Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 г. N 11АП-16565/12

г. Самара

28 января 2013 г.

Дело N А49-6432/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Виноградова Сергея Викторовича - Козин Д.В.; доверенность от 01.08.2012 года,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Виноградова Сергея Викторовича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 01 ноября 2012 года по делу N А49-6432/2012 (судья Табаченков М.В.),

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Виноградова Сергея Викторовича, (ОГРНИП 309580911200027; ИНН 582936307903), Пензенская область, Пензенский район, с. Ленино,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Виноградов Сергей Викторович обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области зарегистрировать переход права собственности согласно договору купли-продажи недвижимого имущества N 25 от 3.04.2012 г. от ОАО "Племенной завод "Дертевский" к Главе КФХ Виноградову Сергею Викторовичу на следующие объекты:

- здание - телятник (литера А), общей площадью 1 497,2 кв.м., расположенное примерно в 550 м. на юго-запад от дома по адресу: Пензенская область, Пензенский район с. Ленино ул. Ленина, 140;

- здание - зерносклад (литера Б), общей площадью 526,4 кв.м., расположенное примерно в 492 м. на северо-восток от дома по адресу: Пензенская область Пензенский район с. Ленино ул. Ленина, 140;

- здание ПТО (литера Д), общей площадью 580 кв.м., расположенное примерно в 485 м. на северо-восток от дома по адресу: Пензенская область Пензенский район с. Ленино ул. Ленина, 140;

- здание - столовая (литера Е), общей площадью 140,9 кв.м., расположенное примерно в 563 м. на северо-восток от дома по адресу: Пензенская область Пензенский район с.Ленино ул.Ленина, 104;

- сооружение - летний лагерь (литера Г, 1), площадь застройки 150 кв.м., расположенное примерно в 563 м на юго-запад от дома по адресу: Пензенская область Пензенский район с.Ленино ул.Ленина, 140;

- сооружение - артезианская скважина (литера Г1), глубиной 98 м, расположенное примерно в 585 м. на юго-запад от дома по адресу: Пензенская область Пензенский район с.Ленино ул. Ленина, 140.

- сооружение - водонапорная башня (литера Г2), объёмом 25 куб.м., расположенное примерно в 585 м. на юго-запад от дома по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Ленино, ул. Ленина, 140.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 01 ноября 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Виноградов Сергей Викторович подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что у заявителя отсутствовала возможность представить дополнительные доказательства передачи спорного имущества продавцу (ОАО "Племзавод "Дертевский") при приватизации именно в собственность, ввиду того, что указанное обстоятельство ответчиком не оспаривалось и в ходе процесса не обсуждалось.

Податель жалобы ссылается на то, что законность процедуры приватизации ОАО "Племзавод Дертвеский" и основания возникновения права собственности на переданное обществу имущество, ранее неоднократно были проверены Арбитражным судом. В частности, решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.10.2004 г. по делу N А49-7600/04-292/12 было установлено, что:

- все приватизированное имущество передавалось в собственность акционерному предприятию "Дертевское" именно по акту приема-передачи от 10.04.91 г. с приложениями;

- продавец спорного имущества ОАО "Племзавод "Дертевский" является универсальным правопреемником государственного юридического лица - совхоза "Дертевский" и акционерного предприятия "Дертевское";

- нормативной основой приватизации ОАО "Племзавод "Дертевский" являлись ст. 15 Закона СССР "О собственности в СССР" от 6 марта 1990 г. и п. 15 Положения об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью (утв. постановлением СМ СССР от 19 июня 1990 г. N 590) и ч. 3 ст. 213 ГК РФ.

Аналогичная позиция была отражена в решениях Арбитражного суда Пензенской области от 21.10.2009 г. по делу N А49-6995/2009 и от 10.03.2011 г. по делу N А49-8697/2010 (Приложение 2).

По мнению подателя жалобы, исходя из смысла ч. 2 ст. 69 АПК РФ. не было оснований пересматривать обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенных судебных решений и требовать новых доказательств возникновения права собственности ОАО "Племзавод "Дертевский" на переданное ему имущество (помимо уже представленного в дело документа - Акта приема-передачи от 10.04.91 г. с приложениями).

Податель жалобы ссылается на то, что закон не обязывает стороны договора купли-продажи недвижимости к немедленному обращению в регистрирующий орган за регистрацией перехода права, и не предусматривает каких-либо негативных последствий для сторон, в случае отсутствия немедленного обращения за регистрацией.

Податель жалобы также считает, что пункт 4 части 1 Приказа АО "Агроплемсоюз" N 3 от 11.03.91 г. (на который сослался суд, указывая, что имущество было передано АП "Дертевское" не в собственность) не распространялся на спорное имущество.

Акционерное предприятие "Дертевское" было зарегистрировано только 24.10.91 г. согласно решения исполнительного комитета Пензенского районного совета народных депутатов N 243-17 от 24.10.91 г. {Приложение 3) т.е. на полгода позже передачи имущества по акту от 10.04.91 г. Заключение же договора о безвозмездном пользовании имуществом так и не состоялось

Податель жалобы ссылается на то, что, как видно из содержания приказа ликвидационной комиссии ВАПО "Союзплемзавод" N 20 от 21.02.91 г., Приказа АО "Агроплемсоюз" N 3 от 11.03.91 г., акта приема-передачи от 10.04.91 г., вновь образованному акционерному предприятию "Дертевское" было передано все имущество ликвидированного совхоза "Дертевский". Акционером созданного акционерного предприятия "Дертевское" стало АО "Агроплемсоюз".

По мнению подателю жалобы, суд неполно исследовал обстоятельства дела о возникновении права собственности продавца и не применил соответствующие нормы материального права, подлежащие применению.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Виноградова Сергея Викторовича доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя Управления.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Решением арбитражного суда от 21.11.2007 г. по делу N А49-3213/2007 ООО "Племенной завод "Дертевский" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него была открыта процедура конкурсного производства.

В период конкурсного производства в средствах массовой информации было размещено объявление о проведении торгов в форме аукциона на повышение по продаже имущества, принадлежащего ОАО "Племенной завод "Дертевский", входящего в конкурсную массу и расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Ленино, в том числе: лот N 39 -нежилое помещение здания столовой Лит. Е, общей площадью 140,9 кв. м., лот N 40 - нежилое помещение здания ПТО Лит. Д общей площадью 580,1 кв.м., лот N 36 - нежилое помещение здания телятника Лит. А общей площадью 1 497,2 кв.м., лот N 37 - нежилое помещение здания зерносклада Лит.Б общей площадью 527,2 кв.м., лот N 38 - нежилое помещение здания зерносклада Лит.В общей площадью 526,4 кв.м., лот N 41 - нежилое помещение здания летнего лагеря (с забором) Лит.1,Г, лот N 42 - сооружение артезианской скважины с водонапорной башней Лит.Г1,Г2

На участие в торгах было подано две заявки: Амяшкин С.В. и ИП Глава КФХ Виноградов С.В. Они заключили договоры о задатке и оплатили его. Согласно протоколам от 03.04.2012 Глава КФХ Виноградов С.В. был признан победителем торгов (т. 1 л.д. 27-47).

По договору N 25, заключенному 3.04.2012 г. между конкурсным управляющим открытого акционерного общества "Племенной завод "Дертевский" (продавец) и индивидуальным предпринимателем в качестве Главы КФХ Виноградовым Сергеем Викторовичем (покупатель), продавец передал в собственность покупателю нежилые здания - столовой Лит. Е, общей площадью 140,9 кв. м., здания ПТО Лит. Д общей площадью 580,1 кв.м., телятника Лит. А общей площадью 1 497,2 кв.м., зерносклада Лит.Б общей площадью 527,2 кв.м., зерносклада Лит.В общей площадью 526,4 кв.м., летнего лагеря (с забором) Лит.1,Г, сооружение артезианской скважины Лит.Г1 и водонапорной башней Лит.Г2, принадлежащее ОАО "Племенной завод "Дертевский" и входящее в конкурсную массу, расположенное по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с.Ленино, а покупатель обязался принять и оплатить приобретенное недвижимое имущество.

Оплата по договору N 25 была произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 5,6,7,8,9,10,11,13,14 от 1 1.04.2012 г., (т.1 л.д.73-81), указанные в договоре нежилые помещения было переданы по акту приема-передачи от 12.04.2012 г. к договору N 25 купли-продажи от 03.04.2012 г. (т.1 л.д. 48-49) покупателю - ИП Главе КФХ Виноградову С.В.

Определением арбитражного суда от 3.05.2012 г. завершено конкурсное производство в отношении открытого акционерного общества "Племенной завод "Дертевский" ИНН 5829010360 ОГРН 1025801016041 с 3 мая 2012 года.

Согласно свидетельству о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц 18.05.2012 г. в реестр внесена запись о ликвидации ОАО "Племенной завод "Дертевский" (т. 1 л.д. 87).

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных ИП Главой КФХ Виноградовым С.В. требований об обязании зарегистрировать переход права собственности согласно указанному договору суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение п.2 ст.6 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при совершении сделки купли-продажи между ИП Главой КФХ Виноградовым С.В. и ОАО "Племенной завод "Дертевский" не была произведена государственная регистрация права собственности продавца, возникшего до введения в действие указанного Федерального Закона, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о ранее возникшем праве ОАО "Племенной завод "Дертевский" на заявленный объект отсутствует. Обратного заявителем в материалы дела не представлено. Не был зарегистрирован и переход права собственности к покупателю.

Государственная регистрация перехода права собственности возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд указал, что с момента подписания договора купли-продажи N 25 от 03.04.2012 г. до момента исключения ОАО "Племенной завод "Дертевский" из Единого государственного реестра юридических лиц 18.05.2012, стороны располагали временем для подачи заявления для оформления права в регистрирующий орган и что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие наличие права собственности ликвидированного продавца на имущество, о государственной регистрации перехода права собственности которого заявитель просит.

Суд посчитал, что представленный в материалы дела приказ N 4 от 11.03.1991 г. свидетельствует о том, что при ликвидации ВАПО "Союзплодимпорт" оформлена передача имущества акционерному обществу "Агроплемсоюз" на условиях безвозмездного временного пользования (т. 1 л.д. 84) и что при таких обстоятельствах, не подтверждено право собственности на спорные объекты недвижимости АО "Агроплемсоюз", которое по акту приема-передачи передало на баланс, принадлежащее ему имущество правопредшественнику - ОАО "Племенной завод "Дертевский", следовательно ликвидированный продавец по договору N 25 от 3.04.2012г.не может считаться собственником данных объектов.

Однако судом не учтено следующее.

Пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Законом о государственной регистрации и иными законодательными актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.12.2011 года N 9032/11 изложена следующая правовая позиция: исходя из положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22, суды в целях надлежащего разрешения спора должны учитывать, что Общество, заявляя требования, фактически преследует интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенные им объекты недвижимости. Ввиду ликвидации продавца заявитель лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. Между тем, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения, о чем

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывал в том числе в постановлении от 27.05.2003 года N 1069/03.

Впоследствии в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 было определено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности с связи с отсутствием продавца может быть обжалован в суд. и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09 и пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и соответствует правовой позиции, сформированной судебной практикой (постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2011 года по делу N А72-3386/2011, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.12.2011 года по делу N А19-4774/2011.

В данном случае суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку ОАО "Племенной завод "Дертевский" было ликвидировано, стороны принятые на себя по договорам купли-продажи недвижимого имущества обязательства исполнили, притязания третьих лиц на спорное имущество отсутствуют, заявленные ИП Главой КФХ Виноградовым С.В. требования подлежат удовлетворению.

Избранный заявителем способ защиты права соответствует действующему законодательству, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 года N 14397/11.

Кроме того, судом не учтено, что решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.10.2004 г. по делу N А49-7600/04-292/12 было установлено, что:

Как видно из содержания приказа ликвидационной комиссии ВАПО "Союзплемзавод" N 20 от 21.02.91 г., Приказа АО "Агроплемсоюз" N 3 от 11.03.91 г., акта приема-передачи от 10.04.91 г., вновь образованному акционерному предприятию "Дертевское" было передано все имущество ликвидированного совхоза "Дертевский". Акционером созданного акционерного предприятия "Дертевское" стало АО "Агроплемсоюз".

С учетом изложенного, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, согласно п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ решение суда следует отменить и заявленные Главой КФХ Виноградовым С.В. требования удовлетворить.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 01 ноября 2012 года по делу N А49-6432/2012 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявленные требования Индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Виноградова Сергея Викторовича, (ОГРНИП 309580911200027; ИНН 582936307903), Пензенская область, Пензенский район, с. Ленино, удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области зарегистрировать переход права собственности согласно договору купли-продажи недвижимого имущества N 25 от 3.04.2012 г. от ОАО "Племенной завод "Дертевский" к Главе КФХ Виноградову Сергею Викторовичу на следующие объекты:

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в пользу Индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Виноградова Сергея Викторовича, (ОГРНИП 309580911200027; ИНН 582936307903), Пензенская область, Пензенский район, с. Ленино, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3600 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан
Н.Ю. Марчик

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.