Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 г. N 02АП-8010/12

г. Киров

26 декабря 2012 г.

Дело N А82-8484/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щелокаевой Т.А.,

судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Комлевой Н.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Быстрова А.В., действующего на основании доверенности от 15.07.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2012 по делу N А82-8484/2011, принятое судом в составе судьи Розовой Н.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-Флот" (ИНН: 7607025104, ОГРН: 1037601003681, г. Ярославль, Тормозное шоссе, д. 119)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области (ИНН: 7604063599, ОГРН: 1037600412662, г. Ярославль, ул. Республиканская, д. 35),

третьи лица: Хохлова Валентина Анатольевна (г. Ярославль, ул. Трефолева, д. 20"б", кв. 27), индивидуальный предприниматель Коновалов Андрей Анатольевич (ОГРНИП: 304760411200161, г. Ярославль, ул. Корабельная, д. 24, кв.16), общество с ограниченной ответственностью "Волжская торговая компания" (ИНН: 7604040880, ОГРН: 1027600689588, г. Ярославль, ул. Свердлова, д. 34), общество с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" (ИНН: 7609016426, ОГРН: 1027601067240)

о признании недействительным расчета арендной платы от 01.02.2011 к договору аренды земельного участка N 49-мл от 15.03.2007 года и применении последствия недействительности ничтожной сделки

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Меркурий-Флот" (далее - ООО "Меркурий-Флот", истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области (далее -Территориальное управление, ответчик, заявитель) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным расчета арендной платы от 01.02.2011 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора N 49-мл, заключенному 15.03.2007 между Российской Федерацией, представленной Территориальным управлением (арендодатель) и ООО "Меркурий - Флот" (арендатор); применении последствия недействительности ничтожной сделки - признании действующим размера арендной платы, применяемого сторонами по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора N 49-мл, заключенному 15.03.2007 между Российской Федерацией, представленной Территориальным управлением (арендодатель) и ООО "Меркурий-Флот" (арендатор) до 01.02.2011 в размере 23,26 руб. за 1 кв.м в год.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, определением Арбитражного суда Ярославской области от 10.08.2011 привлечены: Хохлова Валентина Анатольевна (далее - Хохлова В.А.) индивидуальный предприниматель Коновалов Андрей Анатольевич (далее - ИП Коновалов А.А.), общество с ограниченной ответственностью "Волжская торговая компания" (далее - ООО "Волжская торговая компания").

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 19.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" (далее - ООО "Ярэксперт").

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 24.10.2011 назначена экспертиза отчета N 4509/11/10 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы одного квадратного метра земельного участка, расположенного по адресу: г. Ярославль, Тормозное шоссе, д. 119, кадастровый номер 76:23:060303:0012, по состоянию на 30.09.2010; проведение экспертизы поручено ООО "Центр менеджмента и консалтинга", эксперту Теркуловой И.Ю., производство по делу приостановлено до получения заключения экспертизы.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.01.2012 определение Арбитражного суда Ярославской области от 24.10.2011 оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 25.01.2012 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2012 расчет арендной платы от 01.02.2011 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора N 49-мл, заключенному 15.03.2007 между Российской Федерацией, представленной Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области и ООО "Меркурий-Флот" признан недействительным.

Территориальное управление с принятым решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2012 не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и отказать ООО "Меркурий-Флот" в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции при вынесении решения неправильно применена ст. 431 ГК РФ. Заявитель указывает, что в п. 5.3 договора указаны все случаи, при которых размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, в т.ч. и при изменении нормативно-правовых актов РФ, определяющих исчисление, порядок и внесение арендной платы; расчет арендной платы к договору от 15.03.2007 N 49-мл не определяет методику расчета размера арендной платы, а устанавливает ее конкретный размер на определенный период. Также заявитель ссылается, что изменение методики расчета арендной платы было осуществлено с 2008 года в соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", изменение методики расчета арендной платы истцом не оспаривалось, истцом арендная плата вносилась в установленном размере до 2011 года, по требованиям истца истек срок исковой давности. Заявитель считает, что суд вышел за пределы заявленных требований по собственной инициативе, не применив порядок исчисления срока исковой давности, не рассмотрев данные обстоятельства в судебном заседании и лишив ответчика возможности заявить о пропуске срока исковой давности и представить соответствующие доказательства. Кроме того, заявитель ссылается на то, что при принятии решения о назначении проведения экспертизы отчета суд должен руководствоваться положениями, изложенными в ФСО N 5; эксперта по проведению экспертизы отчета назначает саморегулируемая организация оценщиков из числа членов сформированного при этой организации Экспертного совета, в состав которого назначенный судом эксперт Теркулова И.Ю. не включена.

ООО "Меркурий-Флот" в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонил, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Хохлова В.А., ИП Коновалов А.А., ООО "Волжская торговая компания", ООО "Ярэксперт" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Заявитель и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2012 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.03.2007 между Территориальным управлением (арендодатель) и ООО "Меркурий-Флот" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора N 49-мл, по условиям которого арендодатель обязуется передать во владение и пользование арендатору земельный участок, а арендатор принимает и использует совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения) земельный участок из земель поселений, общей площадью 111 693 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060303:0012, находящийся по адресу: г.Ярославль, Тормозное шоссе, д. 119, для эксплуатации производственно-складского комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте )плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся(имся) его неотъемлемой частью (приложение 3), в т.ч. на арендатора приходится 25 423 кв.м. (п. 1.1).

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договор действует по 27.01.2022 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, предусмотренные разделом 5, распространяются на отношения сторон с 29.01.2007.

Размер арендной платы и условия ее внесения установлены разделом 5 договора: размер арендной платы по договору за участок составляет 498290,80 руб. в год (41524,23 руб. в месяц). Арендная плата начисляется с момента, указанного в п. 3.2 договора (п. 5.1). Расчет арендной платы определен в Приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 5.2). Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством РФ (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах), но не чаще одного раза в год; при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка); в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ. В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами (п. 5.3). Арендодатель направляет арендатору письменное уведомление об изменении размера арендной платы в течение 10 дней, которое является неотъемлемой частью договора (п. 5.4). Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца (п. 5.5).

По п. 7.1 изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случая, предусмотренного п. 5.3 договора.

В приложениях к договору содержатся: расчет размера арендной платы на 2007 год: ставка годовой арендной платы по виду функционального использования - 19,60 руб., годовая сумма арендной платы - 498 290,80 руб., размер ежемесячной платы - 41 524,23 руб. (приложение N 1), акт приема-передачи земельного участка от 15.03.2007 (приложение N 2).

Кроме того, 15.03.2007 к договору аренды N 49-мл Территориальным управлением подписаны соглашения о присоединении N 1 с Хохловой В.А., N 2 с ИП Коноваловым А.А., N 3 с ООО "Волжская торговая компания".

Договор аренды и соглашения о присоединении N N 1-3 прошли в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 07.04.2007.

Письмом от 26.02.2010 N 1184 ответчик уведомил истца о том, что размер арендной платы с 01.01.2010 установлен в сумме 49 278,24 руб. в месяц (исходя из стоимости рыночной ставки аренды за 1 кв.м. - 23,26 руб.).

По заданию Территориального управления ООО "Ярэксперт" подготовило отчет от 01.10.2010 N 4509/11/10, из содержания которого следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы одного квадратного метра земельного участка, расположенного по адресу: г. Ярославль, Тормозное шоссе, д. 119, по состоянию на 30.09.2010 составляет 40,61 руб.

Письмами от 20.12.2010 N N 7038-7040 Территориальное управление направило в адрес ООО "Меркурий-Флот", Хохловой В.А., Коновалова А.А. и ООО "Волжская торговая компания" уведомления об установлении с 01.02.2011 арендной платы по договору от 15.03.2007 N 49-мл в размере 86 035,67 руб. в месяц для ООО "Меркурий-Флот"; 33 970,26 руб. в месяц для Хохловой В.А.; 15 871,74 руб. в месяц для Коновалова А.А.; 242 110,05 руб. в месяц для ООО "Волжская торговая компания" (исходя из стоимости рыночной ставки аренды за 1 кв.м. - 40,61 руб.).

21.07.2011 по инициативе истца силами ООО "Адалин-ЭКСО" проведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка, в ходе которой эксперт пришел к выводу, что ее размер по состоянию на 30.09.2010 составляет 34 600 000,00 руб., что отражено в отчете N 2708.

Также к материалам дела приобщен отчет ООО "Е-Эйдж" N 227-11/11, выполненный по заданию Территориального управления, в соответствии с которым рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 111 693,0 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060303:0012, расположенный по адресу: г.Ярославль, Тормозное шоссе, д.119, по состоянию на 15.11.2011 округленно до тысяч без НДС составляет 4 049 000,00 руб. (36,25 руб. за 1 кв.м. в год).

В ходе проведенного экспертом ООО "Центр менеджмента оценки и консалтинга" Теркуловой И.Ю. судебного исследования установлено, что отчет N 4509/11/10 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы одного квадратного метра земельного участка, расположенного по адресу: г.Ярославль, Тормозное шоссе, д. 119, кадастровый номер 76:26:060303:0012 по состоянию на 30.09.2010 не соответствует законодательству РФ об оценочной деятельности и содержит методические ошибки, о чем составлено заключение эксперта от 12.12.2011.

Полагая, что произведенный арендодателем расчет арендной платы от 01.02.2011 является недействительным, арендатор обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2012 исходя из нижеследующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из договора, вследствие неосновательного обогащения.

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности землепользования.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами (статья 3 ЗК РФ).

Приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с неразграниченной собственностью, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы (статьи 28, 65 ЗК РФ).

Поэтому в силу закона между уполномоченным на распоряжение земельным участком органом и лицом, использующим земельный участок, на который у него право собственности не возникло, усматривается наличие обязательственного правоотношения, заключающегося в праве первого требовать и в обязанности последнего вносить плату за пользование земельным участком.

Исходя из положений статьи 614 ГК РФ, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды и является его существенным условием.

Правительство Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе устанавливать порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся соответственно в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 450, пункту 1 статьи 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором, совершаемому в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного.

По смыслу статьи 432 ГК РФ относительно существенного договорного условия между сторонами должно быть достигнуто соглашение в письменной форме.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон, либо по регулируемой цене, применяемой в предусмотренных законом случаях и установленной уполномоченными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 2 статьи 422 ГК РФ установлено, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Приведенные нормы позволяет сделать вывод, что, поскольку стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, допустимо ее изменение уполномоченным органом в части ставки арендных платежей в одностороннем порядке.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий. Данная методика после ее согласования сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ (посредством оформления соглашения).

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что при заключении договора аренды стороны согласовали порядок определения размера арендной платы, включив методику расчета в условия договора (пункт 5.2 договора и приложение N 1).

Расчет величины годовой арендной платы в границах кадастрового квартала в период до 12.09.2009 осуществлялся согласно пункту 1.5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэра г. Ярославля от 29.12.2006 N 4660, по следующей формуле:

Ави = Ауви x УПКСЗви x S, где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду функционального использования (руб.);

Ауви - ставка арендной платы за землю (%);

S - площадь земельного участка;

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлением Администрации Ярославской области от 28.08.2005 N 138-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель г. Ярославля.

Ставки арендной платы за землю определены в приложении 2 к постановлению от 29.12.2006 N 4660.

При расчете размера арендной платы на 2007 год Территориальным управлением был взят за основу средний удельный показатель кадастровой стоимости земель по данному виду разрешенного использования - 1591,78 руб./кв. м, установленный постановлением администрации Ярославской области от 24.08.2005 N 138-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель г. Ярославля".

Таким образом, методика расчета арендных платежей, согласованная сторонами в приложении, стала условием договора аренды.

Последующее изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке возможно только в случае изменения базовой ставки арендной платы, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка, то есть не предполагающих изменения согласованной сторонами самой методики расчета (формулы).

Вместе с тем, Территориальное управление рассчитало арендную плату на 2011 год, подлежащую оплате, применяя иную методику, не согласованную с контрагентом, а именно: вместо согласованной сторонами ставки годовой арендной платы указанного кадастрового квартала по виду функционального использования (руб./кв.м.) использовало в новом расчете рыночную арендную плату (руб./кв.м.), установленную отчетом ООО "Ярэксперт" N 4509/11/10.

Оценив действия Территориального управления в данной части и протолковав условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ, арбитражный суд пришел к выводу, что условиями договора не предусмотрено безусловное право арендодателя в одностороннем порядке изменять условия договора относительно методики расчета арендной платы. Однако Территориальное управление в нарушение положений договора аренды, которые аналогичны положениям статьи 452 ГК РФ, изменило методику расчета размера арендной платы, не согласовав такое изменение с арендатором путем заключения соглашения в письменной форме. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что изменение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы вследствие изменения методики ее определения является недействительным, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Факт изменения методики расчета арендной платы по договору от 15.03.2007 заявителем в апелляционной жалобе признается ("осуществлено с 2008 года").

Внесение арендатором арендных платежей до 2011 года в размере, определенном исходя из измененной арендодателем методики определения арендной платы не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку не входит в предмет доказывания по делу.

Доводы заявителя о превышении судом пределов заявленных требований материалами дела не подтверждаются: на изменении ответчиком методики расчета размера арендной платы истец ссылался в уточнениях к иску от 26.04.2012 (пункт 3 уточнений), о принесении которых ответчику не могло быть не известно, поскольку в заседании суда 18.04.2012 с перерывом до 26.04.2012 участвовали 2 представителя ответчика - Комиссаров А.П. и Соколова Ю.И.; уточнения иска были приняты судом к рассмотрению, что отражено в тексте обжалуемого судебного акта; исковые требования правомерно рассмотрены в заявленных истцом пределах.

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы о пропуске истцом срока исковой давности не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для отмены оспариваемого решения суда.

В силу части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано до вынесения решения судом первой инстанции.

Применение исковой давности при пересмотре дела в порядке апелляционного производства законом не предусмотрено.

Ссылки заявителя на то, что экспертизу отчета ООО "Ярэксперт" N 4509/11/10 должен проводить эксперт, назначаемый саморегулируемой организацией оценщиков из числа членов Экспертного совета, каковым Теркулова И.Ю. не является, не имеет правового значения для дела, поскольку установление действительной рыночной стоимости аренды спорного земельного участка не является предметом спора.

Иные изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Ярославской области.

Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2012 по делу N А82-8484/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.А. Щелокаева

Судьи

Д.Ю. Бармин Т.В. Чернигина