Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2012 г. N 11АП-12807/12

г. Самара

28 декабря 2012 г.

Дело N А55-9000/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

при участии в заседании:

от ответчика - представитель Горянина И.А. по доверенности от 01.06.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 декабря 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лентранс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2012 года по делу N А55-9000/2012 (судья Разумов Ю.М.)

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054), г. Тольятти, Самарская область,

к обществу с ограниченной ответственностью "Лентранс" (ОГРН 1097847201682), г. Тольятти, Самарская область,

о взыскании 3 521 046 руб. 75 коп. и внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Лентранс" о взыскании 4 427 738 руб. 48 коп., в том числе: 3 260 290 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1765 от 20.06.2008 за период с 26.02.2010 по 25.02.2010, 1 167 447 руб. 54 коп. пени за период с 10.03.2010 по 27.02.2012, а также о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20.06.2008 N1765 в раздел 2 договора аренды "Арендная плата".

До принятии судебного акта истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил об уменьшении размера исковых требований до 3 521 046 руб. 75 коп., составляющих 2 224 402 руб. 62 коп. основного долга за период с 26.02.2010 по 25.02.2012, и 1 296 644 руб. 13 коп. пени за период с 10.03.2010 по 27.06.2012 согласно уточненному расчету.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2012 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению ответчика, при расчете задолженности по арендной плате истец неправомерно применил удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков с разрешенным видом использования: офисные здания, объекты образования и социального обеспечения в размере 6045,31 руб. Поскольку согласно п.1.2.6 договора аренды на арендуемом земельном участке имеются следующие объекты: склады ангарного типа, склад холодный металлический, сушилка, столярный цех с гаражом, хозяйственный блок, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности. Следовательно, ответчик считает, что необходимо применять удельный показатель кадастровой стоимости Скад для административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок равный 1477,47 руб. Таким образом, заявитель считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения иска.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Определением от 01.11.2012 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил судебное разбирательство на 29.11.2012.

Распоряжением председателя пятого судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Терентьева Е.А. от 29.11.2012 в судебном составе, рассматривающем апелляционную жалобу ООО "Лентранс", произведена замена судьи Пышкиной Н.Ю. в связи с нахождением ее в отпуске на судью Николаеву С.Ю. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 29.11.2012 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил судебное разбирательство на 25.12.2012.

В судебном заседании 25.12.2012 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением мэра г. Тольятти от 29.05.2008 N 1175-1/п, между Мэрией городского округа Тольятти и Егорейченковой Валентиной Сергеевной, заключен договор аренды земельного участка от 20.06.2008 N1765, зарегистрированный в ГУ ФРС по Самарской области от 12.09.2008.

Согласно договору аренды Мэрия городского округа Тольятти передала Егорейченковой В.С. по акту приема-передачи от 20.06.2008 земельный участок, общей площадью 7974 кв.м., (кадастровый номер 63:09:01 02 155:44), расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 15, для дальнейшей эксплуатации зданий, сроком на 49 лет.

В соответствии с договором от 15.02.2010 N 1 перенайма земельного участка, заключенного между Егорейченковой B.C. и ООО "Лентранс" (ИНН 7801499049), права и обязанности по вышеуказанному договору аренды в полном объеме перешли к ООО "Лентранс".

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка и ст. 614 ГК РФ, ответчик обязан своевременно вносить арендную плату.

Истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды земельного участка N 1765 от 20.06.2008, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно расчету (с учетом принятых уточнений) в сумме 2 224 402 руб. 62 коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления пени, предусмотренных п. 5.3. договора, в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, что за период с 10.03.2010 по 27.06.2012 согласно уточненному расчету составило сумму 1 296 644 руб. 13 коп.

Согласно разделу 2 договора годовой размер арендной платы определяется посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2. настоящего договора (п.2.1).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что базовый размер арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год определяется по действующей на момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления, путем определения процентного соотношения от удельного показателя кадастровой стоимости земли по соответствующему кадастровому кварталу и назначению земель с применением коэффициента за вид разрешенного использования земельного участка и составляет- 35,09 руб. из расчета Бр=((УПКС*ВП)/100%)*Кв*Кд, где: Бр- удельный показатель кадастровой стоимости земли, в рублях за 1 кв.м. в год, равный- 1169,56, указанный в кадастровом паспорте земельного участка N 63-00-102/08-126302 от 29.04.2008 г.; ВП- величина процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли, в процентах равный- 3,00 %, применяемый для земельных участков под промышленными объектами; Кв- коэффициент за вид разрешенного использования земельного участка, равный- 1,00, применяемый для земельных участков под промышленными объектами; Кд- дополнительный коэффициент, применяемый в соответствии с Положением "О порядке определения размера арендной платы за землю в г.о. Тольятти".

Арендная плата согласно п.2.3. договора вносится арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого месяца расчетного квартала.

Расчет арендной платы за период с 26.02.2010 по 25.02.2012 произведен истцом, исходя из условий договора, то есть на основании постановления мэра г.Тольятти от 23.07.2004 N 94-1/п "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы за землю в г.Тольятти" и Приложениями 1,2 к нему, также и с учетом постановления Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Базовый размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год с учетом применения нового удельного показателя кадастровой стоимости земли (6045,31), составляет 181,36 руб., при неизменности других показателей в данной методике.

Согласно п.2.8 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Самарской области либо муниципальных правовых актов городского округа, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за землю арендодатель вправе изменить базовый размер в одностороннем порядке.

Истец в адрес ответчика направил письмо от 09.06.2010 N 2320/5.2 для подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 20.06.2008 N1765 с целью приведения порядка расчета арендной платы в соответствие с действующим законодательством. Указанное письмо вместе с дополнительным соглашением 29.07.2010 получено лично директором ООО "Лентранс" Борщенко А.М. Согласно дополнительному соглашению раздел 2 "Арендная плата" договора истцом предлагается изложить в следующей редакции:

"2.1 Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащий перечислению Арендодателю, и перечисляет ее в соответствии с условиями договора аренды.

Годовой размер арендной платы исчисляется посредством умножения размера арендной платы за единицу площади, рассчитанной по формуле приведенной в п. 2.2 с учетом применения коэффициента инфляции (Ки) и удельного показателя кадастровой стоимости на соответствующий расчетный год, на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3. договора аренды.

2.2. Размер арендной платы за 1 (один) квадратный метр земельного участка в год составляет 215,82 руб. и рассчитывается по формуле: А = Скад х Ка х Кв х Кпр х Ки, где:

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли, равный 6045,31 руб. за 1 кв. м. в год, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 г. N 473;

Удельный показатель кадастровой стоимости может быть изменен в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством РФ, не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, и результаты которой доводятся до арендатора через средства массовой информации (газета "Волжская коммуна) и размещаются арендодателем на официальном сайте мэрии г.о. Тольятти (www, tgl.ru)

Ка - коэффициент категории арендатора, равный - 1;

Кв - коэффициент вида использования земельного участка, равный для функционального использования "земельные участки баз и складов, временного складирования строительных материалов" - 0,03;

Кпр - коэффициент приближенности к культурно-административному центру муниципального образования, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования, равный 1;

Ки - коэффициент инфляции расчетного года.

Коэффициент инфляции на соответствующий расчетный год доводится до арендатора путем опубликования в газете "Городские ведомости" и размещается на официальном сайте мэрии г.о. Тольятти (www, tgl.ru).

2.3 Арендная плата вносится арендатором каждый месяц, не позднее 10 числа.

Размер арендной платы за период (Ар) рассчитывается в рублях по формуле:

Ар= (Аг/Дг)*Др, где: Аг - годовой размер арендной платы в рублях; Дг -количество дней в году; Др - количество дней в периоде.

2.4. Начальной датой исчисления арендной платы является момент заключения договора.

2.5. Арендная плата перечисляется на единый казначейский счет управления федерального казначейства по Самарской области (Управление земельных ресурсов мэрии городского округа Тольятти) N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области г. Самара БИК 043601001 ИНН/КПП 6320001741/632432006, КБК 904 1 11 05010 04 0000 120, ОКАТО 36440363000-Автозаводский район.

2.6. В случае изменения реквизитов, указанных в п. 2.5. настоящего договора, информация об этом доводится до Арендатора путем опубликования Арендодателем в газете "Городские ведомости" и размещается на официальном сайте мэрии г.о. Тольятти. С момента публикации арендатор считается уведомленным об изменении реквизитов.

2.7. Обязанность Арендатора по внесению арендных платежей считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет с реквизитами, указанными в п. 2.5 настоящего Договора.

2.8. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Самарской области либо муниципальных правовых актов городского округа, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за землю, а также в случаях уточнения (изменения) кадастровой стоимости земельного участка либо изменения арендатором фактического функционального использования земельного участка, выявленного по результатам обследования земельного участка на предмет его фактического функционального использования, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления уведомления в адрес Арендатора. При этом новая величина размера арендной платы за единицу площади устанавливается соответственно с момента вступления в силу нормативных правовых актов, с момента внесения изменений в сведения государственного кадастра объектов недвижимости, с момента выявления изменения арендатором фактического функционального использования земельного участка.

2.9. Неиспользование земельного участка Арендатором в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным настоящим договором, не может служить основанием для невнесения арендной платы и не исполнения возложенных на Арендатора договором обязанностей".

Требования истца об изменении расчета арендной платы основаны на изменении методики определения арендной платы согласно утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 Порядка определения размера арендной платы условий и сроков ее внесения за использование земельных государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, а также принятием Думой городского округа Тольятти Решения от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти", утверждения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории г.о.Тольятти согласно Постановлению Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Поскольку до настоящего времени ответчиком дополнительное соглашение не подписано и не возвращено, истец обратился с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правомерно исходил из следующего.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка и ст. 614 ГК РФ ответчик обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Расчет арендной платы и размер арендной платы за пользование спорным земельным участком согласован сторонами в п. 2.1 договора аренды земельного участка N 1765 от 20.06.2008 (л.д.6).

В силу статьи 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю", статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства, является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Ответчик факт пользования спорным земельным участком в заявленном истцом периоде не оспорил. Доказательств оплаты долга или передаче спорного земельного участка арендодателю на день рассмотрения спора в суде не представил.

При таких обстоятельствах, поскольку факт пользования спорным земельным участком в заявленном истцом периоде не оспорен, доказательств оплаты арендных платежей по договору не представил, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за спорный период в сумме 2 224 402 руб. 62 коп. Расчет размера задолженности проверен судебной коллегией, признан правильным.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления пени, предусмотренных п. 5.3. договора, в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, что за период с 10.03.2010 по 27.06.2012 согласно уточненному расчету составило сумму 1 296 644 руб. 13 коп.

Расчет неустойки проверен судом, признан правильным.

Согласно разделу 2 договора годовой размер арендной платы определяется посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2. настоящего договора (п.2.1).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Принятие соответствующими органами нормативных актов, регулирующих правила определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, является случаем, установленным пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которого договор может быть изменен по требованию одной из сторон.

Суд находит исковые требования о внесении изменений в договор аренды в части расчета арендной платы обоснованными, поскольку согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. В связи с тем, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 года N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, постановлении ВАС РФ от 17.04.2012 г. N 15837/11.

Суд первой инстанции обоснованно исключил пункт 2.4 из текста вносимых изменений в раздел 2 договора. В данной части решение Арбитражного суда не обжалуется.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о неправильном применении при расчете задолженности по договору аренды удельного показания кадастровой стоимости с разрешенным видом использования, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Согласно п. 1.1.1 договора аренды N 1765 от 20.06.2008 в соответствии с постановлением мэра г.о.Тольятти N 1175-1/П от 29.05.2008 г. арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 63:09:01 02 155:44, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 15, для дальнейшей эксплуатации зданий (л.д.5-6).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы определяется посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в п.1.2.3 договора. В случае, если земельный участок(здания, помещения на земельном участке) используются лицом в соответствии с двумя или более видами функционального использования, размер арендной платы определяется пропорционально площади объектов (помещений), использующихся под каждый вид функционального использования, к площади зданий (помещений).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.11.2012 г. кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 48205301,94 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 6045,31 руб. кв.м. Разрешенное использование земельного участка - для дальнейшей эксплуатации зданий с разрешенным использованием земельного участка в соответствии с градостроительной зоной. Данный факт также подтверждается Выпиской из ЕГРП Росреестра по Самарской области от 21.04.2012 г. (л.д.37). Таким образом, истец правомерно исходил при расчете задолженности из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка равной 6045,31 руб./кВ.м. в год в соответствии с видом разрешенного использования. При этом другие показатели, используемые при определении базового размера арендной платы не изменялись, в том числе и показатели, зависящие от вида функционального использования земельного участка.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2012 года по делу N А55-9000/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев