Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2013 г. N 18АП-11587/12

г. Челябинск

29 января 2013 г.

Дело N А76-5192/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челябинскгоргражданстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2012 по делу N А76-5192/2012 (судья Мулинцева Е.М.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Аношин Д.В. (доверенность от 30.12.2011 N 25904).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу "Челябинскгоргражданстрой" (далее - ОАО "Челябинскгоргражданстрой", ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 745 169 руб. за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 и пеней за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 в сумме 851 092 руб. 10 коп. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 97).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Карелина Лариса Геннадьевна (далее - Карелина Л.Г., третье лицо), Зайцев Владимир Вячеславович (далее - Зайцев В.В., третье лицо), Зайцев Дмитрий Владимирович (далее - Зайцев Д.В., третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.09.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Челябинскгоргражданстрой" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в части взыскания суммы задолженности в размере 553 965 руб.15 коп. и пеней в размере 149 338 руб. 34 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в связи с реализацией части нежилых помещений в период с 17.06.2010 до 03.06.2011 в собственности ответчика находились нежилые помещения площадью 1490,3 кв. м, с 03.06.2011 по 31.12.2011 - площадью 651,1 кв. м. Следовательно, ОАО "Челябинскгоргражданстрой" в силу закона утратило право пользования частью земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения в расположенном на земельном участке здании. Также податель жалобы отмечает, что в нарушение положений процессуального законодательства истец не представил доказательства направления лицам, участвующим в деле, копий заявления об увеличении исковых требований.

От Комитета и третьих лиц письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители подателя жалобы и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителя Комитета и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей подателя жалобы и третьих лиц.

В судебном заседании представитель Комитета против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражал. Отметил, что обстоятельства, указанные ОАО "Челябинскгоргражданстрой" в апелляционной жалобе, были учтены истцом при исчислении суммы исковых требований.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что из земель населенных пунктов сформирован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:0062 общей площадью 2629 кв. м, с кадастровой стоимостью 15 545 171 руб. 84 коп., по адресу: Челябинск, улица Энтузиастов, 26, для совместной эксплуатации административного здания, что подтверждается кадастровой выпиской от 03.03.2010 N 7436/201/10-1079 (т. 1, л. д. 101).

По договору от 24.02.2009 N 006621-Д-2008 долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора указанный земельный участок Комитетом (арендодатель) передан в аренду ответчику, Карелиной Л.Г., Зайцеву Д.В., Зайцеву В.В. (арендаторы) для эксплуатации нежилого здания (т. 1, л. д. 16-26).

Срок договора установлен в девять лет с даты принятия распоряжения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка - 17.02.2009 (пункты 1.4, 1.5 договора).

Согласно указанному договору арендаторы обязуются в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 2.2 договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы договором предусмотрено начисление пеней в размере 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3 договора).

Увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости арендной платы. Новая величина размера арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города, решением Челябинской городской Думы и нормативно-правовыми актами Российской Федерации (пункт 2.3 договора).

Размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), согласован пропорционально размеру площади помещений, находящихся в собственности арендаторов, в том числе: ОАО "Челябинскгоргражданстрой" - 65/100; Карелина Л.Г. - 31/100; Зайцев Д.В. - 1/100; Зайцев В.В. - 3/100 (пункт 2.4 договора).

Согласно пункту 4.2.9 договора в случае продажи, иного отчуждения принадлежащих арендатору нежилых помещений, расположенных в здании на арендуемом земельном участке, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в десятидневный срок с даты заключения договора купли-продажи или иного отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4.2.10 договора по уведомлению арендодателя в срок не более десяти дней арендатор обязан предоставить арендодателю свой экземпляр договора для ежегодного перерасчета арендной платы за землю. При отсутствии такого уведомления в срок не позднее 01 апреля текущего года арендатор обязан направить свой экземпляр договора арендодателю для перерасчета арендной платы.

В случае продажи принадлежащего арендатору нежилого помещения, расположенного в здании на арендуемом земельном участке, арендатор обязуется вносить плату за аренду земли до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к третьему лицу (пункт 4.2.13 договора).

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 06.04.2009 N 6905 договор аренды от 24.02.2009 N 006621-Д-2008 зарегистрирован Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 02.04.2009 (л. д. 27).

Арендодатель передал земельный участок арендаторам, о чем подписан акт от 24.02.2009 (т. 1, л. д. 65).

Ответчик в подтверждение того, что общая площадь принадлежащих ему помещений в спорный период последовательно уменьшалась, представил следующие документы.

Согласно постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 по делу N А76-24819/2010 17.06.2010 в ЕГРП за открытым акционерным обществом "Уральский Промышленный Банк" (далее - ОАО "УРАЛПРОМБАНК") зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 9, общей площадью 457,6 кв. м, расположенное на 4 этаже по адресу: город Челябинск, улица Энтузиастов, 26, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АВ N 920271. Из указанного судебного акта следует, что данное помещение перешло в собственность ОАО "УРАЛПРОМБАНК" от ответчика по настоящему делу.

Также согласно представленному договору купли-продажи от 05.05.2011 N 6, заключенному между ОАО "Челябинскгоргражданстрой" (продавец) и Мардановым Александром Владимировичем (покупатель), продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение N 10, свидетельство о праве собственности 74 АА 830404 от 29.10.2008, кадастровый номер 74-74-01/773/2008-311, общей площадью 409,5 кв. м, расположенное по адресу: город Челябинск, улица Энтузиастов, 26, этаж 1, подвал (л. д. 84).

Переход права собственности по договору зарегистрирован в ЕГРП 03.06.2011 (л. д. 84 оборот).

Согласно представленному договору от 05.05.2011 N 7, заключенному между ОАО "Челябинскгоргражданстрой" (продавец) и Коршуновой Томилой Байрамовной (покупатель), продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение N 11, свидетельство о праве собственности 74 АА 887317 от 27.11.2008, кадастровый номер 74-74-01/773/2008-312, общей площадью 423,9 кв. м, 1 этаж, подвал, и нежилое помещение N 12, свидетельство о праве собственности 74 АА 830406 от 29.10.2008, кадастровый номер 74-74-01/773/2008-313, общей площадью 5,8 кв. м, подвал, расположенные по адресу: город Челябинск, улица Энтузиастов, 26 (л. д. 86).

Переход права собственности по договору зарегистрирован в ЕГРП 03.06.2011 (л. д. 85).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренду земельного участка от 24.02.2009 N 006621-Д-2008, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что до принятия настоящего судебного акта ответчик, а также иные соарендаторы не представили доказательства исполнения пунктов 4.2.9, 4.2.10 договора аренды от 24.02.2009 N 006621-Д-2008, а также доказательства государственной регистрации изменений условий договора при изменении площади принадлежащих им помещений.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.

Из изложенных выше условий исследуемого договора аренды земельного участка следует, что при его заключении стороны исходили из принципа оплаты арендаторами - собственниками помещений в здании, расположенном на земельном участке, арендных платежей в пропорциональной зависимости от площади принадлежащих каждому их них помещений в здании по отношению к площади здания в целом.

Из представленного истцом расчета исковых требований, приложенного к уточнению исковых требований, принятому судом первой инстанции (т. 2, л. д. 98), следует, что при исчислении задолженности ответчика истец учел изложенные выше нормы законодательства и указанные выше обстоятельства отчуждения ответчиком принадлежащих ему помещений в здании. Соответственно, с учетом данного отчуждения истцом производился перерасчет доли в арендной плате за земельный участок ответчика в сторону ее уменьшения.

Так, за период по 16.06.2010 истец исходил из доли ответчика в арендной плате, установленной в договоре аренды. С 17.06.2010 (дата государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к ОАО "УРАЛПРОМБАНК" на нежилое помещение N 9 общей площадью 457,6 кв. м) по 02.06.2011 доля ответчика в общей сумме арендной платы уменьшена пропорционально доле выбывшего из собственности ответчика указанного помещения. С 03.06.2011 (дата государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к Марданову А.В. на нежилое помещение N 10 общей площадью 409,5 кв. м, к Коршуновой Т.Б. - на нежилое помещение N 11 общей площадью 423,9 кв. м и нежилое помещение N 12 общей площадью 5,8 кв. м) доля ответчика в общей сумме арендной платы также уменьшена пропорционально доле отчужденных ответчиком указанных помещений.

Таким образом, довод подателя жалобы о том, что указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции в обжалуемом решении, является необоснованным.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции не допущены нарушения норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к вынесению неверного решения (часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, из уточнения исковых требований истца (т. 2, л. д. 97) следует, что истцом период взыскания задолженности по сравнению с указанным в исковом заявлении (т. 1, л. д. 9) не увеличен. Истцом лишь произведен уточненный перерасчет исковых требований с учетом доводов ответчика. При этом сумма основного долга уменьшена.

Как отмечено выше, расчет исковых произведен истцом с учетом норм действующего законодательства и обстоятельств дела. Доводы о том, что расчет произведен неверно, податель жалобы не привел, контррасчет не представил.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик не воспользовался правом на участие в судебном заседании суда первой инстанции 24.09.2012, ходатайство об отложении судебного разбирательства в суд не направлял.

Иные доводы в апелляционной жалобе отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

С подателя жалобы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2000 руб. в силу предоставления отсрочки по ее уплате.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2012 по делу N А76-5192/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челябинскгоргражданстрой" - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Челябинскгоргражданстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина