Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2012 г. N 05АП-6985/12

г. Владивосток

27 сентября 2012 г.

Дело N А51-644/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 26 сентября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

при участии:

от истца: Садовая А.В. доверенность N 3 от 10.01.2012,

от ответчика: Балина И.А., доверенность N 12/147Д от 11.07.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО "Дальтехэнерго"

апелляционное производство N 05АП-6985/2012

на решение от 03.07.2012 судьи Н.В. Перязевой

по делу N А51-644/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений

администрации Уссурийского городского округа

к ОАО "Дальтехэнерго"

о взыскании 17 397 229 рублей 35 копеек

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к открытому акционерному обществу "Дальтехэнерго" (далее - ОАО "Дальтехэнерго") о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 6039/08 от 29.12.2008 за период с 25.06.2010 по 01.12.2011 в сумме 17 397 229 рублей 35 копеек, в том числе 16 672 600 рублей 17 копеек основной задолженности, 724 629 рублей 18 копеек пени.

Решением от 03.07.2012 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил заявленные исковые требования частично, взыскав с ответчика 17 124 434 рубля 79 копеек, в том числе 16 527 319 рублей 27 копеек основной задолженности, 597 115 рублей 52 копейки пени. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что ОАО "Дальтехэнерго" стало арендатором земельного участка с 11.02.2011, т.е. с момента государственной регистрации соглашения от 25.06.2010 к договору аренды, в связи с чем суд неверно определил период задолженности; считает, что при исчислении арендной платы подлежит применению ставка, предусмотренная решением Думы Уссурийского городского округа N 435-НПА в размере 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка; изменение размера арендной платы произведено незаконно, расчет арендной платы в измененном размере в адрес арендатора не поступал; Управление является ненадлежащим истцом по делу; суд взыскал задолженность, в том числе, за декабрь 2011 года, хотя истцом заявлен период задолженности по 01.12.2011.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает необоснованным заявленный истцом довод о неверном определении судом периода задолженности, поскольку ответчик фактически использует спорный земельный участок с момента государственной регистрации права на объект незавершенного строительства; считает обоснованным применение при расчете суммы иска постановлений администрации Приморского края N 152-па и 71-па; указал, что размер ставки арендной платы не оспаривался ОАО "Дальтехэнерго" в суде первой инстанции; полагает, что в связи с изменением федерального и регионального законодательства, применяемого при расчете арендной платы за земельный участок, осуществление расчета возможно исключительно исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и, независимо от механизма изменения размера арендной платы подлежит применению с даты вступления соответствующего нормативного акта; Управление является уполномоченным органом на представление интересов Уссурийского городского округа.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, истец жалобу оспорил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на нее.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии решения Арбитражного суда Приморского края от 05.06.2012 по делу N А51-2048/2012.

Коллегия, руководствуясь ст.ст.159, 184, 185, ч.2 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрев заявленное ходатайство, учитывая общедоступность базы судебных актов арбитражных судов и размещение их на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ, определила отказать в удовлетворении ходатайства ОАО "Дальтехэнерго".

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей сторон, апелляционной коллегией установлено следующее.

29.12.2008 между Управлением (арендодатель) и ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" (арендатор) был заключен договор N 6039/08 аренды земельного участка общей площадью 115,41 га из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 25:34:017402:219, местоположение: установлено относительно ориентира пристанционный узел ГСВ готовностью 20%, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Раковское шоссе, 2 для размещения производственной зоны строящейся Уссурийской ТЭЦ в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору.

Срок действия договора установлен с 26.12.2008 по 25.12.2011.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, регистрационный номер 25-25-12/001/2009-123 от 26.01.2009.

На основании договора N 1 от 25.06.2010 купли-продажи, заключенного между ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" и ОАО "Дальтехэнерго", последнее приобрело объект незавершенного строительства энергетического производственно-технологического комплекса ТЭЦ, готовностью 53%, расположенный на спорном земельном участке. Право собственности ОАО "Дальтехэнерго" на названный объект зарегистрировано за ответчиком 25.08.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2010 серии 25-АБ N 485093.

Соглашением от 25.06.2010 права и обязанности арендатора по договору от 29.12.2008 N 6039/08 были переданы от ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" ОАО "Дальтехэнерго". Данное соглашение прошло государственную регистрацию, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи от 11.02.2011 N 12/066/2010-141. Основанием государственной регистрации послужило решение Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2010 по делу N А51-16559/2010.

Письмами от 30.08.2010 N ДВЭУК-ТО-2501 и от 01.06.2011 N ДВЭУК-03-28-2380, от 28.02.2011 N 1484, направленным в адрес Управления от имени ОАО "Дальневосточная энергетическая компания", ОАО "Дальтехэнерго", арендодатель был уведомлен о перемене лица на стороне арендатора.

Согласно п.3.1 договора, приложению к нему ("расчет арендной платы за пользование земельным участком на 2008 год") размер арендной платы за пользование вышеназванным земельным участком установлен в размере 2% от его кадастровой стоимости в соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 07.07.2008 N 152-па и составил 101 87,79 рублей в месяц.

Пунктами 3.2, 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, до 10 числа отчетного месяца с 26.12.2008.

В соответствии с п.3.4, 4.1.1. договора арендодатель вправе изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в связи с вступлением в силу соответствующего нормативного акта федерального уровня, субъекта федерации, органа местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы за землю, но не чаще одного раза в год, без внесения изменений в договор с предъявлением арендатору расчета по платежу.

В связи с принятием Администрацией Приморского края постановлений от 19.03.2009 N 71-па, от 30.12.2010 N 437-па, в соответствии с которыми в формулу расчета арендной платы за пользование земельными участками, право собственности на которые не разграничено, была включена кадастровая стоимость земельного участка, Управлением произведен перерасчет арендной платы по договору аренды от 29.12.2008 N 6039/08, начиная с 01.01.2011, согласно которому плата за пользование земельным участком составила 1 507 177,66 рублей в месяц.

Поскольку ОАО "Дальтехэнерго" продолжало вносить арендную плату по ставкам, установленным на момент заключения спорного договора аренды, полагая, что на стороне арендатора образовалась задолженность по арендной плате, Управление обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы сторон, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Частично удовлетворяя заявленные Управлением исковые требования, суд первой инстанции исходил из правомерности увеличения арендодателем ставки арендной платы в связи с принятием Администрацией Приморского края постановления N 71-па от 19.03.2009, которым изменена формула расчета размера арендной платы, а также отсутствия необходимости уведомления о таком изменении арендатора, поскольку суд пришел к выводу о том, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Определяя период взыскания, суд первой инстанции принял за начало периода задолженности день, следующий за датой государственной регистрации права собственности ОАО "Дальтехэнерго" на объект незавершенного строительства - 26.08.2010, за окончание периода - 01.12.2011 (а, фактически, учтя арендную плату за декабрь 2011 включительно).

Апелляционная коллегия считает приведенные выводы Арбитражного суда Приморского края неверными на основании следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст.ст.609, 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст.26).

Пунктом 1 ст.452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Следовательно, моментом заключения такого соглашения, с которым закон связывает возникновение у сторон соответствующих прав и обязанностей, является дата государственной регистрации такой сделки.

Учитывая, что государственная регистрация соглашения от 25.06.2010 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 29.12.2008 N 6039/08 произведена уполномоченным органом 11.02.2011, с указанной даты к ОАО "Дальтехэнерго" перешли права и обязанности арендатора по названному договору.

Коллегией установлено, что ответчик, являясь добросовестным участником гражданского оборота, письмом от 28.02.2011 N 1484 уведомил Управление о произошедшей перемене лица на стороне арендатора, кроме того, запросив информацию о достоверности реквизитов для перечисления арендной платы по договору. О факте получения данного письма арендодателем свидетельствует ответ Управления от 05.03.2011 N 11-07-2380, которым последнее направило арендатору реквизиты получателя платежа по спорному договору аренды. Также факт получения указанного уведомления не оспаривается ответчиком.

Кроме того, обстоятельства законности произведенной передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.12.2008 N 6039/08, а также надлежащего уведомления арендодателя о смене арендатора были предметом исследования Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-16559/2010. Решением от 20.12.2010, вынесенным на названному делу, суд на основании п.5 ст.22 ЗК РФ, исходя из условий договора аренды, установил правомерность заключения ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" и ОАО "Дальтехэнерго" соглашения от 25.06.2010 о передаче прав и обязанностей. Данное решение послужило основанием для государственной регистрации соглашения от 25.06.2010.

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При изложенных обстоятельствах, учитывая предмет и основания поданного Управлением иска, довод апелляционной жалобы о том, что ответчик фактически использует спорный земельный участок с момента государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, не имеет правового значения для настоящего спора. В случае наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения в период с момента государственной регистрации права собственности ОАО "Дальтехэнерго" на объект незавершенного строительства до даты государственной регистрации соглашения от 25.06.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, Управление не лишено права обратиться в суд с соответствующими требованиями.

Поскольку в указанный период ОАО "Дальтехэнерго" осуществляло фактическое пользование спорным земельным участком, однако юридически права и обязанности по договору аренды от 29.12.2008 N 6039/08 перешли к нему с момента государственной регистрации соглашения от 25.06.2010, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ОАО "Дальтехэнерго" задолженности по арендной плате по договору за период 27.08.2010 по 11.02.2011 является необоснованным.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Содержащееся в пункте 3.4 договора аренды от 29.12.2008 N 6039/08 условие о том, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов об изменении размера платы за землю, но не чаще чем один раз в год, корреспондируется с п.4.1.1 договора, согласно которому о соответствующем изменении арендодатель должен предъявить арендатору расчет по арендному платежу.

Пунктом 4.2.4 договора установлена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Апелляционная коллегия, оценивая условия договора от 29.12.2008, установила наличие условия об установлении арендной платы согласно расчету, являющемуся приложением к договору аренды, предусматривающему начисление арендной платы в размере 101 87,79 рублей в месяц (с 2008 года), а также изменение с 2011 года размера арендной платы в сторону увеличения до 1 507 177,66 рублей в месяц. При этом среди обязанностей арендатора отсутствует обязанность по самостоятельному перерасчету арендной платы в случае ее изменения на основании принимаемых актов уполномоченного органа. Напротив, обязанность по своевременному перерасчету арендой платы за пользование участком пунктом 4.2.4 договора возложена на арендодателя.

Изменение федерального, регионального законодательства, применяемого при расчете арендной платы за пользование неразграниченными земельными участками (в данном случае, исходя из кадастровой стоимости земельного участка), само по себе не устанавливает размер арендной платы по конкретному договору в отношении конкретного земельного участка.

Принимая во внимание фактические обстоятельства спора, условия пунктов 4.1.1, 4.2.4 договора аренды, коллегия полагает необоснованными вывод суда первой инстанции, а также аналогичный по содержанию довод Управления о том, что в данном случае арендатор обязан самостоятельно применить ставку арендной платы в измененном размере с момента принятия соответствующего нормативного акта уполномоченного органа при отсутствии обязанности арендодателя направить в адрес арендатора перерасчет арендной платы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ОАО "Дальтехэнерго" с момента перехода к нему прав по спорному договору аренды (с 11.02.2011) добросовестно в установленные договором сроки вносило на счет, указанный арендодателем, арендную плату, в размере, изначально предусмотренном сторонами (101 887-79 рублей в месяц). Данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями от 10.03.2011 N 870, от 08.04.2011 N 1348, от 05.05.2011 N 1771, от 10.06.2011 N 2425, от 08.07.2011 N 2995, от 09.08.2011 N 4250, от 08.09.2011 N 4943, от 24.11.2011 N 6976, от 14.11.2011 N 6691 за период с февраля по ноябрь 2011 года (включительно).

В соответствии с ч.1, 2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание добросовестное поведение ответчика, своевременное выполнение обязанностей по внесению арендной платы за пользование земельным участком в первоначально предусмотренном размере, учитывая неисполнение арендодателем предусмотренной договором обязанности по уведомлению арендатора об изменении условий договора, касающегося его существенного условия об арендной плате, а также значительный рост размера арендной платы, апелляционная инстанция, руководствуясь принципом соблюдения баланса интересов сторон в спорном правоотношении, пришла к выводу о том, что задолженность по арендной плате по договору N 6039/08 от 29.12.2008 за спорный период у ответчика отсутствует, а исковые требования о взыскании основного долга и начисленной на него пени являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п.2 ст.269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.07.2012 по делу N А51-644/2012 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в пользу открытого акционерного общества "Дальтехэнерго" 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка