Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 г. N 08АП-6186/12

город Омск

11 декабря 2012 г.

Дело N А46-12305/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6186/2012) общества с ограниченной ответственностью "САШИ" на решение Арбитражного суда Омской области от 06 июня 2012 года по делу N А46-12305/2012 (судья Глазков О.В.),

принятое по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к обществу с ограниченной ответственность "САШИ" (ИНН 5507035899, ОГРН 1025501382675) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 94 769 руб. 65 коп. и пени за просрочу платежей в сумме 1 101 руб. 69 коп.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственность "САШИ" - представитель Грабовецкая М.А. (доверенность б/н от 09.04.2012, выдана на один год);

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - представитель Сотникова Н.В. (доверенность N 0402/4 от 10.01.2012, действительна до 31.12.2012);

установил:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "САШИ" (далее - ООО "САШИ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 94 769 руб. 65 коп. за период с 01.01.2012 по 20.02.2012 и неустойки за просрочку платежей в сумме 1 101 руб. 69 коп. за период с 08.02.2012 по 20.02.2012 по договору аренды земельного участка N ДГУ/11-2478-К-13 от 09 декабря 2011 года.

Решением Арбитражного суда Омской области от 06 июня 2012 года по делу N А46-12305/2012 исковые требования ГУЗР Омской области удовлетворены полностью: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 94 769 руб. 65 коп. и неустойка в сумме 1 101 руб. 69 коп.; в доход федерального бюджета с ООО "САШИ" взыскана государственная пошлина.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "САШИ" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств.

По мнению ответчика, судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание довод ООО "САШИ" об изменении размера арендной платы в связи утверждением с 01.01.2012 новой кадастровой стоимости земельного участка согласно Приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области". Поэтому считает, что необходимость в заключении сторонами дополнительного соглашения к договору аренды отсутствовала. Настаивает на отсутствии задолженности по арендной плате с учетом имеющейся переплаты по договору.

ГУЗР Омской области в поступившем в суд отзыве просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 производство по апелляционной жалобе приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А46-17569/2012. Определением суда от 17.10.2012 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 04.12.2012.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "САШИ" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт

Представитель ГУЗР Омской области высказался согласно отзыву, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что в силу пункта 2.2. договора аренды арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Омской области от 06 июня 2012 года по делу N А46-12305/2012 подлежащим отмене.

На основании распоряжения ГУЗР Омской области от 08.12.2011 N 1875-р "О представлении в аренду ООО "САШИ" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске" между ГУЗР Омской области (арендодатель) и ООО "САШИ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ/11-2478-К-13 от 09.12.2011, согласно пунктам 1.1-1.3 которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на один год находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов земельный участок, площадью 17 067 кв. м, кадастровый номер 55:36:190136:1029, местоположение участка установлено относительно нежилого строения литера Ц, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, ул. 2-я Казахстанская, д. 46.

Цель использования участка: для размещения производственных зданий, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункт 1.4 договора).

Разрешенное использование участка: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункт 1.5 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 26.12.2011 (л.д.14).

Передача земельного участка оформлена подписанием сторонами акта приема-передачи земельного участка от 09.12.2011 (л.д.19).

В пункте 2.1 договора аренды земельного участка N ДГУ/11-2478-К-13 от 09.12.2011 сторонами определено, что размер арендной платы за представленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к настоящему договору).

Пунктом 2.3 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Первый платеж вносится в течение 60 календарных дней с момента подписания договора аренды арендатором.

Полагая, что обязательства по внесению арендной оплаты ответчиком исполнено ненадлежащим образом, ГУЗР Омской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указав что размер арендный платы за месяц составил 66 301 руб. 88 коп. согласно приложению N 3 к договору.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что иск не подлежит удовлетворению.

Спорный земельный участок находится в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположен на территории города Омска.

Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" установлено, что с 01.07.2006 к полномочиям органов исполнительной власти Омской области относится принятие решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 создано ГУЗР Омской области, являющееся с 01.07.2006 специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере предоставления земельных участков, расположенных в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 Положения о ГУЗР Омской области Главное управление выступает арендодателем по договорам аренды в отношении таких земельных участков, наделено всеми правами владения, пользования и распоряжения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как установлено пунктами 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае в пункте 2.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, а также при изменении кадастровой стоимости участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

В приложении N 3 к договору приведен расчет ежемесячной арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.07.2008 N 179-П "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" по формуле:

Ап = Кс x Сап/12,

где, Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость данного земельного участка на 1 января года, за который производится расчет арендной платы.

На момент заключения договора от 09.12.2011 кадастровая стоимость земельного участка составляла 53041505,28 руб. (кадастровый паспорт - л.д.15), исходя из которой, применив указанную формулу, был рассчитан размер ежемесячной арендной платы, который составил 66 301,88 руб.

Между тем, 26.09.2011 Министерством имущественных отношений Омской области издан приказ N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190136:1029 составляет 6 570 000 руб.

Указанный приказ вступил в силу с 01.01.2012.

Согласно приложению N 3 к договору при расчете ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка учитывается кадастровая стоимость земельного участка на 1 января года, за который производится расчет арендной платы - в настоящем случае - по состоянию на 01.01.2012.

Таким образом, при расчете размера арендной платы с начала 2012 года подлежит применению кадастровая стоимость, утвержденная с 01.01.2012.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

В данном случае механизм расчета не изменялся, формула расчета сторонами согласована и осталась прежней. Соответственно, не требуется внесения изменений в договор при исчислении размера платы за конкретный период в рублях по формуле расчета, согласованной сторонами на основании постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, в случаях изменения нормативными актами расчетных величин такой формулы, поскольку в таком случае имеет место надлежащее исполнение заключенного договора.

Указание в приложении N 3 к рассматриваемому договору ежемесячной платы в рублях - результат применения действующих на момент заключения договора нормативно регулируемых расчетных величин формулы расчета - а не соглашение о твердой цене аренды в рублях.

Поэтому нарушения ограничений, установленных пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, не усматривается.

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:190136:1029, определенный, исходя из формулы: Ап = Кс x Сап/12, (Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость данного земельного участка (6 570 000 руб.); Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (0,015, согласно постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п в редакции от 08.06.2011 N 103-п); 12 - количество месяцев в году), с 01.01.2012 составляет 8 212,50 руб.

Согласно представленному ответчиком расчету за период пользования с 01.01.2012 по 20.02.2012 (1 месяц 20 дней) размер арендной платы по спорному земельному участку составляет 14 078 руб. 57 коп., из которых : 8 212,50 (январь 2012 года) + 5 866,07 (20 дней аренды земельного участка в феврале 2012 года).

Истцом при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции представлены сведения по операциям на карточке учета поступлений N ДГУ/11-2478-К-13, в соответствии с которыми по состоянию на 03.11.2011 (на момент предшествующий заключению договора) на счете в пользу ООО "САШИ" числилось 66 301 руб. 88 коп. (л.д. 7).

В счет оплаты фактического пользования земельным участком за декабрь 2011 года, как это предусмотрено пунктом 11.7 договора, истец 07.02.2012 произвел списание с данного счета денежных средств в размере 51 330 руб. 49 коп.

Таким образом, в установленный пунктом 2.3 договора аренды срок первого платежа (первый платеж вносится в течение 60 календарных дней с момента подписания договора) на счете ответчика имелись денежные средства в сумме 14 971 руб. 39 коп., то есть, в размере, превышающем подлежащий уплате за спорный период размер арендной платы 14 078 руб. 57 коп.

Образовавшаяся переплата учитывалась истцом при определении размера исковых требований по основному долгу.

Истец данное обстоятельство не оспорил, об отсутствии переплаты не заявлял.

Учитывая наличие на счете денежных средств в большем размере, чем необходимо оплатить за спорный период аренды, задолженность ответчика перед истцом отсутствует.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам истцу следует отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 08.02.2012 по 20.02.2012 в сумме 1 101 руб. 69 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена имущественная ответственность арендатора - ООО "САШИ" за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Несмотря на наличие возможности применения к истцу мер договорной ответственности, в данном случае необходимые для этого условия отсутствуют по причине наличия по состоянию на 01.01.2012 переплаты в сумме не менее размера долга по аренде искового периода.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Омской области от 06 июня 2012 года по делу N А46-12305/2012 подлежит отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 06 июня 2012 года по делу N А46-12305/2012 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Главного управления по земельным ресурсам Омской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "САШИ" расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин А.Н. Глухих