Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2012 г. N 07АП-4347/12

г. Томск

26 июня 2012 г.

Дело N А27-10041/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2012 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Сухотиной В.М.

Судей: Мухиной И.Н.

Стасюк Т.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винниковой О.Н.

при участии:

от истца: Мельник Е.В. по доверенности от 21 июля 2011 года, удостоверение

от ответчика: Комарова С.В. по доверенности от 19 марта 2012 года, паспорт

от третьих лиц: не явились, извещенв

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе (N 07АП-4347/12) индивидуального предпринимателя Басманова Олега Владимировича на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 апреля 2012 года по делу N А27-10041/2011 (судья Гуль Т.И.)

по иску индивидуального предпринимателя Басманова Олега Владимировича

к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка

третьи лица: Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка, Федеральное государственное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области

об определении условий договора купли-продажи земельного участка и акта цены земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Басманов Олег Владимирович обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Эстакадная, 15, корпуса 11, 12, кадастровый номер 42:30:05 05 018:44, по пунктам 2.1, 5.3, 6.5, акту цены земельного участка.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования, просил определить условия пунктов 2.2, 5.3, второго абзаца пункта 6.5 договора купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 42:30:0505018:44, категория земель - земли населенных пунктов) общей площадью 6758 м?, расположенный по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Эстакадная 15, корпуса 11, 12, и акта цены земельного участка следующим образом: пункт 2.2. цена земельного участка по настоящему договору, согласно Акту о цене земельного участка, составляет 61 250 (шестьдесят одна тысяча двести пятьдесят) рублей; пункт 5.3. за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 договора, Покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 0,02% от цены участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляется в порядке, предусмотренном в пункте 2.4 договора, для оплаты цены участка; пункт 6.5. приложения, являющиеся неотъемлемой частью договора: "Акт о цене земельного участка на 11 мая 2011 года"; "Акт цены земельного участка по состоянию на 11 мая 2011 года" Акт цены земельного участка составлен на основании установления рыночной стоимости земельного участка ООО "Независимая экспертиза и оценка" в заключении эксперта N 3827 от 15 февраля 2012 года для приобретения земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:30:0505018:44 общей площадью 6758 м? в собственность под отдельно стоящее нежилое здание по ул. Эстакадная 15, корпуса 11, 12 в Орджоникидзевском районе. Кадастровая стоимость указанного земельного участка устанавливается в размере его рыночной стоимости и составляет 2 450 000 (два миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей. Цена земельного участка в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 11 мая 2011 года составляет 61 250 (шестьдесят одна тысяча двести пятьдесят) рублей.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04 апреля 2012 года в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, просил отменить решение полностью и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование указал, что в решении суда не содержатся мотивы отклонения заключения судебной экспертизы, доводов истца; выводы суда о защите права путем установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости противоречит закону; в случае пропуска срока на передачу разногласий в суд истец утратил бы право на льготный выкуп, суд лишил истца права на льготный выкуп земельного участка; судом не применен ФЗ "Об оценочной деятельности"; судом неправильно определены нормы о неустойке.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить ее без удовлетворения, решение без изменения. Полагает, что акт цены земельного участка подготовлен в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость рассчитана в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области, условия договора о выкупной цене соответствуют нормативно-правовым актам, размер неустойки установлен для всех хозяйствующих субъектов с учетом того, что оплата производится в течение месяца со дня заключения договора в рассрочку.

Третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по изложенным в отзыве основаниям.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат два отдельно стоящих нежилых здания в г. Новокузнецке по ул. Эстакадной, д. 15, корпус 11 (площадью 143,3 кв.м), корпус 12 (площадью 829,9 кв.м), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01 октября 2010 года и 05 октября 2010 года (т. 1 л.д. 17, 18).

Письмом от 18 июля 2011 года N 2547/7 ответчик направил истцу для подписания договор купли-продажи земельного участка. В пункте 2.1 договора предусмотрено, что цена участка согласно акту о цене земельного участка составляет 476 114 рублей 62 копейки. Пунктом 5.3 установлено, что за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 договора, покупатель оплачивает продавцу пени из расчета 0,2% от цены участка за каждый календарный день просрочки, пени перечисляется в порядке, предусмотренном в пункте 2.4 договора для оплаты цены участка. Согласно пункту 6.5 приложением, являющимся неотъемлемой частью договора, является акт о цене земельного участка, составленный Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка от 11 мая 2011 года. В соответствии с актом цены земельного участка кадастровая стоимость земли за единицу площади составляет 2818,08 руб./кв.м; кадастровая стоимость земельного участка площадью 6758 кв.м составляет 19 044 584,64 рублей; цена земельного участка в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 11 мая 2011 года составляет 476 114,62 рублей (т. 1 л.д. 19-21).

Договор купли-продажи земельного участка подписан истцом с протоколом разногласий, в редакции истца (покупателя) цена земельного участка составляет 63 000 рублей, размер пени 0,02%, акт цены земельного участка составлен по состоянию на 04 июля 2011 года на основании отчета об оценке Н-52/11 от 12 июля 2011 года (т. 1 л.д. 22-76).

Письмом от 01 августа 2011 года N 2709/5 ответчик указал, что считает невозможным изменить спорные пункты договора (т. 1 л.д. 77).

Перечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку иных сведений о кадастровой стоимости земельного участка государственный кадастр недвижимости не содержит на момент рассмотрения дела, оснований для изложения условия договора, касающегося выкупной цены, в редакции истца не имеется.

Апелляционный суд поддерживает данные выводы.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Правила ведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316), определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Пунктом 10 Правил установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, государственная кадастровая оценка земель - это совокупность последовательных действий, результатом которых являются утвержденные органом исполнительной власти субъекта экономические характеристики земельных участков, к которым относятся показатели кадастровой стоимости конкретных земельных участков.

Согласно части 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508) определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

По смыслу названных норм права кадастровая стоимость земельного участка отождествляется с его рыночной стоимостью.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был дополнен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка", в статье 24.19 которой прямо указывается, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 года N 275-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Баженова Вячеслава Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Следовательно, установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, в рамках рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, не является действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" изменение установленной кадастровой стоимости возможно при изменении нормативного акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, изменения вида разрешенного использования земельного участка, исправления кадастровой ошибки, при определении кадастровой стоимости в судебном порядке (статьи 16, 22, 23, 28).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 42:30:05 05 018:44 в размере 19 044 584,64 рублей определена в 2011 году в порядке, предусмотренном действующим законодательством, утверждена постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года N 519 "Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)", от 27 ноября 2008 года N 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области", актом Управления Росреестра по Кемеровской области определения кадастровой стоимости земельных участков от 11 мая 2011 года.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.

При этом судебный акт, определяющий рыночную стоимость земельного участка, является для органа кадастрового учета основанием для внесения ее в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости.

Вместе с тем, требования об определении (установлении) кадастровой стоимости не заявлено, оснований для ее определения у суда не имеется.

В этой связи представленный истцом отчет Н-52/11 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 12 июля 2011 года, заключение эксперта N 3827 от 15 февраля 2012 года не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований.

Иных сведений о кадастровой стоимости земельного участка государственный кадастр недвижимости не содержит.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что условие договора о выкупной цене земельного участка соответствует Федеральному закону от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающему размер цены в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно предложенной ответчиком редакции договора покупатель выплачивает цену участка в течение 30 дней со дня заключения договора (пункт 2.2). Обязанность по оплате пени из расчета 0,2% от цены участка за календарный день просрочки установлена за нарушение срока, установленного пунктом 2.2 договора (пункт 5.3).

Учитывая условие договора об оплате в течение 30 дней со дня заключения договора, то есть в рассрочку, особенности спорных правоотношений, соответствие размера пени ставкам, обычно применяемым при заключении договоров купли-продажи земельных участков на территории г. Новокузнецка согласно Типовому договору купли-продажи, устанавливая баланс интересов сторон, доводы истца о значительности размера неустойки не приняты во внимание судом.

Таким образом, суд первой инстанции законно и обоснованно принял спорные условия договора купли-продажи земельного участка в редакции ответчика.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, поскольку являлись предметом рассмотрения и оценки в суде первой инстанции, не содержат сведений, опровергающих правильность выводов суда.

Арбитражный суд апелляционной инстанции признает решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 апреля 2012 года по делу N А27-10041/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

И.Н. Мухина Т.Е. Стасюк