Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2012 г. N 19АП-4936/11

г. Воронеж

29 ноября 2012 г.

А48-884/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29.11.2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Безбородова Е.А.

судей Потихониной Ж.Н.

Потаповой Т.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.,

при участии:

от ООО "АНКЛАВ-МИК": Малявкин А.А., доверенность N б/н, паспорт РФ,

от конкурсного управляющего ООО "Инженерно-строительная компания "Стимул" Пономарева В.Н.: Бормотов А.С., доверенность N б/н от 09.12.2011г., паспорт РФ,

от ОАО "Сбербанк России": Галкин В.А., доверенность N 01/2806 от 25.06.2012г., паспорт РФ,

от ООО "Технодом": Гаврилин Н.Е., доверенность N 373 от 19.11.2012г., паспорт РФ,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АНКЛАВ-МИК" (ИНН 5753047342 ОГРН 1085753002796) на определение Арбитражного суда Орловской области от 28.08.2012 года по делу N А48-884/2010 по заявлению конкурсного кредитора (Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице филиала Орловское отделение N 8595) о признании недействительным решения собрания кредиторов Общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-строительная компания "Стимул" (ОГРН 1045751001603, ИНН 5751027848) от 25 июля 2012 года по дополнительному вопросу повестки дня (судья Нефедова И.В.),

УСТАНОВИЛ:

залоговый кредитор ОАО "Сбербанк России" в лице филиала Орловское отделение N 8595 03.08.2012 года (согласно оттиску регистрационного штампа суда) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил суд:

1. Признать недействительным решение собрания кредиторов ООО "ИСК "Стимул" от 25.07.2012 года по дополнительному вопросу "Запретить конкурсному управляющему ООО "ИСК Стимул" направлять ООО "Технодом" предложение на заключение договора купли-продажи на основании протокола о результатах открытых торгов в форме публичного предложения о продаже имущества от 17 июля 2012 года N 2729-ОТПП/2 лот N 1: 1) административное здание, назначение: нежилое, 4-этажное (подземных этажей-1) общая площадь 2368 кв.м., расположенное по адресу г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д. 35; 2) право аренды земельного участка общей площадью 2561,5 кв. м, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для эксплуатации и обслуживания административного здания, адрес участка: г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д.35.

2. Обязать конкурсного управляющего ООО "ИСК "Стимул" Пономарева В.Н. заключить с ООО "Технодом" договор купли-продажи следующего имущества: 1) административное здание, назначение: нежилое, 4-этажное (подземных этажей-1) общая площадь 2368 кв. м, расположенное по адресу г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д.35 2) право аренды земельного участка общей площадью 2561,5 кв. м, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для эксплуатации и обслуживания административного здания, адрес участка: г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д. 35 и обратиться с заявлением о переходе права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в течение пяти дней с даты поступления денежных средств от ООО "Технодом", о чем выдать исполнительный лист.

Определением от 28.08.2012 года Арбитражный суд Орловской области признал недействительным решение собрания кредиторов ООО "ИСК "Стимул" от 25.07.2012 года по дополнительному вопросу повестки дня; обязал конкурсного управляющего ООО "ИСК "Стимул" Пономарева В.Н. заключить с ООО "Технодом" договор купли-продажи в соответствии с протоколом о результатах открытых торгов в форме публичного предложения о продаже имущества ООО "ИСК "Стимул" от 17.07.2012 года N 2729-ОТПП/2; обязал конкурсного управляющего ООО "ИСК "Стимул" Пономарева В.Н. обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области с заявлением о регистрации перехода права в течение пяти дней с даты поступления денежных средств от ООО "Технодом" за реализованное имущество.

Не согласившись с данным определением, ООО "АНКЛАВ-МИК" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Через канцелярию суда от ООО "Технодом" поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Через канцелярию суда, а также в электронном виде от ОАО "Сбербанк России" поступили возражения.

Поступившие документы были приобщены к материалам дела.

По ходатайству представителя ОАО "Сбербанк России" к материалам дела приобщено уведомление о вручении.

Через канцелярию суда в электронном виде от ООО "АНКЛАВ-МИК" поступило ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе с приложением копий документов: искового заявления, определения Арбитражного суда Орловской области от 19.10.2012 года по делу N А48-4050/2012.

Через канцелярию суда, а также в электронном виде от конкурсного управляющего ООО "ИСК "Стимул" Пономарева В.Н. поступило ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе с приложением копии определения Арбитражного суда Орловской области от 19.10.2012 года по делу N А48-4050/2012.

Представитель ООО "АНКЛАВ-МИК" поддержал ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе.

Представитель ОАО "Сбербанк России" представил суду возражения на ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе.

Представитель конкурсного управляющего ООО "ИСК "Стимул" Пономарева В.Н. поддержал ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе.

Представитель ООО "Технодом" возражал против удовлетворения заявленных ходатайств.

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайств о приостановлении производства по апелляционной жалобе отказано, в связи с отсутствием правовых оснований для приостановления производства по апелляционной жалобе (пункт 1 части 1 статья 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку из материалов дела не следует невозможность рассмотрения апелляционной жалобы до разрешения дела N А48-4050/2012.

В судебном заседании представитель ООО "АНКЛАВ-МИК" поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить.

Представитель конкурсного управляющего ООО "ИСК "Стимул" Пономарева В.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить.

Представитель ОАО "Сбербанк России" возражал на доводы апелляционной жалобы, считает определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела возражениях и отзыве.

Представитель ООО "Технодом" против доводов апелляционной жалобы возражал, считает обжалуемое определение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Орловской области от 15 октября 2010 года в отношении ООО "ИСК "Стимул" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Игорь Анатольевич Замошников.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28 февраля 2011 года ООО "ИСК "Стимул" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Владимир Николаевич Пономарев.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 17 января 2011 года по делу N А48-884/2010 (2) требования ЗАО "Райффайзенбанк" были включены в реестр требований кредиторов должника в третью очередь в размере 19 879 252,70 руб. (из них 15 299 924,07 руб. основной долг, 923221,67 руб. проценты за пользование кредитом, 3 315 206,82 руб. повышенные проценты, 340 900,14 руб. неустойка за оплату процентов за пользование кредитом), как требование, обеспеченное залогом.

27 декабря 2011 года между ЗАО "Райффайзенбанк" (цедент) и ООО "Анклав-МИК" (цессионарий) был заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому, в частности, были уступлены права требования к ООО "ИСК "Стимул".

Объем уступаемого права составляет 19 119 951,56 руб., из них: 13 349 924,07 руб. просроченный основной долг, 923 221,67 руб. - просроченные проценты за пользование кредитом за период с 21 октября 2006 года по 15 октября 2010 года, 3 315 206,82 руб. - повышенные проценты за просроченный долг за период с 21 октября 2006 года по 15 октября 2010 года, 340 900,14 руб. - неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом, 1 190 698,86 руб. - сумма процентов, подлежащих начислению арбитражным управляющим за период с 28 февраля 2011 года по 27 декабря 2011 года.

Также между ЗАО "Райффайзенбанк" и ООО "Анклав-МИК" 27 декабря 2011 года был заключен договор цессии N 6462, согласно которому были уступлены права требования к должнику, вытекающие из договора об ипотеке от 5 сентября 2007 года N 833-3-2006.

Согласно условиям договора об ипотеке от 5 сентября 2007 года N 833-3-2006 должник передает в залог банку следующее недвижимое имущество:

- гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 137 кв.м, инвентарный N 54:401:001:010050330:0003:20001, литер В, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д. 35, кадастровый номер 57:25:0010404:0014:54:401:001:010050330:0003:20001;

- гараж на 10 автомашин, назначение: нежилое, общей площадью 250,2 кв.м, инвентарный номер 54:401:001:010050330:0002, литер Б, этажность 1, расположенный по адресу: Орловская область, г.О рел, ул. Сурена Шаумяна, д.35, кадастровый номер 57:25:0010404:0014:54:401:001:010050330:0002;

- право аренды земельного участка общей площадью 2 561,5 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 57:25:0010404:0014, находящийся по адресу: г. Орел, ул. Сурена Шаумяна,35.

Материалами дела подтверждается, что договор ипотеки и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке, погашение регистрационных записей об ипотеке не производилось.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, залоговым кредитором - ЗАО "Райффайзенбанк" разработано и утверждено "Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "ИСК "Стимул", являющегося предметом залога ЗАО "Райффазенбанк", с установлением начальной цены продажи имущества (кран башенный LIEBHERR 112 EC-H 8, кран башенный POTAIN G20/15C, право аренды земельного участка) в размере 10 823 000 руб. Данное Положение было утверждено конкурсным управляющим 7 декабря 2011 года.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 8 декабря 2011 года утверждено "Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "ИСК "Стимул", являющегося предметом залога ЗАО "Райффазенбанк", в редакции согласованной залоговым кредитором с конкурсным управляющим 7 декабря 2011 года, установлена начальная продажная стоимость имущества в размере 10 823 000 руб.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 30 марта 2012 года по делу N А48-884/2010(2) было произведена замена лица, участвующего в деле о банкротстве ООО "ИСК "Стимул", а именно: конкурсного кредитора ЗАО "Райффайзенбанк" на его правопреемника ООО "Анклав-МИК" в деле N А48-884/2010(2) в отношении 19 119 951,56 руб.

ООО "Анклав-МИК", приобретя статус залогового кредитора в деле о банкротстве ООО "ИСК "Стимул", воспользовался предусмотренным Законом о банкротстве правом и оставил предмет залога за собой (гаражи и право аренды земельного участка).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 17 января 2011 года по делу N А48-884/2010(1) требования ОАО "Сбербанк России" в лице филиала Орловское отделение N 8595 были включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ИСК "Стимул" в размере 88 624 408, 15 руб., из них 80 828 143,94 руб. основной долг; 7 796 264,21 руб. - неустойка, как требование обеспеченное залогом.

Указанные требования, как следует из договора ипотеки от 19 сентября 2007 года N 630707176/И, обеспечены залогом недвижимого имущества и последующим залогом права аренды на соответствующий земельный участок, а именно: административное здание, нежилое, 4-х этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 2368 кв. м, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д. 35, инвентарный номер 54:401:001:010050330:0001, кадастровый номер 57:25:0010404:0014: :54:401:001:010050330:0001, право аренды земельного участка сроком с 1 августа 2005 года по 31 июля 2007 года с площадью 2561,5 кв.м, кадастровый номер 57:25:001 04 04:0014, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): эксплуатация и обслуживание административного здания, местоположение: Орловская область, г.Орел, Советский район, ул. Сурена Шаумяна, 35.

Право собственности залогодателя на объект недвижимости, указанный выше - административное здание, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 4 февраля 2005 года сделана запись регистрации N 57-57-01/005/2005-337, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 июня 2007 года Серия 57 АА N 532289.

Право аренды залогодателем (должником) земельного участка подтверждалось договором аренды земли от 5 сентября 2005 года N 7307, заключенным с Управлением муниципального имущества города Орла сроком с 1 августа 2005 года по 31 июля 2010 года и зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области 12 октября 2005 года за N 57-5701/077/2005-102.

При этом пунктом 3.1.2. договора ипотеки от 19 сентября 2007 года N 630707176УИ предусмотрено, что до момента заключения договора ипотеки на земельный участок заявителя был зарегистрирован договор ипотеки ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" (правопреемником которого является ЗАО "Райффайзенбанк").

Из материалов дела следует, что один земельный участок был передан в залог и последующий залог, в связи с тем, что на нем расположены разные объекты недвижимости, заложенные в разных банках.

Оценка соответствующего имущества было проведена (отчет независимого оценщика ОАО "Воронежстройинформ" от 24 мая 2011 года N 178/2011) и составляет 62 241 000 руб., причем право аренды земельного участка было оценено в 1000 руб. При этом в отчете указано, что "согласно ГК РФ, статья 271 "при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости", то есть права на земельный участок неразрывно связаны со строениями находящимися на нем. Исходя из этого стоимость аренды земельного участка принята условно в размере 1000 руб.".

Конкурсным кредитором - ОАО "Сбербанк России" в лице Орловского отделения N 8595 15 июня 2011 года разработан и утвержден "Порядок проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества ООО "ИСК "Стимул", находящегося в залоге у "Сбербанк России" с установлением начальной цены продажи имущества в размере 62 241 000 руб., в том числе 9 494 390 руб. НДС (пункт 1.1 Порядка проведения открытых торгов).

Залоговый кредитор обратился в Арбитражный суд Орловской области с ходатайством об утверждении "Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества ООО "ИСК "Стимул".

Определением Арбитражного суда Орловской области от 29 ноября 2011 года утвержден "Порядок проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества ООО "ИСК "Стимул", являющегося предметом залога ОАО "Сбербанк России" в лице Орловского отделения N 8595, в редакции предложенной залоговым кредитором от 15 июня 2011 года.

Согласно объявлению в газете "Коммерсантъ" от 17 декабря 2011 года конкурсный управляющий объявил торги по продаже заложенного имущества, назначив их на 27 января 2012 года. В связи с тем, что торги не состоялись, конкурсным управляющим были назначены повторные торги по продаже имущества, начальная цена установлена в размере 56 016 900 руб., торги назначены на 2 апреля 2012 года (объявление в газете "Коммерсантъ" от 18 февраля 2012 года).

В связи с тем, что повторные торги по реализации имущества должника также не состоялись, а залогодержатель имущество не принял, конкурсный управляющий 26 мая 2012 года выставил заложенное имущество на продажу путем публичного предложения.

Торги путем публичного предложения проводились на электронной площадке ООО "МТЭС" согласно объявлению в газете "Коммерсант" от 26 мая 2012 года.

Согласно протоколу от 17 июля 2012 года N 2729-ОТПП/1 участник торгов ООО "Технодом" согласился купить заложенное имущество по цене 42 020 000 руб.

Согласно протоколу о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО "Технодом" признано победителем торгов и обязано в течение пяти дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества.

Между тем, на собрании кредиторов, которое состоялось 25 июля 2012 года, ООО "Анклав-МИК" подало заявку на включение дополнительного вопроса в повестку дня: Запретить конкурсному управляющему ООО "ИСК Стимул" направлять ООО "Технодом" предложение на заключение договора купли-продажи на основании протокола о результатах открытых торгов в форме публичного предложения о продаже имущества от 17 июля 2012 года N 2729-ОТПП/2 лот N 1: 1) административное здание, назначение: нежилое, 4-этажное (подземных этажей-1) общая площадь 2368 кв.м., расположенное по адресу г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д. 35; 2) право аренды земельного участка общей площадью 2561,5 кв. м, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для эксплуатации и обслуживания административного здания, адрес участка: г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д.35.

Данный вопрос был включен в повестку дня и за него утвердительно проголосовал кредитор (ООО "Анклав-МИК"), обладающий большинством голосов.

Заявитель, не согласившись с указанным решением, обратился в арбитражный суд с требованием о признании соответствующего решения собрания кредиторов незаконным. В обоснование своей правовой позиции залоговый кредитор привел доводы о том, что обжалуемое решение принято собранием кредиторов с нарушением пределов компетенции. Кроме того, данное решение нарушает права банка, как залогодержателя, фактически направлено на срыв торгов в форме публичного предложения и необоснованное затягивание ликвидационной процедуры банкротства, причинение убытков заявителю, должнику и ООО "Технодом".

Принимая обжалуемый судебный акт и удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 4 статьи 12 Закона о банкротстве собрание кредиторов правомочно в случае, если на нем присутствовали конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, включенные в реестр требований кредиторов и обладающие более чем половиной голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов.

Учитывая вышеизложенное, собрание кредиторов, состоявшееся 25 июля 2012 года, правомочно.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 12 Закона о банкротстве определена исключительная компетенция собрания кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона о банкротстве решения собрания кредиторов по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, присутствующих на собрании кредиторов.

Согласно пункту 4 статьи 15 Закона о банкротстве в случае, если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов, такое решение может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.

Таким образом, признание решения собрания кредиторов недействительным возможно только в двух случаях: если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц, или если решение собрания кредиторов принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение собрания кредиторов является недействительным, поскольку собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

В соответствии с абзацем пятым пункта 4 статьи 134 Закона требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Абзацем первым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

На основании абзаца третьего пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требования залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4,5,8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом, реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

При этом согласно абзацу 5 пункта 9 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе заявить возражения относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Как указано выше, определением Арбитражного суда Орловской области от 29 ноября 2011 года утвержден "Порядок проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества ООО "ИСК "Стимул", являющегося предметом залога ОАО "Сбербанк России" в лице филиала Орловское отделение N 8595.

При этом, лица, участвующие в деле, письменных возражений относительно установления начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога, порядка и условий проведения торгов не представили.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, собрание кредиторов не вправе принимать решения о запрещении конкурсному управляющему направлять победителю торгов предложение на заключение договора купли-продажи на основании протокола о результатах открытых торгов в форме публичного предложения о продаже залогового имущества, поскольку принятие таких решений не входит в компетенцию собрания кредиторов.

Из буквального толкования пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что на стадии реализации имущества путем публичного предложения право залога сохраняется, в связи с чем, доводы заявителя апелляционной жалобы о прекращении залога после вторых несостоявшихся торгов и принятия обжалуемого решения в пределах компетенции собрания кредиторов, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что два объекта недвижимости, расположенных на одном земельном участке стали объектом залога разных кредитных организаций - гаражи в обеспечение кредитного договора, заключенного с ОАО "Импэксбанк" (правопредшественником ЗАО "Райфайзенбанк") и административное здание в обеспечение кредитного договора с ОАО "Сбербанк России"

Так как к дате заключения договора ипотеки с ОАО "Сбербанк России" права аренды земельного участка уже были переданы в залог ЗАО "Райфайзенбанк", то ОАО "Сбербанк России" с согласия первоначального залогодержателя получило право последующего залога на земельный участок.

При этом право аренды залогодателем (должником) земельного участка истекло 31 июля 2010 года.

Законодатель регулирует вопросы приобретения права на использование земельного участка при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Исходя из анализа вышеуказанных норм, покупателю объекта недвижимости переходят права на занятый этой недвижимостью земельный участок (или его часть).

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, право пользования земельным участком собственника здания, расположенного на земельном участке, закреплено в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, где указано, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в пункте 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена особенность приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями), предусматривающая учет волеизъявления всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности.

При этом, ООО "Технодом" в письменных объяснениях и в судебном заседании указало на отсутствие спора по оформлению соответствующих прав на земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, находящихся в собственности ООО "Анклав-МИК".

По основаниям, изложенным выше, судом апелляционной инстанции не принимается ссылка заявителя апелляционной жалобы на разделение земельного участка.

Поскольку в непосредственные обязанности конкурсного управляющего входит совершение действий в части принятия организационных мер по реализации имущества должника, являющегося предметом залога, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования заявителя об обязании конкурсного управляющего заключить с ООО "Технодом" договор купли-продажи и обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области с заявлением о регистрации перехода права.

Довод заявителя апелляционной жалобы на нарушение требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже имущества должника, подлежит отклонению как не основанный на материалах дела.

Ссылка на то, что уточнение требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ОАО "Сбербанк России" в лице филиала Орловское отделение N 8595 сделало в судебном заседании, на котором не присутствовал конкурсный управляющий, а суд первой инстанции не отложил разбирательство по делу, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку не привело к принятию неправильного решения (часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 28.08.2012 года по делу N А48-884/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "АНКЛАВ-МИК" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Безбородов

Судьи

Ж.Н. Потихонина Т.Б. Потапова