Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2012 г. N 16АП-3516/12

г. Ессентуки

14 декабря 2012 г.

Дело N А20-2903/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б.,

судей: Сулейманова З.М., Фриева А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Эсангальдеевой Х.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16.10.2012 по делу N А20-2903/2012 под председательством судьи Маировой А.Ю. по иску муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525, 360000, Кабардино-Балкарская Респ., Нальчик г., Лермонтова ул., 52 "а") к обществу с ограниченной ответственностью "БилдСтар" (ИНН 7714598893, ОГРН 1057746732603, 129110, Москва г., Мира пр-кт., 61/8, СТР.1), о взыскании 33 643 774, 35 рублей, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "БилдСтар" - Любанова Е.В. (доверенность от 17.09.2012), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БилдСтар" (далее - ООО "БилдСтар") о взыскании 33 643 774 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики 16.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что изменение методики расчета арендной платы, установленной договором, возможно только с учетом пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). В данном споре изменение арендной платы обусловлено изменением методики ее определения в одностороннем порядке, с применением новых формул и коэффициентов, тогда как арендодатель не наделен правом по внесению корректировки в способ определения платы за аренду посредством изменения формулы расчета.

На указанное решение департаментом подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16.10.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. В апелляционной жалобе департамент указывает, что размер арендной платы, предусмотренной договором, изменился в связи с утверждением Правительством Кабардино-Балкарской Республики государственной кадастровой оценки земельных участков, а также изменением методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории городского округа Нальчик. ООО "БилдСтар" обязано вносить арендные платежи в соответствии со ставками арендной платы, установленными органами государственной власти субъекта Российской Федерации и соответствующего муниципального образования.

ООО "БилдСтар" в отзыве просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.

Представитель ООО "БилдСтар" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Департамент, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя ООО "БилдСтар", и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16.10.2012 по делу N А20-2903/2012 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что между департаментом (арендодатель) и ООО "БилдСтар" (арендатор) на основании постановления главы администрации города Нальчика N 1757 от 21.12.2005 заключен договор аренды N 1356-АЗ от 02.10.2006 земельного участка, расположенного по адресу: г. Нальчик пр. Ленина/ул. Балкарская, площадью 14 000 кв.м на срок с 02.10.2006 по 21.12.2012.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы по договору составил 159 307 рублей 40 копеек (113 х 10,07 х 14000 : 100 = 159 307, 40 рублей) Стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по формуле: А = Рс х Ккр х S :100, где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; Ккр - коэффициент кратности базовой ставки, ставка земельного налога; S - площадь земельного участка в квадратных метрах (Приложение N 2 к договору).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-ПП "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель, населенных пунктов КБР" изменен средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Кабардино-Балкарской Республики (Приложение N 3).

Ссылаясь на указанное Постановление, арендодатель известил ООО "БилдСтар" об увеличении размера арендной платы.

ООО "БилдСтар" направлено дополнительное соглашения от 15.01.2010 к договору аренды, которым арендная плата установлена в размере 2 096 010 рублей в год (15000 х 465,78 х 30:100 = 2 096 010 рублей).

Плата за пользование земельным участком в указанных размерах арендатором не вносилась, что послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности в размере 33 643 774 рублей 35 копеек за период с 19.01.2010 по 30.06.2012.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может содержать формулу (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в рамках предоставленных им полномочий. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).

В рассматриваемой ситуации, как обоснованно указал суд первой инстанции, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а утверждением абсолютно новой методики ее определения в одностороннем порядке.

Как видно из материалов дела, в договоре аренды стороны согласовали следующую методику расчета размера арендной платы за земельный участок (113 х 10,07 х 14000 : 100 = 159 307, 40 рублей), исходя из средней ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в год; коэффициента кратности базовой ставки и площади земельного участка в квадратных метрах.

В проекте дополнительного соглашения департамент на основании Постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-ПП "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель, населенных пунктов КБР" определил размер годовой арендной платы по иной методике: 15000 х 465,78 х 30 : 100 = 2 096 010 руб. в год.

Кроме того, как следует из приложения N 1 к договору аренды при определении сторонами методики расчета размера арендной платы применена базовая ставка арендной платы по виду функционального использования - земли под промышленными объектами в размере - 113, утвержденная Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 28.12.2002 N543-ПП "О результатах государственной кадастровой оценки земель КБР", тогда как при расчете размера арендной платы в дополнительном соглашении департамент относит спорный земельный участок к иному виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения", применяя средний удельный показатель кадастровой стоимости земли 465,78, утвержденный Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N324-ПП "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель, населенных пунктов КБР".

Между тем при заключении договора аренды стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору

В 2010 - 2012 годах контрагенты не заключали дополнительные соглашения к договору и не подписывали новые расчеты.

Следовательно, изменение условия о размере платы за пользование (арендной платы) земельным участком возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством кардинального изменения методики их расчета.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, принятие Правительством Кабардино-Балкарской Республики Постановления от 24.12.2009 N 324-ПП "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель, населенных пунктов КБР" само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Департамент не представил доказательства внесения изменений в согласованную в договоре аренды методику определения размера арендной платы. Доказательств заключения дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном договором аренды, а также в судебном порядке посредством предъявления иска о понуждении к заключению договора материалы дела не содержат.

Применение новой методики определения арендной платы, произведенное департаментом в нарушение условий договора, повлекло существенное увеличение ее размера, что нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности. Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований департамента. Данный правовой подход отражен в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.10.2012 по делу N А53-5604/2012, от 07.03.2012 по делу N А01-665/2011.

Судом также установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2010 ООО "БилдСтар" передало в собственность Малинина А.А. незавершенный строительством спорткомплекс, расположенный на арендуемом ООО "БилдСтар" земельном участке. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 21.10.2010.

25.10.2010 ООО "БилдСтар" обратилось в Местную администрацию городского округа Нальчик для перезаключения договора аренды на Малинина А.А. - нового собственника спортивного комплекса, находящегося в границах спорного земельного участка.

Постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 15.11.2011 N 1974 Малинину А.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104016:0018.

21.12.2010 на основании государственного контракта N 20/1 Министерство по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики приобрело у Малинина А.А. в собственность спортивный комплекс и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104016:0018, что подтверждается актом приема-передачи от 22.12.2010 (Приложение N 3 к государственному контракту от 21.12.2010 N 20/1).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из изложенного, с 21.10.2010 ООО "БилдСтар" не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104016:0018, в связи с чем оснований для начисления ООО "БилдСтар" арендных платежей с указанного периода не имеется.

Доводы департамента о том, что размер арендной платы, предусмотренной договором, изменился в связи с утверждением Правительством Кабардино-Балкарской Республики государственной кадастровой оценки земельных участков, а также изменением методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории городского округа Нальчик, в связи с чем ООО "БилдСтар" обязано вносить арендные платежи в соответствии со ставками арендной платы, установленными органами государственной власти субъекта Российской Федерации и соответствующего муниципального образования, основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16.10.2012 по делу N А20-2903/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

З.М. Сулейманов А.Л. Фриев