Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2012 г. N 14АП-7242/12

г. Вологда

09 октября 2012 г.

N А66-14089/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответстсвенностью "Ирбистеро-Т" на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 июля 2012 года по делу N А66-14089/2011 (судья Рожина Е.И.),

установил:

комитет по управлению имуществом муниципального образования "Осташковский район" (ОГРН 1026901812662; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ирбистеро-Т" (ОГРН 1046900020199; далее - Общество) с исковыми требованиями

- расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.05.2007;

- взыскать с ответчика 1 095 420 руб. задолженности за период с 16.10.2010 по 15.10.2011 по договору аренды от 14.05.2007;

- взыскать 232 955 руб. 10 коп. пеней за период с 16.10.2010 по 15.11.2011.

Решением суда от 16.07.2012 с Общества в пользу Комитета взыскано 1 095 420 руб. долга, 232 955 руб. 10 коп. пеней. Требование о расторжении договора аренды от 14.05.2007 оставлено без рассмотрения. С Общества в федеральный бюджет взыскано 26 283 руб. 75 коп. государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответвтие выводов суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просило решение отменить и принять новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему.

Поскольку земельный участок не вошел в перечень объектов оценки, утвержденный постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области" (далее - Постановление N 503-па), среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий для Осташковского муниципального района не определено, отсутствует утвержденная нормативным правовым актом средняя ставка арендной платы за земли охраняемых природных территорий, отсутствует нормативная цена земли, определяемая ежегодно органами исполнительной власти субъекта, что не позволяет определить размер арендной платы земельного участка. В данной ситуации, в связи с изменением категории, вида функционального (разрешенного) использования земельного участка на земли особо охраняемых природных территорий, отсутствием нормативных правовых актов Тверской области, позволяющих определить размер арендной платы по конкретному земельному участку, для целей определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов подлежат применению Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 22 (далее - Методические указания N 22). Согласно пункту 2.1.7 Методических указаний, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, отнесенного настоящими Методическими указаниями к первой или второй группе, а также в случае перевода земельного участка в состав земель особо охраняемых территорий и объектов указанных групп, кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия - субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов первой или второй групп на площадь земельного участка. Пунктом 1.7 предусмотрено, что в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, вторая группа - это земли рекреационного назначения (за исключением земель пригородных зеленых зон и земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В соответствии с Постановлением N 503-па средний удельный показатель кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий составляет 0,27 руб. за 1 кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается как произведение среднего взвешенного по площади значения удельного показателя кадастровой стоимости земли Осташковского муниципального района (руб./кв.м) и площади земельного участка согласно договору от 14.05.2007, что составляет 13 500 руб. В расчете используется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости показателя земли, так как спорный земельный участок по неизвестным причинам не подвергался государственной кадастровой оценке. Расчет арендной платы, применяемый истцом, не основан на требованиях законодательства, экономически необоснован, так как с момента вступления в силу Постановления N 503-па (официальная публикация 13.03.2009) изменились существенные условия, установлены ограничения. Однако истцом рассчитывается арендная плата без учета этих изменений по ставке удельного показателя до введения указанных ограничений. Введен ограниченный режим пользования (хозяйственной деятельности), обусловленный требованиями режима округа горно-санитарной охраны. Согласно выписке о земельном участке от 02.04.2012, земельный участок расположен в непосредственной близости к озеру Селигер. Его граница проходит менее чем 300 м от линии уреза воды по акватории водного объекта озера Селигер, то есть фактически в первой зоне. В состав участка входит часть земли, которая полностью исключена из хозяйственной деятельности. Истец необоснованно также включил в состав земельного участка земли с особым режимом использования - водоохранная зона озера Селигер, прибрежная защитная полоса. Установлен запрет на предоставление земельных участков из земель особо охраняемых природных территорий в собственность. При заключении договора аренды земельного участка в целях строительства реабилитационного центра предполагалось дальнейшее оформление земельного участка в собственность, так как в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков. Судом не учтены и не приняты во внимание, что до настоящего времени органами местного самоуправления не установлен размер арендной платы. Арендная плата не взимается за участки под объектами строительства, ранее отчужденными органами местного самоуправления, а затем изъятыми по искам прокуратуры в связи с нарушением требований законодательства об ограничении в обороте земельных участков особо охраняемых территорий, невозможностью предоставления в частную собственность. Выкупная цена земельного участка, до отнесения земель к особо охраняемым территориям составляла 1,5 % х 10 х 50 000 х 182,52 =1 369 275 руб., где 1,5 % - максимальная ставка земельного налога, установленная Налоговым кодексом Российской Федерации, 10 - десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади, установленный законом Тверской области, 50 000 кв.м - площадь земельного участка по договору аренды, 182 руб. 57 коп. - удельный показатель кадастровой стоимости для земель рекреационного и оздоровительного назначения. Цена предоставления в частную собственность земельного участка составляла бы 1 369 275 руб., арендная плата в год без возможности получения в частную собственность земельного участка - 730 280 руб., что свидетельствует об экономической необоснованности расчета арендной платы. Несмотря на изменение существенных условий аренды отнесение земельного участка к особо охраняемым территориям, запретом на предоставление (выкуп) таких участков в частную собственность истцом расчет арендной платы осуществляется по удельному показателю кадастровой стоимости 182 руб. 57 коп. Установление непомерно высокой арендной платы за год является экономически необоснованным, нарушающим права и законные интересы Общества. При проверке правильности и обоснованности расчета истца с учетом признания судом обоснованности применения показателя 182 руб. 57 коп. не проверено и не учтено обоснованность применения других показателей, существенно влияющих на размер арендной платы, показателя К сэо. Судом при проверке правильности расчета не учтены требования нормативного акта Тверской области об уплате арендной платы в соответствии с установленными сроками, что повлекло неправильный расчет пеней. Судом взыскан чрезмерно высокий размер неустойки. С учетом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер неустойки подлежал уменьшению до 47 434 руб. 95 коп. В решении суда неправильно указаны представители сторон.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили.

От Общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с тем, что представитель Легостаева Н.В. не может явиться, поскольку вынужден выехать в командировку в период с 30.09.2012 по 02.11.2012.

Апелляционная инстанция, рассмотрев данное ходатайство, отказала в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Кроме того, ранее (03.09.2012) от этого же представителя Общества в апелляционную инстанцию поступило заявление о назначении судебного заседания по рассмотрению жалобы не ранее 25.09.2012, что было учтено при определении даты судебного заседания (определением от 07.09.2012 судебное заседание назначено на 02.10.2012).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования "Осташковский район" от 16.03.2007 N 204 Обществу в аренду предоставлен земельный участок, из земель населенных пунктов, кадастровым номером 69:24:111401:0107, общей площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Осташковский район, Мощенское сельское поселение, деревня Турская, сроком на 5 лет, для строительства реабилитационного центра.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 14.05.2007 подписали договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду вышеназванный земельный участок (пункт 1.1).

В пункте 2.1 договора указано, что срок аренды установлен с 14.05.2007 по 13.05.2012.

В соответствии с пунктом 3.3 расчет арендной платы определен в приложении к договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата подлежит оплате в следующие сроки: не позднее 15 апреля - _ годовой суммы, не позднее 15 октября - _ годовой суммы.

Стороны согласовали, что в случае изменения расчета арендной платы за пользование земельным участком в городе Осташкове и Осташковском районе арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще чем раз в год, при этом заключается дополнительное соглашение (пункт 3.4), в листе расчета арендной платы.

В силу пункта 5.2 при неуплате арендной платы в установленные договором сроки, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан ответчику по акту от 14.05.2007.

Стороны в дополнении к договору аренды от 01.03.2010 согласовали размер арендной платы за земельный участок на 2009 год в размере 730 280 руб. Данный размер определен на основании постановления администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядка и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Тверской области", постановления администрации Тверской области от 27.02.2008 N 57-па "О коэффициенте инфляции при определении размера арендной платы за пользование земельными участками государственная собственность на которые не разграничена на территории Тверской области", постановления администрации Тверской области от 29.02.2008 N 43-па "Об утверждении Перечня значений коэффициента социально-экономических особенностей при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Тверской области".

Договор аренды зарегистрирован 08.06.2007.

Претензиями от 03.08.2011 N 741, от 1210.2011 N 1141 Комитет известил Общество о необходимости возмещения задолженности по оплате арендной платы и о расторжении договора аренды.

По расчету истца задолженность ответчика составила 1 095 420 руб. за период с 16.10.2010 по 15.10.2011 по договору аренды от 14.05.2007.

Истец также начислил и предъявил 232 955 руб. 10 коп. пеней за период с 16.10.2010 по 15.11.2011.

Нарушение арендатором условий договора о внесении арендных платежей послужило основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части взыскания 1 095 420 руб. долга и 232 955 руб. 10 коп. пеней. Требование о расторжении договора аренды от 14.05.2007 оставлено судом без рассмотрения.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложились правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором.

Соответственно, обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и внесению платежей за пользование им возникают в силу закона и заключенного сторонами возмездного договора.

Имеющимся в материалах дела договором аренды, актом приема-передачи к нему подтверждается факт пользования ответчиком земельным участком.

Расчет заявленной к взысканию арендной платы проверен судом первой инстанции, признан верным. Оснований для переоценки данного обстоятельства апелляционная инстанция не усматривает.

Нарушение сроков внесения арендных платежей правомерно расценено судом первой инстанции как неисполнение договорного обязательства, которое влечет ответственность по статье 330 ГК РФ.

Согласно указанной правовой норме неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств (статья 329 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в случае нарушения определенного договором срока внесения арендной платы в виде обязанности уплатить арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, согласившись с расчетом заявленной истцом суммы неустойки, пришел к выводу об обоснованности данного требования.

Расчет неустойки, представленный истцом, судом проверен, обоснованно признан правильным. Оснований для переоценки суд апелляционной инстанции также не усматривает.

Довод апеллянта о завышенном размере неустойки отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Такое заявление апеллянт в суд первой инстанции не представил.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции. Им дана мотивированная оценка, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Суд обоснованно указал, что объект аренды идентифицирован и передан арендатору по акту приема-передачи.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы сторонами согласованы в договора, что соответствует нормам статьи 614 ГК РФ.

Основания считать данный договор незаключенным отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора от 14.05.2007, при отсутствии заявленных возражений со стороны арендодателя, суд признал его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Материалами дела подтверждается факт непрерывного пользования ответчиком в спорный период муниципальным имуществом на условиях договора аренды от 14.05.2007.

Ссылка подателя жалобы на перевод земельного участка в состав земель особо охраняемой территории местного значения "Курорт Селигер" документально не подтверждена. Поэтому суд первой инстанции указал в решении, что оснований при расчете размера арендной платы руководствоваться удельным показателем кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий, составляющим 0,27 руб. за 1 кв.м в силу Постановления N 503-па, не имеется.

Представленный в жалобе расчет предполагаемой арендной платы, а также доводы ответчика в его обоснование основаны на ошибочном толковании норм права и условий договора аренды.

Факт нарушение арендатором условий договора о внесения арендных платежей судом первой инстанции установлен, подтвержден материалами дела.

Доказательства погашения спорной задолженности ответчиком не представлены.

Довод подателя жалобы о неправильном указании в решении суда сведений о представителях сторон не является основанием для отмены судебного акта. Данные опечатки могут быть устранены в порядке статьи 179 АПК РФ.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 16 июля 2012 года по делу N А66-14089/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ирбистеро-Т" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Е.В. Носач А.Н. Шадрина