Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2012 г. N 15АП-13804/12

город Ростов-на-Дону

10 декабря 2012 г.

дело N А32-23461/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от третьего лица - ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" - представителя Измерова А.А. (доверенность от 15.10.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального учреждения "Служба заказчика по управлению жилищным фондом, благоустройству территорий и оказанию жилищно-коммунальных услуг", общества с ограниченной ответственностью "Радославстройкомплект", общества с ограниченной ответственностью "Эльдорадо-Славянск"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14 сентября 2012 года по делу N А32-23461/2009

по иску муниципального учреждения "Служба заказчика по управлению жилищным фондом, благоустройству территорий и оказанию жилищно-коммунальных услуг" (ОГРН 1022304651710)

к обществу с ограниченной ответственностью "Радославстройкомплект" (ОГРН 1022304646650), обществу с ограниченной ответственностью "Эльдорадо-Славянск" (ОГРН 1052320244052)

при участии третьего лица - открытого акционерного общества "Краснодарский краевой инвестиционный банк"

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности,

принятое судьей Черножуковым М.В.,

УСТАНОВИЛ:

участник общества с ограниченной ответственностью "Радославстройкомплект" - муниципальное учреждение "Служба заказчика по управлению жилищным фондом, благоустройству территорий и оказанию жилищно-коммунальных услуг" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Радославстройкомплект" (далее - общество), обществу с ограниченной ответственностью "Эльдорадо-Славянск" (далее - ООО "Эльдорадо-Славянск") о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 31.07.2007, заключенного ответчиками, применении последствий недействительности сделки в виде возврата ряда объектов недвижимости, находящихся по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, д. 14.

Сделка оспаривалась как крупная, направленная на отчуждение всего принадлежащего обществу недвижимого имущества. Решение о совершении оспариваемой сделки было принято в отсутствие истца, волеизъявление которого было необходимо для принятия решения об отчуждении имущества по крупной сделке. Истец не был уведомлен о проведении общего собрания для решения вопроса о совершении крупной сделки.

Истец уточнил предмет требования в части применения реституции, просил применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "Эльдорадо-Славянск" денежных средств в размере 2 300 000 рублей.

Решением от 18.11.2009 исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости от 31.01.2007, применил последствия недействительности сделки в виде возврата денежных средств в сумме 2 300 000 рублей и объектов недвижимости.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 решение арбитражного суда оставлено без изменения.

Открытое акционерное общество "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (далее - банк) в марте 2012 года обратилось с кассационной жалобой на указанные судебные акты, как принятые о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. В кассационной жалобе банк сослался на передачу спорных объектов недвижимости в ипотеку по кредитному договору с ООО "Эльдорадо-Славянск", обращение взыскания на эти объекты решением суда.

Постановлением от 16.04.2012 Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа решение арбитражного суда и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как указал суд кассационной инстанции, оспариваемые судебные акты затрагивают права банка как залогодержателя имущества, являющего предметом договора купли-продажи от 31.01.2007. Согласно статье 33 Закона об ипотеке залогодатель при предъявлении к нему иска обязан был незамедлительно известить залогодержателя, который должен был быть привлечен к участию в деле.

Определением от 28.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк".

В отзыве на иск банк заявил о пропуске срока исковой давности, указал, что голосование истца на общем собрании не могло повлиять на результаты решения по вопросу о продаже имущества, при заключении договора ипотеки и предоставлении денежных средств ответчику банк полагался на реестровые записи в ЕГРП, является добросовестным залогодержателем, при применении последствий недействительности сделки в виде возврата объектов суду следует указать на сохранение их ипотеки. Сослался на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11 (т. 3, л.д. 89-93).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости от 31.01.2007, заключенный между ООО "Радославстройкомплект" и ООО "Эльдорадо-Славянск", применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО "Эльдорадо-Славянск" в пользу ООО "Радославстройкомплект" 18 000 000 рублей. В остальной части иска отказано.

Суд признал недействительным оспариваемый договор купли-продажи объектов недвижимости как крупную сделку, признал банк добросовестным залогодержателем, отказал в возврате объектов недвижимости истцу как обремененных ипотекой, взыскал с покупателя по сделке в пользу продавца в порядке реституции рыночную денежную стоимость отчужденных объектов в сумме 18 000 000 рублей. Суд также сослался на наличие вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Краснодара, которым на объекты недвижимости было обращено взыскание в пользу банка, указав данное обстоятельство как на основание невозможности возврата объектов продавцу в порядке реституции.

Истец и ответчики обжаловали указанное решение в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец обжаловал решение в части применения реституции, не согласившись со взысканием с покупателя по недействительной сделке 18 000 000 рублей вместо возврата объектов недвижимости, поскольку ООО "Эльдорадо-Славянск" находится в стадии ликвидации и решение суда невозможно будет исполнить. Реализация спорного имущества, которое является муниципальной собственностью, причиняет ущерб государственным интересам. Восстановление прав истца возможно только в результате возврата имущества в натуре. Банк при заключении договора ипотеки должен был знать о нарушении процедуры совершения крупной сделки при отчуждении объектов недвижимости. Для этой цели в банке имеется подразделение экономической и юридической безопасности, которое могло проверить титул продавца по сделке. Присужденная сумма 18 000 000 рублей не отвечает действительной стоимости имущества. Денежные средства взысканы судом без учета причиненных истцу убытков, поскольку согласно статье 1105 ГК РФ потерпевшему возмещается не только действительная стоимость имущества, но и убытки, причиненные изменением стоимости имущества. Отчет об оценке стоимости имущества 2009 года не является актуальным.

ООО "Эльдорадо-Славянск" в апелляционной жалобе сослалось на свою добросовестность при приобретении в собственность объектов по оспариваемому договору купли-продажи. Истцом не доказано, что ООО "Эльдорадо-Славянск" могло установить крупность сделки и нарушение процедуры ее совершения. Общество находится в стадии ликвидации.

ООО "Радославстройкомплект" в апелляционной жалобе сослалось на фактическую передачу ему имущества в рамках исполнительного производства по решению суда от 18.11.2009. ООО "Эльдорадо-Сервис" находится в стадии ликвидации, в связи с чем 18 000 000 рублей этим обществом выплачены не будут. Спор о прекращении договора залога рассматривается в другом деле. Суд не учел при вынесении решения платежное поручение N 1 от 22.12.2010 об оплате 2 000 000 рублей. Стоимость имущества, указанная судом, неактуальна.

В отзыве на апелляционные жалобы банк просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель банка доводы апелляционных жалоб не признал, просил решение суда оставить без изменения. Стороны явки своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя третьего лица, явившегося в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 31 января 2007 г. между ООО "Радославстройкомплект", с одной стороны, и ООО "Эльдорадо-Славянск", с другой стороны, был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости. По указанному договору ООО "Радославстройкомплект" передало, а ООО "Эльдорадо-Славянск" приняло административное здание, готовность 100% назначение: незавершенное строительство, площадь застройки 28,2 кв.м., литер А, кадастровый (условный) номер 23-23-16/032/2006-671; здание гаража, этажность: 1, площадью 324,4 кв.м., литер Б, кадастровый (условный) номер 23-23-16/032/2006-668; незавершенное строительством здание котельной, готовность 71 %, площадью застройки 126, 2 кв.м., назначение незавершенное строительство, литер Д, кадастровый (условный) номер 23-23-16/032/2006-667; здание трансформаторной станции, назначение коммуникационное, площадью 10 кв.м., литер Е, этажность: 1, кадастровый (условный) номер 23-23-16/032/2006-669; незавершенное строительством здание склада, готовность 40%, площадью застройки 516,4 кв. м., литер Ж., кадастровый (условный) номер 23-23-16/032/2006-670. Право собственности на указанные объекты было зарегистрировано за ООО "Эльдорадо-Славянск" в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В свою очередь ООО "Эльдорадо-Славянск" произвело оплату ООО "Радославстройкомплект" по договору в размере 2 300 000 рублей.

МУ "Служба заказчика по управлению жилищным фондом, благоустройству территорий и оказанию жилищно-коммунальных услуг" является участником ООО "Радославстройкомплект" с долей участия в размере 10%.

Цена по договору купли-продажи от 31.01.2007 г. составил 2300000 руб. (п.1.4 и 3.1 договора). Балансовая стоимость активов общества на последний отчетный период, то есть на 31.12.2006 г. составила 742 тыс. рублей, что подтверждено бухгалтерским балансом. Как установил суд первой инстанции, по оспариваемому договору произошло отчуждение всего недвижимого имущества ООО "Радославстройкомплект". Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по договору купли-продажи от 31.01.2007 г. было отчуждено имущество, превышающее двадцать пять процентов стоимости имущества общества, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении оспариваемой сделки, в связи с чем отнес сделку к крупной.

Ответчики не оспаривают вывод суда о крупности сделки.

Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 14871/10).

Крупная сделка, заключенная от имени общества генеральным директором (директором) с нарушением требований, предусмотренных статьей 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, является оспоримой. Поэтому само по себе отсутствие надлежащего решения компетентного органа управления обществом об одобрении крупной сделки не является достаточным основанием для признания ее судом недействительной по иску участника общества. Соответствующий иск может быть удовлетворен в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для общества и истца как его участника, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов. Следовательно, применительно к рассматриваемому спору истец в силу пункта 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должен сформулировать указанные обстоятельства. Бремя их доказывания в соответствии со статьей 65 названного Кодекса лежит на истце (постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 N 13411/10).

Судом первой инстанции установлена не только крупность сделки, но и ее явная убыточность для общества, поскольку рыночная стоимость тех же объектов составляла в действительности 20 000 000 рублей, именно эта стоимость и применялась судом при определении последствий недействительности сделки. В договоре ипотеки от 22.08.2008 стороны оценили предмет ипотеки в 11 329 891 рубль, указав в пункте 1.6 договора, что предмет ипотеки оценен сторонами исходя из реальной цены заложенного имущества при возможной реализации предмета ипотеки (т. 3, л.д. 48). Начальная продажная цена имущества, заложенного по договору ипотеки от 22.08.2008, установлена решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 28.06.2011 в размере 11 446 571 рубль (т. 3, л.д. 71). Так, если незавершенное строительством административное здание готовностью 100%, литер А, было оценено сторонами оспариваемой сделки в 200 000 рублей, то в решении Октябрьского районного суда г. Краснодара это здание оценено в 443 403 рубля; здание гаража, литер Б, было продано за 1 000 000 рублей, тогда как в решении суда начальная продажная цена гаража литер Б - 3 682 164 рубля; незавершенное строительством здание котельной оценено сторонами в 350 000 рублей, тогда как в решении суда оно оценено в 493 042 рубля; здание трансформаторной станции, литер Е, оценено сторонами в 300 000 рублей, в решении суда - 419 752 рубля, незавершенное строительством здание склада, литер Ж, в оспариваемой сделке было оценено в 450 000 рублей, тогда как в решении суда - в 568 210 рублей. Указанные объекты недвижимости на момент совершения сделки располагались на земельном участке с кадастровым номером 23:48:04 02 044:0025, площадью 8 729 кв.м., разрешенное использование - под производственную базу, который принадлежал продавцу объектов на праве аренды, однако само это право в договоре продажи от 31.01.2007 оценено не было и отдельно не продавалось, из оспариваемой сделки также не усматривается, что при определении стоимости объектов недвижимости производственной базы учитывалось также право аренды на земельный участок под этими объектами. Впоследствии этот земельный участок явился предметом ипотеки, так как 23.07.2008 был выкуплен ООО "Эльдорадо-Славянск", в договоре ипотеки указанный земельный участок был оценен в 4 613 000 рублей, а в решении суда об обращении взыскания его начальная продажная цена была определена в сумме 5 606 571 рубль.

Последующая передача спорных объектов недвижимости вместе с земельным участком в залог банку также свидетельствует об их рыночной ликвидности.

При таких обстоятельствах ООО "Эльдорадо-Славянск" не могло не осознавать при приобретении спорных объектов их реальную рыночную стоимость, и, как следствие, явную заниженность цены их приобретения. Отчуждение объектов производственной базы вместе с земельным участком, на котором они расположены, по указанной в оспариваемом договоре цене свидетельствует о снижении капитализации ООО "Радославстройкомплект", что означает, как следствие, снижение стоимости долей участия в этом обществе, а также ликвидационной квоты участников, создает вероятность банкротства и ухудшения финансовых результатов хозяйственной деятельности, в том числе направляемых участникам в виде дивидендов. Неудовлетворительное состояние ООО "Радославстройкомплект" подтверждается, в частности, письмом этого общества в адрес главы администрации Славянского района от 22.05.2009 (т. 1, л.д. 173).

Явно неэквивалентное отчуждение производственной базы общества не может не нарушать права и законные интересы истца как участника общества.

Соответственно, при совершении сделки, являющейся для продавца крупной, покупатель по такой сделке, действуя добросовестно, мог и должен был проверить соблюдение процедуры принятия продавцом решения об отчуждении объектов, поскольку в силу закона решение об одобрении крупной сделки принимает общее собрание участников общества. Как установлено судом, 27.01.2007 г. было проведено внеочередное общее собрание участников ООО "Радославстройкомплект" на котором принято решение продать ООО "Эльдорадо-Славянск" производственную базу, расположенную по адресу г. Славянск-на-Кубани, Маевское шоссе, д.14 за цену 2300000 руб. Истец, будучи участником ООО "Радославстройкомплект", о времени и месте проведения внеочередного общего собрания от 27.01.2007 г. не извещался, участия в собрании не принимал, по вопросам повестки дня не голосовал, согласия на совершение крупной сделки не давал. Доказательств соблюдения процедуры созыва собрания в дело не представлено. По смыслу п.4.4. Устава ООО "Радославстройкомплект" (том 1 л.д.11) решение об одобрении крупной сделки должно приниматься всеми участниками общества единогласно. Из протокола общего собрания участников ООО "Радославстройкомплект" от 27.01.2007 г. (том 1 л.д.55) следует, что истец в данном собрании участия не принимал. Доказательств последующего одобрения истцом оспариваемого договора в дело не представлено. Таким образом, решение об одобрении оспариваемой сделки принято с существенными нарушениями закона (при отсутствии кворума) и при неизвещении истца о созыве данного собрания. При оценке юридической силы этого собрания суд привел пункт 24 постановления Пленума ВС РФ N 90 и Пленума ВАС РФ N 14 от 9 декабря 1999 года "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью": в случаях, когда стороны, участвующие в рассматриваемом судом споре, ссылаются в обоснование своих требований или возражений по иску на решение общего собрания участников общества, однако судом установлено, что данное решение принято с существенными нарушениями закона или иных правовых актов (с нарушением компетенции этого органа, при отсутствии кворума и т.д.), суд должен исходить из того, что такое решение не имеет юридической силы (в целом или в соответствующей части) независимо от того, было оно оспорено кем-либо из участников общества или нет, и разрешить спор, руководствуясь нормами закона.

ООО "Эльдорадо-Славянск", действуя добросовестно, не могло не усмотреть из протокола общего собрания от 27.01.2007, в котором прямо указано на крупность сделки (т. 1, л.д. 55), отсутствие в нем подписи одного из участников продавца, указанного таковым в выписке из ЕГРЮЛ и в уставе продавца недвижимости, что должно было вызвать обоснованные подозрения относительно чистоты сделки.

Апелляционный суд принимает во внимание также смысл положений пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 20.06.2007 N 40 "О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью", согласно которому бремя доказывания того, что другая сторона в сделке не знала и не должны была знать о наличии признаков оспоримости в сделке и несоблюдении установленного порядка ее совершения, возлагается на указанных лиц. При решении вопроса о том, должны ли были названные лица знать о наличии признаков оспоримости в сделке и несоблюдении установленного порядка ее совершения, следует учитывать, насколько данные лица могли, действуя разумно и проявляя требующуюся от них по условиям оборота осмотрительность, установить наличие указанных признаков и несоблюдение порядка совершения сделки.

По смыслу пункта 3 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ при рассмотрении дел об оспаривании сделок необходимо исходить из того, что условием для признания сделки недействительной является наличие неблагоприятных последствий, возникающих у общества или его участников в результате ее совершения. Доказательства отсутствия неблагоприятных последствий представляются ответчиком. При этом исследуется, какие цели преследовали стороны при совершении сделки, было ли у них намерение таким образом ущемить интересы акционеров, повлекла ли эта сделка убытки для акционерного общества, не являлось ли ее совершение способом предотвращения еще больших убытков для акционерного общества. На истца возлагается бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы. При установлении арбитражным судом убыточности сделки для акционерного общества следует исходить из того, что права и законные интересы истца нарушены, если не будет доказано иное.

Отклоняя довод жалобы о недоказанности недобросовестности покупателя по оспариваемой сделке, апелляционный суд ссылается также на положения пункта 38 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. То есть бремя доказывания относится на приобретателя, который должен доказать свою добросовестность, а не наоборот.

Таким образом, апелляционный суд отклоняет доводы жалобы ООО "Эльдорадо-Славянск" о добросовестности этого общества и недоказанности противного истцом.

В части доводов апелляционных жалоб о неприменении судом реституции в виде возвратов объектов недвижимости продавцу по сделке апелляционный суд поддерживает решение суда первой инстанции, основанное на правовой позиции Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2763/11. В данном деле на момент предъявления иска произошла не просто передача титула собственника, но и состоялось обременение недвижимости ипотекой в пользу банка. На основании сделок купли-продажи и залога в государственный реестр внесены записи как о переходе права собственности, так и об ипотеке. При этом спор о недействительности договора купли-продажи имущества, обремененного впоследствии ипотекой, обусловлен конфликтом интересов, возникшим внутри самого общества - продавца. Поскольку в рассматриваемом случае разрешение вопроса о действительности сделки купли-продажи, послужившей основанием для регистрации права собственности покупателя (залогодателя), поставлено в зависимость от добросовестности последнего, исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота следует признать, что залогодержатель вправе самостоятельно использовать аналогичный способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением обществом-продавцом, его участниками и органами управления при отчуждении имущества по договору купли-продажи требований, предусмотренных Законом об обществах, и определяющих, прежде всего, внутренние взаимоотношения в обществе-продавце. Банк, предоставляя денежные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности залогодателя на указанные объекты в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное. В деле нет доказательств того, что банк, принимая недвижимость в залог, знал о крупности сделки для предыдущего собственника недвижимости и о нарушении порядка ее одобрения в ООО "Радославстройкомплект". Банку достаточно было удостовериться в государственной регистрации права собственности залогодателя, отсутствии сведений об оспаривании этого права, отсутствии признаков ничтожной сделки у договора купли-продажи, лежащего в основании права собственности залогодателя. Из материалов дела не следует и истцом не доказано, что банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, мог установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по крупной сделке, совершенной с нарушением порядка ее одобрения. В связи с этим суд первой инстанции правомерно установил отсутствие оснований для выводов о признании банка недобросовестным залогодержателем и о прекращении ипотеки. Признав договор купли-продажи недействительным, суд первой инстанции при применении положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки правильно принял во внимание, что спорное имущество, являвшееся свободным от прав третьих лиц до исполнения договора купли-продажи, в настоящее время обременено действующей ипотекой добросовестного залогодержателя, при этом судом общей юрисдикции в 2011 году принято решение о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество. В этой ситуации возврат продавцу недвижимости, обремененной залогом, в полной мере не восстанавливает его имущественное положение, равно как и права и интересы истца как участника общества-продавца, в связи с чем суд правомерно рассмотрел вопрос о возможности взыскания с покупателя в пользу продавца денежного возмещения по правилам статьи 1103 ГК РФ.

Примененный судом первой инстанции способ разрешения спора об оспаривании крупной сделки, имущество по которой было в период его нахождения в собственности покупателя обременено ипотекой в пользу банка, действовавшего добросовестно, соответствует приведенной позиции Президиума ВАС РФ. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для применения иного подхода, в связи с чем доводы апелляционных жалоб в указанной части отклоняются.

Доводы жалоб о нахождении ООО "Эльдорадо-Славянск" в стадии ликвидации отклоняются, поскольку данное обстоятельство не является достаточным основанием для того, чтобы игнорировать ипотеку банка и возвратить имущество его продавцу по сделке как не обремененное залогом. Риск неплатежеспособности покупателя, его ликвидации, в данной ситуации несет продавец имущества, допустивший отчуждение спорных объектов в результате своих внутрикорпоративных нарушений, а не банк, предоставивший деньги покупателю по оспариваемой сделке под залог спорных объектов. Нахождение покупателя по оспариваемой сделке в стадии ликвидации не может быть признано достаточным мотивом для очистки спорных объектов от залога в пользу банка.

Заявители жалоб, ссылаясь на нахождение покупателя по недействительной сделке в стадии ликвидации, не учитывают, что применение судом реституции в натуре в виде возврата спорных объектов исключается ввиду обращения на эти объекты взыскания залогодержателем на основании вступившего в силу решения суда, право залога на эти объекты не прекратилось и не признано недействительным, то есть взыскание денежного возмещения стоимости спорных объектов для истца и продавца по недействительной сделке остается единственно возможным вариантом восстановления нарушенного права.

В силу изложенного суд правильно признал оспариваемый договор купли-продажи недействительной сделкой и вместо применения реституции в натуре обязал покупателя возместить стоимость объектов, ввиду невозможности их возврата продавцу по сделке. Поскольку реституция носит двусторонний характер, суд правильно учел обязанность продавца вернуть договорную цену объектов, установив встречность и однородность реституционных обязательств, применил зачет, снизив сумму возмещения, подлежащую выплате покупателем, до 18 000 000 рублей. Как указал суд первой инстанции, согласно имеющейся в материалах дела выписке из отчета об оценке (том 1, л.д. 170-171) стоимость имущества, приобретенного покупателем по оспариваемому договору, составляет 20 000 000 рублей. Указанная сумма, за отсутствием в деле иных доказательств, признана судом подлежащей взысканию с ООО "Эльдорадо-Славянск" в пользу ООО "Радославстройкомплект" на основании ст. 167, 1103, 1105 ГК РФ.

Судом также установлено, ООО "Радославстройкомплект" на основании оспариваемого договора получило от ООО "Эльдорадо-Славянск" 2 300 000 рублей, из которых 300 000 рублей возвращено в порядке исполнения решения от 18.11.2009 по настоящему делу (том 4, л.д.13), представленный в дело договор уступки прав требования от 22.12.2010 г. (том 4, л.д. 6-11) не признан судом как доказательство выплаты обществу "Эльдорадо-Славянск" 2 000 000 рублей в порядке реституции, в связи с чем, ООО "Радославстройкомплект" признано обязанным выплатить ООО "Эльдорадо-Славянск" 2 000 000 рублей на основании ст. 167, 1103,1105 ГК РФ. Следует также отметить, что платежное поручение N 1 от 22.12.2010 в графе "назначение платежа" указывает на отношения, не связанные с исполнением решения арбитражного суда о применении последствий недействительности сделки, в связи с чем не может быть признано доказательством возврата продавцом 2 000 000 рублей в порядке реституции (т. 4, л.д. 3).

С учетом зачета встречных требований в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи от 31.01.2007 г. суд взыскал с ООО "Эльдорадо-Славянск" в пользу ООО "Радославстройкомплект" 18 000 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Довод апелляционных жалоб об утрате актуальности отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, которым руководствовался суд, несостоятелен. Стороны не представили суду первой инстанции иной рыночной оценки спорных объектов (на что обратил внимание суд первой инстанции в обжалуемом решении), хотя имели для этого достаточно времени, не оспорили имеющийся в материалах дела отчет по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненный индивидуальным предпринимателем Салминым С.Е. Апелляционному суду доказательства наличия у спорного имущества иной рыночной стоимости заявителями жалоб также не представлены. Как следует из указанного отчета, оценка стоимости объектов недвижимости, включая в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:48:0402044:25 площадью 8729 кв.м., проводилась по состоянию на 20.03.2007, при анализе использовалась ретроспективная информация о состоянии рынка аналогичных объектов недвижимости в период с января по март 2007 года. В результате оценщик пришел к следующему выводу: "Рыночная стоимость зданий, сооружений с учетом рыночной стоимости права аренды земельного участка, с учетом разумного округления, принадлежащих ООО "Эльдорадо-Славянск", расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, д. 14 по состоянию на 20 марта 2007 года составляет: 20 000 000 рублей" (т. 1, л.д. 171).

В части довода об убытках следует отметить, что о наличии таковых истец должен был заявить суду первой инстанции, представив расчет этих убытков, доказав причинно-следственную связь и иные условия ответственности. Соответствующее требование в иске заявлено не было.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, и принятия иного судебного акта. Решение суда подлежит оставлению без изменения как законное и основанное на полном и объективном исследовании обстоятельств дела, соответствующее современной арбитражной практике, определенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционных жалоб, подлежит отнесению на заявителей жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 сентября 2012 года по делу N А32-23461/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова М.В. Ильина