Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2012 г. N 14АП-4212/12

г.Вологда

21 сентября 2012 г.

Дело N А13-6430/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 сентября 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Якуненковой Е.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Смак-мастер" Верещагиной Н.Б. по доверенности от 06.07.2011, от индивидуального предпринимателя Сергеевой Л.Р. Верещагиной Н.Б. по доверенности от 04.10.2011, от администрации города Вологды Крымовой Т.Е. по доверенности от 22.03.2011 N 70/3-1-2-1/515,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 апреля 2012 года по делу N А13-6430/2011 (судья Парфенюк А.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Смак-мастер" (ОГРН 1063525021383; далее - общество, ООО "Смак-мастер") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным бездействия администрации города Вологды (далее - администрация), выразившегося в несовершении юридически значимых действий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа нежилых зданий - кирпичного погреба N 1 общей площадью 44,9 кв. м и кирпичного погреба N 2 общей площадью 52,4 кв. м, расположенных по адресу: город Вологда, улица Марии Ульяновой, дом 18а (незаключении с оценщиком договора об оценке указанных зданий, непринятии решения об условиях приватизации этих объектов, ненаправлении в адрес ООО "Смак-мастер" проекта договора купли-продажи названных зданий в установленные сроки).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Сергеева Любовь Романовна.

Решением арбитражного суда от 18 апреля 2012 года по настоящему делу требования заявителя удовлетворены.

Ответчик не согласился с данным решением суда и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить, в удовлетворении требований ООО "Смак-мастер" отказать. Податель жалобы указывает на то, что требования, установленные Законом N 159-ФЗ для выкупа имущества, в данном случае не соблюдены. Выводы суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае имел место перенаем, по мнению администрации, не являются обоснованными.

Общество и предприниматель считают решение суда законным и обоснованным, ссылаясь на неправомерность указанных утверждений ответчика.

Заслушав представителей заявителя, ответчика и третьего лица, изучив доводы, приведенные в жалобе, и письменные доказательства, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемый судебный акт - отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Вологды от 11.09.2006 N 3663 "О предоставлении в аренду нежилых зданий муниципальной собственности по адресу: город Вологда, улица Марии Ульяновой, дом 18 "а" (далее - постановление N 3663) обществу с 29.08.2006 предоставлены в аренду нежилые здания, расположенные по адресу: город Вологда, улица Марии Ульяновой, дом 18а, а именно: кирпичный погреб N 1 общей площадью 44,9 кв. м (по экспликации: лит. А - N 1, 2); кирпичный погреб N 2 общей площадью 52,4 кв. м (по экспликации: лит. Б - N 1) (далее - нежилые здания). В соответствии с данным постановлением с заявителем заключен договор на аренду нежилых помещений муниципальной собственности от 11.09.2006 N 13/9 (далее - договор аренды N 13/9; том 1, листы 14-18).

Также в материалах дела усматривается, что общество неоднократно обращалось к ответчику с заявлениями (07.08.2009 и 05.05.2011) о реализации преимущественного права на приобретение указанных зданий (том 1, лист 76; том 2, лист 91).

Из письменных ответов Департамента имущественных отношений администрации города Вологды от 07.09.2009 N 7-2/7627, от 25.03.2010 N 7-2/3069, от 07.04.2010 N 3528, от 15.04.2011 N 7-1/4159, от 02.06.2011 N 7-2/5960 на обращения общества следует, что решение об отказе (либо об удовлетворении) заявления ООО "Смак-мастер" не выносилось в течение длительного времени ввиду того, что в судебном порядке по иску администрации к обществу и Сергеевой Л.Р. решался вопрос о сносе павильона, расположенного на земельном участке, на котором находятся испрашиваемые нежилые здания.

Считая, что ответчик незаконно не совершает действия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, направленные на отчуждение обществу арендуемого имущества, ООО "Смак-мастер" обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия администрации, а также о возложении на нее обязанности совершить действия, направленные на реализацию спорного имущества в порядке, предусмотренном названным Законом N 159-ФЗ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество соответствует требованиям, установленным данным Законом, срок использования нежилых зданий на праве аренды, определенный в этом Законе, соблюден.

Исчисляя указанный срок, суд первой инстанции посчитал, что в данном случае между предпринимателем и ООО "Смак-мастер" имела место передача прав и обязанностей по договору на аренду нежилых помещений (здания) муниципальной собственности от 14.08.2003 N 02-03-1, заключенному Сергеевой Л.Р. и муниципальным унитарным предприятием "Северные Афины", поэтому в срок арендного пользования спорными помещениями обществом подлежит включению срок арендного пользования этими же помещениями предпринимателем Сергеевой Л.Р.

В данной части суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

С учетом положений пункта 1 названной статьи арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008.

Материалами дела подтверждается, что нежилые здания переданы в аренду обществу с 29.08.2006. Следовательно, срок нахождения имущества в аренде на момент обращения ООО "Смак-мастер" в административный орган с соответствующим заявлением составил менее двух лет.

Доводы заявителя о том, что в данном случае имело место сингулярное правопреемство (перенайм недвижимого имущества) и что в срок пользования спорными помещениями обществом следует включить срок пользования этими же помещениями Сергеевой Л.Р., в данной ситуации не могут быть признаны обоснованными.

В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ" разъяснено, что определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 данного Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что прежний арендатор нежилых зданий - предприниматель Сергеева Л.Р. использовала указанные объекты на основании договора на аренду нежилых помещений (здания) муниципальной собственности от 14.08.2003 N 02-03-1, заключенного предпринимателем и муниципальным унитарным предприятием "Северные Афины" (далее - договор аренды N 02-03-1; том 1, листы 125-128).

Между тем факт сингулярного правопреемства заявителем в отношении обязательств по этому договору материалами дела не подтвержден.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Ссылаясь на изменения, внесенные Федеральным законом от 21.07.2005 N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции", согласно которым индивидуальным предпринимателям с 01.07.2006 запрещено осуществление торговли алкогольной продукцией, за исключением спиртосодержащей непищевой продукции, заявитель и третье лицо указали на необходимость создания юридического лица - общества и перезаключение указанного договора аренды.

В связи с этим предпринимателем и обществом в Комитет по управлению муниципальным имуществом направлялись письма о переоформлении названного договора аренды на ООО "Смак-мастер" (том 1, листы 132, 136, 137).

Из указанных писем явствует, что Сергеева Л.Р. и общество просили заключить договор аренды с ООО "Смак-мастер". В то же время из этих писем не следует, что заявитель и предприниматель просили оформить соглашение (договор) о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 02-03-1 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В материалах дела имеется соглашение от 26.07.2006 о расторжении этого договора (том 1, лист 130).

Таким образом, договор аренды N 13/9 обществом и администрацией заключен по истечении месяца после расторжения договора аренды N 02-03-1.

Действительно, в данном соглашении имеется ссылка на постановление главы города Вологды N 2491 "О прекращении права хозяйственного ведения на погреба N 1 и 2 по адресу: г. Вологда, ул.М.Ульяновой, 18а и передаче их на баланс Комитета жилищно-коммунального хозяйства и транспорта Администрации города Вологды" (том 2, лист 65).

Между тем названное постановление главы города Вологды предпринимателем и заявителем не оспорено, соглашение о расторжении договора подписано обеими сторонами (арендатором Сергеевой Л.Р. и арендодателем - муниципальным унитарным предприятием "Северные Афины"), зарегистрировано в установленном порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нежилые здания переданы ООО "Смак-мастер" на основании акта приема-передачи от 29.08.2006 балансодержателем - Комитетом жилищно-коммунального хозяйства и транспорта администрации города Вологды в присутствии арендодателя - администрации (том 1, лист 20). Из этого следует, что арендуемое имущество выбыло из ведения прежнего арендатора и передано обществу после расторжения договора аренды N 02-03-1 в связи с заключением другого договора аренды.

Ссылка заявителя на решение Вологодской городской Думы от 23.06.2006 N 112 "О передаче в аренду муниципального имущества без проведения торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости" (далее - решение N 112; том 1, лист 133) также подлежит отклонению, поскольку данное решение не опубликовано в установленном порядке.

Кроме того, обществом не опровергнуто утверждение ответчика о том, что порядок проведения торгов при заключении договоров аренды муниципального имущества в рассматриваемый период законодательно не был установлен. В связи с этим указание в постановлении N 3663 на решение N 112 не является основанием для вывода о том, что в данной ситуации договор аренды N 13/9 заключен в порядке перенайма.

В связи с изложенным оснований полагать, что в данном случае воля трех сторон (предпринимателя, общества и администрации) заключалась в переходе прав и обязанностей арендатора зданий N 1 и N 2 по договору аренды N 02-03-1 к обществу, у суда не имеется.

При расторжении договора аренды, заключенного между Сергеевой Л.Р. и муниципальным унитарным предприятием "Северные Афины", обязательства сторон прекратились на основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ, и по расторгнутому договору передача прав и обязанностей не происходит.

Поскольку до расторжения упомянутого договора аренды не была произведена передача прав и обязанностей по этому договору заявителю и ООО "Смак-мастер" не является правопреемником предпринимателя, то в данном случае отсутствует универсальное и сингулярное правопреемство (перенаем) нежилых зданий и, соответственно, отсутствуют в совокупности необходимые условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Апелляционная инстанция считает, что такой подход в разрешении рассматриваемого спора соответствует сложившейся судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07 июня 2011 года N 18149/10).

При таких обстоятельствах оспариваемое бездействие администрации, выразившееся в несовершении предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действий, направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа нежилых зданий (в незаключении с оценщиком договора об оценке нежилых зданий по рыночной стоимости; непринятии решения об условиях приватизации указанных объектов, ненаправлении в адрес ООО "Смак-мастер" проекта договора купли-продажи указанных зданий в установленные сроки), не может быть признано незаконным.

Следовательно, требования общества удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 апреля 2012 года по делу N А13-6430/2011 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Смак-мастер" о признании незаконным бездействия администрации города Вологды, выразившегося в несовершении юридически значимых действий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа нежилых зданий, отказать.

Председательствующий

О.А. Тарасова

Судьи

Т.В. Виноградова О.Ю. Пестерева