Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2012 г. N 20АП-5071/12

Тула

26 ноября 2012 г.

Дело N А62-4755/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.11.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Каструбы М.В., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "21 ВеК" и департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.08.2012 по делу N А62-4755/2012 (судья Воронова В.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Уютный город" (г. Смоленск, ОГРН 1046758315218, ИНН 6731046523) к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), третье лицо, не заявляющих требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК", о внесении изменений в договор аренды, при участии представителей истца Заблоцкис А.Н., Костенко М.Л. (по доверенностям), представителя ответчика Головко О.В. (по доверенности) и представителей третьего лица Курзинер Е.Э., Кочановой Л.В. (по доверенностям), установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Уютный город" (далее - ЗАО "Уютный город") обратилось в Арбитражный суд с иском к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) о внесении изменений в пункт 2.1. договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 в части срока действия договора, изложив его в следующей редакции "Участок предоставлен сроком до 05.06.2014" (с учетом уточнения иска от 24.08.2012).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК" (далее - ООО "21 ВеК").

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.08.2012 исковые требования удовлетворены частично. В пункт 2.1 договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 внесены изменения, касающиеся продления срока действия указанного договора до 09.10.2013.

Судебный акт мотивирован тем, что истец в период действия договора аренды, с 12.11.2010 по 27.12.2011, в связи с неправомерными действиями департамента по прекращению данного договора, не имел возможности производить строительные работы на спорном земельном участке. Суд первой инстанции указал, что ЗАО "Уютный город" не могло предвидеть совершения департаментом указанных действий, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для внесения изменений в договор аренды.

Не согласившись с принятым решением, департамент обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 24.08.2012 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы департамент ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции, касающейся невозможности использования спорного земельного участка. Ответчик указывает, что судом при принятии решения не был исследован вопрос о сроке, в течение которого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала запись о регистрации договора аренды, а также не привлечен к участию в деле орган, осуществляющий регистрацию таких прав. По мнению департамента, суд первой инстанции подошел к разрешению дела субъективно, имея к началу его рассмотрения сложившееся мнение по существу спора. Ответчик полагает, что судом неправильно применены нормы статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку основания для внесения изменений в договор аренды отсутствовали.

ООО "21 ВеК", не согласившись с принятым решением суда первой инстанции также обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В жалобе общество указывает, что продление срока действия договора аренды было возможно исключительно по результатам торгов, в связи с чем принятое решение противоречит подпункту 3 части 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о невозможности использования спорного земельного участка. По мнению третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд первой инстанции неправильно определил срок, в течение которого истец был лишен возможности использовать спорный земельный участок.

Истец в отзыве просит оставить обжалуемое решение без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 по делу N А62-4600/2010, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, 28.09.2006 между муниципальным образованием г. Смоленск (арендодатель) и ЗАО "Уютный город" (арендатор) на основании постановления главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985 заключен договор N 6111 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 общей площадью 5 260 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, пл. Смирнова, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства административного здания.

Заключению договора аренды предшествовало издание Главой города Смоленска постановления от 28.09.2006 N 2985 о предоставлении ЗАО "Уютный город" указанного земельного участка для строительства административного здания.

В соответствии с п. 3 данного постановления ЗАО "Уютный город" обязалось заключить договор аренды, разработать проектную документацию на строительство и согласовать с уполномоченными органами, оформить разрешение на строительство, после завершения строительства ввести объект в эксплуатацию, а также установить особый порядок использования земельного участка согласно охранному обязательству от 18.09.2006.

23.07.2009 ЗАО "Уютный город" направило в адрес арендодателя письмо N 4, в котором просило в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации пролонгировать договор аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с необходимостью осуществления большего объема работ для начала строительства.

30.07.2009 сторонами подписано соглашение к договору аренды от 28.09.2006 N 6111, согласно пункту 1.1 которого арендодателем земельного участка следует считать департамент. При этом согласно пункту 2.1 договора аренды в редакции указанного соглашения срок действия договора составляет 3 года.

24.08.2009 соглашение от 30.07.2009 к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 было зарегистрировано управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области в установленном законом порядке.

22.01.2008 между ЗАО "Уютный город" и ООО "Инкомстройинвест" заключен договор инвестирования N 11-16-40, в соответствии с которым ООО "Инкомстройинвест" обязалось осуществлять инвестирование разработки, согласование проектной и получение исходно-разрешительной документации на строительство торгового центра по адресу: г. Смоленск, пл. Смирнова.

Во исполнение обязательств, предусмотренных постановлением Главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985, ЗАО "Уютный город" и ООО "Инкомстройинвест" в течении 2008 и 2009 года предприняты следующие действия, связанные со строительством торгового центра на спорном земельном участке:

- подготовлен градостроительный план земельного участка, который утвержден заместителем Главы города Смоленска;

- разработан буклет "Предпроектные проработки по строительству административно-торгового центра по адресу: г. Смоленск, пл. Смирнова, Архитектурно-планировочные решения", который согласован с главным архитектором города Смоленска;

- подготовлено задание на разработку проекта зон охраны памятников истории и культуры регионального значения, находящихся на территории квартала, расположенного с южной стороны от пл. Смирнова г. Смоленска от 30.06.2009, которое согласовано с департаментом Смоленской области по культуре;

- разработаны проекты зон охраны памятников истории и культуры регионального значения, расположенных в городе Смоленске;

- подготовлены и согласованы технические условия на теплоснабжение, благоустройство территории, подключение к сетям водоснабжения и канализации, на присоединение к сетям радиофикации, на подключение к телевизионной сети, на переустройство существующих электрических сетей;

- подписан акт обследования зеленых насаждений;

- согласован рабочий проект организации дорожного движения на время размещения строительной площадки при возведении городского объекта на площади Смирнова;

- разработаны проект торгового центра по адресу: г. Смоленск, пл. Победы и проект организации строительства;

- составлены отчет по инженерно-геодезическим изысканиям для строительства, эскизное предложение "Административно-торговый центр г. Смоленск пл. Смирнова", отчет об инженерно-геологических изысканиях, выполненных под проектирование четырехэтажного административного торгового центра с подземной парковкой;

- заключены договоры подряда, в частности, на корректировку зон охраны памятников истории и культуры, выполнение инженерно-геологических изысканий под проектирование четырехэтажного административно-торгового центра и разработку проекта организации охранных археологических работ.

27.10.2009 департамент уведомил ЗАО "Уютный город" о прекращении договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с истечением срока его действия 07.12.2009 и предложил возвратить арендуемый земельный участок арендодателю по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней в состоянии не хуже первоначального.

Впоследствии право на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 5 260 кв. м с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 было выставлено департаментом на торги, по результатом которых заключен договор от 14.09.2010 N 1165/А аренды названного земельного участка сроком на 3 года для строительства гостиницы с победителем торгов - ООО "21 ВеК".

Полагая, что соглашением от 30.07.2009 договор аренды N 6111 от 28.09.2006 был продлен еще на 3 года, в связи с чем требования арендодателя о возврате земельного участка, а также его действия по распоряжению земельным участком путем проведения торгов по реализации права на аренду и заключения договора аренды с иным лицом, являются неправомерными, ЗАО "Уютный город" обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 действительным и заключенным на срок 3 года с 24.08.2009 - даты государственной регистрации дополнительного соглашения по 24.08.2012, а также об обязании департамента исполнять обязанности арендодателя по отношению к арендатору ЗАО "Уютный город", предусмотренные договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2010 по делу N А62-4600/2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.04.2011 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По результатам нового рассмотрения решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал договор аренды земельного участка N 6111 от 28.09.2006 г., заключенный между департаментом и ЗАО "Уютный город", в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 действующим и заключенным на срок 3 года - с 24.08.2009 по 24.08.2012.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округ от 27.12.2011 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 по делу N А62-4600/2010 отменено, решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 оставлено без изменения.

27.03.2012 ЗАО "Уютный город" обратилось в департамент с заявлением, в котором, ссылаясь на невозможность использования спорного земельного участка с 27.10.2009 по вине департамента, просило продлить срока действия договора на три года путем внесения в него соответствующих изменений, либо в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации рассмотреть вопрос о возможности заключения нового договора аренды на прежних условиях.

Поскольку департамент не предоставил ответ на указанное заявление ЗАО "Уютный город", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ЗАО "Уютный город" в период действия договора аренды, с 07.12.2009 по 27.12.2011, в связи с неправомерными действиями департамента по прекращению данного договора, не имел возможности производить строительные работы на спорном земельном участке. Отказывая в продлении договора до 05.06.2014 и внося в него изменения, касающиеся срока его действия до 09.10.2013, суд первой инстанции указал, что истец был лишен права использования земельным участком для целей, предусмотренных договором аренды, в течение 1 года 1 месяца и 15 дней.

Судебная коллегия согласна с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По правилу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, в обоснование факта невозможности использования спорного земельного участка истец ссылается на незаконные действия ответчика, связанные с прекращением договора аренды и передачей указанного участка в аренду третьему лицу.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 по делу N А62-4600/2010 действия департамента по направлению арендатору уведомления от 27.10.2009 о прекращении договора аренды от 28.09.2006 N 6111 в связи с истечением срока его действия 07.12.2009, а также по отчуждению права аренды спорного участка на торгах, по результатам которого заключен договор аренды с ООО "21 ВеК", при наличии действующего договора аренда с ЗАО "Уютный город", не были основаны на законе.

Поскольку нарушенные права ЗАО "Уютный город" как арендодателя спорного земельного участка были восстановлены лишь на основании судебного акта арбитражного суда, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у ответчика в период с 07.12.2009 по 27.12.2011 отсутствовали правовые основания использования спорного земельного участка, в том числе проведения на нем любых видов работ.

При этом судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что производить на спорном земельном участке какие-либо работы либо предпринимать действия, связанные с получением согласования проведения таких работ, в отсутствие у истца титула арендатора указанного земельного участка, являлось нецелесообразным, влекло за собой риски по привлечению к ответственности за неправомерное использование земельного участка и не привело бы к приобретению права собственности на возведенное здание.

Как установлено арбитражным судом, истец во исполнение обязанностей, предусмотренных постановлением Главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985, в срок до 07.12.2009 выполнил предпроектные архитектурно-планировочные, проектные и изыскательских работы, необходимые для осуществления строительства на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что невозможность использования спорного земельного участка в период с 07.12.2009 по 27.12.2011, явилась следствием недобросовестного поведения арендодателя, невнесение изменений в договор аренды нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца значительный ущерб, в том числе связанный и с невозможностью достижения цели аренды.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции учитывает, что лицо, чьи права нарушены, вправе требовать их защиты любыми способами, установленными законом, в том числе и путем внесения изменений в действующий договор.

Фактически требования ЗАО "Уютный город" заявлены о продлении действия договора аренды земельного участка в связи с недостижением цели аренды, что подтверждается заявлением ЗАО "Уютный город", направленное департаменту 27.03.2012 до истечения срока договора аренды.

Как следует из постановления Главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985 и договора аренды, целью аренды является завершение строительства административного здания.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как установлено судом, истец своевременно приступил к использованию земельного участка и надлежащим образом исполнял обязанности, предусмотренные постановлением Главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985 и договором аренды.

Учитывая, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что решение суда не обжалуется в части установления судом первой инстанции срока, меньшего, чем о котором заявлял истец, взыскания, суд апелляционной инстанции, в отсутствие возражений участвующих в деле лиц, не проверяет законность и обоснованность решения в этой части.

Довод ООО "21 ВеК" о том, что судом первой инстанции неверно определен период, в течении которого ответчик был лишен права пользования земельным участкам, противоречит установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Довод департамента о том, что арбитражным судом не был исследован вопрос о сроке, в течение которого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала запись о регистрации договора аренды, судебной коллегией не принимается, так как государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Довод департамента о том, что к участию в деле не привлечен орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество судебной коллегией отклоняется, поскольку суд первой инстанции в обжалуемом решении не разрешал вопрос о правах и обязанностях указанного органа.

Не принимается во внимание и довод департамента о том, что суд первой инстанции подошел к разрешению дела субъективно, имея к началу его рассмотрения сложившееся мнение по существу спора, поскольку заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о заинтересованности суда в исходе спора, а участие судьи в рассмотрении другого дела с участием тех же лиц, таким обстоятельством не является.

Довод ООО "21 ВеК" о том, что продление срока действия договора аренды было возможно исключительно по результатам торгов подлежит отклонению, поскольку противоречит положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного судебного акта.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на решение арбитражного суда составляет 2000 руб.

Таким образом, понесенные ООО "21 ВеК" судебные расходы на уплату госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб., подлежат отнесению на указанное общество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.08.2012 по делу N А62-4755/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Заикина

Судьи

О.Г. Тучкова М.В. Каструба