Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2010 г. N 17АП-9799/09

г. Пермь

22 апреля 2010 г.

Дело N А50-6994/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей Мещеряковой Т.И., Васевой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лебедевой Н.О.,

при участии:

от истца - ИП Кононов В. В.: Коротков Д.Б., паспорт, доверенность от 15.06.2009,

от ответчика - МБУ "Жилищная служба г. Перми": Кожевников В.А., паспорт, доверенность от 11.01.2010,

от третьего лица - Департамент имущественных отношений Администрации г.Перми: не явился, извещен надлежащим образом,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - ИП Кононова В. В.

на решение Арбитражного суда Пермского края от 05 марта 2010 года

по делу N А50-6994/2009,

принятое судьей Шафранской М.Ю.,

по иску ИП Кононова В. В.

к МБУ "Жилищная служба г. Перми", МО город Пермь в лице Департамента финансов Администрации г. Перми

третье лицо: Департамент имущественных отношений Администрации г.Перми

о взыскании 829 397 руб. 70 коп.,

установил:

Индивидуальный предприниматель Бабикова Евгения Юрьевна обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Муниципальному учреждению "Жилищная служба города Перми", Муниципальному образованию "Город Пермь" в лице Департамента финансов администрации города о возмещении убытков, связанных с проведением капитального ремонта нежилого помещения, переданного по договору аренды от 04.03.2004, в размере 1 011 460 руб. 61 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.08.2009 заявленные требования удовлетворены частично. С учреждения "Жилищная служба города Перми" в пользу индивидуального предпринимателя Бабиковой Е.Ю. взыскано 829 397 руб. 70 коп. убытков и 14 793 руб. 98 коп. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 52-57).

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2009 решение Арбитражного суда Пермского края от 20.08.2009 по делу N А50-6994/2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд (т. 2 л.д. 94-99).

В порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 10.02.2010 к участию в деле в качестве истца привлечен индивидуальный предприниматель Кононов В.В. (т. 2 л.д. 124, 139).

Индивидуальным предпринимателем Кононовым В.В. заявлены требования о взыскании с Муниципального учреждения "Жилищная служба города Перми" 829 397 руб. 70 коп., стоимости проведенного капитального ремонта объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1 этаже и на антресоли пятиэтажного кирпичного жилого ДОСа, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, дом N 67, в Свердловском районе, общей площадью 109,4 кв.м. (т. 2 л.д. 127).

Индивидуальный предприниматель Бабикова Е.Ю. отказалась от иска (т. 2 л.д. 123). Отказ индивидуального предпринимателя Бабиковой Е.Ю. от иска принят судом первой инстанции, производство по делу в указанной части прекращено определением от 10.02.2010 (т. 2 л.д. 139).

В порядке ст.49 АПК РФ истец ИП Кононов В.В. уменьшил размер исковых требований до 456 530 руб.83 коп., стоимость произведенного капитального ремонта объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1 этаже и на антресоли пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу Комсомольский проспект, д.67 г.Перми (л.д.9 том 3).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.03.2010 в удовлетворении исковых требований Индивидуальному предпринимателю Кононову В.В. отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение норм материального права, применение закона, не подлежащего применению.

В обоснование жалобы указывает на то, что у суда первой инстанции не имелось оснований ссылаться на положения п.п.32 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ, поскольку данная норма не подлежит применению. При толковании условий договора аренды от 04.03.2004 об отнесении произведенных работ к капитальному ремонту или к капитальным улучшениям суд должен был руководствоваться нормативными актами, действовавшими в момент заключения сторонами договора аренды, а именно Ведомственными строительными нормами 58-88 (р). Считает, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что произведенные истцом строительные работы в арендованном помещении относятся к капитальным улучшениям.

Представитель истца в суде апелляционной инстанции поддержал требования и доводы апелляционной жалобы.

Ответчик по мотивам, изложенным в письменном отзыве, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что материалами дела подтверждается, что проведенные истцом работы являются улучшениями в виде реконструкции для обеспечения деятельности истца и не являются капитальным ремонтом, согласно условиям договора возмещению не подлежат.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве.

Третье лицо - Департамент имущественных отношений Администрации г.Перми письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проанализировав доводы сторон, третьего лица, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор), Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и Учреждением "Жилищная служба города Перми" (балансодержатель) 04.03.2004 заключен договор N 2430-04С аренды встроенных нежилых помещений, общей площадью 109,40 кв. м, расположенных на 1 этаже и на антресоли пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский пр., д. 67, для использования под служебное помещение, сроком с 01.03.2004 по 26.02.2005 (т. 1 л.д. 9-16).

Изменением от 11.08.2004 N 2 к договору аренды срок аренды продлен сторонами до 01.03.2014.

Договор аренды от 04.03.2004 N 2430-04С с изменением N 2 от 11.08.2004 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2005 под номером 5959-01/045/2005-260.

Изменением к договору от 09.03.2005 N 4 установлена цель использования объекта: под кафе (т. 1 л.д. 48).

По соглашению сторон от 28.05.2007 договор расторгнут сторонами, помещение возвращено арендодателю без подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из смысла и содержания данных правовых норм следует, что арендатор, понесший затраты на неотделимые улучшения арендованного имущества, вправе претендовать на их компенсацию при соблюдении совокупности условий: производство их с согласия арендодателя и если иное не предусмотрено условиями договора аренды, которые не должны противоречить закону, а также в случае, если отсутствует согласие арендодателя, в силу прямого указания закона.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие либо затрудняющие пользование им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, отвечает арендодатель. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Данной нормой распределено бремя ответственности между сторонами договора аренды за недостатки имущества, являющегося объектом аренды.

Анализ договора аренды, заключенного ИП Кононовым В.В. (арендатор) и Департаментом имущественных отношений Администрации г.Перми (арендодатель) при участии балансодержателя имущества Муниципального учреждения "Жилищная служба "Центр" Свердловского района", позволяет сделать вывод, что непосредственно договор не содержит информацию о состоянии передаваемого в аренду имущества. Однако данные сведения содержатся в иных документах.

Указанное в договоре имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2004. В акте указано, что в спорном объекте имеются электроэнергия, водоснабжение, отопление, канализация. Трубы подвода воды частично демонтированы (нет подачи воды в душевую, санузел), демонтированы смеситель и водоотвод. Имеются прибор показания давления, унитаз. Все остальное демонтировано. Требуются восстановление, обустройство отдельного входа. Акт подписан истцом, представителями ответчика и 3-го лица (т. 1 л.д. 68).

Представителями арендодателя, балансодержателя и Кононовым В.В. 10.03.2004 составлен акт N 149 технического обследования помещения. Стороны установили, что полы в помещениях N N 6-8 бетонные, неровные, в остальных помещениях деревянные, поражены гнилью; стены кирпичные, оштукатуренные, поражены грибком, имеются отслоения штукатурки; потолки деревянные, оштукатуренные, на перекрытиях трещины; окна деревянные, двойные, поражены гнилью; двери в разбитом состоянии; отдельный вход отсутствует; подпольный канал в помещении N 5 в разрушенном состоянии. В акте указано на необходимость проведения работ капитального характера с указанием перечня вида работ, относящихся к капитальному ремонту (т. 1 л.д. 69).

Из договора от 04.03.2004 следует, что спорное помещение предоставлено как служебное (т. 1 л.д. 9).

В акте от 10.03.2004 N 149 истец и представители ответчика и 3-го лица зафиксировали, что назначение объекта - магазин промышленных товаров. Сведения об использовании помещения по назначению в акте не отражены (т. 1 л.д. 69).

Таким образом, стороны знали о техническом состоянии нежилых помещений, сдаваемых в аренду.

Из содержания актов от 01.03.2004 и 10.03.2004 следует, что использование помещения по назначению без проведения капитального ремонта, реконструкции было невозможно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п. 3.2.3 договора обязанность производить капитальный ремонт помещения для обеспечения соответствия его технического состояния требованиям СНиП и другой нормативной документации возложена на балансодержателя.

В соответствии с условиями п.3.3.5 договора арендатор не вправе производить перепланировки объекта без письменного согласия Балансодержателя, а капитальных (затрагивающих несущие конструкции) без письменного согласия Балансодержателя и Арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке.

В силу п.3.3.17 арендатор обязан содержать объект в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами, за свой счет производить текущий ремонт. Капитальные улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, производить по согласованию с арендодателем и балансодержателем за свой счет.

Дополнительными условиями договора предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных арендатором (субарендатором), не возмещается арендатору (субарендатору) во всех случаях прекращения действия договора (пункт 5.1 - л.д.13 том 1), стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендодателем, возмещаются арендатору путем снижения арендной платы в порядке, установленном решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 "Об утверждении Положения об аренде муниципального имущества", "Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество" и "Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности". При этом на балансодержателя и арендатора в равной мере возложена полная ответственность за достоверность информации об объемах выполненных работ и суммах затрат на их проведение (пункт 5.5 в редакции изменений от 30.12.2004 г. N 3 - л.д.38 том 1).

При оценке условий договора суд апелляционной инстанции приходит к выводу о подтверждении действительной воли сторон о том, что все капитальные улучшения объекта аренды произведены арендатором в соответствии с п. 3.3.17 договора.

В силу пункта 5.1 договора стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных арендатором (субарендатором), не возмещается арендатору (субарендатору) во всех случаях прекращения действия договора.

С учетом данных положений договора истец уточнил исковые требования (л.д.9 том 3). Требования истца заключаются в возмещении балансодержателем стоимости капитального ремонта объекта аренды в размере 456530 руб. 83 коп.

Расчет суммы иска произведен путем вычитания из общей стоимости выполненных работ 1599609 руб.22 коп. возмещенной суммы в форме скидки по арендной плате 588148 руб.61 коп., а также путем вычитания не подлежащей возмещению суммы капитальных улучшений 454715 руб.70 коп..

Таким образом, необходимо установить правовые основания для компенсации ответчиком понесенных истцом затрат на производство капитального ремонта в заявленной сумме.

Как следует из материалов дела, истец действительно понес затраты на производство работ на объекте, являющимся предметом договора аренды, о чем свидетельствуют фактически установленные обстоятельства по настоящему делу.

Истец обратился к 3-ему лицу с просьбой дать разрешение на проведение капитального ремонта (т. 1 л.д. 73), реконструкции (т. 1 л.д. 75), к ответчику с требованием о проведении капитального ремонта истец не обращался.

В письмах от 22.03.2004, 01.04.2004 Департамент имущественных отношений Администрации г.Перми выразил свое согласие на проведение работ по капитальному ремонту с обустройством отдельного входа, а также указал, что решение о зачете затрат по проведению капитального ремонта в счет арендной платы будет принято по итогам комиссионного обследования объекта (т. 1 л.д. 74-76).

Право истца установить приборы учета предусмотрено изменениями N 2 от 11.08.2004 к договору аренды (т. 1 л.д. 27).

Для проведения работ по ремонту арендуемого объекта недвижимости предпринимателем Кононовым В.В. был заключен ряд договоров подряда.

Локальные сметные расчеты от 21.10.2004 Учреждением "Жилищная служба города Перми" согласованы на сумму 1 608 458 руб. 92 коп. в соответствии с пунктом 5.5 договора в редакции изменений от 30.12.2004 г. N 3 (л.д.38 том 1), согласно которому на балансодержателе лежит ответственность за достоверность информации об объемах выполненных работ и суммах затрат на их проведение.

Работы приняты балансодержателем по актам приема выполненных работ на сумму 1 599 609 руб. 22 коп.

Акт приемки законченного строительством объекта подписан приемочной комиссией 24.10.2005, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 11.11.2005.

Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено, что стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендодателем, засчитываются в счет арендной платы в порядке, утвержденном постановлением главы города.

В период с 01.03.2004 по 31.12.2006 в соответствии с изменениями N N 3, 5, 6 к договору аренды от 04.03.2004 N 2430-04С предпринимателю Кононову В.В. предоставлялись скидки по арендной плате. Общая сумма компенсированных затрат составила 588 148 руб. 61 коп.

Письмом от 21.12.2006 арендодатель сообщил арендатору о том, что в соответствии с п. 5.1 договора аренды выставленные к возмещению затраты на проведенный капитальный ремонт в сумме 831 809 руб. 41 коп. компенсированы не будут.

Истцом в обоснование заявленных требований представлено экспертное заключение Закрытого акционерного общества "ЭРОН", из которого следует, что часть выполненных строительно-монтажных и отделочных работ относится к капитальному ремонту, другая - к капитальным улучшениям.

В заключении указано, что истцом выполнен как капитальный ремонт объекта (на сумму 1 144 893 руб. 40 коп.), так и произведены капитальные улучшения - реконструкция объекта (на сумму 454 715 руб. 70 коп.), общая стоимость понесенных затрат 1599609 руб.22 коп.

К капитальным работам эксперт относит прокладку трубопроводов водоснабжения, установку счетчиков водомеров, разборку трубопроводов, врезку в действующие внутренние сети трубопроводов отопления и водоснабжения, разборку трубопроводов; демонтаж старых и установка новых санитарных приборов, прокладку трубопроводов канализации, установку смесителей, врезку в действующие внутренние сети трубопроводов канализации; замену существующих сетей жилого дома; разборку деревянных перегородок, устройство перегородок ГКЛ по металлическому каркасу, устройство новых бетонных полов, разборку деревянных оконных заполнений, разборку деревянных заполнений дверных проемов, установку оконных блоков, установку дверных блоков, внутреннюю отделку помещений; строительные и монтажные работы по укладке кабелей в проложенных трубах, покрытие кабеля; демонтаж и монтаж нового силового трансформатора; электроосвещение в помещениях. Истцом с учетом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ некомпенсированные затраты за минусом НДС (100214,08 руб.) заявлены в сумме 456530 руб.83 коп. ( сумма иска).

Под капитальными улучшениями эксперт (Закрытое акционерное общество "ЭРОН") понимает внесение в объект дополнительных усовершенствований, которые повышают возможности использования объекта и его материальную ценность и не связаны с проведением капитального ремонта (данные затраты истцом не заявлены).

Ответчик полагает, что спорные работы являются капитальными улучшениями, необходимыми для хозяйственной деятельности истца. В подтверждение данного обстоятельства представил заключение, выполненное Муниципальным учреждением "Технический надзор за капитальным строительством", которое содержит указанный вывод (л. 8 заключения - л.д.22-31 том 3).

Суд апелляционной инстанции не дает оценку представленным сторонами заключениям экспертов, поскольку не усматривает в том оснований ввиду отсутствия необходимости определения характера выполненных работ и в связи с неправильным определением истцом ответчика по заявленным уточненным исковым требованиям.

Суд апелляционной инстанции мотивирует отсутствие необходимости определения характера выполненных работ, являются ли они капитальным ремонтом либо неотделимыми (капитальными) улучшениями, следующим.

Неотделимые (капитальные) улучшения, на характер выполненных работ которых ссылается ответчик, в любом случае в силу положений статьи 623 Гражданского кодекса и положений пунктов 3.3.17 и 5.1 не подлежат возмещению истцу. С учетом данных обстоятельств истец уточнил исковые требования, исключив из суммы иска стоимость затрат, понесенных на капитальные улучшения.

Выполненные виды работ, носящих характер капитального ремонта, на которые ссылается истец, в силу положений статьи 616 Гражданского кодекса РФ и положений договора аренды, не подлежат возмещению истцу ответчиком МБУ "ЖС г.Перми" (правопреемник МУ ЖС "Центр" Свердловского района" г.Перми согласно Уставу МБУ "ЖС города Перми" л.д. 26-29 том 2).

Анализ условий договора аренды с внесенными и зарегистрированными в установленном порядке изменениями N N 2, 3, 4, 5, 6 применительно к положениям пункта 1 ст.616 ГК РФ позволяют сделать суду апелляционной инстанции вывод о том, что у балансодержателя МУ "Жилищная служба "Центр" Свердловского района" г.Перми (у его правопреемника) отсутствует обязанность по возмещению понесенных истцом расходов на проведение капитального ремонта.

В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества возложена, если иное не предусмотрено договором, на арендодателя.

Из смысла данной правовой нормы следует, что обязанность по осуществлению капитального ремонта может быть передана от арендодателя лишь арендатору. Возможность возложения такой обязанности на третье лицо (балансодержателя), которым также подписан договор, законом не предусмотрена в силу того, что договор аренды является двухсторонней сделкой.

То обстоятельство, что договор аренды подписан балансодержателем, и в п. 3.2.2 договора обязанность проводить капитальный ремонт возложена на него, не порождает у балансодержателя обязательства оплатить стоимость работ, произведенных арендатором. Договор аренды от 04.03.2003 N 2430-04С (с учетом изменений) содержит условия только договора аренды и не носит признаков смешанного договора, поскольку в нем отсутствуют существенные условия и какие-либо обязательства, вытекающие из договора строительного подряда.

По указанным основаниям требование истца о возмещении затрат, понесенных в связи с проведением капитального ремонта объекта, не может быть удовлетворено, поскольку в качестве ответчика выступает лицо, которое ни в силу закона, ни по условиям договора не обязано осуществлять возмещение таких затрат арендатора.

Необоснованная ссылка судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте на нормы налогового законодательства, которыми не регулируются гражданско-правовые отношения, не привела к принятию неправосудного решения.

На основании изложенного решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 марта 2010 года по делу N А50-6994/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кононова Виталия Валерьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л.Ю. Щеклеина

Судьи

Т.И. Мещерякова Е.Е. Васева