Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2010 г. N 17АП-4525/10

г. Пермь

03 июня 2010 г.

Дело N А50-3584/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г.Н.,

судей Борзенковой И.В., Сафоновой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мокрецовой В.В.,

при участии:

от истца ИП Черных Л.Н. - Трутнев В.Ю. (дов. от 19.11.2009 года);

от ответчиков 1) Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - Ялалов Ю.З. (дов. от 28.12.2009 года); 2) МУ "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми - не явился, извещен надлежащим образом,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ИП Черных Л.Н.

на решение Арбитражного суда Пермского края от 16 апреля 2010 года

по делу N А50-3584/2010,

принятое судьей Шафранской М.Ю.,

по иску ИП Черных Л.Н.

к 1) Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, 2) МУ "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании 1 301 695,10 руб.,

установил:

ИП Черных Л.Н. обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми и МУ "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 16.04.2008 года N 3433-08С; применении последствии недействительности ничтожной сделки в виде: признания недействительной записи в ЕГРП от 13.10.2009 года N 59-59-21/054/2009-181, возложения обязанности на Департамент имущественных отношений администрации г. Перми принять у истца встроенные нежилые помещения в цокольном этаже в 5-ти этажном панельном жилом доме общей площадью 193,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 58, взыскания с Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в пользу истца стоимости капитального ремонта в сумме 1 301 695,10 руб.

Решением арбитражного суда от 16.04.2009 года производство по делу в части требования о признании недействительной записи в ЕГРП прекращено; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования в данной части.

Доводы жалобы сводятся к тому, что спорный договор не соответствует требованиям правовых актов, в связи с чем, является ничтожной сделкой в силу требований ст. 168 ГК РФ. При этом, не имеет значения тот факт, что истцом не заявлялись требования в порядке ст. 178 ГК РФ, поскольку истец вообще лишен возможности использовать арендованное помещение по назначению и не важно по каким причинам - по причине введения его ответчиком в заблуждение при заключении договора или по причине прямого запрета, установленного нормативным актом.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ДИО администрации г. Перми возразил против позиции истца, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель МУ "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми в судебном заседании участие не принимал. Отзыв не представлен.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель), МУ "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми (балансодержатель) и ИП Черных Л.Н. (арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 года N 3433-08С (л.д. 11-18).

В соответствии с пунктом 1.1 договора истец передает ответчику в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже в пятиэтажном панельном жилом доме, расположенный по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58, общей площадью 193,8 кв.м.

Срок аренды с 14.04.2008 года по 14.04.2011 года. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке.

Целевое назначение объекта - гостиница (л.д. 14).

Помещение передано по акту приема-передачи объекта муниципального арендного фонда от 14.04.2008 (л.д. 27).

Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, так как использование арендованного помещения по целевому назначению (под гостиницу) невозможно, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания договора недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Выводы суда являются верными.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Данной статьей устанавливается презумпция ничтожности сделки, если ее оспоримый характер не следует из указания закона. Сделка как правомерное действие должна соответствовать требованиям и федеральных законов, и иных нормативных правовых актов.

Подобная сделка является недействительной (ничтожной), поскольку порочна по содержанию. Статья 168 ГК РФ является общим правилом и применяется вместе с иным законом или правовым актом, с нарушением которых совершается сделка, кроме того она применяется и в том случае, если закон или правовой акт не содержит прямого указания на ничтожность сделки, но совершенная сделка противоречит положениям закона или правового акта.

Однако, в данном случае, речь идет не о всяком нарушении, а только о невыполнении сторонами сделки требований правовых актов, предъявляемых к ее содержанию. Нарушения формы сделки, несоблюдение требований, предъявляемых к участникам сделки, недопустимые пороки воли и волеизъявления рассматриваются в качестве самостоятельных оснований недействительности сделок.

Истец полагает, что договор аренды от 16.04.2008 г. N 3433-08С является ничтожной сделкой в связи с несоответствием требованиям п.23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", СНиП 31-01-2003 "Жилые здания многоквартирные", ЖК РФ, поскольку целевое использование арендуемого имущества, предусмотренное договором - гостиница, невозможно в связи с запретом вышеперечисленными нормативными актами расположения жилого помещения в цокольных этажах.

В соответствии с п.23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

При этом, Жилищный кодекс РФ объектами жилищных прав признает жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ), и относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ),

Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение - оно предназначено для постоянного проживания граждан. На это указано 15 и 17 Жилищного кодекса Российской Федерации. Статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации также устанавливает функциональное назначение жилья - "жилые помещения предназначены для проживания граждан".

Гостиницы имеют иное функциональное назначение, помещения в них используются для оказания услуг, связанных с временным пребыванием граждан.

Как указано в пункте 2 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 N 490, гостиница представляет собой имущественный комплекс (здание, часть здания), предназначенный для предоставления услуг, которые должны быть сертифицированы. При оформлении проживания в гостинице исполнитель выдает потребителю квитанцию (талон) или иной документ, подтверждающий заключение договора на оказание услуг (пункт 8 названных Правил).

Кроме того, согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД), введенному в действие 1 января 2003 года в соответствии с постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, деятельность гостиниц входит в раздел H "Гостиницы и рестораны" подраздел 55 "Деятельность гостиниц и ресторанов". В приложении А "Описание группировок" к названному классификатору указано, что группировка 55.1 "Деятельность гостиниц" включает предоставление мест для временного проживания и не включает сдачу внаем жилых зданий и помещений для долгосрочного проживания (что охватывается группировкой 70.20.1).

Таким образом, жилищное законодательство не предусматривает отнесение гостиниц к жилому фонду (ст.ст. 15, 16, 19 ЖК РФ)

Учитывая изложенное, действие п.23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" не распространяется на размещение гостиниц.

Аналогичный вывод следует и из системного анализа вышеперечисленных норм и требований п.5.5. СНиП 31-01-2003 "Жилые здания многоквартирные".

Также не может быть принята во внимание ссылка истца на письмо 10 Отдела государственного пожарного надзора г. Перми по Свердловскому району и пос. Новые Ляды ГУ Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Пермскому краю от 27.01.2010 года N 72-2-19-7, из которого следует, что размещение гостиницы в арендуемом истцом помещений в соответствии со спорным договором аренды, недопустимо (л.д. 63).

Между тем, указанное письмо не является правовым актом, а также не имеет какого-либо обоснования недопустимости использования спорного помещения по назначению, в том числе правового.

Таким образом, истец не доказал несоответствие спорного договора закону или иным правовым актам, влекущее признание сделки недействительной в порядке ст. 168 ГК РФ.

Кроме того, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о возможном ином способе защиты нарушенного, по мнению истца, права.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в случае, если имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Следовательно, в данном случае последствиями возможного нарушения, допущенного при заключении сделки, является наличие у арендатора оснований для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Подобное обращение со стороны истца отсутствовало.

Также суд первой инстанции правомерно указал, что требования о признании договора недействительным в порядке ст. 178 ГК РФ не заявлялись.

При этом, довод истца о том, что отсутствие соответствующего требования не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку выявленные обстоятельства не только значительно снижают возможность использования объекта аренды по назначению, а вообще исключает его использование, независимо от причины, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, то есть указанная сделка является оспоримой, и не может быть признана недействительной без соответствующего заявления стороны.

Требований о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ, истцом не заявлено. Данный факт подтвержден представителем истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Поскольку требования истца о признании недействительным договора аренды от 16.04.2008 г. N 3433-08С не подлежат удовлетворению, судом также правомерно отказано и в удовлетворении требований о применении последствий недействительности данной сделки.

Кроме того, истцом заявлены в виде реституционных требования о взыскании с ответчика стоимости капитального ремонта в сумме 1 301 695,10 руб., что является неправомерным.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтвердил то факт, что требования о взыскании с ответчика стоимости капитального ремонта в сумме 1 301 695,10 руб., заявлены в виде применения последствий недействительности сделки с учетом положений п.2 ст. 167, п.1 ст. 1103, п.1 ст. 1105 ГК РФ.

Однако, в силу вышеизложенного требования о реституции удовлетворению не подлежат, кроме того, данные требования, заявленные по указанным основаниям, реституционными не являются, поскольку стоимость неотделимых улучшений или проведенного капитального ремонта влечет образование нового имущественного права, не передаваемого ранее по договору аренды.

При указанных обстоятельствах, решение суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16.04.2010 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Н. Гулякова

Судьи

И.В. Борзенкова С.Н.Сафонова