Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2010 г. N 15АП-9621/09

город Ростов-на-Дону

06 декабря 2010 г.

дело N А53-5228/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: представитель Шербаков Е.А., доверенность N 17 от 02.11.2010;

от ответчика: представитель Неровная А.М., доверенность N 42 от 16.09.2010;

от третьего лица: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 49398),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Импульс"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 07.09.2009 года по делу N А53-5228/2009 (Судья С.С. Филимонова)

по иску Комитета по управлению имуществом г. Новошахтинска Ростовской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс"

при участии третьего лица: Новошахтинского городского филиала ФГУ "Земельно-кадастровая палата"

о взыскании 225 481 руб.12 коп.

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Импульс"

к Комитету по управлению имуществом г. Новошахтинска Ростовской области

о применении последствии недействительности ничтожной сделки-договора аренды земельного участка N 65 от 22.06.2007 года с момента ее совершения

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Новошахтинска (КУИ г. Новошахтинска) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Импульс" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 65 от 22.06.2007 г. по оплате арендных платежей за пользование земельным участком в размере 225481 руб. 12коп неустойки 10880 руб. 71 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды от 22.06.2007 г. N 65 земельного участка по оплате арендных платежей.

Общество заявило встречный иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки- договора аренды земельного участка N 65 от 22.06.2007 с момента ее совершения. Требования мотивированы тем, что по условиям договора аренды размер арендной платы рассчитан исходя из 7,3% от кадастровой стоимости земельного участка, что противоречит ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" от 25.10.2001 г.Общество считает, что земельный участок при покупке объектов недвижимости приобрело на праве постоянного (бессрочного) пользования, отсюда согласно названного Закона арендную плату необходимо рассчитывать исходя из1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда от 07.09.2009 г. требования КУИ г.Новошахтинска удовлетворены частично. Суд взыскал за период с 1.04.208 по 25.12.2008 г. задолженность по арендной плате 180801 руб. 55 коп., пени за период 01.04.2008 г. по 25.12.2009 г. в размере 7146 руб. 07 коп. Суд указал, что на основании гражданского и земельного законодательства ответчик обязан оплачивать арендные платежи в соответствии со ставками, установленными органами государственной власти субъекта РФ и соответствующего муниципального образования.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводу о том, что общество не является субъектом права постоянного(бессрочного) пользования, поскольку земельные участки в бессрочное пользование предоставляются только в случаях установленных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью "Импульс" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ответчик указал, что арендуемый земельный участок с кадастровым N 61:56:06 02 96:0001, расположенный по адресу: Ростовская область г.Новошахтинск, ул. Грессовская,10, под объектом недвижимости в целях эксплуатации резервуаров питьевой воды, - является государственной собственностью, поэтому истец - КУИ администрации г.Новошахтинск - не может быть субъектом данных договорных правоотношений (по сделке - договору аренды земельного участка), а значит и не может быть стороной сделки.

Данная сделка ничтожна также в силу наличия того обстоятельства, что размер арендной платы не соответствует Федеральному закону N 137 -ФЗ от 25.10.2001г., в ред. ФЗ от 24.07.2007г. N 212-ФЗ, которым установлен размер арендной платы в пределах не более 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков (для юридических лиц, которые обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков.) Фактически арендодателем установлена ставка арендной платы в размере 7,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

ООО "Импульс" в 2007 году право постоянного бессрочного пользования земельным участком, расположенным по адресу: г.Новошахтинск, ул. Грессовская,10 переоформило на право аренды на данный земельный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу КУИ г. Новошахтинска указало на необоснованность доводов апелляционной жалобы в том, что комитет не может быть стороной по сделке, сославшись пункт 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" от 25.10.2001 г., согласно которому распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Комитет отклонил довод общества о наличии права бессрочного пользования на земельный участок, пояснив, что прежний собственник объектов недвижимости - ОАО "Несветайводострой" отказался от земельных участков, предоставленных в бессрочное пользование.

В судебном заседании заявитель жалобы представил дополнительные пояснения по жалобе и расчет, из которого следует, что по состоянию на 25.12.2008 г. задолженность по арендной плате составляет 34377 руб. 01 коп, пеня 1628,83 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно постановлению главы Администрации г. Новошахтинска от 12.08.1999 N 594 ОАО "Несветайводострой" был предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок общей площадью 5 832 668 м2, кадастровый номер 61:55:1200489:00. для использования в целях обеспечения центрального водоснабжения населения и промышленности, в подтверждение указанного права выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю N 3759 от 07.10.1999

20.09.2006 между ОАО "Несветайводострой" (продавец) и ООО "Импульс" (покупатель) был заключен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке (сооружения, передаточные устройства, оборудование и транспортные средства). Право собственности ООО "Импульс" на приобретенное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.01.2007 серии 61 АГ N 604214 (том 1, лист дела 26).

В соответствии с п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Постановлением главы Администрации г. Новошахтинска от 31.01.2007 N 77 на основании заявления ОАО "Несветайводострой" от 29.01.2007 право бессрочного пользования указанным земельным участком было прекращено и по заявлению ООО "Импульс" от 17.01.2007 спорный участок предоставлен ответчику на праве аренды.

22.06.2007 между Комитетом по управлению имуществом г. Новошахтинска и ООО "Импульс" был заключен договор аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 61:56:06 02 96:0001, общей площадью 12141 кв.м., находящегося по адресу: г. Новошахтинск, ул.Грессовская,10 для эксплуатации ответчиком, расположенных на этом земельном участке объектов недвижимости - нежил. лит. 2.

В силу п. 2.1 договора, его срок был определен сторонами с 31.01.2007 по 31.01.2012.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 22.06.2007.

Согласно п. 3.1 договора, годовой размер арендной платы составил 203283,21руб. Поскольку арендатор не исполнил надлежащим образом свои обязательства по договору аренды в части внесения арендных платежей, КУИ г. г. Новошахтинска обратился в суд с иском о взыскании задолженности за период по состоянию на 28.02.2009 сумме 225481 руб. 12 коп. - основной задолженности, 10880 руб.71 коп пени.

Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных требований комитета. Рассчитал арендную плату исходя условий договора и Постановления Администрации Ростовской области N 283 от 15.12.2005 г., Постановления главы Администрации г. Новошахтинска от 26.01.2006 г. N 59, N 1602 от 24.12.2007 г.,

Пришел к выводу об отсутствии у общества в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Суд первой инстанции верно применил к спорным отношениям главу 34 ГК РФ об аренде.

Однако, как следует из пункта 3.4 договора N 65 от 22.06.2007г., в случае изменения нормативных актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяется в соответствии с указанными нормативными актами.

С 30.10.2007г. вступили в действие изменения в пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), согласно которым арендная плата за использование земельных участков, которые до заключения договора аренды находились у юридического лица в постоянном (бессрочном) пользовании, не может превышать двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Аналогичные изменения были внесены в законодательстве Ростовской области и муниципального образования - г.Новошахтинск. Постановление Администрации РО от 15.12.2005 N 283, на основании которого рассчитывалась арендная плата при заключении договора, утратило силу в связи с принятием постановления Администрации РО от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области", которое вступило в силу 13.12.2007г. Указанным постановлением Администрация Ростовской области предусмотрено, что размер арендной платы на год при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования неразграниченными земельными участками на право аренды устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в пределах 2 процентов кадастровой стоимости иных арендуемых неразграниченных земельных участков.

Постановление Мэра г.Новошахтинска от 26.01.2006г. N 59, на основании которого также рассчитывалась арендная плата при заключении договора, действовало до 27.12.2007г., когда вступило в силу отменившее его Постановление Мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в муниципальной собственности города Новошахтинска". Пункт 3 данного постановления предусматривает аналогичное правило. Согласно пункту 11 постановления, оно вступило в силу с момента его официального опубликования в городской газете "Знамя шахтера" (опубликован был 27.12.2007г.) и применялось к правоотношениям, возникшим с 01.01.2008.

Как установлено судом первой инстанции, ОАО "Несветайводострой" обладало правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, приобретенные ООО "Импульс" по договору купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 20.09.2006г. (том 2,лист дела 128,132,том 1, лист дела 109)

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениями данными в Пленуме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 13 Постановления) если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Таким образом, к обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них (11.01.2007 г.) перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в том же объеме, что и у прежнего собственника- ОАО "Несветайводострой". Отказ от указанного права, который заявил ОАО "Несветайводострой", ничтожен как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ.)

22.06.2007 г. комитет и общество заключили договор аренды земельного участка, расположенного г. г. Новошахтинск, ул. Грессовская,10 для эксплуатации ответчиком расположенных на этом земельном участке объектов недвижимости - нежил. литер 2, договор зарегистрирован 05.07.2007 в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В Постановлении по аналогичному делу N А53-5229/2009 г. ФАС СКО указал, что статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приобретенное ООО "Импульс" имущество предназначено для осуществления деятельности по водоснабжению и водоотведению города Новошахтинска. В его состав входят трубопроводы (канализация и водопроводы) и другие объекты, составляющие систему водоснабжения и водоотведения города и обеспечивающие непрерывный цикл водоснабжения.

На спорном земельном участке располагаются резервуар питьевой воды, являющиеся составной частью вышеописанного процесса водоснабжения.

Данные объекты эксплуатировались организациями, уполномоченными оказывать на территории города Новошахтинска услуги водоснабжения и водоотведения. В спорный период времени с 01.04.2008г. по 25.12.2008г. такой организацией являлось ОАО Водный холдинг "Дон ВК Юг" на основании договора аренды имущества N 2-01/АН/83 от 01.02.2008г. Поскольку деятельность ОАО Водный холдинг "Дон ВК Юг" является тарифообразующей, расходы на осуществление которой составляют затратную часть тарифной программы, стоимость арендной платы за эксплуатируемое в процессе водоснабжения и водоотведения имущество влияет на размер тарифа для потребителей данных услуг.(Расчет тарифа на 2008 г. приобщен к делу).

В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) размер годовой арендной платы за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользование которыми было переоформлено на право аренды, а также участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в своем постановлении от 02.02.2010г. N 12404/09 указал на особый характер объектов, предусмотренных пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. В связи с чем, положения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ), по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, коль имущество, приобретенное обществом договору купли-продажи N 1 от 20.09.2006г., использовалось в комплексе для оказания услуг водоснабжения и водоотведения потребителям города Новошахтинска, льгота, предусмотренная пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) распространяется и на ответчика.

Следовательно, с 01.01.2008 г. расчет арендной платы надлежит осуществить исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

С 01 января 2008 года вступает в силу новый нормативный акт, регулирующий порядок определения размера арендной платы и устанавливающий ставки арендной платы - постановление Администрации РО от 05.12.2007 N 475. В названном постановлении также не был указан момент, с которого арендная плата подлежит индексации: размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Коэффициенты на 2008 г. введены Федеральным законом от 24.07.2007 N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов".

По договору купли- продажи N 163 от 16.10.2008 г. ООО "Импульс" продало объекты недвижимости, расположенные по адресу: г.Новошахтинск, ул.Гроссовская,10 ООО "Компания по управлению имуществом", переход права зарегистрирован 25.12.2008 г. Таким образом, спорный период с 01.04.2008 г. по 25.12.2008 г.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 800 970,1 руб.

За период с 01.01.2008 по 05.03.2008 -1,07 коэффициент индексации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов");

За период с 06.03.2008 по 05.08.2008 -1,085 (коэффициент индексации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 198-ФЗ (в ред. от 03.03.2008) "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов");

За период с 06.08.2008 по 31.12.2008 -1,105 (коэффициент индексации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 198-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов");

Годовая арендная плата составит:

При расчете применен понижающий коэффициент 0,8 установленный Постановлением Мэра г. Новошахтинска N 59 от 26.01.2006 г., N 1602 от 24.12.2007 г.

01.04.2008 по 05.08.2008 -1,085 индекс инфляции 1,085

2800970,1 х2 х 0,8/365 х 1,085 х 127 дн.=16918,78 руб.

06.08.2008 по 25.12.2008 -1,105 индекс инфляции 1,105

2800970,1 х2 х 0,8 /365х 1,105х 141= 19130,08 руб.

Итого: 36048,86 руб.

Пеня: 1.01.05.2008 по 31.05-31 дн. 3996,3 руб.х 10.5/300=43,35 руб.

2.01.06.2008 г. по 09.06.2008-9 дн.7992,6 х 10,5/300 х 9= 25,50

3.10.06.2008 20 30.06 -21 дн. 7992.6 х10.75%/300 х21 =60,14

4.01.07-13.07 13 дн.4129.51+ 7992,6= 12122.11 х 10.75 /300 х13=56.47

5. 12122.11 х 11% :300 х18=96,98

6.1.08.-31.08. 31 дн -12122.11 + 4129.51=16251.62 х 11%:300 х 31= 184,72

7. 1.09.-30.09. 16251.62 +4070.1=20321.72 х11% /300 х31 =230,99

8. 1.10. по 30.10 -20321.72+4205.77=24527.49 х 11%/300 х 31=278,80

9.1.11. по 12.11. -24527.49 +4070.1=28597.59 х 11%/300 х 11=115,34

10.12.11. - 30.11 24527.49 +4070.1=28597.59 х 12%/300 х 19=217,34

11.01.12. по 28.12. -28597.59 +3798,76=32396.35 х13%/300 х 28= 393,07

Всего 36048,86 руб. + 1702,7 руб. = 37751,56 руб.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Ростовской области в части взыскания задолженности, пени, госпошлины надлежит изменить.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г.Новошахтинска в пользу ООО "Импульс" государственную пошлину в размере 840 руб. по апелляционной жалобе.

Взыскать с ООО "Импульс" государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 1234руб.19 коп. по иску.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2009 по делу N А53-5228/2009 в части взыскания задолженности, пени, государственной пошлины изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

взыскать с ООО "Импульс" в доход консолидированного бюджета Ростовской области задолженность по арендной плате за период с 01.04.2008 г. по 25.12.2008 г.в размере 36048 руб. 86 коп., пени 1702 руб. 70 коп., всего 37751 руб. 56 коп.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г.Новошахтинска в пользу ООО "Импульс" государственную пошлину в размере 840 руб. по апелляционной жалобе.

Взыскать с ООО "Импульс" государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 1234руб.19 коп. по иску.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина