Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2012 г. N 12АП-8443/12

г. Саратов

24 октября 2012 г.

Дело N А12-15595/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "23" октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" октября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Никитина А.Ю., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области, Волгоградская область, г. Фролово,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2011 года,

по делу N А12-15595/2011 (судья Козырский Д. А.),

по иску Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области, (ИНН 3439000877 КПП 343901001), Волгоградская область, г. Фролово,

к индивидуальному предпринимателю Волкову Игорю Анатольевичу

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 378 486 руб., пени в сумме 620 214 руб. 35 коп.,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Волкова Игоря Анатольевича - Андрейко В.А. по доверенности, выданной 21.01.2011 сроком на три года,

от администрации городского округа - город Фролово Волгоградской области - не явились, извещены,

установил:

Администрация городского округа - город Фролово Волгоградской области (далее истец; администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Волкову Игорю Анатольевичу (далее ответчик; ИП Волков И.А.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 378 486 руб., пени в сумме 620 214.35 руб. по договору аренды N ВДО-39-1650 от 30.06.1999.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2011 исковые требования были удовлетворены в части с ИП Волкова И.А. в пользу Администрации городского округа - город Фролово взыскана задолженность по арендной плате в сумме 378 486 руб., пени в сумме 137 825,41 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.03.2012 решение Арбитражного суда Волгоградской области изменено, с ИП Волкова И.А. в пользу Администрации городского округа - город Фролово взыскана задолженность по арендной плате в сумме 13 234,34 руб., пени в сумме 21 586,22 руб.

Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции от 24.05.2012 решение Арбитражного суда Волгоградской области и постановление Двенадцатого арбитражного суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

В ходе судебного разбирательства представитель истца увеличил размер исковых требований, просит взыскать задолженность по арендной плате в сумме 457 373,04 руб. и пени в сумме 783 480,02 руб. Заявление представителя истца об увеличении размера исковых требований принято судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2011 года по делу N А12-15595/2011 с индивидуального предпринимателя Волкова Игоря Анатольевича в пользу администрации городского округа - город Фроловов Волгоградской области взыскана задолженность по арендной плате в сумме 13 234,34 руб., пени в сумме 21 586,22 руб. В остальной части удовлетворения исковых требований - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2011 года по делу N А12-15595/2011.

Представитель ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился, поддержал доводы изложенные в отзыве и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель администрации городского округа - город Фролово Волгоградской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98877 приобщено к материалам дела).

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившегося лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст.123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30 июня 1999 года между администрацией (арендодатель) и центральным потребительским обществом Фроловского района (арендатор), для размещения магазина, заключен договор аренды N ВДО-39-1650 земельного участка площадью 741 кв.м (705 кв.м + 36 кв.м 1/3 от земельного участка общего пользования) кадастровым номером 34:39:040402:08, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Фролово, ул. Орджоникидзе.

Срок действия определен пунктом 8 договора на 1 год с 30.06.1999 по 30.06.2000 и соглашением продлен до 30 июня 2001 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ от 03.12.2011 N 05/004/2011-414.

В силу ч.2 ст.621 ГК РФ спорный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер годовой арендной платы установлен договором в фиксированной сумме 4 581,16 руб. (741 кв.м х 0,84 х 4 х 1,84). Месячная арендная плата составила 381,7 руб. (пункт 2.1. договора).

Арендная плата за землю вносится арендатором равными долями ежеквартально до 15 числа месяца следующего за отчетным включительно. В случае неуплаты средств в установленный срок подлежит начислению пеня в размере 0,3% процента недоперечисленных сумм за каждый день просрочки (пункт 2.2. договора).

Пунктом 2.4. договора установлено, что в дальнейшем арендная плата изменяется в случае изменения ставок земельного налога или минимального размера оплаты труда, или в связи с изменением базовых ставок по постановлению администрации.

На арендуемом земельном участке расположен объект недвижимого имущества торгового назначения - здание магазина N 13 "Промтовары повседневного спроса" площадью 418,8 кв.м.

03 мая 2001 года центральное потребительское общество Фроловского района заключило с ИП Волковым И.А. сделку, по условиям которой к предпринимателю перешло право собственности на указанный магазин.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.08.2011 г. N 05/004/2011-413.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного С уда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При этом, ИП Волков И.А. арендные платежи за землю не перечислял.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате аренды послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании за период с 10.09.2008 по 10.08.2011 задолженности по аренде и пени.

Изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представитель истца уточнил заявленные исковые требования и представил уточненный расчет задолженности по арендной плате, согласно которому, задолженность по арендной плате за период с 01.09.2008 по 31.08.2011 составляет 457 373,04 руб. (л.д.10, т.2)

Представитель истца указывает, что уточненный расчет задолженности по арендной плате произведен исходя из методики расчета установленной условиями договора, при этом произошло изменение входящего в указанную методику земельного налога.

Размер земельного налога определен администрацией в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области N 279 от 16.03.2006 "О внесении изменений в постановление Главы Администрации Волгоградской области от 03.08.2005 г. N 779 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области", Решением Фроловской городской Думы N 35/559 от 29.10.2008 "Об установлении на территории городского округа - город Фролово Волгоградской области земельного налога".

Таким образом, истцом рассчитан иной показатель ставки земельного налога который составляет: 1863,64 (кадастровая стоимость (Постановление Главы Администрации Волгоградской области N 279 от 16.03.2006 г.)) х 1,5% (налоговая ставка (Положение о земельном налоге на территории городского округа - город Фролово) = 27,9546 руб./кв.м.

В соответствии с установленной договором методикой расчета арендной платы: 741 (площадь) Х 27,9546 (ставка земельного налога) Х 4 (коэффициент вида использования земельного участка) Х 1,84 (коэффициент дифференциации) = 152 457,68 руб./год (арендная плата).

Оценив установленные обстоятельства, судом первой инстанции правомерно установлено, что на момент заключения договора аренды N ВДО-39-1650 от 07.09.1999 сторонами был согласован расчет арендной платы в установленной методике: 741 (площадь земельного участка) х 0,84 (ставка земельного налога) х 4 (коэффициент вида использования земельного участка) Х 1,84 (коэффициент дифференциации) = арендная плата.

Согласно имеющихся в материалах дела сведениям, входящие в установленную договором методику площадь земельного участка, коэффициент вида использования земельного участка и коэффициент дифференциации с момента заключения договора и в заявленный ко взысканию период не изменялись, тогда как, входящая в установленную договором методику ставка земельного налога была изменена.

На момент заключения договора аренды N ВДО-39-1650 от 07.09.1999 ставка земельного налога составляла 0,84 и определялась в соответствии с ФЗ N 42-ФЗ от 26.03.1998 г. "О федеральном бюджете на 1998 г.", Постановлением Правительства РФ от 28.10.1998 "Об индексации ставок земельного налога в 1998 г.", Указом Президента РФ от 04.08.1997 г. N 822 "Об изменении нарицательной стоимости российских денежных знаков и масштаба цен".

Согласно уточненного истцом расчета, размер земельного налога определен в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области N 279 от 16.03.2006 "О внесении изменений в постановление Главы Администрации Волгоградской области от 03.08.2005 N 779 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области", Решением Фроловской городской Думы N 35/559 от 29.10.2008 "Об установлении на территории городского округа - город Фролово Волгоградской области земельного налога": 1863,64 (кадастровая стоимость (Постановление Главы Администрации Волгоградской области N 279 от 16.03.2006 г.)) х 1,5% (налоговая ставка (Положение о земельном налоге на территории городского округа - город Фролово).

Таким образом, судом первой инстанции при повторном рассмотрении дела правомерно установлено, что произошло изменение методики входящего в установленный расчет арендной платы земельного налога.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует оценить условия договора, порядок расчета, который положен в основу определения размера арендной платы с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/1.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в Постановлении от 05.07.2011. N 1709/1 регулируемые цены применимы только к ситуациям, когда ставки арендных платежей установлены нормативным актом, обязательным в равной степени для обеих сторон договора. Поэтому вопрос об одностороннем изменении методики расчета арендной платы и ее показателей и ставок должен разрешаться, исходя из условий договора.

В том случае, когда размер арендной платы определен нормативным актом, обязательным в равной мере для обеих сторон договора, цена аренды земли является регулируемой, то есть не зависит от волеизъявления сторон. Все условия договора по поводу ее установления фактически ничтожны.

Однако, по мнению судебной коллегии, спорный договор аренды земельного участка N ВДО-39-1650 от 07.09.1999 был заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (29.10.2001) и в данном случае в соответствии с позицией с Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.12.2011 N 9069, если заключая договор, стороны согласовали твердый размер арендной платы, и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не мог в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.

Положения договора аренды земельного участка N ВДО-39-1650 от 07.09.1999, заключенного до введения в действие Земельного кодекса, не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в качестве его условия. Поэтому принятие органами местного самоуправления нормативных актов (об утверждении новой методики определения размера арендной платы и ставок арендных платежей) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендная плата, в том числе и входящие в методологию ее расчета составляющие, установлены договором в твердой денежной сумме и подлежат пересмотру только по соглашению сторон, оформленному в соответствие с действующим законодательством, при этом доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в договор и их государственной регистрации в материалы дела истцом не представлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что верным является годовой размер арендной платы указанной в договоре в размере 4 581,16 руб., следовательно, у ответчика с 10.09.2008 по 10.08.2011 возникла обязанность по оплате аренды в размере в сумме 13 234,34 руб.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что ответчик, не исполнил свои обязательства по договору и не осуществлял перечисление ежеквартальных платежей до 15 числа следующего месяца включительно, в соответствии с пунктом 2.2. договора, ему начисляется пеня в размере 0,3% недоперечисленных сумм за каждый день просрочки.

Согласно ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

С учетом того, что обязанность по уплате задолженности наступила у ответчика только 15.09.2008, суд первой инстанции правильно произвел расчет неустойки, в связи с чем правомерно взыскал неустойку в размере 21 586,22 руб.

Ответчиком заявлено о возмещении судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 31 408,70 руб.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьей 106 АПК РФ предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Согласно ч.1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В ч.2 ст.110 АПК РФ предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 N 454-О, обязанность суда взыскивать расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера судебных расходов, связанных с рассмотрением дела и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела (пункт 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, должно доказать их размер и факт выплаты, а другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Вместе с тем, если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с ч.2 ст. 110 Кодекса возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (ст. 65 АПК РФ).

Судебные расходы подтверждаются представленными в материалы дела договором об оказании юридической помощи, расходным кассовым ордером N 15 от 19.12.2011 и проездными документами.

Исследовав имеющиеся сведения судом установлено, что представителем ответчика при рассмотрении дела был подготовлен отзыв на исковое заявление в суде первой инстанции, апелляционную жалобы, отзыв в кассационную инстанцию, так же представитель принимал участие в судебных заседаниях суда первой инстанции.

Исследовав и оценив приложенные к заявлению доказательства понесенных судебных расходов, приняв во внимание сложность дела, характер спора, продолжительность его рассмотрения, учитывая Решение Совета адвокатской палаты Волгоградской области от 21.08.2009 "Рекомендации по оплате юридической помощи при заключении соглашений (договоров) адвокатами по различным категориям дел", стоимость услуг по представлению интересов в арбитражном суде - от 30 000 руб., суд пришел к правильному выводу, что заявленные расходы в сумме 31 408,70 руб., пропорционально.

Судом первой инстанции выполнены указания суда кассационной инстанции, правильно применены нормы материального права с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в Постановлении от 05.07.2011. N 1709/1. Также позиция по данному делу согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.12.2011 N 9069.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 3 августа 2012 года по делу N А12-15595/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В. Волкова

Судьи

А.Ю. Никитин Ф.И. Тимаев