Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2012 г. N 01АП-5277/12

04 декабря 2012 г.

Дело N А43-12290/2012

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Александровой О.Ю., Максимовой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.07.2012 по делу N А43-12290/2012, принятое судьей Игнатьевой О.В. по иску федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", г.Н.Новгород (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248), к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Эвикс", г.Н.Новгород (ОГРН 1025203050960, ИНН 5259061384), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Покровский", г.Н.Новгород, общества с ограниченной ответственностью "Диадема", г.Санкт-Петербург, общества с ограниченной ответственностью "Новый Книжный М", г.Москва, индивидуального предпринимателя Цуркану Оксаны Петровны, г.Санкт-Петербург, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, об истребовании помещений.

В судебном заседании приняли участие представители:

от федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - Медведева Е.А. на основании доверенности от 06.11.12 N 191д (сроком действия до 31.12.2013);

от общества с ограниченной ответственностью Фирма "Эвикс" - Бондарев К.И. на основании доверенности от 12.10.2012 N 1 (сроком действия на 1 год), Зотов П.А. на основании доверенности от 12.10.2012 N 1 (сроком действия на 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Покровский" - не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "Диадема" - не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "Новый Книжный М" - не явился, извещен;

от индивидуального предпринимателя Цуркану Оксаны Петровны - не явился, извещен;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области - не явился, извещен.

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Эвикс" об истребовании из чужого незаконного владения помещений общей площадью 299,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Большая Покровская, д.1, и передаче их в освобожденном виде истцу по акту приема-передачи, на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Покровский", общество с ограниченной ответственностью "Диадема", общество с ограниченной ответственностью "Новый Книжный М", индивидуальный предприниматель Цуркан Оксана Петровна, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области.

Решением от 25.07.2012 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно не дал оценку уведомлению арендодателя от 02.04.2012 об одностороннем отказе от договора аренды от 20.04.2008 N 06-1/08-03. Судом неправомерно указано на то, что истцом в своем уведомлении об одностороннем отказе от договора аренды не указаны пункты 5.5, 5.6, 5.7 договора, которые связаны с охранными обязательствами ответчика, и только в случае нарушения ответчиком указанных пунктов истец может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Также суд необоснованно пришел к выводу о том, что истцом не представлены доказательства фактического нарушения ответчиком охранных обязательств. При этом заявитель пояснил, что раздел 5 договора аренды полностью посвящен охранным обязательствам, возлагаемым на ответчика, в связи с чем письмом от 02.04.2012 истец уведомил ответчика о нарушении последним условий охранного обязательства. В предписании органа охраны от 17.10.2011 N 37/1 указано на незаконность проведения ремонтных работ субарендатором - ООО "Диадема". Истец неоднократно просил ответчика устранить допущенные нарушения, однако последним не предприняты меры по устранению допущенных нарушений, не представлены исходно-разрешительная документация в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также отчет о выполнении мероприятий по сохранению объекта, необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. Таким образом, ответчиком нарушены условия договора аренды, что является основанием для его расторжения.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в отзыве на апелляционную жалобу от 08.11.2012 N АБ-03/16242 поддержало доводы истца и просило отменить решение суда в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и удовлетворить апелляционную жалобу заявителя. Кроме того, указало, что ответчиком нарушен пункт 3.2.11 договора, в связи с чем истец вправе в силу пункта 8.3 договора в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды от 20.04.2008.

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Эвикс" указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, ввиду этого просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Одновременно пояснило, что уведомление от 02.04.2012 N 144 не содержит указаний на нарушения, которые согласно пункту 8.3 договора могут являться основанием для одностороннего отказа от исполнения договора. Также истцом не представлены доказательства фактического нарушения ответчиком пунктов 3.2.7, 3.2.11, 5.5-5.7 договора, которые могли бы послужить основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора. Отметило, что у ООО "Диадема" имеется отдельное подписанное им охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия. Нарушение пункта 3.3 договора, на которое ссылается истец, не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора, при этом в договоре не указан срок, к которому должны быть выполнены мероприятия, предусмотренные пунктом 3.3 договора. Таким образом, договор не является прекращенным, пользование арендуемыми помещениями является законным, а требование их освободить - неправомерным.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.04.2008 ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (арендодатель) и ООО Фирма "Эвикс" (арендатор) по итогам конкурса заключили договор N 06-1/08-03, в редакции дополнительного соглашения от 24.02.2009 N 06-1/08-03-1, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения площадью 299,2 кв.м, расположенные в здании площадью 5757,7 кв.м по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Большая Покровская, д.1, литера А, являющиеся объектом культурного наследия федерального значения, для обеспечения сохранения объекта и использования его помещений под магазин и офис. Состав передаваемых в аренду помещений указан в приложении N 3 к договору.

Передаваемое недвижимое имущество принадлежит истцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.08.2008 серии 52-АВ N 506314.

Срок действия договора установлен сторонам по 20.04.2033 включительно с момента его государственной регистрации (пункт 2.1, 2.2 договора).

18.08.2008 договор аренды от 20.04.2008 N 06-1/08-03 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 3.2.5, 3.2.11 договора арендатор обязан использовать арендуемые помещения в соответствии с целями, установленными пунктом 1.1 договора, действующими нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе действующим законодательством об охране памятников истории и культуры, с соблюдением и выполнением требований, указанных в Охранных обязательствах; не сдавать арендуемые помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор дополнительно обязался за счет собственных средств в сумме 116,2 тыс. руб. осуществить перечисленные в п. 3.3.1 договора мероприятия по сохранению объекта.

В разделе 5 договора указаны охранные обязательства арендатора, содержащие перечень действий, которые последний не вправе совершать, в том числе: не производить неотделимые улучшения объекта и его территорий без предварительного письменного разрешения Росссвязьохранкультуры и арендодателя (пункт 5.5 договора); не производить работы, изменяющие архитектурный облик, декор фасада и интерьера объекта, а также ремонт газона, зеленых насаждений, малых архитектурных форм, ограждения и других элементов благоустройства на территории без письменного предварительного разрешения Росссвязьохранкультуры и арендодателя (пункт 5.6 договора); не производить без письменного предварительного разрешения Росссвязьохранкультуры и арендодателя побелки и покраски стен и потолков объекта, покрытых живописью, а также работ по восстановлению, подновлению и ремонту живописи, лепнины и убранства интерьера объекта (пункт 5.7 договора).

В силу пункта 8.2 договора он подлежит досрочному расторжению судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством.

Пунктом 8.3 договора установлено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в случае несоблюдения арендатором следующих условий: при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в срок, установленный пунктом 6.2 договора, более двух раз подряд вне зависимости от последующей оплаты; при невыполнении обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.7 (своевременное внесение арендной платы), пунктом 3.2.11 (передача помещений в субаренду без согласия арендодателя), пунктами 5.5, 5.6, 5.7 договора. В случае отказа арендодателя от договора он считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления, то есть не позднее 10 дней с даты его отправки заказным письмом с уведомлением.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 18.08.2008.

ООО Фирма "Эвикс" и ООО "Торговый Дом Покровский", действующее на основании агентского договора от 30.08.1999, заключили договоры субаренды от 08.05.2009 N 08/0509 с ООО "Новый книжный М", от 27.06.2011 N 5 с предпринимателем Цуркан О.К., от 27.06.2011 N 1 с ООО "Диадема".

Письмом от 02.04.2012 N 144, полученным ООО Фирма "Эвикс" 02.04.2012, ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" со ссылкой на пункты 3.3, 5.2, 8.2 договора, статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило об отказе от договора аренды от 20.04.2008 N 06-1/08-03 в одностороннем порядке и просило возвратить арендованные помещения по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента получения уведомления. В данном письме отражено, что согласно пункту 8.4 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 5.2 договора (выполнение условий охранного обязательства). При этом отметило, что арендатор не отчитался о выполнении мероприятий по сохранению переданных в аренду помещений, не согласовал в органах охраны проектную документацию на проведение ремонтных работ, что является нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.

Указывая на то, что договор аренды от 20.04.2008 N 06-1/08-03 расторгнут в одностороннем порядке, арендуемые помещения ответчиком не возвращены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В рассматриваемом случае при согласовании одностороннего отказа от договора аренды от 20.04.2008 N 06-1/08-03 без обращения в суд стороны определили основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок.

Как указывалось выше, согласно пункту 8.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора при невыполнении обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.7, 3.2.11, 5.5, 5.6, 5.7 договора.

Истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия упомянутого договора, приняв во внимание содержание уведомления от 02.04.2012 N 144 об отказе от договора аренды, суд пришел к обоснованному выводу о том, что указанное письмо не может быть признано надлежащим доказательством прекращения договора аренды от 20.04.2008 N 06-1/08-03, поскольку в нем не названы нарушения, которые согласно пункту 8.3 договора могут являться основанием для одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Доказательства фактического нарушения ответчиком условий договора, являющихся основанием для одностороннего отказа от договора, истцом в материалы не представлены.

Как правомерно отмечено судом, нарушения, перечисленные арендодателем в письме от 02.04.2012, при условии их доказанности могли послужить основаниями для обращения ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды от 20.04.2008 N 06-1/08-03 в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя апелляционной жалобы об указании им в уведомлении оснований для одностороннего отказа от договора аренды подлежит отклонению как ненашедший своего документального подтверждения.

Более того, наличие оснований, предусмотренных пунктом 8.3 договора, для одностороннего отказа от исполнения договора истцом не подтверждено документально.

Предписание Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области от 17.10.2011 N 37/1, на которое ссылается истец и в котором содержатся, по мнению истца, допущенные ответчиком нарушения, адресовано иному лицу - ООО "Диадема", факт нарушений зафиксирован в одностороннем порядке. При этом в предписании указано на нарушения, не подпадающие под обусловленные в пунктах 5.5, 5.6, 5.7 договора.

Ссылка Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области на нарушения ответчиком пункта 3.2.11 договора не может быть принята во внимание ввиду непредъявления данного основания в качестве мотива для одностороннего отказа от договора.

Иных доказательств истцом в материалы дела не представлено.

Направление в адрес ответчика претензионных писем от 15.03.2012 N 63 с предложением о предоставлении отчета о выполнении мероприятий по сохранению объекта, необходимости исполнения арендатором обязательств в разумный срок, а также от 30.12.2011 N 488 о необходимости устранения допущенных нарушений субарендатором и возложении ответственности соблюдения охранных обязательств на арендатора не свидетельствуют о соблюдении истцом порядка отказа от договора аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о прекращении между сторонами арендных отношений как противоречащий правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами договорных обязательств, суд правомерно не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований истца.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Исходя из изложенного решение суда является законным и обоснованным.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.07.2012 по делу N А43-12290/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.Ю. Александрова М.А. Максимова