Лакомый кусочек земли или некоторые юридические решения вопросов резервирования земель при комплексной застройке объектами недвижимости российских мегаполисов (А. Трифонов, Е. Турецкова, Е. Лебедева, "Акционерный вестник", N 8, август 2007 г.)

Лакомый кусочек земли или некоторые юридические решения вопросов
резервирования земель при комплексной застройке объектами
недвижимости российских мегаполисов

Строительство бизнес - и развлекательных центров сегодня стало одним из самых доходных и привлекательных видов бизнеса. Независимые эксперты и профессиональные девелоперы*(1) утверждают: по темпам фактического роста оно опережает все ниши строительного рынка. Причем деловая и торгово-развлекательная недвижимость востребована не только в столицах - Москве и Санкт-Петербурге, но и в крупных городах-миллионниках, таких как: Краснодар, Волгоград, Ростов-на-Дону, Самара, Нижний Новгород, Казань, Пермь, Уфа, Омск, Новосибирск, Челябинск и Екатеринбург. Региональные столицы других субъектов федерации - Тула, Ярославль, Тамбов, Астрахань или Тверь - тоже строятся, но с меньшей интенсивностью.

Как правило, девелоперы стараются возводить деловые центры как можно ближе к административным и властным артериям мегаполисов, тогда как торгово-развлекательные площади выносятся за пределы центра. Проекты на окраинах городов изначально менее окупаемы, особенно если речь идет об офисной недвижимости, и получение прибыли откладывается на более долгий срок. Но в случае с торгово-развлекательными центрами удаленность от центра имеет свои плюсы - более доступную стоимость аренды, за счет которой увеличивается количество клиентов, и удобные подъездные пути.

В результате, под строительство объекта выбирается промзона, заброшенный сквер или пустырь, привокзальная площадь, трамвайно-троллейбусный парк или просто квартал со старой застройкой. Естественно, встает вопрос о создании нормальной транспортной и социальной инфраструктуры: парковок, развязок, остановок общественного транспорта, кафе, ресторанов и гостиниц. Прекрасно, если с самого начала речь идет о комплексной застройке целого района в рамках реконструкции города, как это пытаются делать в Краснодаре. Но зачастую это не так. И хотя власти почти всегда поддерживают инвесторов, интересы девелоперов сталкиваются с интересами других бизнесменов (мы уже не говорим о физических лицах, владельцах жилых домов и земельных участков). Возводя свой объект рядом с доживающим последние дни заводом, девелоперы автоматически становятся претендентами на "расширение" территории посредством соседних "вкусных" кусочков земли.

Примеров огромное количество. Например, ГК "Диамант" создала ТРЦ на базе одного из цехов Волгоградского тракторного завода, а на пустыре одного из районов Волгограда "Семь Ветров" был построен ТРЦ "Парк Хаус". В Краснодаре ГК "СБС" в промышленной зоне построила ТРЦ "СБС", а на месте старой нефтебазы, на выезде из Краснодара был возведен ТРЦ "Сити-Центр", аналогичная ситуация во многих других городах. В Москве яркими примерами являются застройка промзоны ЗИЛа и проект "Москва-Сити". Последний возводится со скоростью, которой может позавидовать любая социалистическая стройка в эпоху коммунизма.

Однако есть одно большое "но". Как быть тем, чье имущество попало в зону перспективного развития "Москва-Сити"? Они не могут купить свои земельные участки, переоформить или продлить аренду, переоформить перепланировку в объектах недвижимости и т.д. Естественно, с предложением выкупить их собственность (земельный участок и недвижимость) по рыночной цене к ним никто не обращается. Именно эти вопросы сегодня являются актуальными для многих компаний.

Что делать со своими активами частным инвесторам, когда на их недвижимость нацелились девелоперские "акулы"? Что такое резервирование земель в правоприменительной практике? Мы постараемся дать ответы на все эти вопросы.

Хотелось бы подчеркнуть, что подобные ситуации возникают абсолютно во всех крупных городах. Однако в данном материале авторы основываются на нормативном регулировании г. Москвы. Мы намеренно усложнили ряд вопросов и придали им сугубо практическое значение.

Итак. Для начала определим, каков на сегодняшний день порядок резервирования земель под государственные нужды и какие нормативно-правовые акты его регулируют. Попадает ли Программа комплексного развития территории, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити", под понятие резервирования земель под государственные нужды?

На сегодняшний день действует порядок резервирования земель под государственные и муниципальные нужды, который закреплен в Земельном кодексе РФ с изменениями по состоянию на 10.05.2007 г. (последние изменения внесены Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд").

В соответствии с пп. 13 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в границах зарезервированных для государственных или муниципальных нужд земель, ограничены в обороте. Под земельными участками, отнесенными к ограниченным в обороте землям, Земельный кодекс РФ (ст. 27) понимает земельные участки, которые не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в следующих случаях:

a) Если земельный участок находится в собственности граждан или юридических лиц или предоставлен им в пользование (аренды, право постоянного (бессрочного) пользования и т.д.), то резервирование земель осуществляется в случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, либо размещением следующих объектов государственного или муниципального значения, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

Также резервирование земель может осуществляться при наличии иных обстоятельств в установленных федеральными законами случаях, а применительно к резервированию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, под резервирование для государственных или муниципальных нужд, находящихся в собственности у физических и (или) юридических лиц, или предоставленных им в пользование, могут попадать только те земли, на которых предполагается размещать объекты или осуществлять деятельность, перечисленные выше. Кроме того, резервирование таких земель может быть обусловлено и иными обстоятельствами, но только в случае прямого указания об этом в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации.

В связи с этим, чтобы понимать в каждом конкретном случае, действительно ли речь идет о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, недостаточно изучить только федеральное законодательство. Необходимо также исследовать законодательство субъекта Российской Федерации, на территории которого планируется резервирование земель. Поэтому в рамках настоящей статьи мы будем рассматривать ситуацию на примере офисного комплекса Москва-Сити, а, значит, для анализа будет использовано законодательство субъекта Российской Федерации г. Москвы.

б) Если земли находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставлены гражданам и юридическим лицам, то их резервирование осуществляется как в случаях, указанных выше, так и в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

В соответствии со ст. 32 Закона г. Москвы N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" в городе Москве для государственных нужд города Москвы резервируются:

а) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами, пляжами и другими объектами, не подлежащими приватизации;

б) территории, предназначенные для развития инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры города Москвы в соответствии с Генеральным планом развития города Москвы, другой градостроительной документацией;

в) территории, относящиеся к природному комплексу города Москвы;

г) земельные участки, занятые государственными и муниципальными унитарными предприятиями города Москвы, предназначенными к ликвидации;

д) земельные участки для последующего размещения перебазируемых предприятий промышленности, подлежащих сохранению;

е) иные территории в городе Москве, в том числе изъятые в установленном порядке для государственных нужд города Москвы земельные участки, необходимые для реализации государственных целевых программ города Москвы, а также других мероприятий, являющихся городским государственным заказом.

Таким образом, Закон субъекта Российской Федерации - г. Москвы (Закона г. Москвы N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве") в рамках ст. 70.1 и пп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ предусмотрел иные обстоятельства, являющиеся основанием для резервирования земель в г. Москве. В том числе резервирование территорий, предназначенных для развития инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры столицы в соответствии с Генеральным планом развития города Москвы, другой градостроительной документацией. Такое основание может быть положено при резервировании земельных участков на территориях, прилегающих к ММДЦ "Москва-Сити".

Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации. Правительство РФ, согласно ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд", должно в течение шести месяцев после дня вступления в силу указанного ФЗ издать постановление о порядке резервирования земель, т.е. не позднее января 2008 года. На сегодняшний день такого постановления нет.

Вместе с тем, согласно ст. 9 ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд", акты о резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (т.е. в течение 10 дней с даты официального опубликования указанного документа), являются юридически значимыми. При этом срок резервирования указанных земельных участков не может превышать предельные сроки резервирования земель, установленные ЗК РФ. Согласно ему земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до двадцати лет.

Согласно действующему законодательству РФ (ФКЗ РФ "О Правительстве РФ", ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", ФЗ "Об общих принципах организации органов местного самоуправления"), Земельному кодексу РФ, решение о резервировании земель принимает тот орган исполнительной власти (Правительство РФ, Правительство субъекта РФ, орган местного самоуправления), в чьей собственности находится земельный участок, подлежащий резервированию.

Согласно п. 2 ст. 32 Закона г. Москвы N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" решение о резервировании земель для государственных нужд города Москвы принимается Правительством Москвы в виде акта резервирования земель для государственных нужд города Москвы.

Если говорить о резервировании прилегающих к ММДЦ "Москва-Сити" земель, есть несколько фактов. Во-первых, распоряжение Правительства РФ от 22 августа 2005 г. N 1608-РП "О резервировании ОАО "Московская девелоперская компания" земельного участка в районе Нагатинской поймы" дало возможность открытому акционерному обществу "Московская девелоперская компания" зарезервировать на один год земельный участок площадью около 100 га в районе Нагатинской поймы (Южный административный округ города Москвы). Этот срок является периодом разработки эколого-градостроительного обоснования и акта разрешенного использования земельного участка для осуществления строительства многофункционального культурно-развлекательного комплекса. Департаменту земельных ресурсов города Москвы дано указание оформить акт резервирования земельного участка.

Во-вторых, Постановление Правительства Москвы N 88 от 03.02.98 г. "О предварительном согласовании и резервировании земельных участков во вл. 7А по 2-й Магистральной ул. в Центральном административном округе" определило за акционерным обществом "Сити" право зарезервировать земельный участок по градостроительному заключению в районе Краснопресненской районной тепловой станции во владении 7А по 2-й Магистральной ул. для разработки технико-экономического обоснования 2-й очереди теплоэлектростанции для нужд ММДЦ. АО "Сити" дано указание оформить в Москомземе акт резервирования земельного участка.

В-третьих, Постановлением Правительства Москвы N 853 от 15.10.96 г. "О предварительном согласовании и резервировании земельного участка во вл. 7А по 2-й Магистральной ул. акционерному обществу "Сити" для строительства автономного источника энергии Московского международного делового центра "Москва-Сити" (ММДЦ) в Центральном административном округе" определено зарезервировать земельный участок площадью 1,33 га в районе Краснопресненской районной тепловой станции во владении 7А по 2-й Магистральной улице в границах, согласно представленному плану для разработки акционерным обществом "Сити" технико-экономического обоснования энергообеспечения I очереди строительства ММДЦ "Москва-Сити". АО "Сити" дано указание оформить в Москомземе акт резервирования земельного участка.

Таким образом, на сегодняшний день имеется информация только о трех нормативных актах, согласно которым должно быть произведено резервирование соответствующих земельных участков, прилегающих к территории ММДЦ "Москва-Сити". Однако неизвестно, действительно ли были оформлены в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы (ранее - Москомзем) акты резервирования указанных земель в соответствии с указанными нормативными документами.

Как следует из информации, размещенной на сайте Департамента земельных ресурсов г. Москвы, для получения акта резервирования необходимо представить правоустанавливающий документ (решение Городской (окружной) комиссии по вопросам землепользования и градостроительства).

Согласно ст. 9 Закона г. Москвы N 13 "Об основах градостроительства в г. Москве" решения органов исполнительной власти города Москвы о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации соответствующих территориальных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Таким образом, информацию о резервации интересующего нас земельного участка можно получить из СМИ, а также получив кадастровую справку из государственного кадастра г. Москвы (ст. 11 Закона г. Москвы N 13 "Об основах градостроительства в г. Москве", ст. 7, 19 Закона г. Москвы N 88 "О градостроительном кадастре г. Москвы"). Всю информацию о получении кадастровой справки можно найти на сайте Службы градостроительного кадастра г. Москвы - http://www.ggk.mos.ru

Вывод: земельный участок не является зарезервированным, если он не фигурирует в нормативном правовом акте Правительства Москвы. Также должен присутствовать сам акт резервирования, оформленный Департаментом земельных ресурсов г. Москвы.

Постановление Правительства г. Москвы N 54-ПП от 08.02.2005 г. "О комплексном развитии территории, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити" и прочие нормативные акты Правительства г. Москвы, регулирующие реализацию развития прилегающих территорий к ММДЦ "Москва-Сити", не являются нормативными актами о резервировании прилегающих территорий к ММДЦ "Москва-Сити". Значит, программа комплексного развития прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити" территории не попадает под понятие резервирование земель под государственные нужды.

У частного инвестора может возникнуть вопрос: являются ли следующие нормативные документы: Постановления Правительства г. Москвы от 24.02.2004 г. N 107-ПП "О целевой программе реорганизации производственных территорий г. Москвы на период 2004-2006 гг", N 54-ПП от 08.02.2005 г. "О комплексном развитии территории, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити", от 02.07.2005 г. N 574-ПП "О мерах по реализации постановления Правительства Москвы от 08.02.2005 г. N 54-ПП и Распоряжение Правительства Москвы от 11.03.2005 г. N 336-РП" правовой основой для изъятия у организации, недвижимого имущества, которое находится на территории прилегающего к ММДЦ "Москва-Сити" земельного участка?

Указанные в вопросе акты не являются самостоятельной правовой основой для изъятия земель, поскольку изъятие земель у собственников или иных землепользователей для государственных и муниципальных нужд, регулируется ст. 279-287 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и нормами Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В рамках ст. 55 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ. Оно осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации или же размещением некоторых объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения (список подобных объектов мы уже приводили в ответе на первый вопрос). Также изъятие может быть обусловлено иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ).

Что касается арендаторов земельных участков, то здесь действует иной правовой механизм - прекращение договорных отношений с арендатором земельного участка в рамках действующего законодательства.

Если договор аренды земельного участка заключен на определенный срок, превышающий 5 лет, то прекращение такого договора возможно только по решению суда при существенном нарушении условий договора аренды со стороны арендатора. Существенное нарушение может выражаться в нецелевом использовании земельного участка, нарушении условий и сроков внесения арендной платы и другие нарушения, расцениваемые законодательством как существенные. Понятно, что при большом желании в отношении любого арендатора можно "накопать" такие нарушения за долгую историю договорных отношений.

Сегодня многие предприятия перепрофилировались: вместо ткацких фабрик - офисные центры, вместо заводов - торговые площади. Однако при изменении назначения объектов недвижимости зачастую разрешенное использование земельных участков не изменялось. Это и может быть использовано заинтересованными в резервировании органами против арендатора земельного участка.

Если договор аренды хоть и заключен на определенный срок, но арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договорные отношения между собственником земельного участка и арендатором продолжаются в рамках п. 2 ст. 621 ГК РФ*(2). В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив (при аренде недвижимого имущества) об этом другую сторону за три месяца. Следовательно, собственник земельного участка, находящегося в аренде, может в любой момент с соблюдением условий об уведомлении отказаться от исполнения договора аренды.

Также в соответствии со ст. 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, осуществляется ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами. Им может являться использование земельного участка не по его целевому назначению (разрешенному использованию), что также подтверждается нормами пп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ.

Кроме того, прекращение арендных отношений в соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ осуществляется при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Вывод: Автоматическое изъятие земельных участков в связи с принятием каких-либо программ, в том числе Градостроительной концепции развития производственных территорий, прилегающих к ММДЦ "Москва-Сити", невозможно. Чтобы изъять земли у их владельцев, нужно провести целый ряд процедур: возмещение связанных с этим убытков, предоставление по желанию владельцев земли равноценных участков (ст. 63 ЗК РФ). Для прекращения договора аренды важно наличие указанных выше условий и обстоятельств, а также возмещение собственнику здания убытков, причиненных таким изъятием (ст. 32 ЗК РФ). Однако исключения составляют случаи изъятия земельных участков в связи с прекращением договора аренды в результате допущения со стороны арендатора существенных нарушений договора аренды.

Вопрос следующий: о каком установленном порядке оценки компенсационных затрат, связанных с перебазированием и выводом предприятий и организаций, расположенных на территориях, прилегающих к ММДЦ "Москва-Сити", и согласования с собственниками помещений условия их освобождения и переселения идет речь в Постановлении Правительства Москвы N 201-ПП?

В Постановлении Правительства Москвы N 201-ПП речь идет о компенсационных затратах, которые понесет городской бюджет при перебазировании в другое место предприятий и организаций, расположенных на прилегающих к ММДЦ "Москва-Сити" территориях в целях их освобождения под новую застройку.

Сам порядок компенсации собственникам зданий, строений, сооружений, которые подлежат выводу с прилегающих к ММДЦ "Москва-Сити" территорий, предусмотрен земельным и гражданским законодательством.

Согласно ст. 32 ЗК РФ условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с расторжением или прекращением договоров их аренды.

Логичными в данном случае будут вопросы: имеет ли организация-собственник недвижимости первоочередное право использования (право аренды или выкупа) земельного участка под своим объектом; имеет ли компания право требовать заключения договора аренды или выкупа земельного участка как собственник недвижимости; могут ли при этом уменьшить прилегающую (дворовую) часть земельного участка?

Согласно п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие является собственником здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной собственности. Такие отношения будут регулироваться нормами ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с указанной нормой права граждане и юридические лица, владеющие зданиями, строениями, сооружениями, расположенными на находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участках, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Для приобретения прав на земельный участок юридические лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Согласно п. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. А если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, то на срок, не превышающий срока резервирования земель (п. 3.1. ст. 22 ЗК РФ).

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Такие случаи предусмотрены п. 8 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и п. 5 ст. 6 Закона г. Москвы N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве". Отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

водоохранного и санитарно-защитного назначения;

общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные для их перспективного развития;

ограниченных в обороте по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, за исключением установленных федеральным законом случаев;

отнесенных к землям общего пользования: земли транспортных магистралей, улицы, площади, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы в соответствии с перечнем, установленным законом города Москвы, принимаемым Московской городской Думой по представлению Мэра Москвы;

отнесенных к землям особо охраняемых природных территорий;

на которых расположены памятники истории и культуры, иные объекты историко-культурного назначения в соответствии с перечнем, установленным законом города Москвы, принимаемым Московской городской Думой по представлению Мэра Москвы;

на которых расположены объекты оздоровительного назначения в соответствии с перечнем, устанавливаемым законом города Москвы, принимаемым Московской городской Думой по представлению Мэра Москвы;

на которых расположены объекты, подаренные городу Москве, построенные или созданные на собранные гражданами средства;

использование которых, а также расположенных на них зданий, строений, сооружений или их частей не соответствует требованиям и ограничениям к использованию этих земельных участков, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам и нормативам, кроме случаев, когда земельные участки отчуждаются для их приведения в соответствие с требованиями и ограничениями к использованию этих земельных участков;

под которыми проходят магистральные подземные инженерные коммуникации.

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с указанными законодательными актами не подлежат земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, если земельный участок не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то такой земельный участок не является ограниченным в обороте, а значит, может быть выкуплен в собственность или взят в аренду на 49 лет (по выбору собственника зданий, находящихся на земельном участке, на который предполагается оформить права).

Но даже если земельный участок зарезервирован, то может быть оформлено право аренды на такой земельный участок, но на срок, не превышающий срока резервирования земель.

Что касается уменьшения прилегающей (дворовой) части земельного участка, то он отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п. 5 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

В соответствии с п. 4 ст. 14 Закона г. Москвы N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" при заключении договора аренды земельного участка с собственником здания, расположенного на этом земельном участке, площадь и границы земельных участков при отсутствии сведений о них в государственном земельном кадастре города Москвы или изменении установленного разрешенного использования этих земельных участков определяются на основании проектов градостроительного межевания территории в порядке, устанавливаемом Правительством Москвы.

Следовательно, приватизация (сдача в аренду) земельного участка должна быть проведена на тот размер участка, данные о котором имеются в кадастровом деле на этот земельный участок.

Теперь о вопросе необходимо ли компании приобретать право аренды земельного участка на общих основаниях. Учитывая, что и федеральное законодательство (ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), и законодательство субъекта Российской Федерации (п. 2 ст. 6 и п. 4 ст. 14 Закона г. Москвы N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве") устанавливают для собственников капитальных зданий, строений и сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков или аренду на срок 49 лет земельных участков, занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации), то правила приобретения земельных участков под такими зданиями на конкурсе (аукционе) к ним не применяются. В связи с этим необходимость приобретать право аренды земельного участка на общих основаниях (конкурс, аукцион) отсутствует.

Вывод:

1. Организация-собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, может в первую очередь оформить приватизацию или получить в аренду (на срок не менее 25 и не более 49 лет) находящийся под этим зданием земельный участок. А также территорию, необходимую для использования этого здания. Поскольку по имеющимся данным указанный земельный участок не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

2. Приватизация (сдача в аренду) земельного участка должна быть проведена на тот размер участка, данные о котором имеются в кадастровом деле.

3. Не нужно приобретать право аренды земельного участка на общих основаниях (конкурс, аукцион), поскольку предприятие-собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущество на приватизацию или аренду, находящегося под этим зданием земельного участка и территории, необходимой для использования этого здания.

Важно также знать, имеют ли право на основании формально нецелевого использования земельного участка не заключать договор аренды и не продавать землю организации-собственнику, принимая во внимание, что в настоящее время фактическое использование участка совпадает с принятой градостроительной концепцией и собственник здания сам ходатайствует об изменении разрешенного использования.

Согласно ст. 31 Закона г. Москвы N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" подтверждение соответствия либо несоответствия фактического использования (состояния) земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости требованиям и ограничениям к использованию земельного участка осуществляется актом разрешенного использования земельного участка. Изменение вида и параметров фактического использования земельного участка, не соответствующих требованиям и ограничениям к его использованию, допускается исключительно в случае приведения фактического использования земельного участка в соответствие с требованиями и ограничениями по его использованию.

Таким образом, если фактическое использование земельного участка не противоречит требованиям и ограничениям к использованию земельного участка, то право собственности на него должно быть оформлено с учетом того, что предприятие-собственник здания, расположенного на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, имеет первоочередное право на приватизацию, находящегося под этим зданием земельного участка и территории, необходимой для использования этого здания (подробнее см. п. 4-5 настоящей аналитической записки).

Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту*(3), могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют случаи, когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии со ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, необходимо выяснить, какой вид разрешенного использования установлен градостроительным регламентом для интересующего нас земельного участка на сегодняшний день. Если фактическое использование здания соответствует имеющемуся виду разрешенного использования земельного участка, то оснований для отказа в приватизации земли не имеется. Все основания для отказа в приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности перечислены в федеральном законодательстве (вопрос отказа в приватизации был рассмотрен ранее). А также в Порядке передачи в собственность земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, утвержденном Постановлением Правительства г. Москвы N 431-ПП от 27.06.2006 г. (далее - Порядок передачи в собственность).

Согласно разделу 6 Порядка передачи в собственность, обстоятельства, препятствующие предоставлению в собственность заявителя земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для его использования, устанавливаются на основании:

а) Информации:

- об ограничении земельного участка в обороте или его изъятии из оборота;

- о резервировании земельного участка для государственных нужд либо наличии решения об изъятии земельного участка для государственных нужд.

б) Информации, содержащейся в заключение Государственной земельной инспекции города Москвы:

- о выявлении самовольных построек в границах земельного участка;

- о факте совершения заявителем земельного правонарушения на земельном участке, правообладателем которого он является.

в) Сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах третьих лиц на земельный участок.

В случае выявления обстоятельств, препятствующих предоставлению в собственность заявителя земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для его использования, в том числе при установлении федеральным законом запрета на приватизацию, орган исполнительной власти города Москвы принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность заявителя.

Решение об отказе предоставить в собственность заявителя земельный участок может быть обжаловано им в суде.

Внимание!!! В случае если отпадут обстоятельства, послужившие основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность заявителя, последний имеет право на повторное обращение с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

В тех случаях, когда по информации, содержащейся:

- в заключение о градостроительных регламентах земельного участка, проекте межевания территории, части земельного участка отнесены к землям, ограниченным в обороте, изъятым из оборота или зарезервированным для государственных нужд, либо

- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на земельном участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности третьих лиц, а также технические зоны сооружений, либо

- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на часть земельного участка зарегистрированы права третьих лиц,-

уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы выполняет работу по исключению соответствующих частей земельного участка и формирует проект границ земельного участка, который может быть предоставлен в частную собственность заявителя.

Также порядок передачи в собственность предусматривает дополнительные обстоятельства, препятствующие предоставлению земельного участка, собственникам зданий, строений, сооружений, арендующим земельные участки, занятые такими зданиями, строениями, сооружениями, передаче в собственность заявителя (раздел 13).

Во-первых, это возбуждение процедуры принудительного прекращения права на земельный участок вследствие ненадлежащего использования земельного участка либо имеются основания для принудительного прекращения права на земельный участок: земельный участок используется неправомерно, с нарушением федерального законодательства, законодательства города Москвы. Факт устанавливается на основании заключения Государственной земельной инспекции города Москвы, выдаваемого по запросу уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы.

Во-вторых, в границах земельного участка имеются здания, строения, находящиеся в собственности третьих лиц. Факт нахождения зданий и строений устанавливается на основании заключения Государственной земельной инспекции города Москвы. Собственники этих зданий и строений устанавливаются на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запрос направляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве).

Кроме того, согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Однако такая позиция ВАС РФ противоречит буквальному толкованию ст. 36 ЗК РФ. Но судебная практика федеральных арбитражных судов округов принимает судебные акты по таким делам в рамках указанных разъяснений ВАС РФ.

Одним из оснований для отказа в предоставлении права собственности на земельный участок в п. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и в Порядке передачи в собственность значится выявление информации о наличии на земельном участке самовольной постройки. Мы уже отмечали, что перепрофилирование здания может привести к конфликту между разрешенным использованием земельного участка, определенным ранее, и назначением здания на сегодняшний день. Если здание было перепрофилировано с осуществлением перепланировок, но разрешительная документация получена не была в виду несоответствия профиля разрешенному использованию участка, то такое перепрофилирование может быть рассмотрено как самовольная постройка.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Порядок реконструкции (капитального ремонта) объектов капитального строительства регулируется нормами ГрК РФ. В соответствии со ст. 4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции. Также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее - градостроительные отношения).

Этот порядок достаточно сложен (требуется проведение государственной экспертизы проектной документации).

Согласно ст. 52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется ГрК РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно Постановлению Правительства РФ N 145 от 05.03.2007 г. "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" не подлежат государственной экспертизе проектная документация и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, в отношении (п. 6):

- отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более 2, общая площадь которых составляет не более 1500 кв. метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

- отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более 2, общая площадь которых составляет не более 1500 кв. метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется устанавливать санитарно-защитные зоны или требуется устанавливать санитарно-защитные зоны в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты.

Таким образом, несанкционированное переоборудование (перепланировка) является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом. Либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Позиция ВАС РФ по основаниям для отказа в продаже земельного участка по причине того, что генеральным планом развития города предусмотрено строительство другого объекта на этом земельном участке, является сомнительной, не подтверждается нормами действующего законодательства, поскольку в нем не содержится такого основания для отказа в продаже земельного участка.

Что касается получения земельного участка в аренду, то согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка в несоответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Значит, расторгнув договор аренды, собственник земельного участка формально вправе не заключать новый договор аренды с арендатором, который ранее нарушал условия договора аренды.

Наконец, стоит помнить и о юридических рисках, которые необходимо выявить и устранить в первую очередь для того, чтобы реализовать свое право выкупа земельного участка.

Во-первых, установить, не утратил ли собственник объектов недвижимости права на выкуп земельного участка под ними.

Во-вторых, получить сведения, не является ли земельный участок зарезервированным для государственных или муниципальных нужд.

В-третьих, выяснить, какой вид разрешенного использования установлен градостроительным регламентом для земельного участка.

В-четвертых, получить все необходимые разрешения на проведенную перепланировку здания, чтобы ликвидировать проблему возможного признания зданий в качестве самовольной постройки с сопутствующими последствиями.

В-пятых, дополнительно проанализировать все риски и "узкие" места, провести комплекс мероприятий для нейтрализации юридических рисков и "скелетов в шкафу".

И, наконец, целесообразно приобрести именно право собственности на земельный участок, а не заключить договор аренды.

А. Трифонов,

директор по развитию бизнеса и работе с Доверителями

Юридической фирмы "МЕГАПОЛИС", к.ю.н.

Е. Турецкова,

старший юрист Юридической фирмы "МЕГАПОЛИС",

руководитель проектов по практике "Земля и недвижимость"

Е. Лебедева,

главный юрист юридической фирмы "МЕГАПОЛИС",

руководитель проектов по практике "Судебно-Арбитражные споры"

"Акционерный вестник", N 8, август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Настоящая аналитическая статья подготовлена Юридической фирмой "МЕГАПОЛИС" на основе анализа фактической правоприменительной практики, публичных исследований и мнений независимых экспертов, судебной практики и действующего законодательства на дату выхода номера (май-июль 2007 года).

*(2) П. 2 ст. 621 ГК РФ: Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

*(3) Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).