Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2012 г. N 10АП-7499/12

г. Москва

25 сентября 2012 г.

Дело N А41-14837/12

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Лапычевой М.И.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки (ИНН: 5051001795, ОГРН: 1025007512309) - Филатова М.А. - представитель по доверенности N 1445 от 05 сентября 2012 года,

от ответчика НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (ИНН: 0274021161, ОГРН: 1020202555064) - Баскаков К.В. - представитель по доверенности N 25 от 11 мая 2012 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" на решение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 года по делу N А41-14837/12, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки Московской области к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды помещений N 81 от 22 марта 1999 года,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Щербинки Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (далее по тексту - НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия"):

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды помещений N 81 от 22 марта 1999 года за период с апреля 1999 года по 31 декабря 2011 года в размере 10 836 171 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 9 576 458,08 рублей и пени в размере 1 259 713 руб. 52 коп.,

- о расторжении договора аренды помещений N 81 от 22 марта 1999 г. и обязании НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" освободить здание, расположенное по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а", от своего имущества (л.д.2-6 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 года исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Щербинки удовлетворены частично.

Суд взыскал с НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки 4 551 084 руб. 96 коп. основного долга.

Суд расторг договор аренды N 81 от 22 марта 1999 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Щербинка и НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия".

Суд обязал НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" в срок не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации города Щербинка полученное по договору аренды здание по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская д. 3 "а".

В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д.176-178 т.1).

Не согласившись с данным судебным актом, НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д.3-7 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом города Щербинки - отказать.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом города Щербинки возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 22 марта 1999 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Щербинки Московской области (Арендодатель), с согласия Балансодержателя - Администрации города Щербинки и Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (Арендатор) был заключен договор аренды N 81 (л.д.14-21 т.1).

Предметом указанного договора является аренда имущества, расположенного по адресу: 142002, г. Щербинка, Московской области, ул. Пушкинская д. 3 "а" (2-х этажное здание бывшего детского сада N 38 АО "Москвич").

Имущество находится в муниципальной собственности.

Согласно пункту 4.1 договора имущество предоставлено во временное пользование Арендатору для размещения филиала института и организации учебного процесса в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Срок аренды установлен на 25 лет с 01 апреля 1999 года по 31 марта 2024 года.

07 апреля 1999 года Московской областной регистрационной палатой произведена государственная регистрация договора (л.д.26 т.1).

29 марта 1999 года комиссией в составе Балансодержателя - Администрации города Щербинки, Арендатора - НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" в присутствии председателя Комитета по управлению имуществом города Щербинки был подписан акт приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: г. Щербинка, ул. Пушкинская д. 3 "а" (л.д.25 т.1).

Пунктом 6.2.3. договора стороны установили обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно по безналичному расчету. При этом платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 числа следующего месяца (п.5.5. договора).

Предъявляя настоящие исковые требования, Комитет по управлению имуществом города Щербинки сослался на то, что ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей были нарушены, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 10 836 171 руб.60 коп..

14 октября 2010 г., 28 октября 2011 г. в адрес ответчика балы направлена претензия с предложением уплатить образовавшуюся задолженность.

Однако задолженность не была оплачена ответчиком.

23 ноября 2010 г. Комитет по управлению имуществом города Щербинки направил в адрес НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" требование о расторжении договора аренды N 81 от 22 марта 1999 г., освобождении арендованного нежилого помещения от своего имущества, погашении задолженности и сдаче по акту приема-передачи помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а" (л.д.67 т.1).

Данное требование было вручено ответчику, о чем свидетельствуют почтовые уведомления (л.д.67 оборот т.1).

Однако, данные требования истца были оставлены ответчиком без внимания.

Поскольку ответчик, несмотря на указанные выше обстоятельства, до настоящего времени продолжает занимать указанное выше помещение, истец обратился в суд с настоящим иском.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами, регулируются общими нормами об обязательствах и специальными, предусмотренными главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (Аренда).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 6.2.3 договора стороны установили обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно безналичным порядком. При этом платежи за текущий месяц должны полностью внесены арендатором не позднее 10 числа следующего месяца (пункт 5.5 договора).

Между тем, с начала срока действия спорного договора НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" не вносило арендную плату, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 10 836 171 руб. 60 коп., за период с апреля 1999 года по 31 декабря 2011 года.

14 октября 2010 года в адрес НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" истцом была направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате в размере 7 440 524 руб. 52 коп., что подтверждается почтовой квитанцией и уведомлением о вручении почтового отправления (л.д.64 т.1).

28 октября 2011 года в адрес НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" истцом была направлена претензия N 1115 от 12 октября 2011 года с требованием о погашении задолженности по арендной плате в размере 10 228 767 руб. 82 коп., что подтверждается почтовой квитанцией и уведомлением о вручении почтового отправления (л.д.66 т.1).

Однако арендатор требования, изложенные в претензиях не исполнил, образовавшуюся задолженность по арендной плате не оплатил.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В материалы дела представлено требование N 1449 от 23 ноября 2010 г., в котором арендодатель извещает арендатора о расторжении договора аренды N 81 от 22 марта 1999 года в добровольном порядке, освобождении арендованного нежилого помещения от своего имущества, погашении задолженности и сдаче по акту приема-передачи помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а" (л.д.67 т.1). Почтовыми квитанциями подтверждается получение ответчиком указанного требования.

Поскольку ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату по спорному договору аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении данного договора в судебном порядке.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о порядке передачи в аренду нежилых помещений, к договорам аренды нежилых помещений могут применяться правила статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта недвижимости арендатору, а арендатором - обязанности по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды (часть 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем доказательств возврата здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а", ответчиком истцу в материалы дела не представлено.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обязании ответчика в срок не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить Комитету по управлению имуществом города Щербинки полученное по спорному договору аренды здание.

Истцом также предъявлено требование к ответчику о взыскании в местный бюджет задолженности по арендной плате за период с апреля 1999 года по 31 декабря 2011 года в размере 10 836 171,60 рублей.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, до момента фактического возврата объекта недвижимости арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой.

В ходе судебного разбирательства установлено, что за время пользования спорным имуществом Арендатор не оплатил Арендодателю арендную плату, в связи с чем за ним образовалась задолженность.

Ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 года N 15 и Верховного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта 2009 г. по 31 декабря 2011 г. на сумму 4 551 084,96 рублей.

В остальной части иска суд правомерно отказал в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что сумма в размере 1 490 663,16 рублей, затраченная Академией в 1999 году на восстановление эксплуатационных качеств здания бывшего детского сада ОАО "Москвич", подлежит зачету в счет арендной платы по договору N 81 от 22 марта 1999 года на основании акта от 28 декабря 1999 года (л.д.99-101 т.1) не могут быть приняты во внимание.

Из материалов дела усматривается, что письмом N 841 от 09 ноября 2001 года НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" сообщила Администрации города Щербинки и Комитету по управлению имуществом города Щербинки о зачете в счет арендной платы по договору N 81 от 22 марта 1999 года вышеуказанной суммы в размере 1 490 663,16 рублей, затраченная Академией в 1999 году на восстановление эксплуатационных качеств здания бывшего детского сада ОАО "Москвич" (л.д.105 т.1).

Аналогичные письма были направлены в 2001-2010 году.

Между тем, доказательства получения указанных писем Комитетом, ответчиком в материалы дела не представлены.

Следовательно, оснований для применения положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о зачете встречных однородных требований не имеется (пункт 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 декабря 2001 года N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Встречный иск о взыскании с Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки суммы в размере 1 490 663 руб. 16 коп. ответчиком не заявлялся.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.6 договора аренды зачет арендной платы в твердой сумме платежей или ее части может быть установлен по дополнительному соглашению сторон.

Дополнительное соглашение о зачете указанной суммы стороны не подписывали.

Ссылка ответчика на акт комиссии при Главе города Щербинки от 28 декабря 1999 года о зачете суммы ремонта в счет арендных платежей несостоятельна (л.д.99-101 т.1).

Выводы комиссии носят рекомендательный характер.

Данная комиссия не является стороной договора аренды, ее выводы не могут порождать права и обязанности у арендатора и арендодателя по спорному договору.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют первичные документы, подтверждающие расходы по ремонту арендуемого помещения на сумму 1 490 663 руб. 16 коп.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 года по делу N А41-14837/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская С.В. Боровикова