Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 г. N 20АП-4565/12

Тула

8 октября 2012 г.

Дело N А23-1141/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.10.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Заикиной Н.В.,

судей Тучковой О.Г., Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 06.08.2012 по делу N А23-1141/2012 (судья Ефимова Г.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гелор", Калужская область, г. Обнинск, (ОГРН 1084025000916, ИНН 4025416350) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области, г. Калуга (ОГРН 1094027005071, ИНН 4027096522), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Медицинский радиологический научный центр" Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации, Министерство здравоохранения Российской Федерации о признании недействительным письма от 27.02.2012 N 754 и признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, при участии в судебном заседании представителя истца по доверенности Арищенко М.П. и представителя ответчика по доверенности Гаврютина П.М., в отсутствие третьего лица, извещенного о месте и времени судебного заседания, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Гелор" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области (далее - управление) с заявлением:

- о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 27.02.2012 N 754, в выкупе земельного участка с кадастровым номером 40:27:040802:0035 площадью 3 589 кв. метра, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, 108 км;

- об обязании управления устранить допущенное нарушение прав заявителя путем совершения действий, предусмотренных пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: принять решение о предоставлении указанного земельного участка в собственность обществу, осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить его заявителю вместе с предложением о его заключении.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Медицинский радиологический научный центр" Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации (далее - учреждение) и Министерство здравоохранения Российской Федерации (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 06.08.2012 заявленные требования удовлетворены. Отказ управления в выкупе земельного участка признан незаконным. Суд первой инстанции обязал управление устранить допущенные нарушения прав общества.

Судебный акт мотивирован тем, что общество, являясь собственником строений, расположенных на спорном земельном участке, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приватизацию этого земельного участка.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в котором просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявления.

В жалобе заявитель указывает на то, что возведенные обществом на земельном участке здания являются самовольными постройками. Управление полагает, что договор субаренды между обществом и учреждением является ничтожной сделкой, поскольку в соответствии с пунктом 2.5 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части усовершенствования земельных отношений" учреждение на дату государственной регистрации договора было не вправе передавать спорный земельный участок в субаренду. Ответчик полагает, что общество не могло заключить договор субаренды, так как зарегистрировано в качестве юридического лица лишь 13.02.2008.

Министерство поддержало позицию управления.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей ответчика и истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.11.2007 между управлением и учреждением заключен договор аренды N 27/2007-010 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:27:040802:0031 площадью 5 758 кв. метров, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, д. 108, для осуществления научной, лечебной, предпринимательской и иной деятельности. Срок действия договора - до 30.11.2022.

Договор зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области, что подтверждается регистрационной записью от 05.06.2008.

06.02.2008 управлением издано распоряжение N 31-р о разделе земельного участка с кадастровым номером 40:27:040802:0031 площадью 5 758 кв. метра на два земельного участка площадью 3 589 кв.метров и 2 169 кв.метра.

Вышеуказанные земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет.

Дополнительным соглашением от 01.04.2008 N 045 к договору аренды N 27/2007-010 от 19.11.2007 года внесены изменения в договор аренды, касающиеся предмета договора.

В соответствии с указанными изменениями учреждению в аренду переданы следующие земельные участки с кадастровыми номерами 40:27:040802:0035 общей площадью 3 589 кв.метра и 40:27:040802:0036 общей площадью 2 169 кв. метра.

05.08.2008 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 40:27:040802:0035 общей площадью 3 589 кв.метра, расположенный по адресу: Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, д. 108, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для осуществления научной, лечебной, предпринимательской и иной деятельности.

01.02.2008 между учреждением (арендодателем) и обществом (арендатором) подписан договор субаренды N 01/2008 вышеназванного земельного участка для осуществления научной, лечебной, предпринимательской и иной деятельности, сроком действия до 30.11.2022.

Земельный участок передан учреждением обществу по акту приема - передачи от 01.02.2008.

Договор зарегистрирован управлением ФРС по Калужской области 19.09.2008 за номером 40-40-27/031/2008-399.

16.09.2009 учреждение получило согласие управления на передачу в субаренду спорного земельного участка.

04.08.2008 постановлением администрации города Обнинска Калужской области N 1179-П утвержден градостроительный план спорного земельного участка для строительства складского комплекса.

26.09.2008 обществу выдано разрешение на строительство N 62 указанного комплекса в соответствии с утвержденным планом.

Впоследствии обществу выдано заключение N 82 о соответствии законченного строительством объекта назначению.

13.11.2008 обществом получено разрешение на ввод в эксплуатацию складского комплекса, построенного на спорном земельном участке, общей площадью 3 412 кв. метров.

Как следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.05.2012 и не оспаривается участвующими в деле лицами, общество является собственником двух нежилых строений: склада N 2 площадью 1 828, 3 кв. метра и склада N 3 площадью 1 423, 3 кв. метра, расположенных на спорном земельном участке.

Право собственности общества на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано 12.01.2009.

13.02.2012 общество обратилось в управление с заявлением о выкупе спорного земельного участка.

Письмом управления N 754 от 27.02.2012 обществу отказано в удовлетворении указанного заявления. Отказ мотивирован тем, что объекты недвижимого имущества размещены истцом на спорном земельном участке самовольно. Кроме того, ответчик указал, что право управления на распоряжение земельным участком ограничено наличием зарегистрированного права аренды учреждения на указанный земельный участок.

Полагая, что отказ управления в выкупе земельного участка является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество, как собственник расположенных на земельном участке строений, имеет исключительное право на его приватизацию. В связи с чем, отказ управления в выкупе земельного участка, является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Судебная коллегия согласна с вышеуказанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

На основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника.

Право собственности общества на расположенные на спорном земельном участке строения: склады под номерами 1, 2, 3 подтверждено материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Строительство указанных строений произведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и согласовано в установленном законом порядке. Сведения о том, что на указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие иным лицам, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку управление не представило доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о невозможности продажи спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ администрации от 27.02.2012 не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы общества как собственника объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что возведенные на спорном земельном участке строения являются самовольными постройками судебной коллегией не принимается, поскольку право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано и ответчиком в установленном законом порядке не оспорено.

Кроме того, из представленных обществом документов следует, что спорные сооружения возведены на земельном участке из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Обществом получено разрешение на строительство указанных объектов и согласие учреждения, являющегося арендатором земельного участка. Согласно имеющемуся в деле заключению N 82 законченные строительством объекты соответствуют назначению, их ввод в эксплуатацию разрешен в установленном законом порядке.

Доводы ответчика, касающиеся ничтожности договора субаренды и нахождения спорного земельного участка в аренде у учреждения, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку право собственника сооружений, расположенных на земельном участке, находящимся в государственной собственности, на приватизацию указанного земельного участка у публичного собственника является исключительным.

Таким образом никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 1489/11, N 3771/11 и N 4275/11 и от 03.04.2012 N 12955/11.

Ссылка ответчика на пункт 2.5 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части усовершенствования земельных отношений", в соответствии с которым учреждение было не вправе сдавать спорный земельный участок в субаренду, судебной коллегией отклоняется, поскольку земельный участок передан обществу до введения в действие указанного пункта.

Доказательства того, что земельный участок предоставлен учреждению с целью его резервирования для государственных или муниципальных нужд, участвующими в деле лицами не предоставлены.

Управление дало свое согласие на передачу спорного земельного участка в субаренду обществу в соответствии с его разрешенным использованием.

При этом указанное согласие было выражено после введения в действие пункта 2.5 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 для рассмотрения настоящего спора существенное значение имеет вопрос о площади испрашиваемого обществом земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, которая определяется, как следует из абзаца второго пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса, с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Судебная коллегия учитывает, что из материалов дела следует и участвующими в деле лицами не оспаривается, что общество является единственным пользователем спорного земельного участка. Строения расположены в пределах его границ. При этом площадь принадлежащего истцу складского комплекса сопоставима с площадью названного земельного участка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 06.08.2012 по делу N А23-1141/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Заикина

Судьи

О.Г. Тучкова Л.А. Капустина