Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2012 г. N 07АП-6174/12

14 сентября 2012 г.

N А03-1976/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2012 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Колупаевой Л. А., Усаниной Н. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мавлюкеевой А. М.

с использованием средств аудиозаписи

при участии: Морозовой М. А. по дов. от 09.08.2012, Поповой Т. А. по дов. от 06.12.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.05.2012 по делу N А03-1976/2012 (судья Лежнева Н. Д.) по иску Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество) (ИНН 7710301140, ОГРН 1027700159288), г. Москва, к индивидуальному предпринимателю Азаеву Юрию Лиджиевичу (ИНН 220300075929, ОГРН 307220323600029), Алтайский край, г. Белокуриха, об изменении условий договора аренды нежилого помещения и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю зарегистрировать изменения,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики (открытое акционерное общество) (далее - ОАО АКБ "Связь-Банк", истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Азаеву Юрию Лиджиевичу (далее - Азаев Ю.Л., предприниматель, ответчик) об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 15.04.2008 и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (далее - Управление) зарегистрировать изменения.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 18.05.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО АКБ "Связь-Банк" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Банка.

В обоснование жалобы истец ссылается на то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание отчет N 17039-Б/01 об оценке стоимости имущества, составленный 21.12.2011 ООО "Региональный центр оценки", согласно которого величина месячной арендной платы объекта оценки составляет 413 000 руб.

Кроме того, апеллянт ссылается на то обстоятельство, что ответчиком и Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю не направлены отзывы на исковое заявление, в связи с чем, Банк был лишен возможности ознакомиться с позицией и доводами указанных лиц.

Предприниматель представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором, не соглашаясь с ее доводами, просит оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Управление отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представило, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направило.

Суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления в соответствии с частями 1, 3 статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО АКБ "Связь-Банк" настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям; представитель индивидуального предпринимателя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.04.2008 между индивидуальным предпринимателем Азаевым Ю.Л. (арендодатель) и ОАО АКБ "Связь-Банк" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять за плату во временное пользование:

- административное здание с пристроем литера АА1, принадлежащее арендодателю на праве собственности, общей площадью 326,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Л. Толстого, 20а, кадастровый номер: 00:00:000000:0000:01:401:002:000371270 (здание 1);

- здание магазина литер А, принадлежащее арендодателю на праве собственности, площадью 489 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Л. Толстого, 20в, кадастровый номер: 22:63:05 01 60:0010:578/010/А+:++++/++/ (здание 2).

Общая площадь зданий составляет 815,5 кв.м. (пункт 1.2 договора).

Срок действия настоящего договора составляет 5 лет с даты его государственной регистрации (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован Управлением ФРС по Алтайскому краю 17.09.2008 за номером 21-22-01/171/2008-38.

Арендная плата и порядок расчетов установлены разделом 4 договора. Так, в соответствии с пунктом 4.1 договора ежемесячная плата за аренду зданий, указанных в пункте 1.1 договора составляет 815 500 руб. Сумма арендной платы определяется из расчета 1000 руб. за 1 кв.м. общей площади зданий, указанной в пункте 1.2 договора. В сумму арендной платы входит право пользования земельным участком функционально обеспечивающим здания.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендатор до пятого рабочего дня месяца перечисляет арендодателю 100% арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, за текущий месяц без выставления арендодателем счетов.

Арендная плата включает в себя стоимость пользования зданиями, не включая оплату коммунальных услуг, электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, охрану помещения (пункт 4.3 договора).

Согласно пункту 4.8 договора величина арендной платы может изменяться не более одного раза в год в связи с изменением экономических условий, влияющих на величину арендной платы (официально объявляемый Госкомстатом РФ уровень инфляции, ставка земельного налога, а также другие непредвиденные, но влияющие факторы), но не более чем на 12 % от общей стоимости арендной платы.

В соответствии с пунктом 7.1 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменном виде и подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями сторон.

По акту приема-передачи от 15.04.2008 здания были переданы Азаевым Ю.Л. и приняты ОАО АКБ "Связь-Банк" во временное пользование.

27.10.2011 ОАО АКБ "Связь-Банк" обратилось к Азаеву Ю.Л. с предложением о снижении арендной ставки до рыночного значения.

Письмом от 30.11.2011 предприниматель отказался от внесения изменений в договор аренды, в связи с непредставлением ОАО АКБ "Связь-Банк" документов, свидетельствующих о рыночной цене арендной платы на арендуемые здания.

23.01.2012 ОАО АКБ "Связь-Банк" повторно обратилось к ответчику с письмом (исх. N 783), в котором просило Азаева Ю.Л. рассмотреть вопрос о снижении арендной ставки в соответствии с условиями пункта 4.8 договора аренды.

Как следует из текста письма, с целью подтверждения изменения экономических условий, влияющих на величину арендной ставки, ОАО АКБ "Связь-Банк" получило заключение независимого оценщика - ООО "Региональный центр оценки" о рыночном значении арендной ставки по договору аренды, в соответствии с которым рыночная величина ежемесячной арендной платы составляет 413 000 руб.

Данное письмо оставлено предпринимателем без ответа, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказана объективная необходимость для снижения размера арендной платы и отсутствуют правовые основания для изменения условий договора, предусмотренные статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В обоснование требований об изменении условий договора в части арендных платежей истец ссылается на данные отчета N 17039-Б/01 об оценке стоимости имущества, выполненного 21.12.2011 ООО "Региональный центр оценки", приобщенного апелляционным судом к материалам дела.

Согласно названному отчету рыночная величина ежемесячной арендной платы зданий составляет 413 000 руб., что на 49,3% ниже арендной платы, установленной в договоре (815 500 руб.).

Между тем, несоответствие размера арендных платежей рыночной стоимости не поименовано в статье 450 ГК РФ в качестве основания для изменения условий договора в судебном порядке.

Более того, материалы дела не содержат данных о рыночной стоимости арендной платы на момент заключения договора, в связи с чем, невозможно сопоставить данные на апрель 2008 года и декабрь 2011 года, чтобы сделать вывод о существенном снижении рыночной величины арендной платы.

Первоначальный размер арендной платы был установлен после длительной переписки, результатом которой явилось составление сторонами 08.02.2008 предварительного договора аренды.

Требований о проведении оценки рыночной стоимости аренды при заключении договора истцом не заявлялось.

Размер арендной платы, определяемый из расчета 1 000 руб. за 1 кв.м. общей площади зданий, сторонами был согласован, каких-либо возражений со стороны Банка материалы дела не содержат.

Пункт 4.8 договора, на который ссылается истец в качестве основания для изменения условий договора по аренде, предусматривает право (но не обязанность) арендодателя на изменение величины арендной платы в связи с изменением экономических условий, влияющих на величину арендной платы. Кроме того, обоснование того, что составление в 2011 году отчета N 17039-Б/01 об оценке стоимости имущества, является изменением экономических условий, влияющих на величину арендной платы, истцом не представлено.

Оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что правовые основания для изменения условий договора, предусмотренные статьями 450, 451 ГК РФ, а также пункта 4.8 договора, отсутствуют, в связи с чем требование истца об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю зарегистрировать указанные изменения, также не подлежит удовлетворению.

Ссылки апеллянта относительно того, что им не получены отзывы на исковое заявление, в связи с чем, Банк был лишен возможности ознакомиться с позицией и доводами ответчика и третьего лица, не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку, как следует из материалов дела, копии отзывов Управления и индивидуального предпринимателя были направлены истцу, о чем свидетельствуют почтовые квитанции (л.д. 114, 118 т. 1).

Кроме того, истец имел возможность ознакомиться с отзывами и приложенными к ним документами в арбитражном суде, либо в сети "Интернет" (с отзывом ответчика).

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, у апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.05.2012 по делу N А03-1976/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

Л. А. Колупаева Н. А. Усанина