Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 февраля 2013 г. N Ф10-228/13 по делу N А62-4755/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 13.02.2013.

Постановление изготовлено в полном объёме 13.02.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Нарусова М.М. Маненкова А.Н.
от истца Закрытое акционерное общество "Уютный дом" от ответчика Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области от третьего лица Общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК"	Заблоцкиса А.Н. - представителя (дов. б/н от 01.10.2012) Костенко М.Л. - представителя (дов. б/н от 01.10.2012) Головко О.В. - представителя (дов. N 044 от 24.12.2012) Курзинера Е.Э. - представителя (дов. б/н от 09.01.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, г. Смоленск и общества с ограниченной ответственностью "21 ВеК", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.08.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 по делу N А64-4755/2012,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Уютный город" (ОГРН 1046758315218) обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212) о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 в части срока действия договора, изложив его в следующей редакции "Участок предоставлен сроком до 05.06.2014", с учетом уточнений заявленных исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК".

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.08.2012 (судья Воронова В.В.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 (судьи Заикина Н.В., Каструба М.В., Тучкова О.Г.) исковые требования удовлетворены частично. В пункт 2.1 договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 внесены изменения, касающиеся продления срока действия указанного договора до 09.10.2013.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, департамент имущественных отношений Смоленской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, с кассационной жалобой обратилось ООО "21 ВеК", которое просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица поддержали доводы кассационных жалоб по изложенным в них мотивам.

Представители истца, считая доводы кассационных жалоб необоснованными, просили оставить их без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 по делу N А62-4600/2010, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, 28.09.2006 между муниципальным образованием г. Смоленск (арендодатель) и ЗАО "Уютный город" (арендатор) на основании постановления главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985 заключен договор N 6111 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование сроком на 3 года земельный участок с кадастровым N 67:27:003 06 01:0057 общей площадью 5 260 кв.м., расположенный по адресу: г. Смоленск, пл. Смирнова, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства административного здания.

Заключению договора аренды предшествовало издание Главой города Смоленска постановления от 28.09.2006 N 2985 о предоставлении ЗАО "Уютный город" указанного земельного участка для строительства административного здания.

Согласно п. 3 данного постановления ЗАО "Уютный город" обязалось заключить договор аренды, разработать проектную документацию на строительство и согласовать с уполномоченными органами, оформить разрешение на строительство, после завершения строительства ввести объект в эксплуатацию, а также установить особый порядок использования земельного участка согласно охранному обязательству от 18.09.2006.

23.07.2009 ЗАО "Уютный город" направило в адрес арендодателя письмо N 4, в котором просило в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ пролонгировать договор аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с необходимостью осуществления большего объема работ для начала строительства.

30.07.2009 сторонами подписано соглашение к договору аренды от 28.09.2006 N 6111.

Согласно п. 1.1 соглашения арендодателем земельного участка следует считать департамент.

При этом согласно п. 2.1 договора аренды в редакции указанного соглашения срок действия договора составляет 3 года.

24.08.2009 вышеуказанное соглашение к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 было зарегистрировано управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области в установленном законом порядке.

22.01.2008 между ЗАО "Уютный город" и ООО "Инкомстройинвест" заключен договор инвестирования N 11-16-40, по условиям которого ООО "Инкомстройинвест" обязалось осуществлять инвестирование разработки, согласование проектной и получение исходно-разрешительной документации на строительство торгового центра по адресу: г. Смоленск, пл. Смирнова.

Во исполнение обязательств, предусмотренных постановлением Главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985, ЗАО "Уютный город" и ООО "Инкомстройинвест" в течении 2008 и 2009 годов предприняты следующие действия, связанные со строительством торгового центра на спорном земельном участке: подготовлен градостроительный план земельного участка, который утвержден заместителем Главы города Смоленска; разработан буклет "Предпроектные проработки по строительству административно-торгового центра по адресу: г. Смоленск, пл. Смирнова, архитектурно-планировочные решения", который согласован с главным архитектором города Смоленска; подготовлено задание на разработку проекта зон охраны памятников истории и культуры регионального значения, находящихся на территории квартала, расположенного с южной стороны от пл. Смирнова г. Смоленска от 30.06.2009, которое согласовано с департаментом Смоленской области по культуре; разработаны проекты зон охраны памятников истории и культуры регионального значения, расположенных в городе Смоленске; подготовлены и согласованы технические условия на теплоснабжение, благоустройство территории, подключение к сетям водоснабжения и канализации, на присоединение к сетям радиофикации, на подключение к телевизионной сети, на переустройство существующих электрических сетей; подписан акт обследования зеленых насаждений; согласован рабочий проект организации дорожного движения на время размещения строительной площадки при возведении городского объекта на пл. Смирнова; разработаны проект торгового центра по адресу: г. Смоленск, пл. Победы и проект организации строительства; составлены отчет по инженерно-геодезическим изысканиям для строительства, эскизное предложение "Административно-торговый центр г. Смоленск пл. Смирнова", отчет об инженерно-геологических изысканиях, выполненных под проектирование четырехэтажного административного торгового центра с подземной парковкой; заключены договоры подряда, в частности, на корректировку зон охраны памятников истории и культуры, выполнение инженерно-геологических изысканий под проектирование четырехэтажного административно-торгового центра и разработку проекта организации охранных археологических работ.

27.10.2009 департамент уведомил ЗАО "Уютный город" о прекращении договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с истечением срока его действия 07.12.2009 и предложил возвратить арендуемый земельный участок арендодателю по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней в состоянии не хуже первоначального.

В дальнейшем право на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 5 260 кв.м. с кадастровым N 67:27:003 06 01:0057 было выставлено департаментом на торги, по результатом которых заключен договор от 14.09.2010 N 1165/А аренды названного земельного участка сроком на 3 года для строительства гостиницы с победителем торгов - ООО "21 ВеК".

Полагая, что соглашением от 30.07.2009 договор аренды N 6111 от 28.09.2006 был продлен еще на 3 года, в связи с чем требования арендодателя о возврате земельного участка, а также его действия по распоряжению земельным участком путем проведения торгов по реализации права на аренду и заключения договора аренды с иным лицом, являются неправомерными, ЗАО "Уютный город" обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 действительным и заключенным на срок 3 года с 24.08.2009 - даты государственной регистрации дополнительного соглашения по 24.08.2012, а также об обязании департамента исполнять обязанности арендодателя по отношению к арендатору ЗАО "Уютный город", предусмотренные договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2010 по делу N А62-4600/2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.04.2011 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По результатам нового рассмотрения решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал договор аренды земельного участка N 6111 от 28.09.2006, заключенный между департаментом и ЗАО "Уютный город", в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 действующим и заключенным на срок 3 года - с 24.08.2009 по 24.08.2012.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округ от 27.12.2011 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 по делу N А62-4600/2010 отменено, решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 оставлено без изменения.

27.03.2012 ЗАО "Уютный город" обратилось в департамент с заявлением о продлении срока действия договора на 3 года путем внесения в него соответствующих изменений, либо в соответствии со ст. 622 ГК РФ и п. 3 ст. 22 ЗК РФ рассмотреть вопрос о возможности заключения нового договора аренды на прежних условиях, ссылаясь на невозможность использования спорного земельного участка с 27.10.2009 по вине департамента.

Поскольку департамент не ответил на вышеуказанное заявление, ЗАО "Уютный город" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений ст. 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно материалам дела в обоснование факта невозможности использования спорного земельного участка истец ссылается на незаконные действия ответчика, связанные с прекращением договора аренды и передачей указанного участка в аренду третьему лицу, а также наличие на спорном земельном участке торговых павильонов, препятствующих осуществлению строительных работ.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 по делу N А62-4600/2010 действия департамента по направлению арендатору уведомления от 27.10.2009 о прекращении договора аренды от 28.09.2006 N 6111 в связи с истечением срока его действия 07.12.2009, а также по отчуждению права аренды спорного участка на торгах, по результатам которого заключен договор аренды с ООО "21 ВеК", при наличии действующего договора аренда с ЗАО "Уютный город", были признаны неправомерными.

Поскольку нарушенные права ЗАО "Уютный город" как арендодателя спорного земельного участка были восстановлены лишь на основании судебного акта арбитражного суда, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что у ответчика в период с 12.11.2010 по 27.12.2011 отсутствовала фактическая возможность использования спорного земельного участка, в том числе проведения на нем любых видов работ, что составляет 1 год 1 месяц и 15 дней.

При этом, суд первой инстанции учел, что несмотря на то, что у ЗАО "Уютный город" в период времени с 07.12.2009 до 28.12.2010 отсутствовали доказательства правомерности использования земельного участка, обществом продолжала осуществляться деятельность по оформлению необходимой документации, а приступить к фактическим работам до издания Постановления от 12.11.2010 не представлялось возможным даже при отсутствии торговых павильонов на спорном участке.

В связи с изложенным, учитывая, что невозможность использования спорного земельного участка в период с 12.11.2010 по 27.12.2011 явилась следствием недобросовестного поведения арендодателя, судами обеих инстанций верно отмечено, что отказ во внесении изменений в договор аренды нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца значительный ущерб, в том числе связанный и с невозможностью достижения цели аренды.

Фактически требования ЗАО "Уютный город" заявлены о продлении действия договора аренды земельного участка в связи с недостижением цели аренды, что подтверждается заявлением ЗАО "Уютный город", направленном департаменту 27.03.2012 до истечения срока договора аренды.

Из постановления Главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985 и договора аренды следует, что целью аренды является завершение строительства административного здания.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей.

Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как установлено судом, истец своевременно приступил к использованию земельного участка и надлежащим образом исполнял обязанности, предусмотренные постановлением Главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985 и договором аренды.

Учитывая, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

Довод департамента о том, что арбитражным судом не был исследован вопрос о сроке, в течение которого в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала запись о регистрации договора аренды, обосновано не принят во внимание судебными инстанциями, поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Довод департамента о том, что к участию в деле не привлечен орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество также правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, так как суд первой инстанции в обжалуемом решении не разрешал вопрос о правах и обязанностях указанного органа.

Ссылка ООО "21 ВеК" на то, что продление срока действия договора аренды было возможно исключительно по результатам торгов не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку противоречит положениям ст. 35 ЗК РФ.

Иные доводы кассаторов, подлежат отклонению, так как были известны арбитражному суду апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу. Кроме того, доводы кассаторов не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.08.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 по делу N А64-4755/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

М.М. Нарусов А.Н. Маненков