Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 г. N 18АП-13857/12

г. Челябинск

28 января 2013 г.

Дело N А07-12536/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стомар" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2012 по делу N А07-12536/2012 (судья Пакутин А.В.).

Федеральное бюджетное учреждение "Камское государственное бассейновое управление водных путей и судоходства" (далее - истец, учреждение "Камводпуть") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Стомар" (далее - ответчик, ООО "Стомар") с иском об истребовании у общества "Стомар" в пользу истца недвижимого имущества - нежилых помещений N 13,14,17,20 площадью 44,9 кв. м., находящихся на цокольном этаже 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 130 (согласно уточнению иска, принятому судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, т. 1 л.д. 110-112).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан (далее - Управление Росимущества по РБ), Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.11.2012 (резолютивная часть оглашена 16.11.2012), с учетом определения об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок от 20.11.2012 исковые требования удовлетворены (т.1 л.д. 149-156, 157-159).

Ответчик с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 3-4), где просит решение отменить, в удовлетворении требований истца отказать.

Как полагает ответчик, выводы суда о ничтожности договора аренды в силу несоблюдения при его заключении установленных п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 требований о проведении конкурсных процедур, являются ошибочными, т.к. указанный нормативный акт признан утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 05.11.2009 N 901.

Делая вывод о ничтожности договора, суд не учел положения п. 6 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", в силу которого ответчик как медицинское учреждение частной системы здравоохранения, имеющее лицензию на оказание медицинских услуг, имеет право на приобретение в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности без проведения аукционных процедур, в силу чего, по мнению ответчика, заключенный с истцом договор аренды является действительной сделкой, а удовлетворение виндикационных требований при наличии между сторонами правоотношений обязательственного характера не отвечает требованиям закона.

Кроме того, суд не учел, что в материалах дела имеется дополнительное соглашение N 2 от 10.04.2012 к договору аренды, согласно которому срок действия данного договора истекает 01.03.2013.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является обладателем права оперативного управления на помещения нежилого назначения общей площадью 921,8 кв. метров на цокольном этаже и в подвале (помещения N N 1-64) дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 130. Регистрация права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество произведена 31.01.2008 (т.1 л.д.30).

Право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости зарегистрировано 02.02.2012 (т.1 л.д.28).

05.05.2006 между обществом (арендатор) и Управлением Росимущества по Республике Башкортостан (арендодатель) при участии учреждения "Камводпуть" (балансодержатель) заключен договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа N 166/06 (т. 1 л.д. 46-49).

По условиям договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение общей площадью 44 кв. м. на цокольном этаже, лит. А пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 130, для использования в целях медицинского обслуживания. Характеристика объекта приведена в техническом паспорте N 1446/7 от 10.08.2005.

Согласно техническому паспорту на нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 130, общая площадь нежилых помещений основного назначения цокольного этажа под номерами 13,14, 17, 20 составляет 44,9 кв.м. (т. 1 л.д. 32-43).

Срок действия договора установлен сторонами с 16.05.2006 г. по 16.05.2011.

Объект аренды передан во владение ответчика по акту приёма-передачи 16.05.2006 (т.1 л.д.50).

Дополнительными соглашениями N 1 от 15.05.2011 и N 2 от 10.04.2012 срок аренды продлен соответственно до 31.03.2012 и до 01.03.2013 (т.1 л.д.77, 131).

Дополнительное соглашение N 2 от 10.04.2012 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 29.10.2012 г.

Уведомлением от 20.01.2012 истец потребовал освободить и передать занимаемые на основании договора аренды помещения в связи с окончанием срока действия договора (т.1 л.д. 51).

Неисполнение данного требования явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым по настоящему делу иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о согласованности сторонами всех существенных условий договора аренды и отсутствии оснований для признания договора аренды N 166/06 от 05.05.2006 незаключенным. Вместе с тем, установив, что договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду заключен с нарушением установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 порядка его заключения, признал данный договор недействительным в силу ничтожности. Ссылаясь на отсутствие у ответчика оснований дальнейшего пользования переданным по ничтожному договору недвижимым имуществом, суд удовлетворил заявленные требования, обязав ответчика возвратить истцу нежилые помещения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

В данном случае право распоряжения спорным имуществом принадлежит истцу в силу наличия у него зарегистрированного права оперативного управления.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса).

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, полагает вывод суда первой инстанции о согласованности сторонами всех существенных условий договора аренды недвижимого имущества верным.

В силу ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правила пункта 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Учитывая, что договор аренды N 166/06 от 05.05.2006 заключался сроком на пять лет (с 16.05.2006 г. по 16.05.2011), он в силу вышеуказанных норм Гражданского кодекса РФ подлежал государственной регистрации.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.09.2012 (т.1 л.д.66) подтверждено отсутствие в ЕГРП записи об обременении спорного недвижимого имущества правами аренды третьих лиц и соответственно сведений о государственной регистрации договора аренды N 166/06 от 05.05.2006.

При названных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания соблюденными требований пункта 2 ст. 609 и пункта 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества влечет незаключенность данного договора и отсутствие обязательственных правоотношений сторон.

То обстоятельство, что ответчиком в суд представлено дополнительное соглашение N 2 от 10.04.2012, имеющее штамп государственной регистрации, не свидетельствует о заключенности спорного договора аренды.

Данное дополнительное соглашение подписано сторонами по истечении одиннадцати месяцев после окончания срока договора аренды N 166/06, поименованного в пункте 1.3 данного договора, регистрация соглашения произведена через полтора года после окончания срока аренды.

Выпиской из ЕГРП, отражающей содержащиеся в реестре сведения по состоянию на от 27.09.2012 подтверждено отсутствие государственной регистрации договора аренды от 05.05.2006 N 166/06. Тем самым материалами дела подтверждено, что на момент истечения срока аренды договор не был зарегистрирован.

Истечение указанного в долгосрочном договоре срока, на период которого имущество предавалось в аренду, прекращает возможность государственной регистрации данного договора, соответственно не подлежит государственной регистрации и подписанное после истечения срока договора дополнительное соглашение к нему, поскольку законом возможность продления незаключенного договора не предусмотрена.

Представленное в материалы дела дополнительное соглашение N 2 от 10.04.2012 не может быть расценено в качестве самостоятельного договора аренды, поскольку не содержит существенных условий данного вида договоров, а лишь вносит изменения в ранее подписанный договор в части условий, касающихся срока договора и порядка расчета арендной платы.

Таким образом, факт наличия ошибочной государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 от 10.04.2012 к договору аренды не влияет на квалификацию договора как незаключенного и соответственно не породившего обязательственных правоотношений сторон.

Доказательств иного сторонами в суд не представлено.

Вывод суда, о заключенности договора аренды со ссылкой на отсутствие между сторонами разногласий по данному вопросу, основан на неправильном применении норм права.

Признанные сторонами обстоятельства могут быть приняты судом в качестве факта, не требующего дальнейшего доказывания (ч.2 ст. 70 АПК РФ), лишь в случае реального существования таких обстоятельств и отсутствия установленного законом иного порядка их подтверждения.

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Факт регистрации договора аренды является юридически значимым обстоятельством, с которым закон связывает возникновение арендных правоотношений. Действия по государственной регистрации осуществляются в установленном законом порядке государственным органом, наделенным соответствующими полномочиями, и в силу их юридической значимости не могут подтверждаться иными, не предусмотренными Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" доказательствами.

Возможность подтверждения факта государственной регистрации договора аренды, путем заключения сторонами спора соглашения о признании данного факта законодательством не предусмотрена.

Учитывая отсутствие государственной регистрации договора аренды N 166/06 от 05.05.2006, данный договор следует признать незаключенным и не порождающим правовых последствий.

При названных обстоятельствах так же неверным следует признать вывод суда о наличии оснований признания договора аренды недействительной сделкой.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем недействительным в силу несоответствия требованиям закона может быть признана лишь состоявшаяся сделка.

Незаключенный договор, не порождает каких-либо правовых последствий, не влечет возникновения прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании и не может быть признан недействительным.

Вместе с тем, ошибочные выводы суда не повлекли принятие неправильного решения.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, по владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо но иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ).

Из названных норм следует, что при рассмотрении виндикационного иска необходимо установить следующие обстоятельства: наличие права собственности на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Обстоятельства наличия у истца полномочий обладателя права оперативного управления подтверждены представленными в материалы дела свидетельством о регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Факт владения ответчиком спорным имуществом так же подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Поскольку договор аренды N 166/06 от 05.05.2006, не породил правовых последствий, он не может быть принят во внимание, как доказательство существования между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера и правомерности владения ответчиком спорным имуществом.

Заявлений о применении последствий истечения срока давности предъявления виндикационного иска ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции сделано не было, в силу чего суд обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

Доводы подателя жалобы об ошибочности вывода о ничтожности договора аренды рассмотрены судом апелляционной инстанции выше. Ошибочность данного вывода не привела к принятию неправильного решения.

Довод подателя жалобы о наличии у него права на приобретение в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности без проведения аукционных процедур, подлежит отклонению как не имеющий какого-либо правового значения по существу настоящего спора.

Довод апеллянта о незаконности удовлетворения виндикационных требований при наличии между сторонами правоотношений обязательственного характера судебная коллегия находит несостоятельным, противоречащим представленным в дело доказательствам, из которых следует отсутствие факта регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества и, соответственно, отсутствие обязательственных правоотношений сторон по поводу такого имущества.

Наличие подписанного сторонами дополнительного соглашения от 10.04.2012 о продлении срока действия договора аренды с 01.04.2012 по 01.03.2013 не меняет существа сложившихся отношений сторон, поскольку продление незаключенного договора нормами действующего гражданского законодательства не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, решение отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с нормой статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (податель жалобы).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2012 по делу N А07-12536/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стомар" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю.Соколова Г.Н. Богдановская