Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2013 г. N 08АП-10468/12

город Омск

21 января 2013 г.

Дело N А46-26307/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Рябухиной Н.А., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Самовичем А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10468/2012) общества с ограниченной ответственностью "Сибэль" на решение Арбитражного суда Омской области от 16 октября 2012 года по делу N А46-26307/2012 (судья Воронов Т.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибэль" (ОГРН 1035511012240, ИНН 5506052242) к обществу с ограниченной ответственностью "Ритейл Сити" (ОГРН 1025500522365, ИНН 5501000836) о взыскании 21 338 руб. 49 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Сибэль" - представитель Михеева В.В. (паспорт, по доверенности от 30.07.2012, сроком действия 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Сити" - представитель Исакова М.А. (паспорт, по доверенности от 20.04.2012, сроком действия 1 год),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сибэль" (далее - ООО "Сибэль", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Сити" (далее - ООО "Ритейл Сити", ответчик) задолженности по возмещению расходов по тепловой энергии за апрель 2012 года в размере 21 338 руб. 49 коп.

Исковые требования со ссылкой на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 31.05.2011.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16 октября 2012 года по делу N А46-26307/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Сибэль" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указал, что оспариваемое решение основано на неправильном применении норм материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению истца, судом первой инстанции не дана надлежащая оценка обстоятельствам смены собственника арендуемого помещения, платежи за тепловую энергию, основываясь на положениях Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешении споров, связанных с арендой" не являются доходом от сдачи имущества в аренду.

Полагает, что судом не учтено то обстоятельство, что на счете N Р232.05.12.14 от 02.05.2012 и на счетах, выставленных ООО "Сибэль" до апреля 2012, стоит одна и та же подпись, сделанная работником ответчика.

От ООО "Ритейл Сити" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "Сибэль" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО "Ритейл Сити" высказался согласно доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не законным и подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.05.2011 между ООО "Сибэль" (арендодатель-1), ООО "Паритет" (арендодатель-2), с одной стороны, и ООО "Ритейл Сити" (арендатор), с другой стороны, подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды), зарегистрированный Управлением Росреестра по Омской области 17.06.2011 (л.д. 8-10).

В силу пункта 1.1 договора аренды арендодатели передают, а арендатор принимает за определенную договором плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение 1П, назначение: торговое, площадь 794,70 кв.м., этаж: 1; 2, литер: А1, адрес (местоположение): Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, 42 "А".

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.

На основании подписанного сторонами акта от 30.04.2012 арендодатель ООО "Сибэль" выставил ООО "Ритейл Сити" счет N Р232.05.12.14 от 02.05.2012 на возмещение расходов по тепловой энергии за апрель 2012 года в размере 21 338 руб. 49 коп.

Между тем, ООО "Ритейл Сити" выставленный арендодателем счет не оплатило, что явилось причиной для обращения истца в арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ООО "Ритейл Сити" о взыскании образовавшейся задолженности.

Отказ в удовлетворении исковых требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.

При квалификации отношений, сложившихся между сторонами, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде и аренда зданий и сооружений), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах) и условиями заключенного договора.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи истцом нежилого помещения от истца в пользование ООО "Ритейл Сити" по договору аренды от 31.05.2011 подтверждается актом приема-передачи от 15.06.2011 (л.д. 11) и ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Передаваемое имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности (1/2 доли в праве собственности), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 38, 39):

- серии 55 АВ 802897, выданной УФРС по Омской области 19.12.2008;

- серии 55 АВ 802896, выданной УФРС по Омской области 19.12.2008.

Согласно статье 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата состоит из постоянного и переменного платежа. Постоянный и переменный платежи арендной платы не включают в себя оплату услуг обслуживающих организаций, указанных в пункте 2.2.6 договора, а именно: отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация, вывоз ТБО, охранная и пожарная сигнализация и прочие услуги по техническому обслуживанию имущества. Оплата указанных услуг осуществляется арендатором самостоятельно, по самостоятельно заключенным договорам. До момента заключения самостоятельных договоров арендатора с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, оплата за отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, вывоз ТБО, охранную и пожарную сигнализацию и прочие услуги по техническому обслуживанию имущества, уплачивается арендатором ежемесячно на основании выставленного арендодателями счета.

Неотъемлемым приложением к счетам арендодателей являются: акт выполненных услуг, а также копии актов обеспечивающих снабжающих организаций, копии платежных поручений, подтверждающие произведенные арендодателями расходы по оплате счетов обеспечивающих и снабжающих имущество организаций.

Согласно пункту 3.5 договора оплата переменного платежа арендной платы производится арендатором до 05 числа месяца, следующего за расчетным, по предъявленным счетам на оплату, путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей, но не ранее 5 банковских дней с даты получения счета.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований или возражений.

Из условий договора аренды следует, что оплата коммунальных платежей арендатором должна производиться на основании счета, выставленного арендодателями.

В качестве подтверждения факта несения расходов на тепловую энергию за спорный период истцом представлен акт от 30.04.2012 N Р232.05.12.14 на сумму 21 338 руб. 49 коп. (л.д. 13) и счет от 02.05.2012 N Р232.05.12.14 на сумму 21 338 руб. 49 коп. (л.д. 12).

Акт от 30.04.2012 N Р232.05.12.14 на сумму 21 338 руб. 49 коп. подписан ответчиком без замечаний по объему, качеству, срокам оказания услуг и ответчиком не оспорен.

Назначение платежа, а также сумма компенсации расходов на коммунальные платежи, указанные в акте от 30.04.2012 N Р232.05.12.14 соответствуют счету от 02.05.2012 N Р232.05.12.14.

Таким образом, из содержания указанных документов ответчику было достоверно известно о наступлении обязанности по возмещению расходов на тепловую энергию за спорный период.

Акт от 30.04.2012 N Р232.05.12.14 и счет от 02.05.2012 N Р232.05.12.14, представленные истцом в материалы дела, содержат разные даты их составления, но имеют один и тот же номер Р232.05.12.14.

Вместе с тем, с учетом положений, изложенных выше, суд апелляционной инстанции принимает акт от 30.04.2012 N Р232.05.12.14 и счет от 02.05.2012 N Р232.05.12.14 в качестве допустимых и достаточных доказательств наступления у ответчика обязанности по возмещению расходов на коммунальные платежи.

На момент предъявления иска в подтверждение факта несения расходов, истцом представлено в материалы дела платежное поручение от 20.07.2012 N 158 (л.д. 14) на ту же сумму, указанную в акте от 30.04.2012 N Р232.05.12.14 и счете от 02.05.2012 NР232.05.12.14.

Из буквального содержания пункта 3.1 договора следует, что оплата коммунальных платежей до момента заключения арендатором соответствующих договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, производится арендатором на основании представленных копий платежных документов, подтверждающих произведенные арендодателями расходы по оплате счетов обеспечивающих и снабжающих имущество организаций.

Иными словами, до момента заключения арендатором соответствующих договоров на коммунальное обслуживание возмещению им подлежат именно затраты арендодателей по уплате таких коммунальных платежей, а не уплата коммунальных платежей соответствующим снабжающим и обслуживающим организациям.

Таким образом, при несении расходов на коммунальные платежи подтверждение истцом факта их оплаты необязательно.

Кроме того, из материалов дела следует, что в апреле 2012 года ООО "Ритейл Сити" получило уведомление от 17.04.2012, подписанное Полуниным А.А. о смене собственника недвижимого имущества, расположенного по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, 42 А, с приложением свидетельств о государственной регистрации права от 17.04.2012 на помещение и земельный участок (л.д. 37-39).

В силу статьи пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, перемена собственника недвижимого имущества не освобождает ответчика от обязанности по оплате расходов на коммунальные услуги по заключенному договору аренды.

На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом в материалы дела были представлены достаточные доказательства в подтверждение обоснованности заявленных исковых требований и вывода о наступлении обязанности ответчика по оплате переменных платежей арендной платы. В противном случае истец лишался бы возможности возмещения расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Омской области от 16 октября 2012 по делу N А46-26307/2012 суд апелляционной инстанции находит подлежащим отмене, в связи с несоответствием выводов, изложенных в нём, обстоятельствам дела.

Расходы по уплаченной государственной пошлине по иску и апелляционным жалобам в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 16 октября 2012 года по делу N А46-26307/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Сибэль" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Сити" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибэль" 21 338 руб. 49 коп. основного долга, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Н.А. Рябухина Ю.М. Солодкевич