Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013 г. N 18АП-13546/12

г. Челябинск

17 января 2013 г.

Дело N А76-18617/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Администрации города Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.11.2012 по делу N А76-18617/2012 (судья Мулинцева Е.М.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "ВИВА" - Косых Т.В. (доверенность N 2 от 09.01.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "ВИВА" (далее - ООО "ВИВА", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области (далее - Кадастровая палата, ответчик) с требованиями установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:52 (предыдущий номер 74:36:0506004:0016), расположенного по адресу: г. Челябинск, территория ЦПКиО им. Ю.А. Гагарина - в размере рыночной стоимости в сумме 8 869 720 руб. (с учётом принятого судом уточнения заявленных требований - т. 1, л.д. 8-10; т. 2, л.д. 125).

Определением суда первой инстанции от 03.10.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска (далее - Администрация) и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет по имуществу) (т. 1, л.д. 1-7).

Решением суда от 27.11.2012 исковые требования удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:52 установлена в размере рыночной стоимости в сумме 8 869 720 руб. (т. 3, л.д. 17-21).

В апелляционной жалобе Кадастровая палата ссылается на отсутствие оснований привлечения палаты, выполняющей функции органа кадастрового учета, в качестве ответчика по данному спору. Указывает на то, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости на основании поступивших документов в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной органом власти, в настоящем случае - постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области". Истец не имеет материально-правовых притязаний к ответчику. Вывод суда о том, что права общества нарушены палатой при внесении кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости, полагает несостоятельным, т.к. сведения внесены на основании уже утвержденных результатов оценки такой стоимости.

Полагает, что поскольку изменение кадастровой стоимости объекта на его рыночную стоимость производится истцом в целях уменьшения налогооблагаемой базы и размера земельного налога и, как следствие, уменьшения местного бюджета, такое требование должно предъявляться к органу местного самоуправления, который, по мнению апеллянта, и должен участвовать в судебном процессе в качестве ответчика.

Администрация г. Челябинска и Комитет по имуществу, не согласившись с принятым судебным актом, также обратились с жалобой, в которой просят решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать. Полагают, что решение принято судом с неправильным применением норм материального права. Указывают, что истец собственником спорного земельного участка не является, а использует участок на основании договора аренды. Размер арендной платы за участок определяется по установленной статьей 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО формуле, одним из критериев которой является показатель кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, по мнению апеллянтов, решение суда по настоящему делу фактически приводит к изменению существенного условия договора аренды, а именно его цены в одностороннем порядке. Как полагают Администрация и Комитет, истец, не являясь собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, не вправе обращаться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчики и третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц.

В судебном заседании представитель истца с доводами апелляционных жалоб не согласилась, полагая принятое судом решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 24.12.2001 по договору аренды УЗ N 002740-Д-2001 Комитет по имуществу (арендодатель) передал индивидуальному предпринимателю Фаюстову Владимиру Григорьевичу (арендатор) в аренду, сроком на 20 лет, земельный участок площадью 2418 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0506004:0016, расположенный на территории ЦПКиО им. Ю.А. Гагарина, в г. Челябинске (т. 1, л.д. 25-34).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 03.07.2002, выдано свидетельство о государственной регистрации (т. 1, л.д. 33).

По договорам переуступки от 21.02.2005 (зарегистрирован в ЕГРП 03.03.2005) и от 05.03.2005 (зарегистрирован в ЕГРП 14.03.2005) права арендатора из договора аренды от 24.12.2001 УЗ N 002740-Д-2001 сначала были переданы Шевелеву Алексею Петровичу, а затем обществу с ограниченной ответственностью "ВИВА" (т. 1, л.д. 36-37, 38-39).

Запись о праве аренды ООО "ВИВА" на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:0016 внесена в ЕГРП 14.03.2005, истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 40).

Помимо приобретения права аренды земли общество "ВИВА" по договору купли-продажи от 05.03.2005 приобрело в свою собственность четыре нежилых здания, расположенных на территории ЦПКиО им. Ю.А. Гагарина, по улице Коммуны, дом 100, стр. 1, 2. В дело представлены копии свидетельств о государственной регистрации и технических паспортов данных объектов недвижимости (т. 1, л.д. 128-137; т. 2, л.д. 1-17, 18-27, 28-40).

06.12.2007 земельному участку площадью 2418 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0506004:0016 присвоен новый кадастровый номер - 74:36:0506004:52 (т. 1, л.д. 13).

Согласно кадастровой выписке от 28.04.2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:52 составляет 21 130 877 руб. 82 коп. (т. 1, л.д. 13-23).

В июне 2012 года общество "ВИВА" для определения рыночной стоимости арендуемого земельного участка обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "УБА". 26.06.2012 данными лицами подписан договор на оказание услуг по оценке N 02-ОЦ-333/2012 (т. 1, л.д. 42-48).

02.07.2012 обществом "УБА" подготовлен отчёт N 02-ОЦ-333/2012 по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:52 (предыдущий номер 74:36:0506004:0016). В результате проведённого исследования оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2010 составляет 8 869 720 руб. (т. 1, л.д. 49-94).

21.08.2012 некоммерческим партнёрством "Межрегиональный союз оценщиков" было подготовлено экспертное заключение N 255/08-12, согласно которому объект экспертизы - отчёт N 02-ОЦ-333/2012 - соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (т. 2, л.д. 73-90, 128-146).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что имеются правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, общество "ВИВА" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учёт земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость спорного земельного участка, определена на основании Постановления Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П.

Нормой статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Вместе с тем, положения Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым введена указанная норма, к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона (26.07.2010) не применяются.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, предметом заявленных в таком случае требований является изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

ООО "ВИВА" является стороной договора аренды от 24.12.2001 УЗ N 002740-Д-2001, выступает арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:52.

По условиям договора аренды (раздел II) и приложения к нему по форме N 2 (расчёт платы за аренду земли на 2012 год) расчёт размера арендной платы производится в порядке, установленном Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (т. 1, л.д. 25, 35).

Расчёт арендной платы производится путём перемножения пяти самостоятельных показателей: кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и трёх поправочных коэффициентов.

Обращаясь в суд, общество "ВИВА" ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего является нарушение его прав как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы, определенной исходя из кадастровой стоимости.

Истцом в материалы дела представлен отчёт от 02.07.2012 N 02-ОЦ-333/2012 по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:52 (предыдущий номер 74:36:0506004:0016), согласно которому рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.2010 составляет 8 869 720 руб. (т. 1, л.д. 49-94).

Экспертным заключением некоммерческого партнёрства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21.08.2012 N 255/08-12 подтверждается, что исследованный отчёт N 02-ОЦ-333/2012 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (т. 2, л.д. 73-90, 128-146).

Основания для признания представленных истцом письменных доказательств недопустимыми либо недостоверными отсутствуют.

Из материалов дела следует, что ответчики возражений относительно представленного истцом отчёта от 02.07.2012 либо экспертного заключения от 21.08.2012 не заявляли, оценку на предмет соответствия данных документов законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки не давали. Ходатайства о назначении соответствующей экспертизы ответчики не заявляли, тогда как из содержания статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не усматривается возможность назначения экспертизы по инициативе суда (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

На этом основании судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:52 в размере его рыночной стоимости в сумме 8 869 720 руб. обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы Кадастровой палаты об отсутствии у истца материально-правовых притязаний к ответчику и, соответственно, о фактическом отсутствии спора между сторонами, а также о том, что Кадастровая палата, как орган, выполняющий учётные (технические) функции, не может выступать в качестве ответчика по настоящему иску, несостоятельны.

Притязания истца обоснованы несоответствием кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости и наличием у истца в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ права требовать от органа кадастрового учёта внесения изменений в ГКН.

Доводы Кадастровой палаты о том, что надлежащим ответчиком по иску является орган местного самоуправления, также подлежат отклонению.

Муниципальное образование (в данном случае "город Челябинск") не является участником спорных правоотношений, поскольку не имеет полномочий по установлению кадастровой стоимости земельных участков либо по внесению изменений в государственный кадастр недвижимости (ГКН), в том числе, в сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Орган местного управления в рассматриваемом случае не лишается субъективных прав, на него не возлагаются дополнительные обязанности.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Таким образом, оснований считать орган местного самоуправления стороной материальных правоотношений в рассмотренном споре у апелляционного суда не имеется.

Доводы Администрации и Комитета по имуществу апелляционный суд находит несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420, пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Утверждение третьих лиц о том, что с изменением кадастровой стоимости в отсутствие согласия арендодателя вносятся изменения в действующий договор аренды, основано на неверном толковании норм материального права и неправильной оценке обязательственных отношений сторон арендной сделки.

Договором аренды от 24.12.2001 предусмотрено право арендодателя вносить изменения в условия договора аренды в связи с изменением нормативных правовых актов органов государственной власти либо местного самоуправления (пункты 4.2.12, 5.1.4). Арендодатель реализовал своё право и установил, что размер арендной платы на 2012 год подлежит определению по формуле, утверждённой законодательным органом субъекта Российской Федерации. В составе данной формулы предусмотрена внесённая в ГКН кадастровая стоимость земельного участка.

Изменение показателей тех или иных ставок и/или коэффициентов в составе единой формулы расчёта размера арендной платы, вызванное внесением уполномоченным государственным (муниципальным) органом либо судом изменений в правовой акт, утвердивший такой показатель, не влечёт изменения условий договора аренды земельного участка. Согласовывая определённую методику либо порядок определения размера арендной платы, стороны договора, тем самым, допустили возможность изменения в будущем итогового размера платы за пользование землёй. Таким образом, изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных актов, регулирующих порядок и показатели её расчета, не является изменением условия договора о размере арендной платы, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Более того, как указано выше, орган местного самоуправления не наделён полномочиями по установлению кадастровой стоимости земельных участков, внесению соответствующих сведений в ГКН.

Вне зависимости от согласия (несогласия) публичного собственника (арендодателя) размер кадастровой стоимости земельного участка может быть пересмотрен в рамках предъявленных обществом "ВИВА" (арендатором) исковых требований.

Следует отметить, что Администрация и Комитет по имуществу как лица, участвующие в рассмотрении настоящего дела, вправе были приводить свои доводы и возражения относительно предъявленных истцом требований, в том числе, с целью обоснования ранее утверждённого размера кадастровой стоимости, подтверждения соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Однако третьи лица процессуальные права не реализовали, доказательств в опровержение правомерности испрашиваемой истцом стоимости объекта недвижимости не представили (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Довод ФГБУ "ФКП Росреестра" о необходимости привлечения к участию в качестве соответчика Правительства Челябинской области противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, а также существу рассмотренного спора. Поскольку достоверность и законность нормативного акта, принятого постановлением Правительства Челябинской области, не оспариваются, основания для привлечения данного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в качестве соответчика в рассматриваемом случае отсутствуют.

В силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 2 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" предусмотренные настоящим федеральным законом полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 настоящего федерального закона, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета.

Согласно пункту 2 Приказа Росреестра от 11.03.2010 N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета", федеральные государственные учреждения "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации наделены полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, надлежащим ответчиком по рассматриваемой категории споров является ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", наделённая функциями органа кадастрового учёта.

Указание подателя жалобы на то, что привлечение ФГБУ "ФКП Росреестра" в качестве ответчика нарушает принцип состязательности арбитражного процесса (ст. 9 АПК РФ), так как орган кадастрового учёта не может высказать возражения по вопросам, не входящим в его компетенцию, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм процессуального права.

Настоящий спор подлежит рассмотрению в порядке искового производства (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11), по общим правилам которого обязанность по доказыванию доводов и возражений в силу статьи 9 и части 1 статьи 65 АПК РФ возложена на стороны, тогда как в силу статей 12-13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина рыночной стоимости объекта недвижимости признаётся достоверной, если не доказано обратное, оспаривание отчёта об оценке осуществляется в судебном порядке.

Кадастровая палата процессуальные права не реализовала по обстоятельствам, не зависящим от арбитражного суда либо иных лиц, что с учётом нормы ч. 2 ст. 9 АПК РФ не может свидетельствовать о нарушении принципа состязательности арбитражного процесса.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционные жалобы ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации г. Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - не подлежат удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

От уплаты государственной пошлины податели апелляционных жалоб в данном случае освобождены (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.11.2012 по делу N А76-18617/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Администрации города Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Г.Н. Богдановская