Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2012 г. N 09АП-26571/12

г. Москва

27 сентября 2012 г.

Дело N А40-39091/12-133-353

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.С. Гарипова

судей: Мартыновой Е.Е., Кузнецовой И.И.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Абрамовой Е.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Международного инвестиционного банка

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "10" июля 2012 г.

по делу N А40-39091/12-133-353, принятое судьей Е.В. Михайловой

по иску Международного инвестиционного банка (ИННН 99091521100, 107078, г.Москва, ул. Маши Порываевой, д. 7)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие ИнвестЖилСтрой" (ОГРН 1025203045780, 603006, г.Нижний Новгород, ул.Печерский Съезд, д. 22, офис 9)

при участии третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Поволжская Агропромышленная группа" (664043, Иркутская область, г.Иркутск, б-р Рябикова, д. 42)

об обращении взыскания на заложенные права

при участии в судебном заседании:

от истца - Харитонкина М.К. по доверенности N 16-24/61 от 02.12.2011;

от ответчика - Калинина Т.М. по доверенности N 6 от 11.08.2012;

от третьего лица - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Международный инвестиционный банк (далее - истец, банк) обратился в Арбитражный г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие "Инвестжилстрой" (далее - ответчик, общество) об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно на инвестиционные права и будущие имущественные права на строительство 23 510,8 квадратных метров комплекса группы шумозащитных домов жилого назначения.

Арбитражный суд города Москвы решением от 10 июля 2012 года заявленные требования удовлетворил в полном объеме.

В решении указано, что с учетом договоров участия в долевом строительстве с физическими лицами и выделении части площадей Администрации города Нижний Новгород, суд считает, что применению предусмотренной гражданским законодательством возможности залога будущих имущественных прав препятствует отсутствие ясности в вопросе о содержании понятия прав, которые залогодатель приобретет в будущем; что невозможно определить объем будущих имущественных прав в связи с тем, что комплекс группы шумоизоляционных домов жилого назначения является объектом незавершенного строительства, что подтверждается решением Советского районного суда от 30.05.2011; что стороны не согласовали существенное условие договора залога о перечне, характеристиках и количестве помещений в строящемся здании, подлежащих последующей передаче с учетом того, что доля в процентной ставке будет передана в натуре Администрации города Нижний Новгород по окончании строительства, а также часть площадей уже к моменту заключения соглашения о залоге принадлежала физическим лицам по договорам о долевом участии в строительстве; что имущественные права, в том числе результаты проекта инвестирования, не определены в части определения помещений, подлежащих оформлению в собственность сторон; что заключенный между истцом и ответчиком договор залога указаний на право, на основании которого у ответчика возникли инвестиционные права и будущие имущественные права не содержит, в силу чего не представляется возможным установить наличие принадлежащих залогодателю инвестиционных и будущих имущественных прав, являющихся предметом залога; что истец и ответчик не согласовали предмет договора залога, что фактически делает невозможным определить, на какое именно имущество ответчик намеревался передать инвестиционные и будущие имущественные права, а также с учетом того, что администрация города Нижний Новгород имеет долю в объекте и с учетом того, что на часть имущества были заключены договора о долевом участии в строительстве с физическими лицами; что с учетом решений советского районного суда г.Нижнего Новгорода на момент рассмотрения настоящего дела за физическими лицами признано право долевой собственности в объекте незавершенного строительства, однако ходатайство о привлечении физических лиц в качестве ответчиков истцом не заявлено

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить требования истца.

В обоснование своей позиции истец указывает, что четкого определения договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования), ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ни в ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" не содержится; что согласно ст.339 ГК РФ, ФЗ "О Залоге" обязательной регистрации подлежат только сделки, связанные с залогом недвижимости, поэтому договор залога инвестиционных прав N 436\01\04 от 24 сентября 2007 г. регистрации не подлежал и не был зарегистрирован; что инвестиционные права были переданы в залог ответчиком в соответствии с действующим законодательством, но при этом ни один Договор Долевого участия не был зарегистрирован в нарушение ст.16 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; что Договоры долевого участия, которые заключал ответчик, считаются незаключенными.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения как соответствующее действующему законодательству, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного в порядке статей 121-123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.09.2007 между истцом и ООО "Поволжская Агропромышленная группа" заключено кредитное соглашение N 436/01, по которому истец предоставил ООО "Поволжская Агропромышленная группа" кредит в размере 7 200 000 евро на финансирование проекта ООО "Поволжская Агропромышленная группа" по строительству группы шумозащитных домов жилого назначения в границах ул. Ошарская и Ванеева в г. Н.Новгород на 36 календарных месяцев и установлением процентов по кредиту в размере 9% годовых.

Кредит был предоставлен.

Впоследствии стороны договорились, что дата погашения кредита устанавливается в 45 календарных месяцев с даты первого использования кредита.

В обеспечение исполнения обязательства по указанному кредитному соглашению истец и ответчик заключили договор залога N 436/01/04 от 24.09.2007 года.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному соглашению ответчик передал истцу в залог инвестиционные права и будущие имущественные права на строительство 20 010,8 квадратных метров комплекса группы шумозащитных домов жилого назначения по адресу: Россия, г.Нижний Новгород, Советский район, улицы Ошарская и Ванеева, д.81.

По решению единственного участника ООО "Инвестжилстрой" - ООО "Поволжская Агропромышленная группа" от 10 июля 2009 г. размер переданных в залог инвестиционных прав долевого участия в строительстве группы шумозащитных домов в г.Нижний Новгород в границах улиц Ошарская и Ванеева, увеличен, и их размер составляет 23 510,8 кв.м. (п.4.).

Истцом и ответчиком заключено Дополнительное соглашение N 1 от 10 июля 2009 г. к Договору залога N 436\01\04 от 24 сентября 2007 г., которым увеличен размер переданных в залог инвестиционных прав, и их размер составил 23 510,8 кв.м.

Пунктом 5.3. указанного дополнительного соглашения залоговая стоимость предмета залога определена в размере 10 185 500 евро.

В связи с тем, что обязательства по кредитному договору ответчиком выполнены не были, истец заявил требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Предметом залога являются инвестиционные права долевого участия в строительстве группы шумозащитных домов и будущие имущественные права на квадратные метры комплекса группы шумозащитных домов.

Руководствуясь ч. 1 ст. 339, ч. 1 ст. 352, п.3 ст.335, п.1 ст.336 п.6 ст.340 ГК РФ, по изложенным выше доводам суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

При этом суд первой инстанции установил следующее.

Согласно решению инвестиционного совета при губернаторе Нижегородской области от 16.05.2007 N 1052-26-1040, а также согласно распоряжению главы администрации города Нижний Новгород от 25.10.2004 N 3546-Р на период строительства ООО "Инвестжилстрой" предоставлено право аренды земельного участка ориентировочной площади 10 870 кв.м., площадь застройки - 2 152 кв.м.

Согласно п. 3.2. договора аренды земли на время совместной деятельности по строительству объекта N 12112/07 от 16.11.2004 построенный объект либо незавершенное строительство является общей долевой собственностью сторон. В соответствии со своим вкладом в совместную деятельность администрация имеет долю объекта в размере 23,65% общей площади жилых помещений, 23,65% общей площади конторских помещений и 11,83% стояночных мест подземных автостоянок. Также в п. 3.2. указано, что доля администрации выделяется в натуре. Конкретные объекты определяются сторонами в дополнительном соглашении. Доля администрации в жилых помещениях выделяется одно-двухкомнатными квартирами. Жилые помещения, расположенные на первом и последнем этажах не могут быть определены соглашением не установлено иное. По соглашению сторон доля администрации в натуральном виде может заменяться денежной компенсацией.

В период с 22.12.2004 по 18.08.2009 ответчик заключил договоры с физическими лицами о долевом участии в строительстве жилья, а именно комплекса шумозащитных жилых домов с подземными автостоянками на строительной площадке, расположенной в границах улиц Ошарская, Ванеева в Советском районе г. Н.Новгород.

Согласно реестру дольщиков первой очереди жилого комплекса по ул.Ошарская - Ванеева, д.81, на 300 единиц возводимой площади заключены договоры о долевом участии в строительстве.

Впоследствии, решением Советского районного суда признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства на 239 единиц площади в жилом комплексе по ул. Ошарская-Ванеева, дом N 81 в Советском районе города Нижнего Новгорода.

Таким образом, ответчик на момент заключения с истцом договора залога N 436/01/04 от 24.09.2007 и дополнительного соглашения от 10.07.2009 передал в залог инвестиционные права долевого участия в строительстве, часть которых не принадлежала ему.

Как следует из материалов дела, будущие имущественные права в соответствии с договором аренды N 12112/07 с Администрацией города Нижний Новгород будут выделены Администрации в натуре жилые помещения, конторские помещения, стояночные места на подземной автостоянке по завершении строительства объекта.

В связи с установленными по делу фактическими обстоятельствами дела апелляционный суд не находит правомерными доводы апелляционной жалобы с целью отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения заявленных исковых требований.

При этом в апелляционном суде представитель истца подтвердил, что требует обращения взыскания на права, принадлежащие ответчику, и по спорному договору залога.

Однако фактически указанные в договоре права не принадлежат ответчику в полном объеме. Более того, они были реализованы ответчиком в части еще до заключения спорного договора залога, что установлено, в том числе, судебными решениями, то есть не принадлежали ответчику и не могли быть заложены истцу.

Часть будущих имущественных прав на жилые помещения в натуре подлежала передаче Администрации города Нижний Новгород в соответствии с договором аренды N 12112/07 с Администрацией города Нижний Новгород, то есть эти права уже были обременены на момент заключения договора залога правами Администрации, о чем истец мог и должен был знать.

Однако истец принял на себя риск неблагоприятных последствий принятия в залог указанных инвестиционных и будущих имущественных прав на создаваемое недвижимое имущество, не принадлежащих ответчику, при этом не зарегистрировав договор залога таких прав.

Несмотря на то, что стороны договора залога указали общую площадь создаваемого недвижимого имущества с приложением реестра квартир, при изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что при отсутствии у ответчика указанных спорных прав на передачу их в залог стороны договора не определили объем прав, которые ответчик вправе был передать, а, соответственно, предмет договора залога.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 214-ФЗ) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода N 3546-р от 25.10.2004 истцу разрешено строительство первой очереди группы шумозащитных домов и предоставлен в аренду земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Закона N 214-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Первоначальный текст документа опубликован в "Российской газете" N 292 от 31.12.2004.

Таким образом, данный Федеральный закон вступил в силу только 01.04.2005, а разрешение на строительство датировано 25.10.2004.

Таким образом, довод жалобы о государственной регистрации заключенных между ответчиком и физическими лицами договоров долевого участия не обоснован истцом.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 июля 2012 года по делу N А40-39091/12-133-353 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.С. Гарипов

Судьи

И.И. Кузнецова Е.Е. Мартынова