Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2012 г. N 19АП-5791/10

г. Воронеж

14 ноября 2012 г.

Дело N А08-10333/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.,

судей Сурненкова А.А.,

Седуновой И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ляминой А.А.,

при участии:

от ООО "Розничная Сеть Провиант-1": Насонова Л.С., представитель по доверенности N 11 от 04.10.2012;

от ОАО Сберегательный Банк РФ: Шаповал Е.М., представитель по доверенности N ДО-3-26/674 от 12.10.2010; Красникова Н.Н., представитель по доверенности N 01/415 от 30.06.2011; Швецов В.В., представитель по доверенности N ДО-3-26/6092 от 24.03.2010;

от Червова А.Г.: Панкратова Г.М., представитель по доверенности б/н от 12.04.2012;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Червова Андрея Геннадьевича на определение Арбитражного суда Белгородской области от 17.09.2012 года по делу N А08-10333/2009,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.08.2010 года ООО "Розничная сеть ПРОВИАНТ-1" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении имущества общества открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Суханов А.Е.

Конкурсный кредитор ОАО "Сбербанк России" обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением об утверждении начальной цены продажи имущества ООО "Розничная сеть ПРОВИАНТ-1", находящегося в залоге - нежилого помещения общей площадью 7 079,24 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Надежда, д. 5, кадастровый номер 31:06:02 37 002:0010:14:440:002:102000880:0000:20002, в размере 239 543 000 руб. с учетом НДС.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 17.09.2012 года заявление ОАО "Сбербанк России" удовлетворено.

Утверждена начальная цена продажи имущества, принадлежащего ООО "Розничная сеть ПРОВИАНТ-1", находящегося в залоге - нежилого помещения общей площадью 7 079,24 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Надежда, д. 5, кадастровый номер 31:06:02 37 002:0010:14:440:002:102000880:0000:20002, в размере 239 543 000 руб. с учетом НДС.

Не согласившись с указанным определением суда, Червов Андрей Геннадьевич обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Белгородской области от 17.09.2012 года отменить.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц в порядке статей 123, 156, 184, 266 АПК РФ.

Представитель Червова А.Г. поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ОАО "Сбербанк России" возражали против доводов апелляционной жалобы, считают обжалуемое определение законным и обоснованным, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам деле отзыве, просили оставить его без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Представитель ООО "Розничная сеть ПРОВИАНТ-1" поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда 31.10.2012 года суд объявлял перерыв до 07.11.2012 года.

После перерыва в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, поддержали свои правовые позиции по делу.

К материалам дела приобщен поступивший через канцелярию суда от ОАО "Сбербанк России" отзыв на апелляционную жалобу с приложением.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает необходимым изменить определение Арбитражного суда Белгородской области от 17.09.2012 года по делу N А08-10333/2009.

Как следует из материалов дела определением Арбитражного суда Белгородской области от 31.05.2010 года требования ОАО "Сбербанк России" установлены в реестре требований кредиторов Должника в размере 261 676 723,59 руб. как обеспеченные залогом по договору ипотеки N 605607194/И-4 от 12.02.2008 года.

Предметом залога является нежилое помещение, общей площадью 7 079,24 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Надежда, д. 5, кадастровый номер 31:06:02 37 002:0010:14:440:002:102000880:0000:20002. Доля в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором находится нежилое помещение, в залоге не находится.

Конкурсный управляющий Суханов А.Е. обратился в Банк с просьбой внесения своих предложений "О порядке, сроках и условиях продажи недвижимого имущества" (письмо N 701-К от 18.08.2011 года), направив при этом в адрес Банка отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 413 от 20.07.2011 года, произведенный по заказу второго залогового кредитора - ООО "Коммерческая недвижимость".

Банком, как залоговым кредитором, в соответствии с положениями ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" было разработано и утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Розничная сеть ПРОВИАНТ-1" предоставленного в залог ОАО "Сбербанк России", реализуемого в рамках конкурсного производства по настоящему делу. Начальная цена реализации, указанная в Предложении, определена на основании отчета об оценке N 413 от 20.07.2011 года и установлена в размере 239 543 000 руб. с учетом НДС.

Вторым залоговым кредитором - ООО "Коммерческая недвижимость" разработано и утверждено Предложение "О порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "Розничная сеть ПРОВИАНТ-1", в соответствии с условиями которого, начальная продажная цена залогового имущества также составляет 239 543 000 руб. с учетом НДС и определена на основании отчета об оценке N 413 от 20.07.2011 года.

До настоящего времени конкурсным управляющим ООО "Розничная сеть ПРОВИАНТ-1" действий по обращению в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены залогового имущества не осуществлялось.

В связи с чем, Банк обратился в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции утвердил начальную цену продажи имущества, принадлежащего ООО "Розничная сеть ПРОВИАНТ-1", находящегося в залоге - нежилого помещения общей площадью 7 079,24 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Надежда, д. 5, кадастровый номер 31:06:02 37 002:0010:14:440:002:102000880:0000:20002, в размере 239 543 000 руб. с учетом НДС.

Суд апелляционной инстанции считает, что вышеуказанное определение подлежит изменению по следующим основаниям.

Предметом залога является нежилое помещение, общей площадью 7 079,24 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Надежда, д. 5, кадастровый номер 31:06:02 37 002:0010:14:440:002:102000880:0000:20002.

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости N 413 от 20.07.2011 года, начальная продажная цена залогового имущества составляет 239 543 000 руб. с учетом НДС.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным установление начальной цены в размере 100% от установленной рыночной стоимости в отчете об оценке N 413 от 20.07.2011 года, в виду следующего.

Как следует из абзаца 2 пункта 4 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 разъяснено, что начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Приведенные правовые нормы и разъяснения указывают на то, что начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом исходя из оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает необходимым для установления начальной продажной цены имущества, обремененного залогом, учитывая отчет оценщика, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости, указанной в отчете, в общем размере 191 634 400 руб. с учетом НДС.

При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Белгородской области от 17.09.2012 года подлежит изменению.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 17.09.2012 года по делу N А08-10333/2009 изменить.

Утвердить начальную цену продажи имущества, принадлежащего ООО Розничная сеть ПРОВИАНТ-1", находящегося в залоге - нежилое помещение площадью 7079,24 кв.м.: расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Надежда, д.5, кадастровый номер 31:16:02 37 002:0010:14:440:002:102000880:0000:20002 в размере 191634400 руб. с учетом НДС.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ж.Н. Потихонина

Судьи

А.А. Сурненков И.Г. Седунова