О земельном налоге (Н.О. Трофимова, "Налоговый вестник", N 11, ноябрь 2007 г.)

О земельном налоге

Налогообложение земельных участков,
занятых многоквартирными жилыми домами

Какие налоговые ставки применяются при исчислении земельного налога за земли, занятые многоквартирными жилыми домами, в которых имеются нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам?

Многоквартирные жилые дома относятся к жилищному фонду, которым является совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности и согласно ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилищный фонд подразделяется:

- на частный жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

- на государственный жилищный фонд, под которым подразумевается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

- на муниципальный жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

При этом определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, признается жилым домом. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой является часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях в многоквартирном доме, не относятся к объектам жилищного фонда.

Поэтому если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении его проведен кадастровый учет, то собственникам нежилых помещений (магазинов, офисов, гаражей), находящихся в этом доме, принадлежит доля в праве на этот земельный участок.

В соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), не может превышать 0,3% кадастровой стоимости участка.

В этой связи при установлении представительными органами муниципальных образований [законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга] налоговых ставок по земельным участкам, занятым объектами жилищного фонда, торговли, сферы обслуживания, гаражами, в отношении доли в праве на земельный участок, приходящийся на нежилые помещения в многоквартирном доме, налоговая ставка, установленная на основании подпункта 1 п. 1 ст. 394 НК РФ в размере 0,3%, не применяется.

Рассмотрим на примере применение налоговых ставок.

Пример.

Многоквартирный дом расположен в муниципальном образовании в черте населенного пункта. В доме находятся 20 однокомнатных квартир площадью 40 кв.м каждая, 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв.м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая площадью по 100 кв.м. Все квартиры приватизированы. На первом этаже этого дома расположен магазин площадью 500кв.м, принадлежащий ООО "Надежда", офис организации ООО "Студия" площадью 400 кв.м и мастерская по ремонту обуви ООО "Сапожок" площадью 550 кв.м. В доме также располагается подземный кооперативный гараж общей площадью 600 кв.м, в котором находятся 30 боксов площадью 20 кв.м каждый, принадлежащих физическим лицам. Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 9 000 000 руб.

Представительным органом муниципального образования установлены следующие налоговые ставки:

- для земельных участков, занятых жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), - 0,1%;

- для земельных участков, используемых для торговли, под офис и мастерскую, - 1%;

- для земельных участков, занятых гаражами, - 0,5%.

Прежде всего следует определить долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении земельного налога.

Для этого устанавливается общая площадь помещений в доме, находящихся в собственности налогоплательщиков (как юридических, так и физических лиц):

площадь всех однокомнатных квартир + площадь всех двухкомнатных квартир + площадь всех трехкомнатных квартир + площадь магазина + площадь под офис + площадь под мастерскую + площадь кооперативного гаража = (40 кв.м х 20) + (60 кв.м х 10) + (100 кв.м х 10)+ 500кв.м.+ 400 кв.м + 550 кв.м + 600 кв.м = 4450 кв.м.

С учетом определенной общей площади всех помещений, принадлежащих налогоплательщикам, устанавливается доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет:

- для организации ООО "Надежда" - 0,1124 (500 кв.м : 4450 кв.м);

- для организации ООО "Студия" - 0,0899 (400 кв.м : 4450 кв.м);

- для организации ООО "Сапожок" - 0,1236 (550кв.м : 4450 кв.м);

- для собственника однокомнатной квартиры - 0,0090 (40 кв.м : 4450 кв.м);

- для собственника двухкомнатной квартиры - 0,0135 (60 кв.м : 4450 кв.м);

- для собственника трехкомнатной квартиры - 0,0225 (100 кв.м : 4450 кв.м);

- для гаражного кооператива - 0,1348 (600 кв.м : 4450 кв.м);

- для владельца гаражного бокса - 0,0045 (20 кв.м : 4450 кв.м).

Налоговая база для исчисления земельного налога будет равняться:

- для организации ООО "Надежда" - 1 011600 руб. (9 000 000 руб. х 0,1124);

- для организации ООО "Студия" - 809100 руб. (9 000 000 руб. х 0,0899);

- для организации ООО "Сапожок" - 1 112 400 руб. (9 000 000 руб. х 0,1236);

- для собственника однокомнатной квартиры - 81 000 руб. (9 000 000 руб. х 0,0090);

- для собственника двухкомнатной квартиры - 121 500 руб. (9 000 000 руб. х 0,0135);

- для собственника трехкомнатной квартиры - 202 500 руб. (9 000 000 руб. х 0,0225);

- для гаражного кооператива - 1 213 200 руб. (9 000 000 руб. х 0,1348);

- для владельца гаражного бокса - 40 500 руб. (9 000 000 руб. х 0,0045).

Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, с учетом налоговых ставок, установленных органами муниципального образования, составит:

- для организации ООО "Надежда" - 10116 руб. (1011600 руб. х 1,0%);

- для организации ООО "Студия" - 8091 руб. (809100 руб. х 1,0%);

- для организации ООО "Сапожок" - 11124 руб. (1112400 руб. х 1,0%);

- для собственника однокомнатной квартиры - 81руб. (81000 руб. х 0,1%);

- для собственника двухкомнатной квартиры - 121,5 руб. (121 500 руб. х 0,1%);

- для собственника трехкомнатной квартиры - 202,5 руб. (202 500 руб. х 0,1%);

- для гаражного кооператива - 6066 руб. (1 213 200 руб. х 0,5%);

- для владельца гаражного бокса - 202,5 руб. (40 500 руб. х 0,5%).

Налогообложение земельных участков,
занятых гаражно-строительными кооперативами

Земельный участок предоставлен ГСК "Дружба" на праве постоянного (бессрочного) пользования. ГСК "Дружба" находится на территории муниципального образования, законодательные органы власти (городская Дума) которого установили налоговую ставку в отношении земельных участков, занятых гаражно-строительными кооперативами, в размере 0,2%. Согласно федеральному законодательству налоговая ставка за земли, занятые гаражами, применяется в размере 1,5%. Возможно ли применение налоговой ставки по землям, занятым ГСК, которая установлена органами муниципального образования?

В соответствии со ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, для признания лица плательщиком земельного налога необходимо наличие у данного лица правоустанавливающего документа на земельный участок.

В этой связи в случае закрепления земельного участка за юридическим лицом налогоплательщиком признается организация-правообладатель на основании правоустанавливающего документа на землю до государственной регистрации прекращения прав данной организации на земельный участок.

Учитывая, что земельный участок предоставлен ГСК "Дружба" на праве постоянного (бессрочного) пользования, правообладателем земельного участка является данное юридическое лицо. Поэтому ГСК "Дружба" должен представить в налоговый орган налоговую декларацию по земельному налогу и исчислить земельный налог со всей площади занимаемого земельного участка, поскольку НК РФ не предусмотрена льгота по земельному налогу для ГСК.

Льготы, установленные п. 5 ст. 391 НК РФ в виде не облагаемой налогом суммы в размере 10 000 руб., на физических лиц, не имеющих документов, удостоверяющих право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на земельные участки, предоставленные ГСК, не распространяются, в связи с тем что налогоплательщиками в отношении этих земель признаются кооперативы, являющиеся юридическими лицами. Вышеуказанная льгота не распространяется также на земли общего пользования ГСК.

В то же время за земельные участки, используемые физическими лицами - членами ГСК, при наличии у них права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования [возникшего до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ)] или права пожизненного наследуемого владения и документов, их удостоверяющих, в том числе актов, изданных органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков, земельный налог должен взиматься с физических лиц в общеустановленном порядке, то есть на основании налоговых уведомлений на уплату земельного налога, исчисленного по сведениям, представляемым налоговым органам органами Роснедвижимости, Росрегистрации и органами местного самоуправления.

При этом льготы, установленные п. 5 ст. 391 НК РФ в виде не облагаемой земельным налогом суммы в размере 10 000 руб., на физических лиц, имеющих документы, удостоверяющие право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на земельные участки, предоставленные этим лицам, распространяются, поскольку налогоплательщиками в отношении этих земель признаются физические лица.

На физических лиц также распространяются льготы, устанавливаемые нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), которые в соответствии со ст. 387 НК РФ могут устанавливать налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая определение размера не облагаемой земельным налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

НК РФ определены для земельного налога максимальные налоговые ставки в размере 0,3% в отношении:

- земель сельскохозяйственного назначения или земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях;

- земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

- земель, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, дачного хозяйства.

По всем другим землям максимальная ставка устанавливается в размере 1,5%.

Что касается уменьшения налоговой ставки, то читателям журнала следует иметь в виду, что ст. 394 НК РФ допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Так, на основании решения городской Думы муниципального образования, на территории которого находится ГСК "Дружба", налоговая ставка установлена в размере 0,2% в отношении земельных участков, предоставленных под индивидуальные гаражи, а также под гаражи в гаражно-строительных и иных гаражных кооперативах.

Учитывая закрепленную ст. 394 НК РФ возможность установления представительными органами муниципальных образований (законодательными органами власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) дифференцированных налоговых ставок, применение по землям, занятым ГСК, в частности ГСК "Дружба", налоговой ставки, установленной органами муниципального образования в размере 0,2%, правомерно.

Предоставление льготы по уплате земельного налога
ветеранам боевых действий

Может ли военнослужащий, уволенный в запас, - ветеран боевых действий в Афганистане претендовать при обращении в налоговые органы на льготу по земельному налогу в виде не облагаемой этим налогом суммы? На основании каких документов ветеран боевых действий реализует свои права на льготу по земельному налогу?

Статьей 388 НК РФ установлено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Пунктом 11 ст. 44 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" из п. 1 ст. 16 Федерального закона от 12.01.1995 N 5-ФЗ "О ветеранах" (далее - Закон N 5-ФЗ) исключено указание на предоставление ветеранам боевых действий льгот по налогообложению в соответствии с законодательством Российской Федерации. Однако такие льготы предусмотрены для них законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (в частности, подпунктом 4 п. 5 ст. 391 НК РФ).

В соответствии с подпунктом 4 п. 5 ст. 391 НК РФ налоговая база по земельному налогу уменьшается на не облагаемую этим налогом сумму в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении указанных в подпункте 4 п. 5 ст. 391 настоящего Кодекса налогоплательщиков, в том числе ветеранов боевых действий.

Согласно Закону N 5-ФЗ к ветеранам боевых действий относятся в том числе:

- военнослужащие, в том числе уволенные в запас (отставку), военнообязанные, призванные на военные сборы, лица рядового и начальствующего состава органов внутренних дел и органов государственной безопасности, работники вышеуказанных органов, работники Минобороны СССР и работники Минобороны России, сотрудники учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, направленные в другие государства органами государственной власти СССР и органами государственной власти Российской Федерации и принимавшие участие в боевых действиях при исполнении служебных обязанностей в этих государствах, а также принимавшие участие в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации в боевых действиях на территории Российской Федерации;

- военнослужащие, в том числе уволенные в запас (отставку), лица рядового и начальствующего состава органов внутренних дел и органов государственной безопасности, лица, участвовавшие в операциях при выполнении правительственных боевых заданий по разминированию территорий и объектов на территории СССР и территориях других государств в период с 10 мая 1945 года по 31 декабря 1951 года, в том числе в операциях по боевому тралению в период с 10 мая 1945 года по 31 декабря 1957 года;

- военнослужащие автомобильных батальонов, направлявшиеся в Афганистан в период ведения там боевых действий для поставки грузов;

- военнослужащие летного состава, совершавшие с территории СССР вылеты на боевые задания в Афганистан в период ведения там боевых действий.

Ветераны боевых действий реализуют свои права и льготы на основании удостоверения ветерана боевых действий либо на основании свидетельств (удостоверений) о праве на льготы, образцы которых утверждены до 1 января 1992 года (постановление Правительства РФ от 19.12.2003 N 763 "Об удостоверении ветерана боевых действий").

В соответствии с постановлением Минтруда России от 11.10.2000 N 69 "Об утверждении Инструкции о порядке и условиях реализации прав и льгот ветеранов Великой Отечественной войны, ветеранов боевых действий, иных категорий граждан, установленных Федеральным законом "О ветеранах" ветеранам боевых действий из числа лиц, указанных в подпунктах 1-4 п. 1 ст. 3 Закона N 5-ФЗ, права и льготы предоставляются на основании свидетельства о праве на льготы, выданного в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совмина СССР от 17.01.1983 N 59-27, на основании удостоверения, выданного согласно постановлению Совмина СССР от 04.09.1990 N 892.

На основании вышеизложенного ветераны боевых действий, реализующие свои права и льготы на основании удостоверения ветерана боевых действий либо на основании свидетельств (удостоверений) о праве на льготы, имеют право на уменьшение налоговой базы по земельному налогу на не облагаемую земельным налогом сумму в соответствии с п. 5 ст. 391 НК РФ или согласно положениям нормативного правового акта представительного органа муниципального образования о земельном налоге.

Таким образом, обращение военнослужащего, уволенного в запас, ветерана боевых действий в Афганистане в налоговые органы по вопросу уменьшения налоговой базы на не облагаемую земельным налогом сумму является правомерным при предъявлении соответствующих документов о праве на льготу.

Уплата земельного налога
при прекращении права налогоплательщика на земельный участок

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

При этом момент возникновения права собственности у приобретателя по договору в том числе земельного участка (доли земельного участка) определен ст. 223 ГК РФ, которой установлено, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. При этом отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Пунктом 1 ст. 45 ЗК РФ также определено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 52 настоящего Кодекса. При этом отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет прекращение соответствующего права.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Поэтому организация остается плательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Н.О. Трофимова

"Налоговый вестник", N 11, ноябрь 2007 г.