Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2007 г. N 12476/07 Суд удовлетворил иск о внесении изменений в договор аренды земельного участка, однако признал неправомерным включение в договор условий об ответственности в виде пени за просрочку платежей, указав на отсутствие правовых оснований для включения в договор условия об ответственности в судебном порядке

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2007 г. N 12476/07

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Медведевой A.M., судей: Козловой А.С. и Моисеевой Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Совместное Российско-Югославское предприятие "КОНСОРЦИУМ" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 24.0.2007, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2007 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу N А40-77294/05-150-123, установил:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Совместное Российско-Югославское предприятие "КОНСОРЦИУМ" о внесении изменений в договор N М07-006283 от 26.07.1996 аренды земельного участка: о размере арендной платы, исключении условия об освобождении ответчика от ее уплаты, внесения условия об ответственности за нарушение сроков внесения арендных платежей, а также внесения в договор условия об отнесении арендуемого участка к особо охраняемой территории природного парка и обязанностях арендатора соблюдать режим ее использования.

Иск заявлен на основании статей 129, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Префектура Западного административного округа г. Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2007 исковые требования удовлетворены. Суд внес в договор N М07-006283 от 26.07.1996 аренды земельного участка, заключенный между Москомземом (ДЗР Москвы) и ТОО СП "Консорциум", следующие изменения:

дополнить п. 1.4 договора текстом:

"земельный участок расположен на территории ООПТ природный парк "Москворецкий" (режимы 1, 2, 3, 4, 5)";

Пункт 3.1 раздела 3 "Земельные платежи по договору" заменить на пункт 3.1 следующего содержания:

"Расчетным периодом по настоящему договору является квартал".

Дополнить раздел 3 договора "Земельные платежи по договору" текстом следующего содержания:

"3.2. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала. В случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договор аренды по письменной информации арендодателя.

3.3. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующего после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды"

Добавить в раздел 4 "Особые условия договора" пункт 4.4 следующего содержания:

"Содержать территорию участка, расположенную в природном комплексе, с учетом режима особо охраняемых природных территорий и природоохранных требований в соответствии с законодательством".

Добавить в раздел 7 договора "Ответственность сторон" пункт 7.5 следующего содержания:

"В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно".

Изложить приложение 2 к договору в следующей редакции:

1.1. Площадь участка - 550000 кв.м.

1.2. Базовая составляющая с учетом природного комплекса - 42000 руб./га.

1.3. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и виду целевого использования земли - 54000 руб./га.

1.4. Территориально-экономическая оценочная зона г. Москвы - 19.

1.5. Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы - 0,82.

1.6. Коэффициент индексации базовой ставки - 4,32.

1.7. Размер ежегодной арендной платы за весь участок с учетом коэффициентов индексации - 20500128 руб.

Арендная плата за землю уплачивается ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала.

Пени за просрочку платежа составляют 0,2% в день от суммы задолженности".

Суд установил, что между сторонами 26.07.1996 заключен договор N М08-006283 аренды земельного участка общей площадью 55 га, расположенного по адресу: город Москва, спортивная зона "Крылатское" для строительства и эксплуатации гольф-комплекса. Сторонами согласован размер арендной платы в размере 258 255 экю, и установлено, что от ее уплаты арендатор освобождается на основании постановления Правительства Москвы от 09.07.1996 N 574.

Постановлением Правительства Москвы от 30.08.2005 N 658-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 0907.1996 N 574" указанная выше льгота отменена. Законность данного постановления подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-75559/05-17-677.

В связи с этим и принимая во внимание платность пользования землей, суд пришел к выводу о наличии оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Устанавливая базовую ставку ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и виду целевого использования земли в размере 54000 руб./га, суд исходил из того, что размер арендной платы должен определяться по базовой ставке, исчисляемой для объекта физической культуры и спорта.

Постановлением от 18.05.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда решение изменено в части размера арендной платы.

Апелляционный суд постановил:

изложить приложение N 2 в следующей редакции:

п. 1.37: базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и виду целевого использования земли - 180000 руб./га;

п. 1.7: размер ежегодной арендной платы за весь участок с учетом коэффициентов индексации - 45048960 руб.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, на основании оценки представленных сторонами документов пришел к выводу об ошибочном применении судом первой инстанции при определении размера арендной платы за земельный участок базовой ставки, установленной для объекта физической культуры. При этом суд исходил из того, что объект, находящийся на арендуемом участке не достроен, не сдан в эксплуатацию, доказательства его функционирования как объекта физкультуры и спорта не представлены и земельный участок, следующий по своему назначению за расположенным на нем объектом недвижимости, не может быть использован по основному виду деятельности как для объекта физической культуры и спорта, а потому при определении размера арендной платы за земельный участок подлежит применению средняя базовая ставка по городу Москве.

Постановлением от 16.08.2007 Федеральный арбитражный суд Московского округа решение от 24.01.2007 апелляционное постановление от 18.05.2007 изменено в части включения в раздел 7 договора "Ответственность сторон" пункта 7.5 и установления в приложении N 2 к договору пени за просрочку платежа 0,2% в день от суммы задолженности.

Суд установил отсутствие правовых оснований для включения в договор условия об ответственности в судебном порядке. В остальной части постановление оставлено без изменения.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора ООО "Совместное Российско-Югославское предприятие "КОНСОРЦИУМ" указывает на необоснованность выводов судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что земельный участок не используется по назначению, указанному в договоре аренды, а потому при определении ее размера не могут быть применены базовые ставки для объектов физической культуры и спорта, а также необоснованность вывода судов всех инстанций о наличии оснований для изменения договора аренды в судебном порядке.

Указанные доводы проверялись судами всех инстанций и им дана соответствующая оценка. В связи с этим, а также, учитывая, что оспаривание фактических обстоятельств дела в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основаниям для рассмотрения дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

в передаче дела N А40-77294/05-150-123 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 24.0.2007, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2007 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 отказать.

Председательствующий-судья

A.M. Медведева

Судьи

А.С. Козлова

Е.М. Моисеева