Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2012 г. N 12АП-6951/12

г. Саратов

2 октября 2012 г.

Дело N А12-4144/12

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 октября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Антоновой О.И., Камериловой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Харламовой Е.С.,

при участии в судебном заседании представителей:

открытого акционерного общества "Территория промышленного развития "ВгТЗ" - Корнеева Г.Ф., действующего на основании доверенности N 409 от 28 августа 2012 года,

рассмотрев апелляционные жалобы комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679) и открытого акционерного общества "Территория промышленного развития "ВгТЗ", г. Волгоград (ОГРН 1033400119609, ИНН 3441024794)

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 21 июня 2012 года,

по делу N А12-4144/2012, принятое судьёй Буланковым А.А.,

по иску администрации города Волгограда (ОГРН 1023403433822, ИНН3444059139)

к открытому акционерному обществу "Территория промышленного развития "ВгТЗ", г. Волгоград (ОГРН 1033400119609, ИНН 3441024794),

Третьи лица: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679), закрытое акционерное общество "Торговый порт", г. Ростов-на-Дону (ОГРН 1026103052238, ИНН 1066141027809), открытое акционерное общество "Чебоксарский агрегатный завод", Чувашская Республика, г. Чебоксары (ОГРН 1022100968010, ИНН 2126001687), общество с ограниченной ответственностью "АвиаСнаб", г. Москва (ОГРН 1047796698872, ИНН7709567850) о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее по тексту - администрация, истец) с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Территория промышленного развития "ВгТЗ" (далее по тексту - ООО "ТПР "ВгТЗ", ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15 декабря 2010 года по 30 декабря 2011 года в размере 48 365 997, 01 рублей и пени за период с 11 декабря 2011 года по 30 ноября 2011 года в размере 8 777 542, 15 рубля по договору аренды земельного участка от 12 февраля 2004 года N 5163.

Решением суда первой инстанции от 21 июня 2012 года исковые требования удовлетворены в части. С ООО "ТПР "ВгТЗ" в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 37 317 417, 80 рублей, пени в размере 3 788 300, 95 рублей.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и истец обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

Администрация Волгограда просит обжалуемое решение суда первой инстанции от 21 июня 2012 года отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Открытое акционерное общество "Территория промышленного развития ВгТЗ" просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Волгограда.

Третьи лица, в нарушение статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения суда апелляционной инстанции от 27 июля 2012 года отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 12 февраля 2004 года между администрацией Волгограда (арендодатель) и ОАО "ТПР ВгТЗ" (арендатор) был заключен договор N 5163 аренды земельных участков (далее по тексту - договор).

С учётом изменений от 12 февраля 2007 года, стороны установили с 27 декабря 2006 года следующие площади земельных участков: участок N 1 (учетный N 1-76-1, кадастровый N 34:34:0100 45:003), площадь 1 144 211 кв.м. для эксплуатации промлощадки завода на пл. им. Дзержинского, 1; участок N 2 (учетный N 1-78-3, кадастровый N 34:34:01 00 48:0001), площадь 168 942 кв.м., для эксплуатации завода на пл. им. Дзержинского, 1"а".

Согласно пункту 2.1 договора сторонами определен срок аренды 49 лет, с 26 декабря 2003 года по 26 декабря 2052 года, указанный договор аренды является заключённым, что преюдициально установлено решениями арбитражного суда Волгоградской области по делам N А12- 20441/2008, N А12-12773/2009, N А12-12199/2010, N А12- 5785/2011.

Согласно пунктам 2.2., 2.4. договора, арендатор обязан уплачивать предусмотренную ежегодную арендную плату, ежемесячно равными частями до 10 числа месяца следующего за отчётным. Арендная плата за последний месяц вносится не позднее 25 декабря текущего года.

В соответствии с пунктом 2.8 договора и с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а так же в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

При этом, устанавливаемый органами местного самоуправления, порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Кроме того, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (часть 2 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Следовательно, при разрешении спора с учётом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.

Из пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации, а также в случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов.

Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы, применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная позиция сформирована в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.11.2009 N 11487/09.

Изменениями от 31 января 2011 года стороны, в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 04 марта 2010 года N 480 "О предоставлении земельного участка (кадастровый N 34:34:010045:27, учётный N 1-76-19) в собственность за плату", установили с 22 сентября 2010 года площадь земельного участка N 1 равна 1 138 672 кв.м. для эксплуатации промплощадки завода на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе, а так же установили годовую арендную плату по договору в сумме 47 511 762, 61 рубля в год (в том числе земельный участок площадью 1 138 672 кв.м. - 41 814 871, 12 рублей, земельный участок площадью 168 942 кв. м. - 5 696 891,49 рублей).

Истец, согласно представленному в материалы дела расчёту, считает, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 15.12.2010 по 30.12.201 составляет 48 365 997, 01 рублей.

Поскольку ответчик не выполнил в полном объёме принятые на себя обязательства по своевременной оплате арендных платежей за спорный период, администрация направила в его адрес уведомление с предложением оплатить образовавшуюся задолженность.

Неисполнение требований, изложенных в претензии, по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения администрации Волгограда в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о взыскания задолженности по арендной плате и пеней в части, сделал обоснованный вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей не исполнена ответчиком надлежащим образом. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Так же суд первой инстанции правомерно произвёл расчёт арендной платы, исходя из размера годовой арендной платы, установленного извещением от 19.10.2009, поскольку решением арбитражного суда Волгоградской области от 28.07.2011 по делу N А12-5785/2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, установлено, что с учётом условий договора расчёт арендной платы следует производить исходя из размера годовой арендной платы, установленного вышеуказанным извещением, что не противоречит правовым позициям Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09 и от 05.07.2011 N 1709/11.

Кроме того, оформленным извещением от 19.10.2009, повышение арендной платы произведено в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что после утверждения уполномоченными органами новой методики и новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учётом изменённых ставок и методики расчёта арендной платы за землю.

Аналогичная правовая позиция отражена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09.

В связи с изложенным, довод ОАО "ТПР "ВгТЗ" о том, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения руководствовался незарегистрированными изменениями к договору аренды от 19.10.2009 и 31.01.2011 отклоняется апелляционной коллегией как несостоятельный.

Администрация Волгограда, считает вывод суда первой инстанции ошибочным в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за пользование ответчиком земельными участками, на которых находится недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности третьему лицу (ЗАО "Торговый порт").

Апелляционная коллегия считает несостоятельным данный довод апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ответчиком были представлены документы, подтверждающие продажу части объектов недвижимости, расположенных на территории арендуемого по договору земельного участка ОАО "Чебоксарский агрегатный завод" и ООО "АвиаСнаб", которые не были предметом рассмотрения в предыдущих спорах.

В силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещение в нём), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13 и 14 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в силу норм пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к правомерному и обоснованному выводу, что ответчиком доказан факт пользования ЗАО "Торговый порт" площадью 117 543 кв.м., ОАО "ЧАЗ" площадью 21 792 кв.м, ОАО "ЧАЗ" площадью 15 893 кв.м., ОАО "ЧАЗ" площадью 77 603 кв.м., ООО "АвиаСнаб" площадью 9 195 кв.м. под объекты недвижимости, в связи с чем, требование истца о взыскании арендной платы и пени за период с 15.12.2010 по 30.12.2011 в части касающейся указанных земельных участков удовлетворению не подлежит.

В связи с изложенный, довод апелляционной жалобы администрации об ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что в связи с продажей части зданий на земельном участке (учётный N 7-76-1) изменился предмет договора аренды земельного участка N 5163 в части площади указанного земельного участка, является несостоятельным.

Таким образом, суд первой инстанции, обоснованно установил, что задолженность по арендной плате, без учета земельных участков общей площадью 243 026 кв. м., используемых третьими лицами, за заявленный ко взысканию период составляет 37 317 417 рублей.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Удовлетворяя требования истца о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции взыскал неустойку за спорный период в сумме 3 788 300, 95 рублей, снизив её размер в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная коллегия так же считает обоснованным данный вывод, поскольку в силу статей 330 и 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сумма неустойки в случае неисполнения должником обязательства устанавливается судом на основании всестороннего, полного и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, которые суд оценивает по своему внутреннему убеждению. Суду предоставлено право оценки доказательств и признания того или иного обстоятельства как определяющего для подлежащей взысканию суммы неустойки. Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

На основании изложенного, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Судебные расходы за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика. Государственная пошлина в сумме 2 000 рублей, уплачена ответчиком согласно платёжному поручению от 27.06.2012 N 000017.

Государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины. Таким образом, администрация Волгограда освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Волгоградской области от 21 июня 2012 года по делу N А12-4144/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы комитета земельных ресурсов администрации Волгограда и открытого акционерного общества "Территория промышленного развития "ВгТЗ",- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

О.И. Антонова В.А. Камерилова