Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2013 г. N 13АП-24488/12

г. Санкт-Петербург

29 января 2013 г.

Дело N А42-4312/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-24488/2012, 13АП-24489/2012, 13АП-24746/2012) 1) ООО "Спектр", 2) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области, 3) ООО "СЕВЕРРОС" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.10.2012 г. по делу N А42-4312/2012 (судья Востряков К.А.), принятое

по иску ООО "Спектр"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области

3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, 2) Отдел судебных приставов Кольского района УФССП по Мурманской области, 3) ООО "СЕВЕРРОС", 4) Елисеев Александр Викторович, 5) Елисеева Светлана Игоревна

о признании недействительными торгов по лоту N 1, о признании недействительным протокола N 3.1. о результатах торгов, применении последствий недействительности сделки

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Спектр", ОГРН 1095190005679; место нахождения: г. Мурманск, ул. Старостина, 65, 21 (далее - ООО "Спектр", Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области, ОГРН 1105190003049; место нахождения: г. Мурманск, ул. Пушкинская, 12 (далее - ТУ ФАУГИ) о признании недействительными торгов по лоту N 1, недействительным протокола N 3.1 о результатах торгов, применении последствий недействительности сделки путем взыскания 117 800 руб. задатка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Отдел судебных приставов Кольского района Управления Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области (далее - судебный пристав-исполнитель), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра), Общество с ограниченной ответственностью "СЕВЕРРОС" (далее - ООО "СЕВЕРРОС"), Елисеев Александр Викторович, Елисеева Светлана Игоревна.

Арбитражный суд Мурманской области решением от 31.10.2012 г. признал недействительными торги по лоту N 1, проведенные 19.06.2012 г. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области по продаже дачного дома, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, СТ Кола, земельный участок N 9, общей площадью 71.0 кв.м., условный номер 51-51-01/005/2007-211; земельного участка, общей площадью 631 кв.м., кадастровый номер 51:01:2401011:0009, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, СТ Кола; в остальной части иска отказал.

На решение суда ООО "Спектр", ТУ ФАУГИ, ООО "СЕВЕРРОС" поданы апелляционные жалобы.

В апелляционных жалобах ТУ ФАУГИ и ООО "СЕВЕРРОС" просят отменить решение суда в части признания торгов недействительными, отказать в иске в полном объеме, полагая, что торги были проведены с соблюдением установленных законом правил, проведение торгов было обязательно во исполнение решения Кольского районного суда Мурманской области от 10.02.2011 г. по делу N 2-1/2011 об обращении взыскания на заложенное имущество. ТУ ФАУГИ отмечает, что в извещении о проведении торгов была размещена вся информация, предоставленная судебным приставом-исполнителем при передаче имущества для реализации на торгах, ТУ ФАУГИ не отвечает за действия судебного пристава-исполнителя.

В апелляционной жалобе ООО "Спектр" просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным протокола о результатах торгов и взыскании уплаченного задатка в размере 117 800 руб., удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а именно положений пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Истцом направлен в апелляционный суд письменный отзыв на апелляционные жалобы ТУ ФАУГИ и ООО "СЕВЕРРОС", в котором истец просит апелляционные жалобы оставить без удовлетворения, решение в части признания торгов недействительными - без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 19.05.2012 г. ТУ ФАУГИ разместило в газете "Мурманский вестник" N 88 (2531) и в сети Интернет на сайте www.rosim.ru извещение о проведении аукциона торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложения о цене по продаже подвергнутого аресту судебным приставом-исполнителем имущества по лоту N 1. Дачный дом по адресу :Мурманская область, Кольский район, СТ Кола, земельный участок N 9, общ. пл. 71,0 кв.м., условный номер 51-51-01/005/2007-211; земельный участок N 9 общ. пл. 631 кв.м., кадастровый номер 51:01:2401011:0009. Адрес: Мурманская область, Кольский район, СТ Кола.

Торги проводились на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Кольского района УФССП России по Мурманской области от 10.05.2012 г. о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15% по исполнительному производству N 11326/11/06/51.

Заявки на участие в торгах 19.06.2012 г. по лоту N 1 подали должник Елисеев А.В. и ООО "Спектр".

ООО "Спектр" внесло задаток в сумме 117 800 руб. платежным поручением N 16 от 06.06.2012 г.

Протоколом N 1.1 заседания комиссии по подведению итогов принятия заявок от 19.06.2012 г. участниками торгов по лоту N 1 признаны Елисеев А.В. и ООО "Спектр".

Протоколом N 2.1 заседания комиссии по вопросу определения победителя торгов от 19.06.2012 г. победителем признано ООО "Спектр", предложившее наибольшую цену.

ООО "Спектр" и ТУ ФАГИ 19.06.2012 г. подписан протокол N 3.1. о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Елисеева А.В., имеющий силу Договора купли-продажи (далее - Договор купли-продажи)

Пунктом 1.1. указанного Договора купли-продажи ТУ ФАУГИ (продавец) продает, а ООО "Спектр" (покупатель) оплачивает Дачный дом по адресу :Мурманская область, Кольский район, СТ Кола, земельный участок N 9, общ. пл. 71,0 кв.м., условный номер 51-51-01/005/2007-211; земельный участок N 9 общ. пл. 631 кв.м., кадастровый номер 51:01:2401011:0009. Адрес: Мурманская область, Кольский район, СТ Кола.

В пункте 2.1. определена стоимость имущества в сумме 2 803 000 руб. Согласно пункту 2.2. задаток в сумме 117 800 руб., перечисленный покупателем по договору о задатке от 04.06.2012 г. N 414, засчитывается в счет оплаты имущества. Оплата производится в течение 5 рабочих дней с момента подписания Договора купли-продажи (пункт 2.3.).

Оплата по договору ООО "Спектр" произведена не была, в связи с чем ТУ ФАУГИ, руководствуясь пунктом 4.2. Договора купли-продажи и пунктом 2 статьи 91 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", приняло решение о признании торгов несостоявшимися, о чем был составлен протокол 27.06.2012 г.

28.06.2012 г. письмом N 4965/1 ТУ ФАУГИ сообщило судебному приставу-исполнителю об отмене результатов торгов. 23.07.2012 г. судебный пристав - исполнитель получил от ТУ ФАУГИ документы, характеризующие арестованное имущество должника Елисеева А.В.

16.08.2012 г. судебный пристав - исполнитель на основании исполнительного листа, выданного Кольским районным судом Мурманской области, передал спорное имущество взыскателю - ООО "СЕВЕРРОС", а исполнительное производство N 11326/11/06/51 окончил в связи с исполнением требований исполнительного документа.

В обоснование иска ООО "Спектр" ссылается на следующие обстоятельства.

На следующий день после подведения итогов торгов к истцу обратился Елисеев А.В. (должник и второй участник торгов по лоту N 1). Он сообщил, что у ООО "Спектр" возникнут проблемы с регистрацией и использованием приобретенного на торгах имущества, так как существуют ограничения (обременения), о которых не было сказано в объявлении о проведении торгов.

Организатор торгов в извещении о проведении торгов не указал, что на земельном участке N 9 кроме дачного дома находится также еще одно сооружение, право собственности на которое зарегистрировано за третьим лицом, а в отношении дачного дома определением Октябрьского районного суда города Мурманска от 02.09.2010 г. наложен запрет на его отчуждение. Полагая, что данное обстоятельство свидетельствует о проведении торгов с нарушением установленных законом правил, ООО "Спектр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании представленных в дело доказательств судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) 21.09.2010 г. был зарегистрирован запрет на совершение сделок с дачным домом по адресу: Мурманская область, Кольский район, СТ Кола, земельный участок N 9, общ. пл. 71,0 кв.м., условный номер 51-51-01/005/2007-211. Обременение установлено определением Октябрьского районного суда г. Мурманска от 02.09.2010 г.

Определением Октябрьского районного суда города Мурманска от 11.09.2012 г. по делу N 2-6899/2010 в удовлетворении заявления ООО "СЕВЕРРОС" о снятии запрета на совершение любых действий, связанных с отчуждением указанного дачного дома, отказано (л.д. 70-71 том 1).

В соответствии со сведения, содержащимися в выписке из ЕГРП N 01/012/2012-695, на земельном участке N 9 по адресу Мурманская область, Кольский район, СТ "Кола" 09.07.2010 г. зарегистрировано право собственности Елисеевой С.И. на хозяйственное строение. На момент проведения торгов указанные записи из реестра исключены не были.

Согласно положениям пункта 1 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Судом установлено и организатором торгов не оспорено, что извещение о торгах не содержало сведений о наличии на земельном участке, реализуемом на торгах, кроме вышеназванного дачного дома еще одного объекта недвижимости, а также сведений о наличии судебного запрета на совершение сделок с дачным домом.

Отсутствие данных сведений о предмете торгов (земельном участке и дачном доме), то есть размещение неполной информации о предмете торгов в извещении о торгах, обоснованно расценено судом первой инстанции как нарушение требований закона о порядке проведения торгов (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации), что лишило возможности истца как покупателя сформировать полное представление о продаваемых объектах и могло повлиять на желание покупателя участвовать в проводимых торгах.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Довод ТУ ФАУГИ о том, что неполнота размещенной информации о предмете торгов обусловлена действиями судебного пристава-исполнителя по предоставлению документов по передаче имущества на реализацию организатору торгов, не принимается апелляционным судом, поскольку организатор торгов не освобождается от обязанности опубликовать в извещении сведения о предмете торгов, получив их в установленном порядке.

Доводы апелляционных жалоб ТУ ФАУГИ и ООО "СЕВЕРРОС" не могут опровергнуть вывод суда о недействительности оспариваемых торгов.

Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

На основании указанной нормы закона подлежит удовлетворению требование истца о признании недействительным протокола N 3.1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Елисеева А.В. от 19.06.2012 г., имеющего силу договора купли-продажи (пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие государственной регистрации данного договора (как договора, включающего куплю-продажу дачного дома как жилого дома), с момента которой договор купли-продажи жилого дома считается заключенным (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации), не препятствует тем не менее признанию данного договора как основания возникновения права недействительным, тем более, что в части земельного участка государственная регистрация договора купли-продажи не предусмотрена.

Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о признании протокола о результатах торгов недействительным по основанию незаключенности договора купли-продажи ввиду отсутствия его государственной регистрации апелляционный суд находит ошибочным, тем более, что отсутствие государственной регистрации договора или перехода права собственности, невнесение оплаты по договору покупателем обусловлено именно оспариванием торгов и заключенного по результатам торгов договора.

Поскольку недействительным признается договор купли-продажи, то на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворению подлежит также требование о возврате задатка, зачтенного в счет оплаты по договору (пункт 2.2. протокола N 3.1. от 19.06.2012 г.).

Поскольку истец не уклонялся от подписания и своевременно подписал протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, он не утрачивает внесенный им задаток (пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации),

Ответчик не вправе также оставить задаток на основании положений пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку покупателя нельзя признать уклонявшимся от исполнения договора, так как неоплата выкупной цены была обусловлена оспариванием торгов, по результатам которого договор признается недействительным и не влечет последствий в виде оплаты стоимости предмета торгов.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению, исковые требования - удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 31 октября 2012 года по делу N А42-4312/2012 изменить.

Признать недействительными торги по лоту N 1, проведенные 19.06.2012 г. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области по продаже дачного дома, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, СТ Кола, земельный участок N 9, общей площадью 71.0 кв.м., условный номер 51-51-01/005/2007-211; земельного участка, общей площадью 631 кв.м., кадастровый номер 51:01:2401011:0009, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, СТ Кола.5

Признать недействительным протокол N 3.1. о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Елисеева А.В. от 19.06.2012 г. (имеющий силу договора купли-продажи).

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области (ОГРН 1105190003049; место нахождения: г. Мурманск, ул. Пушкинская, 12) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Спектр" (ОГРН 1095190005679; место нахождения: г. Мурманск, ул. Старостина, 65, 21) 117 800 руб. долга, 12 534 руб. расходов по госпошлине по иску и 2 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина