Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2012 г. N 09АП-17433/12

г. Москва

28 сентября 2012 г.

Дело N А40-26447/12-54-118

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем В.О. Тимошенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК Стройпаритет" на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2012 по делу N А40-26447/12-54-118, принятое судьёй Голоушкиной Т.Г., по иску общества с ограниченной ответственностью "СК Стройпаритет" к обществу с ограниченной ответственностью "УниверсСтройЛюкс", третьи лица - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы, закрытое акционерное общество "НЕВС", открытое акционерное общество "ДСК N 1", Префектура Южного административного округа города Москвы, о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Гордон Л.А. (доверенность от 02.02.2012),

от ответчика - извещен, представитель не явился,

от третьих лиц - от Правительства Москвы - Азарова Д.А. (доверенность от 12.05.2012), от Управления Росреестра по Москве, ЗАО "НЕВС", ОАО "ДСК N 1", Префектуры ЮАО - извещены, представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "СК Стройпаритет" (далее - истец) к обществу с ограниченной ответственностью "УниверсСтройЛюкс" (далее - ответчик) о признании права собственности истца на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Москва, улица Россошанская, дом 8, сооружение 1: машиноместо N 15 площадью 16,2 кв. м; машиноместо N 16 площадью 16,3 кв. м; машиноместо N 18 площадью 16,2 кв. м; машиноместо N 19 площадью 16,1 кв. м и машиноместо N 20 площадью 16,1 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2012 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что сторонами инвестиционного контракта акт о результатах реализации не подписан. В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена. При таких обстоятельствах правовые основания для признания права собственности на объект недвижимого имущества отсутствуют.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, спор о признании права собственности должен быть квалифицирован как требование о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, распределяемое между сторонами договора простого товарищества. Суд первой инстанции должен был исследовать и определить вопрос о наличии у инвесторов (соинвесторов) прав на земельный участок, однако не исследовал и не определил данный вопрос, который существенен для принятия решения. По установленным положениям права на период проектирования и строительства определено за ОАО "Москапстрой", а после завершения строительства - за инвесторами (соинвесторами). Акт частичной реализации инвестиционного проекта, касающийся строительства спорного объекта, оформлен.

Отзывы на апелляционную жалобу лицами, участвующими в деле, не представлены.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей истца и Правительства Москвы, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены решения суда от 28.04.2012 не имеется.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц - Управления Росреестра по Москве, ЗАО "НЕВС", ОАО "ДСК N 1", Префектуры ЮАО, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель Правительства Москвы по доводам жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что между истцом (соинвестор) и ответчиком (инвестор) заключен договор от 12.10.2009 о привлечении инвестиций в строительство машиномест на 2-х уровневой автостоянке, расположенной по адресу: Москва, район Чертаново-Южное, микрорайон 26, квартал 26, квартал 26В, корпус 94. Предметом договора является привлечение средств истца для инвестирования строительства подземного гаража по адресу: Москва, улица Россошанская, дом 8, сооружение 1 (строительный адрес: район Чертаново Южное, мкр. 26, кв.26В. корп.94, согласно приложению N 1). Результатом инвестиционной деятельности соинвестора является возникновение у него прав на площадь в объекте, в объеме, определенном в пункте 5.1 договора.

Постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 N 667 "О комплексной реконструкции территории микрорайона 26 района Чертаново Южное (Южный административный округ) предусмотрено осуществление в 2002-2010 годах комплексной реконструкции территории микрорайона 26 района Чертаново Южное за счет инвесторов с созданием за счет средств инвесторов объектов, указанных в приложении 4 к постановлению.

Во исполнение указанного постановления между Правительством Москвы (администрация) и ОАО "ДСК N 1" (Инвестор 1), ЗАО "НЕВС" (Инвестор 2) заключен инвестиционный контракт от 14.12.2001 N ДЖМ.01.ЮАО00308.

Постановлением Правительства Москвы от 01.04.2008 N 253-ПП "О городской целевой программе строительства гаражей - стоянок в городе Москве на период 2008-2010 годов" утверждена Городская целевая программа строительства гаражей - стоянок в городе Москве на период 2008-2010 годов, в которую включен подземный гараж на 68 машино-мест по адресу: Южное Чертаново, мкр.26, кв.26В, корп.94. (поз. 430, р. 8.1, лист 58 постановления). Комитет государственного строительного надзора города Москвы выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU77219000-002484 регистрационный N 77-ГК/372002419 от 24.12.2009.

Со ссылкой на выполнение обязательств по договору от 12.10.2009 по оплате инвестиционной стоимости машиномест, заявлен настоящий иск о признании права собственности истца на вышеперечисленные объекты недвижимости, так как неисполнение ответчиком обязательств препятствует реализации истцом своего права на оформление в собственность указанных в договоре машиномест.

Согласно правовой позиции изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Таким образом, правовая природа договора от 12.10.2009 о привлечении инвестиций в строительство машиномест квалифицирована судом первой инстанции как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество (абз. 2 п.4).

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае, между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта, при этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

Таким образом, при квалификации инвестиционного контракта как договора купли-продажи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке статей 398, пункта 3 статьи 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП (статьи 218, 219, 223 ГК РФ).

Согласно пункту 6 указанного постановления Пленума ВАС РФ N 54, в силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации его права в ЕГРП (пункт 2 статьи 8, статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2012, в ЕГРП отсутствует информация о зарегистрированных правах на спорные объекты.

Таким образом, до регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика, юридически вещь считается не созданной, в связи с чем истец не вправе обращаться с иском о признании права собственности на объект, являющийся предметом спора, у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются ввиду следующего.

Истец в спорных правоотношениях является соинвестором, следовательно, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями о том, что обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Как следует из условий инвестиционного контракта N ДМЖ.01.ЮАО.00308 земельный участок предоставляется Администрацией в краткосрочное земельное пользование инвесторам. Оформление земельно-правовых отношений после окончания строительства не противоречит положениям главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка - город Москва является стороной инвестиционного контракта.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец является участником договора простого товарищества, не подтвержден соответствующими доказательствами участия истца в таком договоре в какой-либо форме. Фактически участие истца в строительстве заключается в частичном финансировании, что полностью соответствует определению "соинвестирование".

Довод жалобы о том, что в отношении спорного объекта акт реализации инвестиционного контракта подписан (акт о частичной реализации), не имеет правового значения, поскольку право собственности ответчика на спорный объект на момент рассмотрения спора не зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, довод о подписании акта о частичной реализации инвестиционного контракта не нашел своего подтверждения, что следует из ответа Департамента имущества города Москвы от 24.09.2012 N ЕК-12-15784 на запрос суда апелляционной инстанции.

По изложенным выше причинам признание иска ответчиком не является основанием для удовлетворения иска.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2012 по делу N А40-26447/12-54-118 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК Стройпаритет" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

В.Р. Валиев Н.И. Левченко