Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 г. N 18АП-12374/12

г. Челябинск

13 декабря 2012 г.

Дело N А07-9811/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИСАТЭК" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2012 по делу N А07-9811/2012 (судья Салиева Л.В.).

Открытое акционерное общество "Мелеузовский сахарный завод" (далее - ОАО "Мелеузовский сахарный завод", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИСАТЭК" (далее - ООО "ИСАТЭК", ответчик) о взыскании 372 015 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате по договору N 05/04-11 от 29.04.2011, 23 153 руб. 01 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда от 15.10.2012 (резолютивная часть от 04.10.2012) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 365 814 руб. 87 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 23 048 руб. 51 коп. (т. 2 л.д. 18-24).

В апелляционной жалобе ООО "ИСАТЭК" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на допущенное судом первой инстанции нарушение норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение судом обстоятельств дела.

По мнению апеллянта, судом необоснованно сделан вывод о сохранении у ответчика обязанности по оплате арендной платы до момента полной оплаты имущества по заключенному договору купли-продажи, в связи с подписанием сторонами дополнительного соглашения о продлении договора аренды до 30.04.2012. Судом не учтено, что указанное дополнительное соглашение не является заключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, так как оно продлило срок действия договора на срок более года.

Также ошибочным находит вывод суда о возникновении у ответчика права собственности на имущество и о прекращении арендных обязательств с момента полной оплаты товара, так как в силу ст.ст. 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество в императивном порядке возникает с момента государственной регистрации. Заключение договора купли-продажи от 16.01.2012 прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за помещение, с этого момента меняется основание законного владения имуществом, каковым является договор купли-продажи. Таким образом, поскольку соединение двух оснований владения невозможно, взимание арендной платы недопустимо.

К началу судебного разбирательства отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.04.2011 между ОАО "Мелеузовский сахарный завод" (арендодатель) и ООО "ИСАТЭК" (арендатор) был заключен договор N 05/04-11 аренды имущественного комплекса (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду в целом как имущественный комплекс свеклоприемный пункт, расположенный в пос. Васильевка Стерлитамакского района Республики Башкортостан. В составе указанного имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить имущество, определенное в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора: земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав свеклопункта основные средства (т. 1 л.д. 10).

Вышеуказанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельств о праве собственности от 12.08.2005 серии 04 АА N 181183-181190 (т. 1 л.д. 79-86).

Размер арендной платы за пользование имуществом составляет 93 003 руб. 78 коп. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца за последующий месяц аренды.

Срок действия договора аренды определен с 29.04.2011 по 31.12.2012.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от того же числа. Техническое состояние имущества на момент передачи определено как удовлетворительное, претензий у принимающей стороны нет.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.02.2012 срок действия договора аренды продлен до 30.04.2012 (т. 1 л.д. 12).

16.01.2012 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был подписан договор N 07/01-12 купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор купли-продажи), предметом которого определено недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, п. Васильевка, ул. Восточная, 11, право собственности ОАО "Мелеузовский сахарный завод" на которое подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 12.08.2005 серии 04 АА N 118183-118190: столовая, общей площадью 175,8 кв.м (литера П); весовая, общей площадью 18,3 кв.м (литера А); весовая, общей площадью 23,3 кв.м (литера Д); весовая, общей площадью 22,6 кв.м (литера Е); контора сырьевой лаборатории, общей площадью Федеральный закон от 30.12.2008 N 312-ФЗ,3 кв.м (литера В); гараж, общей площадью 379,1 кв.м (литера Н); склад семян, общей площадью 421,6 кв.м (литера Р);насосная, общей площадью 20,5 кв.м (литера С) (т. 1 л.д. 130-131).

Согласно разделу 2 данного договора стоимость имущества определена в 1700000 руб., оплату которой покупатель производит не позднее 25.01.2012.

В соответствии с п. 4.1. договора купли-продажи право собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, возникает у покупателя с момента полной оплаты ее стоимости.

К договору в качестве приложения N 1 подписан акт приема-передачи.

Оплата стоимости приобретаемого имущества произведена ответчиком в следующем порядке: платежными поручениями N 495 от 01.02.2012 - 50 000 руб., N 540 от 07.03.2012 - 100 000 руб., N 667 от 26.04.2012 - 1 550 000 руб. (т. 2 л.д. 6-8).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы по договору аренды от 29.04.2011 N 05/04-11 за период с 01.01.2012 по 30.04.2012, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик осуществлял пользование имуществом, впоследствии приобретённым им по договору купли-продажи, до момента приобретения права собственности на имущество без внесения платы за него. Судом отклонены доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы ввиду приобретения ответчиком имущества в собственность, так как в силу заключенного истцом и ответчиком договора купли-продажи право собственности ответчика на имущество возникает с момента полной оплаты товара, ввиду чего факт заключения договора купли-продажи прекращает на будущее обязательство ответчика по внесению арендной платы. В связи с указанным, суд удовлетворил исковые требования до момента окончательной оплаты за спорное имущество, так как с момента приобретения права собственности на имущество арендные обязательства между сторонами прекратились.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды на предмет его заключенности на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание отсутствие между сторонами разногласий относительно подлежащего передаче в аренду имущества, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о согласовании сторонами его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (статья 433 ГК РФ). В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами на срок с 29.04.2011 по 31.12.2012 и государственной регистрации не подлежал.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока аренды, предусмотренного пунктом 5.1 договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, с учетом выраженной в дополнительном соглашении N 1 от 01.02.2012 воли сторон на продление имеющихся между ними договорных отношений следует признать указанный договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды, ввиду того, что дополнительным соглашением от 01.02.2012 стороны согласовали новый срок договора, установив его более года, подлежат отклонению.

Из условия п. 1 дополнительного соглашения от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 12), оценённого судом по правилам ст. 431 ГК РФ, следует, что стороны продлили действие договора до 30.04.2012.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ стороны могут заключить договор аренды на определённый срок.

С учётом требований ст. 314, 425, 453, 610 ГК РФ соглашение сторон о продлении срока договора не является внесением изменений в условия договора, касающиеся первоначального срока его действия.

Ссылки апеллянта в обоснование обратного вывода на судебную практику подлежат отклонению, поскольку перечисленные в апелляционной жалобе акты судебной практики приняты по иным фактическим обстоятельствам.

Таким образом, названное дополнительное соглашение является действующим, поскольку не изменяет срок договора аренды, а оформляет волю сторон на продление срока его действия, равно как и является действующим договор аренды, поскольку заключенный на срок менее одного года, договор не требовал государственной регистрации.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.3.1 размер арендной платы за пользование имуществом составляет 93 003 руб. 78 коп. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца за последующий месяц аренды.

При установлении периода взыскания задолженности арбитражный апелляционный суд принимает во внимание следующее.

Согласно представленному в дело договору купли-продажи от 16.01.2012 (т. 1 л.д. 130) ответчик (продавец) продал, а истец (покупатель) купил недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, п. Васильевка, ул. Восточная, 11, право собственности ОАО "Мелеузовский сахарный завод" на которое подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 12.08.2005 серии 04 АА N 118183-118190: столовая, общей площадью 175,8 кв.м (литера П); весовая, общей площадью 18,3 кв.м (литера А); весовая, общей площадью 23,3 кв.м (литера Д); весовая, общей площадью 22,6 кв.м (литера Е); контора сырьевой лаборатории, общей площадью Федеральный закон от 30.12.2008 N 312-ФЗ,3 кв.м (литера В); гараж, общей площадью 379,1 кв.м (литера Н); склад семян, общей площадью 421,6 кв.м (литера Р); насосная, общей площадью 20,5 кв.м (литера С).

Согласно разделу 2 данного договора стоимость имущества определена в размере 1 700 000 руб., оплату которой покупатель производит не позднее 25.01.2012.

В соответствии с п. 4.1. договора купли-продажи право собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, возникает у покупателя с момента полной оплаты ее стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы. Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

С учётом изложенных разъяснений, а также положений ст. 131 ГК РФ истец в апелляционной жалобе обоснованно отмечает, что обязанность арендатора, купившего арендуемую вещь у арендодателя-продавца, прекращается не позднее момента государственной регистрации права собственности на приобретённую недвижимую вещь.

Между тем доказательств государственной регистрации перехода права собственности истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, в силу изложенных разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 стороны в договоре купли-продажи могут согласовать иной момент прекращения обязанности по внесения арендной платы за имущество, приобретённое по договору купли-продажи, ранее государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Из материалов настоящего дела следует, что согласно достигнутой сторонами в п. 4.1. договора купли-продажи договорённости, право собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, возникает у покупателя с момента полной оплаты ее стоимости.

Оплата стоимости приобретаемого имущества произведена ответчиком в следующем порядке: платежными поручениями N 495 от 01.02.2012 - 50 000 руб., N 540 от 07.03.2012 - 100 000 руб., N 667 от 26.04.2012 - 1 550 000 руб. (т. 2 л.д. 6-8).

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что обязанность арендатора по внесению арендной платы по договору аренды прекращается 27.04.2012.

Довод апелляционной жалобы о несоответствии приведённого вывода суда положениям ст.ст. 219, 223 ГК РФ, отклоняется как противоречащий условиям соглашения, достигнутого сторонами в п. 4.1. договора.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения арендатором обязанности по внесению платы за пользование спорным имуществом до оговоренного в п. 4.1 договора купли-продажи момента, взыскание суммы основного долга следует признать верным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Осуществлённый судом первой инстанции расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами судом апелляционной инстанции проверен, признан верным, контррасчёта суммы процентов апеллянтом не представлено. В данной части решение суда первой инстанции также не подлежит отмене.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2012 по делу N А07-9811/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИСАТЭК" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева Л.В.Пивоварова