Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2012 г. N 08АП-5484/12

город Омск

20 сентября 2012 г.

Дело N А70-790/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.,

судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Самович А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5484/2012) общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11 мая 2012 года по делу N А70-790/2012 (судья Я.В. Авдеева), принятое по иску индивидуального предпринимателя Сорокиной Галины Михайловны к общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" о взыскании 1 093 210 руб. 50 коп.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" к индивидуальному предпринимателю Сорокиной Галине Михайловне о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" - Прохоров И.С. по доверенности 28.06.2011, действительной в течение 2 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от индивидуального предпринимателя Сорокиной Галины Михайловны - Кошкаров В.В. по доверенности 22.10.2010, действительной в течение 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ).

установил:

Индивидуальный предприниматель Сорокина Галина Михайловна (далее - истец, ИП Сорокина Г.М.) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" (далее - ответчик, ООО "Стройсвязьсервис", податель жалобы) о взыскании 1 081 622 руб. 00 коп. на основании договора аренды нежилого помещения от 31.01.2009, в том числе основной долг в размере 1 075 000 руб. 00 коп., 6 622 руб. 00 коп. пеня.

Исковые требования со ссылками на статьи 307, 309, пункт 1 статьи 330, пункт 1 статьи 422, пункт 3 статьи 433, статьи 606, 611, 614, пункт 2 статьи 651, статью 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что арендатор не оплатил за пользование арендованным помещением за период с сентября 2011 года по январь 2012 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 13.03.2012 к производству принят встречный иск ООО "Стройсвязьсервис" к ИП Сорокиной Г.М. о расторжении договора от 31.01.2009 с 10.09.2010.

Встречный иск со ссылками на пункт 1 статьи 416, пункты 1, 2 статьи 451, статью 612 ГК РФ обоснован тем, что ООО "Стройсвязьсервис" не могло предвидеть подачу Администрацией города Тюмени исков к ООО "Стройсвязьсервис" и причинение убытков ООО "Стройсвязьсервис" в размере 18 млн. руб. на момент заключения договора аренды нежилого помещения от 31.01.2009, арендованное помещение не соответствует пожарным нормам и правилам, поскольку имеет один эвакуационный выход, каких-либо конструктивных изменений в помещении сделано не было.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил взыскать с ООО "Стройсвязьсервис" задолженность в размере 1 720 000 руб. 00 коп. за период с 01.09.2011 по 01.05.2012, 18 210 руб. 50 коп. пени за период с октября 2011 года по май 2012 года.

Иск рассмотрен судом первой инстанции с учетом указанных уточнений.

До принятия решения по делу ООО "Стройсвязьсервис" заявил о дополнении встречных исковых требований, помимо первоначально заявленных встречных требований, просил расторгнуть договор аренды от 31.01.2009 с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды и уменьшить арендную плату на 100 % (в полном объеме) с 10.09.2010 (момент освобождения помещения) до вступления решения в силу решения суда о расторжении договора аренды от 31.01.2009 (том 2 л.д. 63).

Указав, что требование ООО "Стройсвязьсервис" об уменьшении арендной платы на 100 % (в полном объеме) с 10.09.2010 (момент освобождения помещения) до вступления решения в силу решения суда о расторжении договора аренды от 31.01.2009 ранее не было заявлено ответчиком, имеет новые основание и предмет иска, уточнение иска судом первой инстанции не принято.

Требование о расторжении договора аренды от 31.01.2009, уточненное в части: с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды, суд принял к рассмотрению.

Таким образом, предметом спора по первоначальному иску является требование индивидуального предпринимателя Сорокиной Галины Михайловны к ООО "Стройсвязьсервис" о взыскании 1 081 622 руб. 00 коп. на основании договора аренды нежилого помещения от 31.01.2009, в том числе основной долг в размере 1 075 000 руб. 00 коп. за период с сентября 2011 года по январь 2012 года, 18 210 руб. 50 коп. пени за период с октября 2011 года по май 2012 года; предметом спора по встречному иску является требование о расторжении договора аренды от 31.01.2009 с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11 мая 2012 года по делу N А70-790/2012 исковые требования по первоначальному иску удовлетворить частично: с ООО "Стройсвязьсервис" в пользу ИП Сорокиной Г.М. взыскано 1 092 651 руб. 50 коп., в том числе: 1 075 000 руб. 00 коп. основного долга, 17 651 руб. 50 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также 23 919 руб. 87 коп. расходов на оплату государственной пошлины.

В остальной части первоначального иска отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Стройсвязьсервис" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В качестве оснований для отмены судебного акта податель жалобы указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Податель жалобы полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что факт отсутствия второго эвакуационного выхода был известен ООО "Стройсвязьсервис" и был обнаружен во время принятия помещения в арендное пользование. Кроме того, податель жалобы оспаривает вывод суда о том, что на момент подписания договора ООО "Стройсвязьсервис" могло предвидеть ситуацию демонтажа воздушных волоконно-оптических линий связи по причине отсутствия правовых оснований для их размещения.

Полагает, что суд первой инстанции не дал оценку доводам ООО "Стройсвязьсервис" о том, что арендуемое у ИП Сорокиной Г.М. помещение является непригодным для посещения такими категориями населения как инвалиды и другие малоподвижные группы населения, в связи с расположением помещения на втором этаже без соответствующего оборудования лифтом.

На основании чего, ООО "Стройсвязьсервис" считает, что в арендуемом помещении нет возможности заниматься предпринимательской деятельностью, поскольку данное помещение не отвечает требованиям пожарной безопасности.

Вместе с апелляционной жалобой от ООО "Стройсвязьсервис" поступило ходатайство о вызове в суд в качестве специалиста, для дачи консультации, заместителя Главного государственного инспектора Ленинского и Восточного АО г.Тюмени по пожарному надзору, майора внутренней службы Валиуллина Руслана Радиковича.

Также от ООО "Стройсвязьсервис" поступило ходатайство о вызове в качестве свидетеля Овсянникова Александра Сергеевича для подтверждения факта одновременного пребывания в арендуемом помещении более 50 человек.

С учетом положений статей 87.1, 88 АПК РФ в удовлетворении заявленных ходатайств судом апелляционной инстанции отказано, поскольку имеющихся в материалах дела доказательств достаточно для установления обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Сорокина Г.М., оспаривая доводы подателя жалобы, просит оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Стройсвязьсервис" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП Сорокиной Г.М. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.01.2009 между ООО "Стройсвязьсервис" (арендатор) и ИП Сорокиной Г.М. (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), в соответствии с пунктами 1.1., 1.3., 5.1. которого арендодатель принял обязательство передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Малыгина, дом 49/5, площадью 187,8 кв.м. сроком на пять лет с 01.02.2009 для размещения офиса (л.д.8-14).

Указанное нежилое помещение принадлежит Сорокиной Г.М. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 250556 от 10.11.2008 (том 1 л.д. 29).

Факт передачи арендатору нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2009 (том 1 л.д. 28).

13.03.2009 Управлением регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам произведена государственная регистрация указанного договора.

Согласно пункта 3.1. названного договора размер арендной платы составил 280 410 руб. 00 коп. в месяц.

Дополнительным соглашением N 1 от 30.04.2009 стороны уменьшили размер арендной платы до 210 000 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 26). Указанное соглашение 17.06.2009 зарегистрировано Управлением регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.

Дополнительное соглашение N 2 от 21.12.2009, в котором стороны согласовали арендную плату в размере 215 000 руб. 00 руб. в месяц (том 1 л.д. 27), зарегистрировано Управлением регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 15.01.2010.

В письме от 18.08.2010 N 725/1, которое получено представителем ответчика 27.08.2010, ООО "Стройсвязьсервис" уведомило ИП Сорокину Г.М. о досрочном расторжении договора с 01.09.2010 (том 1 л.д. 108).

10.09.2010 ООО "Стройсвязьсервис" составило односторонний акт приема-передачи нежилого помещения (том 1 л.д. 107) с отметкой о том, что представитель арендодателя отказался от его подписания.

17.09.2010 ООО "Стройсвязьсервис" направило в адрес ИП Сорокиной Г.М. письмо с приложением подписанного со стороны арендатора проекта соглашения о расторжении договора (том 1 л.д. 109).

ИП Сорокина Г.М., полагая свои права нарушенными в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей с 11 сентября 2010 года по январь 2011 года, предъявила арендатору претензию от 18.01.2011 N 1 (том 1 л.д. 110-111), в ответ на которую ООО "Стройсвязьсервис" письмом от 04.02.2011 N 41 направило соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи нежилого помещения, расчет компенсации в связи с досрочным расторжением договора (том 1 л.д. 110-111, 112-120).

Описанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Сорокиной Г.М. в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим исковым заявлением.

В письме N 189 от 06.03.2012 ООО "Стройсвязьсервис" предложило ИП Сорокиной Г.М. привести спорное помещение в соответствие противопожарным нормам - обустроить второй эвакуационный выход. Поскольку данное требование она не выполнила, ООО "Стройсвязьсервис" обратилось в рамках настоящего дела со встречным иском к ИП Сорокиной Г.М.

Факт соблюдения ООО "Стройсвязьсервис" досудебного порядка расторжения договора подтвержден письмом ООО "Стройсвязьсервис" от 17.09.2010 (том 1 л.д. 109).

11.05.2012 Арбитражным судом Тюменской области по делу N А70-790/2012 вынесено решение, которое обжаловано ООО "Стройсвязьсервис" в апелляционном порядке.

Основные доводы апелляционной жалобы направлены на опровержение вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления, полагая, что у арендатора имелись причины для одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения от 31.01.2009, а именно: спорное помещение не соответствует пожарным нормам и правилам, что создает угрозу жизни и здоровью людей, находящихся в таком помещении (статья 612 ГК РФ); существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ).

Повторно оценив обстоятельства дела с учетом приведенных доводов подателя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика права на односторонний отказ от договора, исходя из нижеизложенного.

По правилам статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, право одностороннего отказа от договора возникает у стороны договора только в случае, если такое право установлено самим договором или допускается законом.

Между тем при толковании договора аренды нежилого помещения от 31.01.2009 в соответствии со статьей 431 ГК РФ следует, что права одностороннего расторжения договора арендатору не представлено с конкретизацией оснований для подобного расторжения, а возможно лишь только по соглашению сторон либо в судебном порядке.

При таких обстоятельствах необходимо обратиться к положениям главы 34 ГК РФ, нормами которой подлежат регулированию отношения сторон, возникшие в результате заключения договора аренды от 31.01.2009.

По правилам статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе случаях, когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В рассматриваемой ситуации ответчик, ссылаясь на наличие недостатков в арендованном помещении, указывает, что помещение не соответствует противопожарным нормам и правилам, поскольку в нем отсутствует второй эвакуационный выход, в то время как помещение арендовалось ответчиком для размещения офиса с количеством человек более 50, соответственно по функциональной пожарной опасности относится к классу Фз, Ф4.

В качестве документов, подтверждающих такой недостаток, ответчик представил заключение ООО "ВИАР" N 51 от 02.02.2012 (том 2 листы дела 33-34), в котором отражено, что пожарная безопасность объекта (нежилые помещения на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Малыгина, 49/5) не обеспечена в полном объеме, так как не выполняются обязательные требования пожарной безопасности к помещениям офисов, установленные строительными нормами и правилами пунктов 6.12*, 6.13* СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

ООО "Стройсвязьсервис" в обоснование необходимости второго эвакуационного выхода в помещении ссылается также на Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В обоснование факта соответствия помещения нормам пожарной безопасности на момент подписания договора ИП Сорокина Г.М. сослалась на заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 13.11.2007, утвержденное приказом Главного управления строительства Тюменской области от 15.11.2007 N 883-од (том 3 л.д. 156-158), заключение управления инспекции государственного строительного надзора по Тюменской области от 13.11.2001 N 131ц.

Кроме того, в опровержение возражений ответчика истец представил следующие документы: распоряжение (приказ) органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля о проведении внеплановой, выездной проверки от 13.03.2012 N 69, акт проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя от 21.03.2012 N 69, протокол осмотра помещений (территории) на предмет соблюдения требований пожарной безопасности от 21.05.2012 (том 3 л.д. 161-165), в соответствии с которыми какие-либо нарушения при проверке на предмет профилактики пожаров и их последствий на объектах истца не выявлены.

Анализируя перечисленные доказательства, а также условия договора аренды от 31.01.2009, суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не доказано наличие недостатков переданного в аренду нежилого помещения, которые бы препятствовали ответчику использовать предмет аренды по назначению.

Так, по условиям пункта 1.3 договора аренды нежилого помещения от 31.01.2009 помещение предназначено для размещения офиса.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

При этом ответчик указывает, что в силу специфики деятельности ООО "Стройсвязьсервис" в арендованных помещениях одновременно могло находиться более 50 человек, включая как основных работников ответчика, численность которых на момент заключения договора аренды составляла 34 человека, так и клиентов (абонентов) ООО "Стройсвязьсервис", поскольку ответчик, предоставляя услуги связи населению, намерен был использовать спорное помещение и для оказания очного сервиса своим клиентам, что предполагает постоянное посещение офиса абонентами ответчика.

На момент подписания сторонами рассматриваемого договора СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (введены в действие с 01 января 1998 года постановлением Минстроя России от 13 февраля 1997 года N 18-7) и Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (соответствии со статьей 152 данный документ вступил в силу по истечении девяти месяцев со дня официального опубликования (опубликован в "Собрании законодательства Российской Федерации" - 28 июля 2008 года, в "Парламентской газете" - 31 июля 2008 года) являлись действующими актами.

Пунктом 6.9 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" установлено, что выходы являются эвакуационными, если они ведут: а) из помещений первого этажа наружу: непосредственно; через коридор; через вестибюль (фойе); через лестничную клетку; через коридор и вестибюль (фойе); через коридор и лестничную клетку; б) из помещений любого этажа, кроме первого: непосредственно в лестничную клетку или на лестницу 3-го типа; в коридор, ведущий непосредственно в лестничную клетку или на лестницу 3-го типа; в холл (фойе), имеющий выход непосредственно в лестничную клетку или на лестницу 3-го типа; в) в соседнее помещение (кроме помещения класса Ф5 категории А или Б) на том же этаже, обеспеченное выходами, указанными в а и б, выход в помещение категории А или Б допускается считать эвакуационным, если он ведет из технического помещения без постоянных рабочих мест, предназначенного для обслуживания вышеуказанного помещения категории А или Б.

В соответствии с требованиями пункта 6.13* СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий класса Ф 1.1, Ф 1.2, В2.1, Фз, Ф4.

Согласно пункту 5.21 СНиП 21-01-97 здания и части зданий - помещения или группы помещений, функционально связанных между собой, по функциональной пожарной опасности подразделяются на классы в зависимости от способа их использования и от того, в какой мере безопасность людей в них в случае возникновения пожара находится под угрозой, с учетом их возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна, вида основного функционального контингента и его количества.

При этом к классу Фз относятся здания, в которых размещаются предприятия по обслуживанию населения (помещения этих предприятий характерны большей численностью посетителей, чем обслуживающего персонала), в том числе помещения для посетителей предприятий бытового и коммунального обслуживания (почт, сберегательных касс, транспортных агентств, юридических консультаций, нотариальных контор, прачечных, ателье по пошиву и ремонту обуви и одежды, химической чистки, парикмахерских и других подобных, в том числе ритуальных и культовых учреждений) с нерасчетным числом посадочных мест для посетителей (Фз.5).

К классу Ф4 - учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления (помещения в этих зданиях используются в течение суток некоторое время, в них находится, как правило, постоянный, привыкший к местным условиям контингент людей определенного возраста и физического состояния), в том числе учреждения органов управления, проектно-конструкторские организации, информационные и редакционно-издательские организации, научно- исследовательские организации, банки, конторы, офисы (Ф4.3).

Учитывая, назначение спорного помещения, а также сферу деятельности ООО "Стройсвязьсервис" (связана с обслуживанием населения, предоставление услуг связи), класс функциональной пожарной опасности арендованного нежилого помещения можно отнести к Фз и Ф4, для которых характерно наличие двух эвакуационных выходов.

Кроме того, в силу пункта 6.12* СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" также не допускается одновременное пребывание более 50 человек в помещениях с одним эвакуационным выходом.

Факт отсутствия второго эвакуационного выхода в помещении истец не оспаривает, однако указал, что при подписании договора ООО "Стройсвязьсервис" не нуждалось и не настаивало на необходимости второго эвакуационного выхода.

Учитывая, что отсутствие второго эвакуационного выхода может быть выявлено путем визуального осмотра помещения, данное обстоятельство, если оно имело для ответчика существенное значение, могло быть установлено последним в момент приемки помещения в аренду.

Из материалов дела усматривается, что на момент передачи помещения и составления акта приема-передачи от 01.02.2009 арендатором не было выявлено каких-либо недостатков принимаемых помещений.

Напротив, в акте зафиксировано, что нежилое помещение передано в исправном, годном к эксплуатации состоянии, проведение текущего либо капитального ремонта не требуется. Также в самом договоре аренды от 31.01.2009 арендодатель подтвердил, что санитарное, техническое, противопожарное состояние помещения соответствует стандартам и обычно предъявляемым требованиям (пункт 2.2. договора).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что арендатор не знал о недостатках имущества при заключении договора и не мог их обнаружить во время осмотра помещения.

Более того, следует учитывать, что в пункте 6.13* СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" указано, что в зданиях высотой не более 15 м допускается предусматривать один эвакуационный выход с этажа (или с части этажа, отделенной от других частей этажа противопожарными преградами) класса функциональной пожарной опасности Ф1.2, Фз, Ф4.3 площадью не более 300 кв.м. с численностью не более 20 человек.

Таким образом, одно то обстоятельство, что арендованное помещение относится к классу функциональной пожарной опасности Фз, Ф 4.3, не означает обязательное оборудование его вторым эвакуационным выходом.

Общая площадь переданного в аренду помещения 187,8 кв.м. (пункт 1.1 договора от 31.01.2009), следовательно, наличие в нем одного эвакуационного выхода при численности не более 20 человек не противоречит положениям СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

Соответственно, поскольку в договоре от 31.01.2009 стороны не указывали, что помещение предполагалась использовать для размещения в нем более 20 человек, а лишь указано назначение - для размещения офиса, то есть без конкретизации численности работников ответчика, то на момент передачи помещения в аренду оно действительно соответствовало по пожарной безопасности предъявляемым к такого рода помещениям требованиям. Помещение было пригодно для использования в тех целях, для которых оно предоставлялось ответчику, учитывая, что спорным договором не оговорено дополнительное условие о возможности одновременного пребывания в помещении 20 и более человек.

Количество размещения в арендованном помещении сотрудников зависело от усмотрения самого ответчика.

При этом необходимо отметить, что при заключении договора аренды от 31.01.2009, стороны согласовали и возложили обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности в соответствии с предусмотренными нормами и требованиями на арендатора (пункт 2.5.2 договора).

Это означает, что дальнейшее использование объекта аренды должно осуществляться арендатором с соблюдением обязательных правил пожарной безопасности, в том числе относительно количества одновременного пребывания людей в спорном помещении.

При таких обстоятельствах наличие оснований для досрочного расторжения договора от 31.01.2009 со стороны ответчика не доказано.

Не свидетельствует об этом и непригодность помещения для его посещения такими категориями населения как инвалиды и другие малоподвижные группы населения в связи с размещением помещения на втором этаже без оборудования лифтом, поскольку при заключении договора аренды ответчику данные обстоятельства не могли быть неизвестны при том, что арендуемое помещение изначально предполагалось использовать под офис.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по требованию одной стороны.

Что касается расторжения договора аренды нежилого помещения от 31.01.2009 в связи с существенным изменением обстоятельств, то суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом для удовлетворения соответствующего требования должна быть доказана вся совокупность обстоятельств зафиксированных в подпунктах 1-4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Ссылаясь на приведенную нормы права, податель жалобы указывает на вступление в законную силу решений арбитражного суда по другим делам, в рамках которых на ООО "Стройсвязьсервис" возложена обязанность демонтировать воздушные оптико-волоконные коммуникации, что повлекло значительные убытки для ответчика.

Между тем данные обстоятельства не свидетельствуют о возникновении оснований для применения положений пункта 2 статьи 451 ГК РФ, хотя бы по той причине, что в силу пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Поэтому именно ООО "Стройсвязьсервис", осуществляя предпринимательскую деятельность, несет и риск наступления неблагоприятных последствий, возникающих в результате такой деятельности, в том числе возникновение убытков.

Соответственно предвидел ответчик или нет на момент заключения спорного договора возникновение в дальнейшем обязанности по демонтажу волоконно-оптических линий связи, не имеет существенно значения для разрешения спора.

На основании изложенного, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

Поскольку договор аренды нежилого помещения от 31.01.2009 продолжает действовать, следовательно, на ответчике лежит обязанность по внесению арендных платежей, которая, исходя из материалов дела, в заявленный период не исполнена.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Доказательства оплаты долга в указанном истцом размере - 1 075 000 руб. ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 614 ГК РФ, разделом 3 договора, которым арендатор принял на себя обязательство своевременно выплачивать арендную плату, в размерах и сроки, указанные в договоре, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требования ИП Сорокиной Г.М. о взыскании с ООО "Стройсвязьсервис" арендной платы в размере 1 075 000 руб. 00 коп., а также 17 651 руб. 50 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки вывода суда первой инстанции о наличии у арендатора обязанности по внесению арендных платежей.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы, понесенные подателем жалобы, отнесены на ООО "Стройсвязьсервис" в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 11 мая 2012 года по делу N А70-790/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

М.В. Смольникова Н.А. Шарова