Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 г. N 15АП-15217/12

город Ростов-на-Дону

18 декабря 2012 г.

дело N А32-5299/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии:

от ЗАО "Аврора": Давыгора С.Н. (доверенность от 27.02.2012),

от администрации муниципального образования город-курорт Сочи:

Перекрестов П.А. (доверенность от 27.06.2012 N 07-02-46/77),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2012 по делу N А32-5299/2012

по иску закрытого акционерного общества "Аврора"

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи

о признании права собственности,

по встречному иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к закрытому акционерному обществу "Аврора"

о сносе самовольной постройки,

принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Аврора" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования города-курорта Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на здание торгового центра, литера "А", общей площадью 163,5 мI, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская.

Иск заявлен в порядке статьи 222 ГК РФ.

Администрацией заявлен встречный иск о сносе спорного объекта как самовольной постройки.

Решением суда первой инстанции удовлетворены исковые требования общества. В иске администрации отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности и отсутствие доказательств нарушения прав администрации.

Не согласившись с указанным решением, администрация обжаловала его в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, просила решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

Апелляционная жалоба мотивирована осуществлением строительства в отсутствие разрешения, за получением которого общество не обращалось, на земельном участке, предоставленном обществу в аренду по договору, запрещающему строительство.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило отказать в ее удовлетворении, оставив решение суда без изменения.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ЗАО "Аврора" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы. Пояснил, что ЗАО "Аврора" с заявлением о выдаче разрешения на строительство не обращалось.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит отменить в части удовлетворения иска ЗАО "Аврора", по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, истец за счет собственных средств осуществил строительство капитального объекта - нежилого здания торгового центра по ул. Навагинская в г. Сочи.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи и закрытым акционерным обществом "Аврора" 18 августа 2011 года подписан договор аренды N 4900006934, в соответствии с которым истцу в арендное пользование на срок до 01 октября 2012 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:72, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, по ул. Навагинской с видом разрешенного использования - торговый центр.

Из представленного в материалы дела технического паспорта, выданного Филиалом ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация по городу Сочи" от 03.03.2010, следует, что спорный торговый центр 2008 года постройки является объектом недвижимости (фундамент, стены из керамзитобетонных блоков, подключен к инженерным коммуникациям).

Полагая, что имеются основания для признания права собственности на спорный объект в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрытое акционерное общество "Аврора" обратилось с настоящим иском в суд.

В период рассмотрения спора в суде первой инстанции истец также обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в администрацию муниципального образования "Город-курорт Сочи" (получено отделом служебной переписки согласно штампу 01.08.2012).

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольность постройки может быть констатирована в том случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличия одного из выше перечисленных условий достаточно для признания постройки самовольной.

Возведение самовольной постройки (самовольная реконструкция) является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданского оборота и соответственно объекта гражданских прав.

Так, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, данным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" также выражена правовая позиция, согласно которой право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что истец не предпринимал никаких мер к осуществлению строительства в установленном порядке с предварительным получением необходимых разрешений и согласований до начала возведения строения.

Истец не доказал, что до начала строительства он в установленном порядке обращался в администрацию с приложением полного пакета документов, предусмотренного частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Поскольку разрешение на возведение спорного строения отсутствовало, оснований к выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию не имелось.

При таких обстоятельствах удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений о порядке толкования и применения указанных норм права, содержащимся в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010.

Последующее обращение истца за вводом объектов в эксплуатацию в период судебного спора не является надлежащим подтверждением принятия требуемых по закону мер к легальному осуществлению строительства.

Судом учитывается, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

При изложенных обстоятельствах для разрешения спора не имеют правового значения результаты судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экономических и правовых экспертиз" Павловой Е.К.

Суд первой инстанции необоснованно указал, что администрация не обосновала нарушения ее прав осуществленным строительством и причин обращения с иском до истечения срока договора аренды в отсутствие доказательств того, что постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, либо доказательств того, что истец привлекался к административной ответственности за данный вид правонарушения органами, уполномоченными в области строительного надзора.

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в частности, полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. В соответствии с Федеральным законом от 06.10.03 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Градостроительным кодексом Российской Федерации контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления. Муниципальное образование вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти. Из положений ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Градостроительного кодекса РФ следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за размещением движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Таким образом, администрация обладает надлежащей легитимацией на иск о сносе самовольной постройки, а установление факта строительства в отсутствие разрешения и без принятия каких-либо мер к его получению достаточно как для отказа в иске о признании права на самовольную постройку, так и для удовлетворения иска о сносе таковой.

Вместе с тем, администрацией пропущен срок исковой давности для обращения с иском о сносе постройки. Как видно из материалов дела, спорный объект возведен в 2008 году, иск о сносе заявлен 21.06.2012. Доводы о том, что администрация не знала об осуществлении самовольного строительства, судом не принимаются. Пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации исходит не только из фактической (знал), но и из должной (должен был знать) информированности истца о нарушении его права. Надлежащее осуществление возложенных на администрацию функций по землеконтролю предполагает должную информированность последней о ведущемся в границах муниципального образования капитальном строительстве. Кроме того, 14.10.2008 обществу предоставлен земельный участок под строительство спорного объекта по договору N 4900004834, в силу чего муниципальное образование также должно было в установленные сроки выявить факт самовольного строительства (вне зависимости от оценки действительности соответствующего договора). Вместе с тем, повторно предоставляя обществу земельный участок уже в 2011 году в целях эксплуатации спорного объекта, администрация имела возможность обратиться с иском о сносе объекта до истечения срока исковой давности, однако не реализовала указанную возможность.

Учитывая, что земельный участок, на котором размещен спорный объект, сформирован, передан во владение обществу, и, следовательно, выбыл из владения администрации, срок исковой давности применим к заявленным администрацией требованиям согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, отказ во встречном иске обоснован, решение в соответствующей части надлежит оставить без изменения. В части же удовлетворения иска общества решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2012 по делу N А32-5299/2012 в части удовлетворения иска закрытого акционерного общества "Аврора" отменить. В указанной части принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Аврора" отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов Т.Р. Фахретдинов