Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2012 г. N 17АП-12516/12

г. Пермь

30 ноября 2012 г.

Дело N А60-28371/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Голубцовой Ю.А., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился,

от ответчика - Яшанов И.Е. (паспорт, доверенность от 09.07.2012),

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы истца, Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа, ответчика, Жилищно-строительного кооператива "Брусницын-Парк",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 17 сентября 2012 года

по делу N А60-28371/2012,

принятое судьей Ваниным П.Б.,

по иску Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа

к Жилищно-строительному кооперативу "Брусницын-Парк" (ОГРН 1106604001228, ИНН 6604027077)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

установил:

Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа (заявитель) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Жилищно-строительному кооперативу "Брусницын-Парк" (ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7112369 руб. 93 коп., пени в размере 819099 руб. 78 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2012 (резолютивная часть от 13.09.2012) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана сумма долга в размере 2 751 929 руб. 50 коп.

Решение суда от 17.09.2012 обжаловано истцом и ответчиком в апелляционном порядке.

Истец не согласен с решением суда от 17.09.2012 в части отказа в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе истец указывает, что оснований для частичного удовлетворения заявленных требований не имелось, расчет арендной платы за 2010-2011 годы был произведен в соответствии с действующим законодательством, исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка, указанный расчет ответчиком не оспаривался.

Ответчик обжалует решение суда от 17.09.2012 в части удовлетворенных исковых требований, в апелляционной жалобе ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права в связи с рассмотрением настоящего спора до разрешения арбитражного дела N А60-30827/2012. Ответчик считает, что расчет арендной платы должен производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая будет установлена по делу N А60-30827/2012.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства до момента вступления в законную силу решения суда по делу N А60-30827/2012.

В силу ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Оснований для отложения судебного разбирательства судом апелляционной инстанции не установлено, ходатайство ответчика оставлено без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 308/1 от 29.12.2007 истец (арендодатель) передал ООО "Самородок" (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:35:0106002:0007 площадью 100000 кв.м, расположенный по адресу: г. Березовский, ул. Ленина, - 97 метров на северо-запад от жилого дома 43 (п. Шиловка), для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Соглашением от 15.11.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды N 308/1 от 29.12.2007 были переданы ответчику.

Дополнительным соглашением от 17.11.2011 договор аренды N 308/1 от 29.12.2007 был пролонгирован на неопределенный срок.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

При согласовании условий об арендной плате в договоре аренды N 308/1 от 29.12.2007 сторонами установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке независимо от арендатора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области (п. 3.6 договора).

В дополнительном соглашении от 17.11.2011 сторонами утвержден размер арендной платы к договору N 308/11 от 29.12.2007 на 2011 год, предусматривающий определение размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом первой инстанции удовлетворены исковые требования о взыскании арендной платы в сумме 2751929 руб. 50 коп. за период с 01.01.2012 по 15.06.2012.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с 15.11.2010 по 31.12.2011 и взыскании неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при указании в расчете суммы арендной платы 4360440,43 руб. (остаток с предыдущего периода), истец не привел расчета начислений за каждый месяц. Также суд первой инстанции указал, что из представленного истцом расчета арендной платы невозможно установить, исходя из какой кадастровой стоимости рассчитана арендная плата за 2011 год, и за какой период начислена неустойка.

Указанный вывод суда нельзя признать обоснованным.

С исковым заявлением о взыскании заложенности по арендной плате за период с 15.11.2010 по 15.06.2012, пени за просрочку платежей за период с 01.11.2010 по 15.06.2012 истцом представлены расчеты арендной платы за 2010, 2011, 2012 годы, а также расчеты суммы задолженности по арендной плате и пени на 31.12.2010, на 31.12.2011, на 15.06.2012. Указанная в расчете задолженности по арендной плате и пени на 15.06.2012 сумма 4360440,43 руб. (остаток с предыдущего периода) представляет собой задолженность по арендной плате, образовавшуюся в 2010 и 2011 годах. Задолженность и пени рассчитаны истцом в соответствии с расчетами арендной платы на соответствующий период, в 2010-2011 годах - исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 88790000 руб., утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области от 19.12.2008 N 1347-ПП, в 2012 году - исходя из кадастровой стоимости в размере 110 682 000 руб., утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП.

При этом порядок определения размера арендной платы (исходя из кадастровой стоимости земельного участка) и составление истцом расчетов за 2010, 2011, 2012 с учетом утвержденной кадастровой стоимости земельного участка ответчиком не оспаривалось, что подтверждается встречным исковым заявлением от 02.08.2012.

Как следует из договора аренды N 308/11 от 29.12.2007, земельный участок был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, пункт 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к ст. 65 ЗК РФ.

Поскольку приведенная норма закона, по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Доказательств внесения арендной платы за заявленный период ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания долга по арендной плате предъявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что арендная плата за период с 15.11.2010 по 15.06.2012 подлежит перерасчету исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной при рассмотрении арбитражного дела N А60-30827/2012, подлежит отклонению.

Как следует из решения Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2012, по указанному делу удовлетворены требования истца о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:35:0106002:0007 равной рыночной в размере 49 680 000 руб.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно правилам п. 3 ст. 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, обстоятельства, подлежащие установлению при рассмотрении арбитражного дела N А60-30827/2012, не имеют отношения к требованиям, рассматриваемым по настоящему делу, о взыскании арендной платы за период с 15.11.2010 по 15.06.2012.

Ошибочность сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:35:0106002:0007 в размере 88790000 руб. (2010, 2011 год), в размере 110 682 000 руб. (до 15.06.2012) материалами дела не подтверждена. Доказательств исправления такой ошибки в установленном порядке суду не представлено.

В силу п. 2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора аренды договора N 308/11 от 29.12.2007 предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

С учетом установленных указанным договором сроков внесения арендных платежей, их размера, согласованного сторонами размера ответственности, пени за просрочку оплаты за период с 01.11.2010 по 15.06.2012 составляют 1 763 416 руб. 11 коп.

В связи с чем, исковые требования о взыскании неустойки в размере 819099 руб. 78 коп. также подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, решение суда от 17.09.2012 подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ). Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по иску и по апелляционным жалобам относится на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 сентября 2012 года по делу N А60-28371/2012 изменить.

Иск удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Брусницын-Парк" (ОГРН 1106604001228, ИНН 6604027077) в пользу Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа 7 112 369 (семь миллионов сто двенадцать тысяч триста шестьдесят девять) руб. 93 коп. долга по арендной плате, 819 099 (восемьсот девятнадцать тысяч девяносто девять) руб. 78 коп. неустойки.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Брусницын-Парк" (ОГРН 1106604001228, ИНН 6604027077) в доход федерального бюджета 62657 (шестьдесят две тысячи шестьсот пятьдесят семь) руб. 35 коп. государственной пошлины по иску, 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л.Зеленина

Судьи

Ю.А.Голубцова Л.А.Усцов