Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2012 г. N 20АП-4839/12

Тула

26 октября 2012 г.

Дело N А62-2316/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.10.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Байрамовой Н.Ю., судей Дорошковой А.Г., Еремичевой Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Верулидзе Н.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Войтова Владимира Григорьевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.08.2012 по делу N А62-2316/2012 (судья Борисова Л.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Войтова Владимира Григорьевича (г. Смоленск, ОГРНИП 304673123900135, ИНН 673100052009) к администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) о признании незаконными действий по отказу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, при участии в судебном заседании 23.10.2012 (до перерыва) от ИП Войтова В.Г. - Кругликова К.М. (доверенность N 67-01/553627 от 23.06.2012), от администрации города Смоленска - Базеевой Н.Л. (доверенность N 1-28 от 11.01.2012), в судебном заседании 24.10.2012 (после перерыва) в отсутствие представителей сторон, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Войтов Владимир Григорьевич (далее - ИП Войтов В.Г., заявитель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий администрации города Смоленска, выразившихся в отказе в реализации преимущественного права заявителя на приобретение в собственность арендуемого им по договору аренды N 1997/05 от 14.03.2005 нежилого помещения (т. 1, л.д. 3-5).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ИП Войтов В.Г. уточнил свои требования и просил признать незаконными действия администрации города Смоленска по отказу в реализации преимущественного права заявителя на приобретение в собственность арендуемого им имущества по договору аренды нежилого помещения N 1997/05 от 14.03.2005, а также обязать администрацию города Смоленска заключить с ИП Войтовым В.Г. договор купли-продажи следующего арендуемого нежилого помещения: помещения первого этажа, обозначенные на поэтажном плане номерами: 29 - 9,7 кв.м; 30 - 20 кв.м; 31 - 10,3 кв.м; 32 - 5,4 кв.м; 33 - 34,7 кв.м; 34 - 0,8 кв.м; 35 - 1,4 кв.м; 36 - 1,6 кв.м; 37 - 0,8 кв.м; 38 - 4,9 кв.м; 39 - 2,4 кв.м; 40 - 1,2 кв.м; 41 - 1,3 кв.м; 40 - 18,2 кв.м; 42 - 2,2 кв.м; 43 - 4,0 кв.м; 45 - 6,2 кв.м; 46 - 6,6 кв.м; 47 - 2,5 кв.м; 48 - 22,2 кв.м; 58 - 6,1 кв.м; 59 - 11,9 кв.м; 60 - 11,2 кв.м; 61 - 292,6 кв.м (т. 1, л.д.33-37).

Мотивируя свою позицию ИП Войтов В.Г. указывает на то, что администрация города Смоленска незаконно отказала ему в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, хотя это требование полностью соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Решением суда первой инстанции от 22.08.2012 в удовлетворении заявленных требований было отказано, поскольку довод заявителя о соответствии требованиям Закона N 159-ФЗ не нашел своего фактического подтверждения.

Не соглашаясь с данным выводом суда области, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов обстоятельствам дела, ИП Войтов В.Г. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить указанное решение от 22.08.2012 и принять по делу новый судебный акт.

Возражая по доводам, изложенным в судебном акте, заявитель ссылается на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.01.2012, платежные документы в материалах дела, свидетельствующие об отсутствии задолженности по арендной плате. Не соглашаясь с выводом о недействительности договора аренды N 1997/05 от 14.03.2005 в целом, просил применить к указанному договору аренды положения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и признать его недействительным частично.

Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Смоленска в отзыве на апелляционную жалобу возражало против ее доводов, считая законным и обоснованным решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.08.2012.

В судебном заседании 23.10.2012 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 24.12.2012. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва была размещена на официальном сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда http://20aas.arbitr.ru. О возможности получения такой информации лицам, участвующим в деле, было разъяснено в определении о принятии апелляционной жалобы к производству.

Изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение от 22.08.2012 следует оставить без изменения, в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 31.01.2012 ИП Войтов В.Г. обратился в администрацию города Смоленска с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (магазина) по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, 1 этаж, в соответствии с Законом N 159-ФЗ. Одновременно заявитель просил обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости названного нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации и направить проект договора купли-продажи (т. 1, л.д. 7).

29.02.2012 заявителю было отказано в удовлетворении его требований в связи с несоответствием его условиям статьи 9 Закона N 159-ФЗ и внесением спорного арендуемого имущества в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Смоленска на 2007 год (т. 1, л.д. 9-10).

Считая незаконным вышеуказанный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ИП Войтов В.Г. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, рассмотрев данное заявление, правомерно отказал в его удовлетворении, установив при этом то, что ИП Войтов В.Г. соответствует условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Выводы суда области полностью соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не подлежат переоценке. При этом суд апелляционной инстанции полагает необходимым дополнить их следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и при соблюдении четырех условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении указанных в этой законодательной норме условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ был опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и на основании статьи 10 этого Федерального закона вступил в силу по истечении десяти дней после официального опубликования, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.

На дату (05.08.2008) вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании ИП Войтова В.Г. по договору аренды от 14.03.2005 N 1997/05 менее двух лет, соответственно предприниматель не имел предоставленного этим Законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 14.03.2005 администрация города Смоленска (арендодатель) и ИП Войтов В.Г. (арендатор) заключили договор аренды N 1997/05, в соответствии с которым последнему для использования под продовольственный магазин было передано во временное пользование (аренду) муниципальное нежилое помещение площадью 875,6 кв.м (в том числе подвальное - 397,7 кв.м), расположенное по адресу: г.Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2 (т. 1, л.д. 12-15).

Срок действия договора стороны установили с 01.01.2005 по 09.08.2009. Договор аренды считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи балансодержателю.

Указанный договор аренды (с учетом соглашения об изменении его условий от 08.02.2007) был зарегистрирован 30.08.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области за регистрационным номером 67-67-01/103/2007-438. Данное обстоятельство подтверждается определением Ленинского районного суда г. Смоленска от 30.07.2010 о разъяснении судебного акта, вступившим в законную силу, а также отметками регистрирующего органа на договоре аренды представленного в ходе рассмотрения апелляционной жалобы администрацией г. Смоленска.

В соответствии с частью 1 статьи 164, частью 3 статьи 433, частью 2 статьи 609, частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу Закона N 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не обладания недвижимым имуществом.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды от 14.03.2005 N 1997/05 заключенный сторонами на срок более одного года, но не прошедший государственной регистрации до 29.08.2007, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с 30.08.2007. Однако с 30.08.2007 срок арендных отношений не достиг двух лет.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований заявителя.

Аналогичная практика содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 18149/10 по делу N А07-5712/2010, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2011 N ВАС-11267/11, постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 04.09.2012 N А48-413/2012, и др.).

Вывод суда области о наличии задолженности у ИП Войтова В.Г. по арендной плате в рамках заключенного договора аренды, по мнению суда второй инстанции, также нашел свое подтверждение по материалам дела.

Отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является вторым условием статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Что касается утверждения заявителя об отсутствии задолженности по арендной плате, то в данном случае судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, а именно: платежным поручениям N 202 от 04.09.2009, N 915 от 05.10.2009, N 734 от 05.08.2009, N 84 от 06.07.2009, N 458 от 05.06.2009, N 710 от 05.05.2009, N 673 от 06.04.2009, N 71 от 05.03.2009, N 543 от 05.02.2009, N 114 от 11.01.2009 и от 21.06.2012 N 956, 957, N 958, N 959, а также акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.01.2012 - и сделан правильный вывод о наличии задолженности за фактическое пользование нежилым помещением на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что администрация города Смоленска по праву отказала ИП Войтову В.Г. в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются как не соответствующие фактическим обстоятельствам, направленные на переоценку выводов суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.08.2012 по делу N А62-2316/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Ю. Байрамова

Судьи

А.Г. Дорошкова Н.В. Еремичева