы в сумме 48 285 рублей 08 копеек и суммы пени 25 896 рублей 59 копеек.

В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель Бикмурзина Л.Ф. ссылается на необоснованное исключение судом первой инстанции из уплаченной ответчиком истцу суммы арендной платы денежных средств, перечисленных по платёжным поручениям N 0013 от 20.01.2011 и N 0026 от 16.02.2011. Апеллянт поясняет, что указание в данных платёжных поручениях на перечисление переменной части арендной платы ошибочно, и оснований для перечисления денежных средств в качестве переменной части арендной платы не имелось в силу того, что актов приёма-передачи выполненных услуг сторонами не подписывалось, объёмы оказанных услуг не признавались арендатором, ввиду чего данная сумма должна быть зачтена в счёт основной (фиксированной) арендной платы.

ИП Бикмурзина Л.Ф. также представила отзыв на апелляционную жалобу ИП Володина С.А., в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы истца отказать в полном объёме.

В обоснование возражений на апелляционную жалобу истца ответчик в отзыве ссылается на то, что судом обоснованно исключён из периода взыскания арендной платы время с 18 по 24 января 2011 года в силу отсутствия в арендуемом помещении отопления.

Считая необоснованными доводы истца о наличии оснований для взыскания убытков, ответчик в отзыве полагает, что истцом не соблюдён обязательный досудебный порядок урегулирования спора, что является самостоятельным основание для отказа в иске. Кроме того, возведение перегородок, за демонтаж которых истец взыскивает убытки, согласовано истцом, ввиду чего действия ответчика по их возведению не являются противоправными. Также ссылается на недоказанность объёма проведённых ремонтных работ и их размера.

В судебном заседании 27.08.2012 представитель Бикмурзиной Л.Ф. дополнительно пояснил, что на момент передачи помещений по договору N 46/тк от 01.08.2010 гипсокартонные перегородки уже существовали, поскольку были возведены ответчиком в рамках действия договора аренды N 22/тк от 17.09.2009, ввиду чего помещение после прекращения договора аренды N 46/тк от 01.08.2010 было возвращено истцу в том же состоянии, что и принято арендатором.

ИП Володин С.А. представил дополнения к апелляционной жалобе (рег. N 26128 от 17.09.2012), в которых возразил по доводам, заявленным ответчиком, а также дал дополнительные пояснения по доводам своей апелляционной жалобы.

Определением суда от 07.08.2012 судебное разбирательство отложено на 27.08.2012 ввиду подачи второй апелляционной жалобы ИП Бикмурзиной Л.Ф. для их совместного рассмотрения.

Определением суда от 27.08.2012 судебное разбирательство отложено для представления сторонами дополнительных доказательств.

В судебных заседаниях представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, и дополнительно представленных письменных пояснениях (отзыв, дополнения к апелляционной жалобе).

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-8583/2011 ответчику было отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды нежилого помещения N46/тк от 01.08.2010, незаключенным.

В соответствии с п. 1.1. договора, ответчик (арендодатель) передает, а истец (арендатор) принимает, во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 110, 2 кв.м., (в том числе торговая площадь 74, 27 кв.м. и торговая площадь 35,93 кв.м.) в нежилом помещении (согласно плана-Приложения N 1), расположенном по адресу: г. Орск, пр. Ленина, д. 41а, принадлежащим арендодателю на праве собственности, спорное помещение было арендовано с целью организации розничной торговли непродовольственными товарами (л.д. 12-13).

В соответствии с п. 1.2. договора размер арендной платы составляет 1100 рублей в месяц без НДС.

В соответствии п. 3.4. договора аренды, по требованию арендодателя, при несвоевременной оплате с арендатора взимается пеня в размере 1% за каждый просроченный день от суммы платежа.

Срок действия договора-5 лет (п. 4.2. договора).

Согласно оригинала указанного договора аренды, который обозревался в судебном заседании 11.10.2010 по делу N А47-8583/2011, было установлено, что он прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на последней странице договора от 28.09.2010, N565609/038/2010-18.

Стороны также согласовали место расположения арендуемого помещения на плане, являющимся Приложением N 1 к договору (л.д. 14), а также подписали акт приемки-передачи помещения от 10.08.2010, являющимся Приложением N 2 к договору (л.д. 15).

02.08.2010 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установили размер постоянной части арендной платы в размере 121 220 рублей (л.д. 16).

Из обстоятельств дела также следует, что 14.01.2011 произошел порыв трубопровода отопления здания торгового комплекса по адресу: пр. Ленина, д. 41, о чём сторонами совместно составлен акт расследования причин аварийной ситуации в отопительной системе (л.д. 113).

Согласно п. 9 акта осмотра места события и поврежденных товарно-материальных ценностей, в связи с аварией, отопление здания было прекращено (л.д. 117).

Ответчик обращался к арендатору с письмами, в котором сообщал об отсутствии отопления в арендованном помещении по состоянию на 20 января и 24.01.2011 (л.д. 86-90).

10.03.2011 арендатор сообщил арендодателю о своем намерении прекратить договор и вернуть арендованное помещение с 11.03.2011, которое было вручено под роспись представителю арендодателя (л.д. 76).

10.03.2011 стороны заключили соглашение о расторжении договора (л.д. 18, 77).

В соответствии с п.2 данного соглашения, арендатор обязан в течении 3 дней с момента подписания настоящего соглашения передать арендодателю арендуемое помещение по акту приема-передачи.

Арендатор, 11.03.2011 составила акт приема-передачи помещения, однако для принятия помещения арендодатель не прибыл (л.д. 79).

Ответчик письмом от 14.03.2011 направила в адрес истца письмо с приложением актов приема-передачи (л.д. 78).

15.03.2011 ответчик направила в адрес истца телеграммы с просьбой прибыть для приемки возвращаемого помещения 16.03.2011 (л.д. 82).

Истец в указанное время для приемки помещения не прибыл.

16.03.2011 ответчик направила в адрес истца телеграммы с просьбой прибыть для приемки возвращаемого помещения 17.03.2011 (л.д. 83).

Истец в указанное время для приемки помещения не прибыл.

В свою очередь, письмом от 16.03.2011 истец возвратил ответчику присланные им акты приема-передачи, указав, что он не согласен с расторжением договора аренды (л.д. 91).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате до периода фактического освобождения арендуемого помещения, а также неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества в надлежащем состоянии, что повлекло у истца убытки в виде стоимости работ по восстановительному ремонту, ИП Володин С.А. обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции руководствовался следующим. Суд исключил из заявленной истцом суммы задолженности ответчика по арендной плате сумму, рассчитанную за период с 18 по 24 января 2011 года в силу отсутствия в указанный период отопления в нежилом помещении, а также за период с 10.03.2011 по 31.03.2011, ввиду того, что арендодатель уклонялся от принятия арендуемого помещения, при том что договор аренды прекращён по соглашению сторон с 10.03.2011. Кроме того, суд учёл частичную оплату ответчиком суммы задолженности.

Отказывая в удовлетворении требования в части взыскания убытков, суд указал на недоказанность причинения убытков действиями арендатора, а также того, что расходы на ремонт помещения явились необходимостью проведения этого ремонта в связи с действиями арендатора, а не нормальным износом арендуемого помещения. Не доказанным суд нашёл и размер убытков, так как не представлено доказательств соответствия сметной стоимости убытков их реальному размеру.

Выводы суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценка договора аренды нежилого помещения N 46/тк от 01.08.2010 на предмет его заключенности дана в решении Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-8583/2011, оснований для переоценки данных выводов суда в рамках настоящего дела не имеется.

Арендные отношения между сторонами прекращены на основании подписанного сторонами соглашения о расторжении договора от 10.03.2011 в соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ (л.д. 18).

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы составляет 1100 рублей в месяц без НДС и вносится ежемесячно до 10 числе текущего месяца (п. 1.2, 3.1 договора).

При проверке вывода суда первой инстанции о порядке определения периода начисления задолженности, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности применённого судом первой инстанции расчёта.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По смыслу указанной нормы в её нормативном единстве в п. 1 и п. 2 ст. 612 ГК РФ, предоставляющей права арендатору в случае передачи имущества с недостатками, указанные недостатки должны быть существенными, то есть полностью или частично препятствовать пользованию арендованным имуществом.

Из обстоятельств дела усматривается, что 14.01.2011 произошел прорыв трубопровода отопления здания торгового комплекса по адресу: г. Орск, пр. Ленина, д. 41, о чём сторонами совместно составлен акт расследования причин аварийной ситуации в отопительной системе (л.д. 113).

Приведенные обстоятельства в совокупности с оговоренной в п. 1.1 договора целью использования арендованного помещения - организация розничной торговли непродовольственными товарами - позволяют суду апелляционной инстанции согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие в помещении отопления (принимая во внимание отключение отопления в зимний сезон) препятствовали арендатору пользоваться арендованным имуществом.

Довод апелляционной жалобы предпринимателя Володина С.А. о том, что суд первой инстанции необоснованно исключил из периода взыскания задолженности период отсутствия в арендованном помещении отопления, так как согласно акта от 14.01.2011, а также пп. "б" п. 2.1 договора аренды отопление было возобновлено в тот же день, отклоняется апелляционной коллегией как неподтверждённый объективными доказательствами.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование возобновления теплоснабжения помещения 14.01.2011 истец ссылается на акт расследования причин аварийной ситуации в отопительной системе (л.д. 113). В данном акте указано следующее: "14 января 2011 г. при понижении наружного воздуха, ТЭЦ увеличила температуру в системе отопления, в связи с чем автоматически увеличилось рабочее давление в отопительной системе здания. В результате на муфте пластиковой трубы появилась трещина и произошло затопление торгового зала магазина "Села". Отопление здания было прекращено, вода из систем слита, и произведена замена муфты в количестве 2 шт. и пластиковой трубы длиной 50 см."

Из данного акта не усматривается обстоятельство возобновления отопления рассматриваемого помещения.

Соответствующий вывод не представляется возможным сделать и из согласованной в п. 2.1 договора аренды обязанности арендодателя обеспечивать условия для нормального функционирования всех систем здания, поскольку согласование сторонами данной обязанности в договоре не может свидетельствовать о фактическом её исполнении, и тем более - о сроках её исполнения для целей определения периода, в течение которого имущество не могло быть использовано арендатором.

С учётом изложенного, а также принимая во внимание имеющиеся в деле письма арендатора к арендодателю, в которых ответчик сообщал об отсутствии отопления в арендованном помещении с 18.01.2011 по 24.01.2011 (л.д. 86-90), акт страховой компании от 14.01.2011 (л.д. 114) обстоятельства, на которые ссылается ИП Володин С.Н. являются недоказанными.

Ссылки истца на то, что устранение последствий аварии в системе отопления является обязанность арендатора, ввиду чего неиспользование предпринимателем Бикмурзиной Л.Ф. помещения в данный период не является основанием для освобождения её от оплаты пользования, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании п. 2 ст. 616 ГК РФ, поскольку указанные работы не направлены на поддержание имущества в исправном состоянии, ввиду чего не могут быть отнесены к текущему ремонту, и относятся на риск истца как собственника имущества (ст. 211 ГК РФ).

Обоснованно судом первой инстанции в период взыскания не включены и требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период после 10.03.2011.

Как верно указано судом первой инстанции, 10.03.2011 сторонами в установленном в п. 1 ст. 450 ГК РФ порядке достигнуто соглашение о расторжении договорных отношений (л.д. 18, 77). В соответствии с п. 2 данного соглашения, арендатор обязан в течении 3 дней с момента подписания настоящего соглашения передать арендодателю арендуемое помещение по акту приема-передачи.

Из обстоятельств дела усматривается, что ИП Бикмурзина Л.Ф. неоднократно предпринимала попытки возвратить истцу арендованное имущества, о чём в дело представлены письмо от 14.03.2011 в адрес истца с приложением актов приема-передачи (л.д. 78), телеграммы истцу от 15.03.2011, 16.03.2011 с просьбой прибыть для приемки возвращаемого помещения (л.д. 82, 83).

Пунктом 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, оснований для взыскания арендной платы за указанные периоды не имеется.

Доказательств внесения арендной платы в полном объёме за остальной период ответчиком суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При этом судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание платежные поручения N 0013 от 20.01.2011 и N 0026 от 16.02.2011 (л.д. 100, 103), поскольку в назначении платежа арендатором указано, что по данным платёжным документам произведена оплата переменой части аренды.

Сам по себе факт отсутствия акта выполненных работ (услуг), оформляющий объём коммунальных услуг, составляющих переменную часть арендной платы, на что ссылается предприниматель Бикмурзина Л.Ф. в апелляционной жалобе, не может являться основанием для опровержения обстоятельства внесения указанных сумм в качестве переменной части арендной платы.

Доказательств непредоставления таковых коммунальных услуг за период, за который ответчица их оплатила (декабрь 2010 и февраль 2011), в материалы дела не представлено, учитывая, что судом установлено отсутствие в арендуемом помещении отопления лишь в период с 18 по 24 января.

При таких обстоятельствах оснований зачитывать указанные платежи в счёт основной арендной платы у суда не имеется, доводы апелляционной жалобы предпринимателя Бикмурзиной Л.Ф. по вышеизложенным основаниям подлежат отклонению, ввиду чего данная апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В соответствии п. 3.4. договора аренды, по требованию арендодателя, при несвоевременной оплате с арендатора взимается пеня в размере 1% за каждый просроченный день от суммы платежа.

Судом первой инстанции произведён перерасчёт суммы пени с учётом частичного удовлетворения требований в части основного долга.

Доводы апелляционных жалоб предпринимателей о том, что решение суда в данной части является немотивированным и необоснованным, так как в решении отсутствует расчёт пени, не принимается судом апелляционной инстанции в качестве обстоятельства, безусловно свидетельствующего о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта (ч. 3 ст. 270 АПК РФ), поскольку содержание решения суда в данной части соответствует ч. 4 ст. 170 АПК РФ.

Контррасчёта неустойки ни истцом, ни ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

В данной части решение суда первой инстанции также является верным.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика убытков, связанных с производством восстановительного ремонта помещения, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условия гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что актом приёма-сдачи помещения от 08.04.2011 (л.д. 23) зафиксированы, в частности, следующие дефекты в помещении:

- Повреждённые стены (просверленные отверстия) в количестве 231 шт. d - 7 мм, 46 шт. d - 1 см, 27 шт. d - 8 мм.

- Повреждённая напольная плитка в количестве 4 шт.

- На всех оконных рамах отсутствуют ручки в количестве 4 шт., выкручен хомут на воздуховоде, повреждена плитка потолочная в количестве 2 шт."

Из акта следует, что арендатором выражено несогласие с датой составления акта, в акте имеется отметка, что арендатор отказалась от подписания акта.

Как ранее было установлено судом, помещение было освобождено арендатором 10.03.2011, то есть за месяц до составления указанного акта.

Приведённое обстоятельство не позволяет суду апелляционной инстанции считать указанный документ достоверным доказательством того обстоятельства, что указанные повреждения имущества имелись в помещении на момент его фактического освобождения (10.03.2011), а также, учитывая значительный период времени, прошедший между освобождением имущества арендатором и фиксацией повреждений имущества в названном акте, суд не может прийти к выводу о том, что указанные повреждения возникли именно в результате действий арендатора, ввиду чего считает недоказанным обстоятельство наличия причинной связи между указанными повреждениями и действиями арендатора.

Ссылки предпринимателя Володина С.А. в апелляционной жалобе на то, что повреждения, указанные в акте, прямо не оспорены ответчицей, подлежат отклонению, поскольку из анализируемого документа усматривается отказ предпринимателя Бикмурзиной Л.Ф. от подписания акта. Кроме того, фиксация указанных повреждений в акте не свидетельствует об их причинении именно действиями арендатора.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании убытков в виде восстановительного ремонта в части указанных повреждений.

Вместе с тем решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков, вызванных демонтажем дополнительных гипсокартонных перегородок, апелляционная коллегия находит подлежащим отмене в силу следующего.

Наличие указанных перегородок также, как и иные повреждения, зафиксированы в акте приёма-сдачи помещения от 08.04.2011 (л.д. 23), от подписи которого арендатор отказался.

Вместе с тем обстоятельство возведения названных перегородок в арендуемом помещении не отрицалось ответчиком в суде первой инстанции (отзыв, л.д. 74). Аналогичная правовая позиция поддержана ответчиком в суде апелляционной инстанции (отзыв на апелляционную жалобу, пояснения в судебных заседаниях 27.08.2012, 17.09.2012).

В обоснование возражений на иск о взыскании убытков в виде стоимости работ по демонтажу названных перегородок ответчик ссылается на то, что данные перегородки были возведены в рамках ранее действующих договоров аренды, а также были возведены с согласия арендодателя, ввиду чего арендатор считает их своей собственностью (отзыв, л.д. 74).

Между тем указанные возражения суд не может считать обоснованными.

Доводы ответчика о том, что помещение по договору N 46/тк от 01.08.2010 было передано арендатору с уже имеющими перегородками ввиду наличия между истцом и ответчиком длительных договорных отношений по поводу данного помещения, и возведение перегородок было произведено в рамках ранее действующего договора, не нашли своего подтверждения по материалам дела.

Из приложения к договору аренды N 46/тк от 01.08.2010 - плана помещения (л.д. 14) не усматривается наличие таковых перегородок.

Приложение к договору аренды N 46/тк от 01.08.2010 (расчёт торговой и вспомогательной площади), подписанный истцом и ответчиком (представлено в суде апелляционной инстанции, приложение к ходатайству ответчика от 17.09.2012), на который ответчик ссылается в обоснование оформления фактических отношений сторон в момент передачи помещений по договору, не может быть принято во внимание, поскольку указанный документ не являлся документом, предъявленным на государственную регистрацию при регистрации договора аренды N 46/тк от 01.08.2010, что сторонами не отрицается, не прошёл данную процедуру, ввиду чего по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ не может иметь юридической силы.

Обстоятельство передачи помещения в состоянии, соответствующем приложению N 1 к договору аренды N 46/тк от 01.08.2010 (план помещения) дополнительно подтверждается актом приёма-передачи помещения от 10.08.2010 (л.д. 15), согласно которому планировка помещения соответствует техническому паспорту.

Кроме того, обстоятельство отсутствия перепланировки помещения, переданного в аренду предпринимателю Бикмурзиной Л.Ф. по договору N 46/тк, установлено судами по делу N А47-8583/2011. Судом при этом сделан вывод о том, что план помещения 1-го этажа торгового комплекса, включающего в себя Интернет-клуб, расположенного по адресу г. Орск, пр. Ленина, 41а, в техническом паспорте от 03.09.2009, соответствует плану помещения 1-го этажа в приложении N 1 к договору N 46/тк. Судом также установлено, что согласно акту от 09.08.2010 (то есть ранее подписания акта от 10.08.2010 о передаче помещения в аренду предпринимателю Бикмурзиной Л.Ф.) в помещении на 1-ом этаже здания торгового комплекса были выполнены работы по демонтажу перегородок и помещение 1-го этажа соответствует данным технического паспорта.

Дополнительных доказательств, позволяющих переоценить указанные преюдициальные выводы суда, ответчиком в рамках настоящего дела не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что из приложения N 1 к договору аренды (л.д. 14) и акта приёма-передачи от 10.08.2010 (л.д. 15) не следует факт изменения характеристик помещения по сравнению с техническим паспортом, а из вышеизложенных выводов суда по делу NА47-8583/2011 усматривается обстоятельство демонтажа перегородок, возведённых в рамках действия договора аренды N 22/тк от 17.09.2009, апелляционная коллегия приходит к выводу о недоказанности ответчиком обстоятельства передачи ему в аренду по договору N 46/тк от 01.08.2010 помещений с перегородками, возведёнными в рамках ранее действующих договоров.

Отклоняются также доводы ответчика о том, что указанные перегородки возведены с согласия арендодателя ввиду непредставления ответчиком относимых и допустимых доказательств данного обстоятельства.

Ссылки предпринимателя Бикмурзиной Л.Ф. на письмо б\н от 01.08.2010 (представлено в суде апелляционной инстанции, приложение к ходатайству ответчика от 17.09.2012), согласно которому ответчик просит истца согласовать существующие некапитальные перегородки в арендуемых помещениях по договору N 46/тк от 01.08.2010 с приложением плана размещения перегородок, не могут быть приняты во внимание в отсутствие доказательств направления истцу указанного письма, равно как и доказательств направления истцу плана размещения перегородок, поименованного в письме.

План размещения перегородок, приложенный ответчиком к названному письму и представленный в суд, также подлежит критической оценке, поскольку из его содержания не усматривается, что план является приложением к письму ответчика в адрес истца от 01.08.2010, при том, что истец отрицает как факт получения названного письма, так и факт представления ему на согласование плана размещения перегородок в рамках действия договора N 46/тк, ссылаясь на то, что такое согласование имело место применительно к исполнению договора N 22/тк от 17.09.2009 (пояснения в судебном заседании).

Кроме того, критически оценивая названное письмо о согласовании перегородок, судебная коллегия отмечает, что утверждение ответчика о производстве перегородок в рамках договора N 46/тк со ссылкой на приложение к письму плана размещения перегородок, противоречит его правовой позиции о том, что указанные перегородки были возведены в рамках договора N 22/тк.

В силу указанного, апелляционный суд соглашается с доводами истца о том, что ответчик в период действия договора аренды N 46/тк возвёл дополнительные гипсокартонные перегородки, ввиду чего ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по возврату помещения в том состоянии, в котором он его получил, ввиду чего стоимость работ по приведению помещения в исходное состояние подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доказанным суд находит и стоимость восстановительного ремонта в указанной части, обратный вывод суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела.

В обоснование данного довода истцом в материалы дела представлен договор подряда N 13 от 11.05.2011 на ремонт спорного помещения (с учётом дополнительного соглашения от 26.05.2011, л.д. 25, 120).

В дефектной ведомости (приложение N 1 к договору подряда) в графе наименование работ, в том числе указан демонтаж перегородок (л.д. 26).

10.06.2011 заказчиком и подрядчиком составлен акт о приёмке выполненных работ N 11, в котором оговорено выполнение, в том числе, демонтажа перегородок на общую сумму 12 650 руб. (л.д. 27).

Постановлением Государственного комитета по статистике Российской Федерации от 11.11.1999 N 100 утверждены согласованные с Минфином России, Минэкономики России унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ, которые введены в действие с 01.01.2000, в том числе: КС-2 "Акт о приемке выполненных работ", КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат".

В соответствии с указаниями по применению и заполнению унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ (письмо Федеральной службы государственной статистики от 31.05.2005 N 01-02-9/381) форма КС-2 "Акт о приемке выполненных работ", применяется для приемки заказчиком выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Для расчетов с заказчиком за выполненные работы применяется унифицированная форма КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат".

При этом Акт формы КС-2 с учётом отражения в нём информации о конкретных объемах выполненных работ, их наименовании и количественных показателях, стоимости единицы работ и их общей стоимости, является достаточным подтверждением факта исполнения работ для их оплаты, соответствующий вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

Подтверждённым является также факт несения истцом расходов по оплате выполненных подрядчиком работ. В подтверждение данного обстоятельства в материалы дела представлено платёжное поручение от 14.06.2011 N 0437 на сумму 86 050 руб., в основании платежа указано "оплата согласно договора подряда N 13 от 11.05.2011 (отделочные работы)" (л.д. 28).

При вышеизложенных обстоятельствах требования истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта в части демонтажа гипсокартонных перегородок в сумме 12600 рублей суд находит обоснованными.

При определении стоимости затрат истца на указанные виды работ суд учитывает сведения о видах работ, указанные в дефектной ведомости (л.д. 26), где работы по демонтажу перегородок оценены в 12 600 рублей.

Виды работ, поименованные в дефектной ведомости, по устранению повреждений, возникновение которых объективно связано с монтажом перегородок (повреждение стен в виде просверлённых отверстий, повреждения напольной плитки - согласно акту от 08.04.2011, л.д. 23), не могут быть включены судом в размер подлежащих возмещению убытков, поскольку сумма заявленных убытков определена как общая стоимость восстановительного ремонта в сумме 86 050 рублей, и включает в себя также виды работ по устранению повреждений, которые оценены судом как не связанные с действиями арендатора, в силу чего суду не представляется возможным выделить из общей стоимости работ те, которые связаны с устранением повреждений в результате произведённого монтажа перегородок.

Кроме того, согласно правовой позиции истца, изложенной в дополнениях к апелляционной жалобе (рег. N 26128 от 17.09.2012), ИП Володин С.А. не связывает расходы на демонтаж перегородок в сумме 12600 рублей и иные расходы на восстановление помещения в сумме 73400 рублей, обусловленные устранением иных повреждений, зафиксированных в акте от 08.04.2011.

Ссылки ответчика на несоблюдение истцом обязательного досудебного претензионного порядка урегулирования спора, необоснованны ввиду того, что действующим законодательством для рассмотрения данной категории споров не установлен обязательный досудебный порядок его рассмотрения. Апеллянт ни в апелляционной жалобе, ни в устных пояснениях суду не мотивировал со ссылками на соответствующие нормы права правовые основания, в силу которых такой досудебный порядок урегулирования споров является обязательным.

Кроме того, несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора по смыслу п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ является основанием для оставления иска без рассмотрения, а не отказа в его удовлетворении.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Володина Сергея Анатольевича удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.06.2012 по делу N А47-6017/2011 отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

"Исковые требования индивидуального предпринимателя Володина Сергея Анатольевича к индивидуальному предпринимателю Бикмурзиной Лилии Фаильевне удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Бикмурзиной Лилии Фаильевны в пользу индивидуального предпринимателя Володина Сергея Анатольевича всего: 91 497 рублей 56 копеек, в том числе 52 950 рублей 97 копеек арендной платы, 25 896 рублей 59 копеек пени за неуплату арендной платы, 12 650 рублей убытков, а также судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в общей сумме 4 705 рублей 40 копеек.

В остальной части исковых требований отказать".

Возвратить индивидуальному предпринимателю Володину Сергею Анатольевичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в сумме 751 рубль 52 копейки.

В удовлетворении апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Бикмурзиной Лилии Фаильевны отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова Л.В.Пивоварова