Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 г. N 16АП-3264/12

г. Ессентуки

11 декабря 2012 г.

Дело N А63-8770/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Баканова А.П.,

судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Строй" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2012 по делу N А63-8770/2012 (судья Смоляков А.Ю.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486, 355000, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. К. Хетагурова, 8),

к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер-Строй" (ИНН 2635074055, ОГРН 1042600272098, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Тухачевского, 7А, офис 3)

о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка,

без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер-Строй" (далее - ООО "Лидер-Строй", общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.02.2010 N 8029 в сумме 440 391 руб. 19 коп. за период с 16.02.2010 по 31.03.2012 и 40 894 руб. 10 коп. пени за период с 16.06.2010 по 20.03.2012 по договору аренды земельного участка от 25.02.2010 N 8029.

Решением от 03.09.2012 иск удовлетворен частично. Взыскано с ответчика в пользу истца 347 332 руб. 29 коп. основного долга за период с 16.02.2010 по 03.11.2011 по договору аренды земельного участка от 25.02.2010 и 10 497 руб. 15 коп. пени за период с 16.02.2010 по 20.03.2012. Взыскана с ответчика в доход бюджета Российской Федерации государственная пошлина в размере 10 156 руб. 58 коп. Судебный акт в удовлетворенной части мотивирован тем, что общество не исполнило договорные обязательства по оплате арендных платежей. В остальной части иска отказано, в связи с неправильным исчислением периода просрочки платежей.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение 03.09.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению ответчика, поскольку 29.06.2011 комитетом градостроительства администрации города Ставрополя выдано разрешение обществу на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного на земельном участке, находящимся в аренде общества, и передачи указанного недвижимого имущества дольщикам, переход права собственности на недвижимое имущество произошел с 30.06.2011, следовательно, с указанной даты у общества прекратилась обязанность по уплате арендных платежей комитету.

Определением от 22.10.2012 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 04.12.2012.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суд не известили. Истец направил отзыв на жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон.

Проверив правильность решения от 03.09.2012 по делу N А63-8770/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в полном объеме, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.02.2010 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 8029 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:01: 05 07:72, площадью 5 605 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 13в в квартале 520.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 16.02.2010 по 15.02.2013.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.

Пунктом 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 01.04.2010 N 26-26-01/006/2010-668.

25 июня 2010 года Комитет градостроительства администрации города Ставрополя выдал обществу разрешение на строительство многоэтажного жилого дома на спорном земельном участке.

29 июня 2011 года Комитет градостроительства администрации города Ставрополя выдал разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со строенными нежилыми помещениями (Литера А), расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 13в, в квартале 520.

30 июня 2011 года по актам приема-передачи недвижимости ООО "Лидер-Строй" на основании договоров на участие в долевом строительстве "Многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Кулакова, 13в, в квартале 520 г. Ставрополя" передало квартиры дольщикам.

03 ноября 2011 года произведена регистрация права собственности участников долевого строительства на квартиры в указанном жилом доме.

Ответчиком договорные обязательства по выплате арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем в период с 16.02.2010 по 31.03.2012 у общества перед комитетом образовалась задолженность в сумме 440 391 руб. 19 коп.

Обществом задолженность по договору аренды в добровольном порядке не погашена, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, а обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы.

Постановлением Правительства Ставропольского края "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" от 16.04.2008 N 64-П, установлен порядок определения размера арендной платы, в соответствии с которым базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к настоящему порядку.

Частью 5 Порядка определения размера арендной платы установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями.

Следовательно, ответчик обязан вносить арендную плату по регулированным ценам ежеквартально.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в размере, установленном соответствующими нормативными актами, является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате.

В соответствии с положениями пунктов 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

Следовательно, с 04.11.2011 у комитета прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с общества, а у общества только с указанной даты прекратилась обязанность по уплате арендных платежей.

Арендная плата подлежит взысканию за период с 16.02.2010 по 03.11.2011 и составляет 347 332 руб. 29 коп.

Апелляционным судом расчет задолженности проверен и установлено, что расчет арендной платы произведен арифметически правильно в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п.

Применение указанных индексов инфляции и методику расчета арендных платежей ответчик не оспаривает, доказательств того, что истцом изменена методика расчета арендных платежей, в материалах дела не имеется и таких доказательств ответчиком суду не представлено.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, правомерно пришел к выводу, что в период действия договора аренды земельного участка арендатор надлежащим образом не исполнил обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем за обществом образовалась задолженность по арендным платежам за период с 16.02.2010 по 03.11.2011 в сумме 347 332 руб. 29 коп., поэтому исковые требования в указанной части обоснованно удовлетворены, в остальной части требований о взыскании долга правомерно отказано.

Истцом на сумму задолженности начислено 40 894 руб. 10 коп. пени за период с 16.06.2010 по 20.03.2012.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.3 договора стороны установили, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трёхсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судом расчет пени проверен и с учетом уменьшения размера основного долга до 347 332 руб. 29 коп. правильно установлено, что согласно условиям договора взысканию подлежит 10 497 руб.15 коп. пени за период с 16.02.2010 по 20.03.2012.

Указанная сумма пени, принимая во внимание сумму задолженности, продолжительность периода, в течение которого имело место неисполнение обязательства, размер установленного договором процента неустойки, размер действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, общей суммы неустойки в сравнении с расходами, причиненными неисполнением обязательств, соразмерна последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины отнесены судом первой инстанции на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. С истца пошлина не взыскана, поскольку комитет освобождается от уплаты государственной пошлины в силу закона.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам, дана надлежащая оценка, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств в обоснование своих возражений по иску и доводам апелляционной жалобы. Доводы ООО "Лидер-Строй" основаны на неверном толковании норм материального права.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает решение от 03.09.2012 по делу N А63-8770/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2012 по делу N А63-8770/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.П. Баканов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков