Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 г. N 10АП-5940/12

г. Москва

26 сентября 2012 г.

Дело N А41-2533/12

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Боровиковой С.В., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания Лаптевым С.А.,

при участии в заседании:

от открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (ИНН: 7744000711, ОГРН: 1027739151109): Галиев Р.С. по доверенности от 21.05.2012 N 17-12/4224;

от закрытого акционерного общества "Ипотечный Брокер" (ИНН: 7719590400, ОГРН: 1067746579075): Галиев Р.С. по доверенности от 01.03.2012;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещено;

от общества с ограниченной ответственностью "Гидромашкомплект-М" (ИНН: 7705315556, ОГРН: 1027700222274): Миняев А.А. по доверенности 01.06.2012 N 01/06-2012;

от общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ИНН: 7705689664, ОГРН: 1057748475718): Райская М.В. по доверенности от 03.07.2012;

от Парусовой Ксении Алексеевны: представитель не явился, извещена,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Москоммерцбанк" и закрытого акционерного общества "Ипотечный Брокер" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 мая 2012 года по делу N А41-2533/12, принятое судьей Уваровым А.О. по иску закрытого акционерного общества "Ипотечный Брокер", открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Москоммерцбанк" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Гидромашкомплект-М", обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" о признании незаконным действия и признании права,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (далее - ОАО "КБ "Москоммерцбанк"), закрытое акционерное общество "Ипотечный Брокер" (далее - ЗАО "Ипотечный Брокер") обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управления Росреестра по Московской области), обществу с ограниченной ответственностью "Гидромашкомплект-М" (далее - ООО "Гидромашкомплект-М"), обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива") о признании незаконным действия Управления Росреестра по Московской области по погашению регистрационной записи об ипотеке на часть здания (кафе с промтоварным магазином), условный номер 50:12:10:03890:001:0001, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, этаж 2, инвентаризационный номер 0786, лит. А, объект N 1, общей площадью 1 646,7 кв.м.

Также ЗАО "Ипотечный Брокер" просило признать за ним право залога на вышеуказанное здание, принадлежащее ООО "Гидромашкомплект-М", при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Парусовой Ксении Алексеевны.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2012 по делу N А41-2533/12 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истцы обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Из материалов дела следует, что между КБ "Москоммерцбанк" и ООО "Перспектива" был заключен договор ипотеки N 90-05331-ДИ-2007 от 03.07.2007, по которому ООО "Перспектива" передало в залог КБ "Москоммерцбанк" часть здания (кафе с промтоварным магазином), условный номер 50:12:10:03890:001:0001, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, этаж 2, инвентаризационный номер 0786, лит. А, объект N1, общей площадью 1 646,7 кв.м.

Договор ипотеки был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 23.07.2007 за N 50-50-12/045/2007-103.

Указанный договор был заключен в обеспечение обязательств третьего лица в соответствии с кредитным договором N 90-05331-ВКЛ-2007 от 23.07.2007.

Между истцами был заключен договор N 20 о передаче прав от 31.03.2009, по которому право (требование) по кредитному договору N90-05331-ВКЛ-2007 от 23.07.2007 было передано ЗАО "Ипотечный Брокер". Также последнему была передана соответствующая закладная.

Решением Пресненского районного суда города Москвы от 03.06.2011 по делу 2-3067/2011 с третьего лица - Парусовой К.А. в пользу ЗАО "Ипотечный Брокер" взыскан долг по кредитному договору в размере 89 691 601 руб. 21 коп. и обращено взыскание на заложенное имущество (ответчик ООО "Перспектива"), установлена начальная продажная цена заложенного имущества в сумме 104 745 000 руб. и способ реализации - продажа с публичных торгов.

Собственником заложенного имущества является ООО "Гидромашкомплект-М", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.11.2011 N 98-050/2011-2325 (т.2 л.д. 113).

Основанием для погашения записи о праве собственности ООО "Перспектива" на заложенное имущество, а также на погашение записи об ипотеке явилось постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 N А41-4238/09, которым признан незаключенным договор N 15/11 купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2006, заключенный между ООО "Перспектива", в качестве покупателя, и ООО "Гидромашкомплект-М", в качестве продавца, части здания (кафе с промтоварным магазином), условный номер 50:12:10:03890:001:0001, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, этаж 2, инвентаризационный номер 0786, лит. А, объект N 1, общей площадью 1 646,7 кв.м.

Истцы, полагая, что регистрация Управления Росреестра по Московской области прекращения обременения в виде ипотеки части здания не соответствует закону, обратились в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества признан незаключенным, у ООО "Перспектива" не возникло права собственности на заложенное имущество, следовательно, имущество передано в залог неуправомоченным лицом.

Доводам заявителей о том, что регистрирующий орган неправомерно погасил запись об ипотеке судом первой инстанции оценка не дана.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Правовая позиция истцов о невозможности погашения во внесудебном порядке регистрационной записи об ипотеке в отсутствие совместного обращения в регистрирующий орган залогодателя и залогодержателя согласуется с указаниями, сформулированными в пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10.

В данном случае требование залогодержателя о признании незаконными действий регистрирующего органа по погашению регистрационной записи об ипотеке недвижимости преследует цель восстановить указанную запись и направлено на признание незарегистрированного права залога.

В силу пункта 56 постановления N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Исходя из положений пункта 52 постановления N 10/22 восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

При этом по смыслу пункта 53 постановления N 10/22 в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой (постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 N 2150).

Таким образом, требования заявлены в надлежащей процессуальной форме.

Исходя из положений пункта 52 постановления N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из состоявшихся судебных актов по делу N А41-4238/09 о признании договора купли-продажи незаключенным, не следует, что суд решил вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Следовательно, у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 N А41-4238/09. Его действия являются незаконными.

Из материалов дела следует, что кредитное обязательство не исполнено и залог не прекращен. Таким образом, залог имущества должен в полном объеме обеспечивать надлежащее исполнение кредитного обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

На момент передачи имущества в залог право собственности на недвижимое имущество было зарегистрировано за ООО "Перспектива", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 50 НБN 033339, которое выдано 01.03.2007.

Споров в отношении прав на недвижимое имущество не имелось.

Таким образом, даже если исходить из установленного в 2009 году в судебном порядке факта незаключения ООО "Гидромашкомплект-М" и ООО "Перспектива" договора купли-продажи от 15.11.2006, залогодержатель - КБ "Москоммерцбанк", руководствуясь принципом публичной достоверности ЕГРП, не знал и не мог знать, что имущество в залог передает не собственник, а неуправомоченное лицо, то есть является добросовестным приобретателем права залога.

Из положений статей 6, 10, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданское законодательство не исключает возможность добросовестного приобретения права залога от неуправомоченного лица при наличии фактического состава указанного в статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации,

Иное бы означало, что добросовестные участники гражданского оборота необоснованно лишаются защиты своих законных интересов подобных случаях.

Статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, добросовестное приобретение права залога от неуправомоченного лица при добросовестности приобретателя, наличии сделки, направленной на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права, при возмездности отчуждательной сделки, при годности вещи к приобретению (вещь не изъята из оборота, и ее оборотоспособность не ограничена), а также при отчуждении вещи по воле собственника.

Наличие указанного фактического состава подтверждается материалами дела.

Как уже изложено выше, приобретатель - КБ "Москоммерцбанк" не знал и не мог знать о том, что право залога приобретено у лица, не имевшего права собственности на предмет залога.

Имущество приобретено по возмездной сделке купли-продажи по воле обеих сторон, за него уплачена покупная цена. Приобретенное имущество не изъято и не ограничено в обороте.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у КБ "Москоммерцбанк" возникли права залогодержателя с момента регистрации договора ипотеки 23.07.2007 применительно к положениям абзаца 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В последующем права залогодержателя переданы ЗАО "Ипотечный брокер" путем совершения на закладной соответствующей надписи в порядке статьи 48 Федерального закона "Об ипотеке".

В связи с изложенным, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 мая 2012 года по делу N А41-2533/12 отменить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по погашению регистрационной записи об ипотеке на часть здания (кафе с промтоварным магазином), условный номер 50:12:10:03890:001:0001, расположенную по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, этаж 2, инвентаризационный номер 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, имеющую общую площадь 1646,7 кв.м.

Признать за закрытым акционерным обществом "Ипотечный Брокер" право залога на часть здания (кафе с промтоварным магазином), условный номер 50:12:10:03890:001:0001, расположенную по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, этаж 2, инвентаризационный номер 0786, лит. А, объект N 1, часть N 1, имеющую общую площадь 1646,7 кв.м., принадлежащую обществу с ограниченной ответственностью "Гидромашкомплект-М".

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

С.В. Боровикова Н.В. Диаковская